臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第995號上 訴 人 甲○○原名朱雅萍.訴訟代理人 乙○○被 上訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求加倍返還訂金等事件，上訴人對於中華民國98年8月31日臺灣板橋地方法院98年度訴字第1503號第一審判決提起上訴，本院於99年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國95年9月間訂約購買上訴人所有門牌號碼臺北縣三重巿大仁街10號2樓之1房屋暨其坐落基地（下稱系爭房地），約定買賣價金新臺幣（下同）600萬元，除給付定金20萬元外，另支付買賣價金80萬元，詎上訴人竟於96年3月28日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人李水強，致無法再辦理系爭房地所有權移轉登記，而陷於給付不能。依民法關於給付不能之規定，上訴人應賠償其已付之買賣價金100萬元；又依民法第249條第3款規定，應加倍返還其所受有定金20萬元等語，爰求為命：上訴人應給付被上訴人120萬元之判決，（原審為被上訴人勝訴判決，上訴人提起上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造約定於系爭房地所有權移轉登記完畢為第二次付款，然伊於95年10月12日及同年月26日兩次寄發存證信函催告被上訴人辦理系爭房屋所有權移轉及付款手續，被上訴人均置之不理，被上訴人顯然已不按約定日期付款，依兩造買賣契約書第10條約定：「本契約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不為給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本契約…」。伊自得沒收被上訴人交付之價金100萬元，被上訴人請求賠償及返還定金20萬元，殊屬無據等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張其訂約購買上訴人所有系爭房地，已支付買賣價金100萬元（含定金20萬元），上訴人違約將系爭房地所有權移轉登記予第三人，就辦理所有權移轉登記之義務，已陷於給付不能之事實，業據其提出其形式真正為上訴人所不爭執之不動產買賣契約書、授權書、交款備忘錄、委託斡旋契約書、訂金收據各1件、建物登記謄本2份等影本為證（原審卷第8-24頁），核與其所述相符；上訴人對於系爭房屋所有權業已移轉登記予第三人之事實，並不爭執。惟以其業於95年10月12日及同年月26日兩次寄發存證信函催告被上訴人辦理系爭房屋所有權移轉手續及付款，惟被上訴人均置之不理，依系爭買賣契約書第10條約定，伊自得沒收被上訴人交付之價金100萬元抵作違約金，並解除契約等云云，並據提出存證信函2份為論據（本院卷第26-27頁）。
四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第348條第1項、第367條分別定有明文。是完成移轉登記使買受人取得所有權固為出賣人之義務。就買受人而言，非僅為其權利，亦為其義務。又民法第254條所定解除權之行使，須以契約當事人之一方遲延給付為前提，倘因存有不可歸責於一方(債務人)當事人之事由，致未為給付，而不必負遲延責任者，即難認已具備法定解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，自不生效力（參照民法第230條及最高法院80台上字第2786號）。查兩造所簽契約書第10條固約定：「本契約簽訂後，倘甲方（即被上訴人）不買或不按約定日期付款，經乙方（即上訴人）定期催告仍不為給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本契約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還於甲方外，另賠償已收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」。惟契約書第2條第2項僅約定：經產權移轉登記完畢甲方（即被上訴人）貸款銀行設定時撥款代償乙方（即上訴人）房貸並塗銷後，付清為尾款500萬元後現況交屋。並未明定被上訴人應於何時給付尾款500萬元。另契約第5條僅約定：移轉登記手續甲方至遲應於取得交付證件之日起7日內提出辦理，逾期如遇提高稅捐或其他損害時，除約定期間內各應負擔部分外，悉歸甲方負擔。亦未明定應於何時交付（過戶）證件或何時辦畢所有權移轉登記。是被上訴人所負移轉登記及付尾款之義務均係給付無確定期限者，依民法第229條第2、3項規定，於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，或自催告所定期限屆滿時起，債務人始負遲延責任。又所有權移轉登記雖為被上訴人即買受人受領標的物之義務，惟被上訴人辦理移轉登記前有賴於出賣人即上訴人提交所有權狀、戶籍資料及移轉登記應備之證件等資料始能完成移轉登記；是被上訴人義務之履行顯然需上訴人之先行協力行為配合。