臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第149號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 張智超律師
丙○○上 訴 人 甲○○訴訟代理人 林契名律師上列當事人間履行契約等事件，上訴人對於中華民國98年1月15日臺灣板橋地方法院97年度訴字第1410號第一審判決各自提起上訴，本院於98年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人乙○○後開第二項之訴及其假執行之聲請，暨該訴訟費用部分均廢棄。
上訴人甲○○應於上訴人乙○○向玉山商業銀行股份有限公司代償甲○○所欠新台幣貳佰貳拾肆萬元抵押債務及給付甲○○新台幣拾伍萬玖仟陸佰參拾陸元之同時，將坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地（面積一九０．八六平方公尺，應有部分四分之一）上建物即台北縣永和市○○段九０建號，門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號三樓房屋騰空交付予乙○○；並就上開房地於台北縣中和地政事務所九十七年五月五日九七年北中地登字第一二四八二０號最高限額新台幣貳佰陸拾玖萬元之抵押權登記辦理塗銷登記。
上訴人甲○○之上訴駁回。
廢棄改判第一、二審訴訟費用及駁回上訴第二審訴訟費用均由上訴人甲○○負擔。
本判決所命交付房屋部分，於上訴人乙○○以新台幣捌拾萬元供擔保後得假執行，但上訴人甲○○如以新台幣貳佰參拾玖萬玖仟陸佰參拾陸元為上訴人乙○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人乙○○主張：兩造於民國97年4月23日簽訂不動產買賣契約書，由上訴人乙○○以總價新台幣（下同）494萬元，向上訴人甲○○買受其所有坐落台北縣永和市○○段○○○號土地（面積190.86平方公尺，應有部分1/4）及其上永和市○○段建號90號建物（應有部分全部，門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號3樓）。乙○○於簽訂契約時，即依約繳付第1、2期款共50萬元予甲○○，並於契稅及土地增值稅單核下後之97年5月6日代甲○○繳付地價稅9萬2547元、房屋稅1554元及土地增值稅194萬6263元，合計204萬0364元，已超過第3期應付之200萬元。又有關尾款部分，兩造原約定由乙○○向金融機構申辦貸款支付，然甲○○拒不依約會同領取系爭不動產所有權狀，致乙○○無法向金融機構辦理貸款繳付尾款，本件買賣契約未能順利履行，顯屬可歸責於甲○○，甲○○自仍有交屋義務。又系爭不動產上原有設定最高限額269萬元之抵押權登記予訴外人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行），甲○○依系爭不動產買賣契約書第14條第3款約定負有塗銷抵押權登記義務。爰訴請⑴甲○○將系爭房屋騰空交付予乙○○。⑵甲○○應協同乙○○將系爭不動產於97年5月5日向中和地政事務所以北中字第124820號申請登記之系爭抵押權辦理塗銷登記。
原審為乙○○全部敗訴之判決，乙○○不服提起上訴，並為聲明之更正（即為同時履行之補充，並刪除塗銷登記之「協同」請求），其上訴聲明：⑴原判決關於本訴部分廢棄。⑵前開廢棄部分，上訴人甲○○應於上訴人乙○○向玉山銀行代償甲○○所欠224萬元抵押債務及給付甲○○15萬9636元之同時，將坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地（面積
