臺灣高等法院民事裁定 98年度抗字第1891號抗 告 人 甲○○相 對 人 乙○○上列當事人間因拍賣抵押物事件聲明異議，抗告人對於中華民國98年11月5日臺灣士林地方法院98年度執事聲字第5號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人向原執行法院聲明異議意旨以：伊已繼受取得臺北縣○○鎮○○段553、553-1、554、554-1、554-2地號等5筆土地（下稱系爭土地，個別土地則逕稱其地號）之第一順位抵押權，並受讓原債權人周雅英對債務人（包括抗告人、鄭寶玉及林朱全）之債權。系爭土地前經多次進行拍賣，雖均因債權人與債務人達成協議而撤回，惟未曾由執行法院裁定駁回。系爭土地上興建中之建物能否於建造執照所定期間屆滿前完工，尚未可知，原取得之建造執照日後亦有因逾建築法第53條第2項規定之期限而失效之可能，且該建物係於抵押權設定後所興建，必要時伊亦得聲請原執行法院併附拍賣。於辦理區分所有權登記前之建物與基地本屬不同之所有權，復因將來法律關係之不同而使建物、基地分屬不同人所有，並非法所不許，原無公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用。另因上開抵押權設定時間早於公寓大廈管理條例第4條第2項及修正後民法第799條第5項規定施行前，依法律不溯及既往原則及民法物權編施行法第8之5條第2項規定，於此均無適用之餘地。伊聲請就系爭土地為強制執行，既無強制執行法第28條之1所列情形，原執行法院自無就原法院88年度拍字第930號拍賣抵押物裁定為實體審查之權。原執行法院司法事務官於98年7月28日以97年度執字第62780號裁定駁回伊所為拍賣抵押物之聲請，顯有違誤等語。
二、原法院以：原法院88年度拍字第930號拍賣抵押物裁定所載之系爭土地並無不得拍賣之原因，原執行法院駁回相對人所為拍賣系爭土地之聲請，於法尚有未洽，爰將原執行法院司法事務官98年7月28日97年度執字第62780號裁定予以廢棄。
三、抗告意旨略以：依建築法第11條第3項規定，建築基地應留設之法定空地，依內政部訂定之分割或移轉辦法，固非不得分割、移轉，惟是否包括原執行法院之拍賣在內，非無疑義。原法院遽予廢棄原執行法院司法事務官之裁定，殊嫌率斷云云。
四、按「建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗」、「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之」，分別為建築法第11條第1項、第3項所明定。而建築基地係土地，建築物係土地之定著物，均屬不動產，各為不動產所有權之標的，並不以屬於同一人為限。可見建築基地應留設之法定空地，並非不可分割或移轉，亦無與建築基地其他部分合一為同一人所有之必要。又「按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權或地上權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權、地上權移轉時應受上開條例禁止規定之限制」（最高法院89年度臺上字第697號判決意旨參照）。是如為無區分建物所有權之土地所有權人，尚非不得單獨將土地讓與而為移轉，僅於出賣或拍賣時，嗣後取得區分建物所有權之人，有無優先承買權而已。至數人區分一建築物，就其專有部分，在構造上及使用上具有獨立性，於該專有部分固成立區分所有權，惟建造中之房屋，雖可供遮避風雨而達於不動產之要件，但於完成區分所有部分之隔間，使達於可與建物區分獨立使用空間之前，仍不具備區分所有建物使用上獨立之要件，應無公寓大廈管理條例第4條第2項（84年6月28日公布）及修正後民法第799條（98年1月23日修正公布，自公布後6個月施行）所規定區分所有、專有部分之適用，其理自明。經查：
㈠相對人已繼受取得系爭土地之第一順位抵押權，並以原法院
88年度拍字第930號拍賣抵押物裁定及確定證明書、96執雙20549字第0960338163號債權憑證為執行名義，聲請對抗告人及鄭寶玉、林朱全等人所有之系爭土地為強制執行。系爭土地中之553、554地號土地前經與同小段549、550、551、5
52、568、569地號等土地合併成為建築基地，併向臺北縣政府申請取得93淡建字第599號建造執照。原申請建造執照之起造人，輾轉由正祺建設實業股份有限公司、永力升實業股份有限公司、王存輔、瀧臣建設股份有限公司，變更為凱泰建設股份有限公司，有建造執照設計變更通知書、變更起造人申請書、變更起造人申請書附表可稽（見原法院卷第51頁至第53頁），而系爭土地中之553、554地號土地，雖為該等起造人興建中建物所坐落之基地，然建築基地之所有權人與興建中建物之起造人非同一人，亦有土地異動索引、地籍套繪圖可參（見原法院卷第28頁、第54頁至第64頁），原無適用公寓大廈管理條例第4條第2項及修正後民法第799條第5項規定，而認應併同讓與或土地不得單獨移轉之問題。是系爭
553、554地號土地雖為供該等土地上興建中建物所占之地面、騎樓及法定空地，而有建築法第11條第2項規定之適用，然依上開說明，仍非不得移轉。再者，上開抵押權設定時間分別為80年1月15日、83年1月25日，早於公寓大廈管理條例第4條第2項及修正後民法第799條第5項規定施行前，依法律不溯及既往原則及民法物權編施行法第8之5條第2項規定，亦不能溯及而限制相對人行使抵押權。
㈡又系爭553、554地號土地上興建中獨棟建物雖均已完成結構
體，惟建物與室外空間之間尚未安裝大門，室內各空間之間尚未有門扇之設置相區隔，則該興建中建物於使用上尚難謂有其獨立性，無法區分所有建物及公寓大廈之專有部分，自無公寓大廈管理條例第4條第2項及修正後民法第799條第5項區分所有、專有部分規定之適用。
㈢另系爭553-1、554-1、554-2地號土地非屬553、554地號土
地上申請建造建物之建築基地，此觀地籍套繪圖即明，且系爭554-2地號土地尚有第三人李昌豪受讓自永力升實業股份有限公司之鐵皮屋占用，則該等土地非建築基地，亦非供共用之建築物或附屬建物、設施，不能認係公寓大廈之共用部分，無論日後是否充為公寓大廈完成後之入口或通行道路，抑為計畫道路，均非不得分別移轉。況其中553-1及554-1地號土地經已設定地役權，為建築基地549、568地號土地之供役地，有土地登記謄本可稽（見原法院卷第29頁、第37頁），縱該553-1及554-1地號土地經分別移轉予不同人所有，於地役權塗銷前，仍負有供需役地所有人使用之負擔，並無礙於將來社區之通行，未可推論如以拍賣程序移轉係違反法令。
五、綜上所述，相對人既已取得執行名義，復無強制執行法第28條之1所列情形，自得聲請對系爭土地為強制執行。原法院認原執行法院司法事務官於98年7月28日以97年度執字第62780號裁定駁回相對人強制執行之聲請，尚有不合，爰廢棄該裁定，由原執行法院另為適法之處理，核無違誤。抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，洵無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 30 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 李慈惠法 官 王麗莉正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
書記官 余姿慧