觀之契約書第3條記載：乙方應於前條第（空白）款付款時交付所有權狀，第（空白）款交付印鑑證明、戶籍戶籍資料等產權移轉登記應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人...。甲方應於5日內交付配合代書作業及過戶所需一切證件，送到代書處憑辦，否則..（略）等旨。並未約定上訴人交付產權移轉登記應備證件之協力行為時間，甚為明確。按債務人之給付需債權人之協力者，倘未約定債權人為協力行為之期限，依一般社會觀念，債權人仍應於合理之期間內完成其協力行為。若因債權人不於合理期間完成協力行為，致債務人遲延給付者，尚難謂係因可歸責於債務人之事由致未為給付，債務人自不負遲延責任。最高法院87台上字第2259號參照。查上訴人所寄發存證信函僅載：請於3日內配合代書辦理過戶手續，若逾期未辦理視同違約，將依兩造契約第10條約定沒收已付價金，抵作違約金，並解除本契約等語。而上訴人既已將房地所有權移轉登記於第三人，顯然其所有權狀、戶籍資料及移轉登記應備之證件等資料，並未交付予被上訴人甚明；且上訴人就其所負之先行協力行為之債務，並未依民法第235條但書，以準備給付之事情，通知被上訴人，以代提出，則被上訴人未為給付，自難遽謂全係因可歸責於債務人之事由，即難令債務人負遲延給付責任，遑論解除契約。況被上訴人主張其95年9月20日付訂金後，於95年9月25日調閱房地登記謄本後發現房地登記面積為110平方公尺（換算33.275坪），與售屋廣告所載面積41坪、送社區停車位等旨顯然不符，即曾向台北縣政府消費者保護官申訴，經95年11月7日、12月11日協調不成立（本院卷第43-46頁），且經行政院公平交易委員會以本件仲介人即大台北房屋仲介股份有限公司之售屋廣告不實為由裁處罰鍰10萬元，有處分書可稽（原審卷第27-30頁）。被上訴人以上訴人及仲介公司之業務員即乙○○為被告提出刑事詐欺告訴，雖經原法院刑事庭及本院刑事庭為被告無罪之判決確定，惟民事審判本得於刑事審判外獨立認定事實；上揭刑事判決雖以證人丁○○即本件實際出面為被上訴人洽談買賣事宜者於原法院刑事庭審理時，自承於簽約之前兩度前往現場查看實際屋況，在交付2萬元訂金之前，乙○○有說房子有加蓋，包括水塔、樓梯、車位，合計41坪等語，因認證人在交給2萬元之前，已知道室內坪數不足41坪等語（見原法院刑事卷第121頁），可見其於簽訂系爭買賣契約之前，已知系爭房屋室內面積不足41坪，廣告單上所載「41坪」係包括未登記之增建、公設等情。因認被上訴人尚無因廣告單記載「41坪」陷於錯誤，而簽訂系爭買賣契約之情事。然按關於買賣不動產之債權契約，買賣雙方就其移轉之不動產（標的）及價金互相同意，買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，應按債務本旨交付該不動產（標的）並使他方取得該不動產所有權。仲介公司之售屋廣告單所載明「41坪、全新百萬裝潢、車位、正四角厝」、「41坪、送社區停車位」（見臺灣板橋地方法院檢察署96年他字第238號卷第5、6頁）倘無不實，則上訴人理應有相當於41坪之建築物備供房地所有權移轉登記並資交付。惟上訴人系爭房屋已登記面積110平方公尺（換算33.275坪），其室內加蓋部分面積為10.5平方公尺（換算3.17625坪）（見同上他字第238號卷第56-58頁），此增建部分並未經登記，加計已登記面積，合計為120.5平方公尺（換算36.451坪），尚差4.549坪。縱令尚有乙○○所指如水塔、樓梯間（騎樓）、停車位等公共設施；然水塔、樓梯間等公共設施並未經地政機關登記，此由上訴人原建物所有權狀及謄本暨建築物複丈結果圖均無公共設施之登載可知（同上他字第238號卷第36、41頁），而其停車位亦僅係劃設於地面，並無任何建物，有照片附上揭刑事卷（同上他字第238號卷第34頁），況亦不知共有人數及各共有人之持分，何能換算持分面積若干，何能逕認已相當41坪？焉能謂已符債務本旨。被上訴人既一再以坪數不足透過消費者保護官、公平交易法、刑事訴訟程序爭執，上訴人所寄催告之存證信函，尚難謂已符債務本旨，自難遽謂係因可歸責於被上訴人之事由致未為給付，亦難認被上訴人有契約第10條故意不買或不按約定日期付款之情事，而令其負給付遲延責任。
五、承上所述，上訴人解除契約，難謂合法，其事後將系爭房地所有權移轉登記予第三人，對被上訴人之給付義務即已陷於給付不能，且係可歸責於其事由所致，被上訴人依民法第226條第1項規定，請求上訴人賠償其所受損害，即無不合。又買賣契約既因上訴人將系爭房地所有權移轉登記予第三人致不能履行，且係可歸責於上訴人之事由所致，被上訴人依民法第249條第3款規定，請求上訴人加倍返還其所受之定金20萬元，亦屬有據。而被上訴人已支付買賣價金100萬元（含定金20萬元），為兩造所不爭；是被上訴人請求上訴人除應賠償包括定金20萬元在內之買賣價金100萬元外，應再返還同額之定金20萬元，合計120萬元，洵屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於民法226條第1項及第249條第3款之規定，請求上訴人給付120萬元為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 林麗玲法 官 吳謀焰正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
書記官 鄭淑昀