190.86平方公尺，應有部分1/4）上建物即台北縣永和市○○段90建號，門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號3樓房屋騰空交付予乙○○；並就上開房地於台北縣中和地政事務所97年5月5日97年北中地登字第124820號最高限額269萬元之抵押權登記辦理塗銷登記。⑶就前開交付房屋部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人甲○○則以：乙○○現仍積欠價金444萬元未付，而依系爭不動產買賣契約書第8條約定可知系爭買賣尾款之貸款約定係指買方以其他房屋辦理，並非以系爭房地申辦貸款。另依土地登記實務，買賣雙方於簽立買賣契約後，可因當事人合意成立抵押權設定契約，將「買賣移轉登記」與「抵押權設定登記」同時連件申請，是本件上訴人乙○○不需領得新所有權狀，即可在辦理「買賣移轉登記」之同時，申請「抵押權設定登記，一併完成買賣移轉與抵押權設定登記。故乙○○主張因甲○○不配合領取新權狀，致使渠無法辦理抵押權設定登記，辦理銀行貸款云云，顯非事實。再者，兩造約定以連件方式一併辦理買賣移轉與抵押權設定登記，乙○○知之甚詳，兩造方會於系爭買賣契約後附記特約約定：「新權狀核發參日內付尾款並交屋。」。系爭房地所有權移轉登記日為97年5月7日，依前開特約約定，乙○○至遲應於
97 年5月10日前給付買賣價金尾款，乙○○遲至97年5月14日才與玉山銀行南勢角分行簽立土地、建築改良物抵押權設定契約書，顯已逾前開約定之3日期限，經上訴人催告，迄未給付，自屬違約。甲○○已依不動產買賣契約書第10條約定解除系爭買賣契約，乙○○請求履行契約，即無理由等語，資為抗辯。其答辯聲明：⑴上訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查兩造於97年4月23日簽訂不動產買賣契約書，上訴人甲○○將其所有坐落台北縣永和市○○段○○○號土地（面積190.86平方公尺，應有部分1/4）及其上永和市○○段建號90號建物（應有部分全部，門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號3樓）以總價494萬元出售予乙○○。乙○○已依約給付第1、2期款共50萬元。又甲○○於97年5月5日以其為債務人將系爭房地設定最高限額269萬元之抵押權登記予玉山銀行，復於97年5月7日以買賣為原因辦理系爭房地所有權移轉登記予乙○○，惟移轉登記後之土地及建物所有權狀迄未領取。此有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本為證（見原審卷第5至9、18至21頁）。
四、上訴人乙○○主張伊以總價494萬元向上訴人甲○○買受系爭房地，已給付價金254萬0364元，然甲○○拒不履行共同領取權狀之協力義務，致系爭買賣迄未能完成交屋及塗銷原有之抵押權登記，為此訴請甲○○於乙○○給付價金餘款時交付房屋及塗銷抵押權登記等語。甲○○則以前詞置辯，經查：
㈠乙○○於締約後已給付⑴第1、2期款共50萬元；⑵於97年5月6
日代甲○○繳付系爭不動產之地價稅9萬2547元、房屋稅1554元及土地增值稅194萬6263元，計204萬0364元。此有土地增值稅繳款書、地價稅稅額繳款書、房屋稅稅額繳款書、台北縣政府稅捐稽徵處中和分處97年11月24日北稅中三字第0970043867號函可稽（見原審卷第22至28、122、176頁）。甲○○對乙○○已付第1、2期款共50萬元乙節固不爭執，惟辯稱前開204萬0364元稅款乃惡意第三人傅明石（即乙○○之父）所繳，不得與本件買賣價金相互抵銷，故乙○○尚餘價金444萬元未付云云。觀諸卷附不動產買賣契約書第4條第1款約定：「本買賣不動產所應繳之各種稅費：如地價稅、房屋稅、工程受益費（尚未開徵者亦是）、地租、水電費、瓦斯費、電話費、管理費等至交屋日止概由乙方（即甲○○）負責繳清，日起即歸甲方（即乙○○）負擔。」第2款約定：「有關買賣時發生之土地增值稅歸賣方負擔，各不推諉。」（見原審卷第5、6頁）是前開地價稅、房屋稅、土地增值稅依約均應由甲○○負擔。證人即系爭買賣承辦代書陳瑞垣亦證稱領到稅單後伊通知兩造要完稅，因甲○○對地價稅有疑問，故大家會同到稅捐稽徵處查詢，經承辦員向甲○○說明後，伊有詢問甲○○，甲○○同意由買方代繳增值稅、地價稅等稅款等語（見原審卷第139、140頁）。從而，乙○○就其代墊稅款主張與買賣價金相互抵銷，應屬有據。至前開代墊稅款之資金來源是否由乙○○之父傅明石提供，乃乙○○與傅明石間之內部關係，與本件代墊事實之認定無涉。依此計算，乙○○僅餘買賣價金239萬9636元未付，甲○○辯稱尚餘444萬元未付云云，核與事實不符。
㈡次查，依系爭不動產買賣契約書第2條第4款約定：「第肆次付
款：新台幣貳佰肆拾肆萬元正，由買方向金融機構申辦貸款支付；於貸款核撥、尾款付清之日即為正式交屋日。賣方先向銀行辦理新台幣貳佰貳拾肆萬元房貸由買方代償。」該契約書末頁並附記特約約定：「買、賣、代書三方會同領權狀。」（見原審卷第5、9頁）。承前述，乙○○僅餘價款239萬9636元未付，其主張尾款即為該數額，堪予採信。而依上開約定，尾款應由買方即乙○○辦理貸款以為支付。
㈢甲○○雖辯稱依系爭不動產買賣契約書第8條約定可知，系爭
買賣尾款之貸款約定係指買方以其他房屋辦理，並非以系爭房地申辦貸款云云。但查，系爭不動產買賣契約書第8條約定：
「為貸款順利，確保甲（乙○○）、乙（甲○○）雙方之權益，甲方應於貸款手續中無條件提供必備之證件及足夠擔保貸款額度之擔保物，若係甲方信用條件不合或金融政策改變，以致貸款額度不足時，甲方應於撥款時以現金一次補足，貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，甲乙雙方並約定於「尾款付清日」將房屋騰清交與甲方，若因甲方裝修之需（下略）」（見原審卷第6頁），觀其文義，旨在約定乙○○應完成貸款手續，如貸款額度不足時，應以現金補足價金差額，而非謂乙○○需另提供擔保物，而不得以系爭房地為擔保品申辦貸款。且證人即系爭買賣之承辦代書陳瑞垣於原審證稱兩造確約定以系爭房地辦理貸款等語綦詳（見原審卷第139頁）。甲○○此節所辯，顯有不實。
㈣次查，系爭房地於97年5月7日辦妥所有權移轉登記予乙○○。
證人陳瑞垣證稱當時乙○○向玉山銀行申辦貸款，玉山銀行已完成審核，也有去現場照相及辦理對保，核貸金額設定為480萬元，實際撥貸400萬元額度內，玉山銀行在97年5月12日將相關貸款資料給伊，但因甲○○不配合領權狀，所以沒有辦法完成貸款，目前權狀還在地政機關等語（見原審卷第139頁）。此外，並有已完成玉山銀行南勢角分行、乙○○、陳瑞垣用印之土地登記申請書、土地、建築改良物抵押權設定契約書及乙○○身分證影本在卷可稽（見本院卷第169至173頁）。而依土地登記規則第34條規定，申辦抵押權設定登記應檢附土地登記申請書、抵押權設定契約書、土地、建物所有權狀正本等相關文件，如有缺漏，應予補正，無法以提供他種文件或資料方式代替，此據台北縣中和地政事務所以98年4月30日北縣中地登字第0980006335號函覆本院明確（見本院卷第55頁）。足證乙○○主張其已向玉山銀行南勢角分行申辦貸款，並通過審核對保，但因甲○○拒絕履行前開「買、賣、代書三方會同領權狀」約定，無法辦理抵押權設定登記予玉山銀行，致未能完成貸款撥付，應堪信實。
㈤甲○○復辯稱依爭買賣契約附記特約約定：「新權狀核發參日
內付尾款並交屋。」可知，兩造約定以連件方式一併辦理買賣移轉與抵押權設定登記。系爭房地所有權移轉登記日為97年5月7日，依前開特約約定，乙○○至遲應於97年5月10日前給付買賣價金尾款，乙○○遲延未付，經上訴人催告，迄未給付，自屬違約，伊業依不動產買賣契約書第10條約定解除系爭買賣契約云云。惟此據乙○○堅決否認。查：
1.前開特約僅約定乙○○應於新權狀核發3日內給付尾款，甲○○則應辦理交屋，尚難據此認兩造係約定以連件方式一併辦理買賣所有權移轉與抵押權設定登記。況甲○○於原審審理時，猶陳稱買方應提供其他房屋設定抵押辦理貸款（見原審卷第
138、201頁），足證兩造於締約之際並無約定以連件方式辦理所有權移轉與抵押權設定登記。且甲○○於原審僅一再辯稱因乙○○未依約給付第三期款200萬元及尾款244萬元，從未提及兩造有連件辦理之約定，並自承已辦妥所有權移轉登記，若未領取新的權狀，乙○○無法辦理貸款（見原審卷第52、138 、143頁）。且證人即代書陳瑞垣亦證述本件係先辦妥所有權移轉登記，嗣因甲○○不肯配合領取權狀，故無法辦理抵押權登記完成貸款等語（見原審卷第139、141頁）。益見兩造無連件辦理之約定。
2.次按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例參照）。系爭買賣契約固有「新權狀核發參日內付尾款並交屋。」之特約註記，惟該註記尚有「尾款沒付清之前，權狀不可交買方」、「買、賣、代書三方會同領權狀」之約定，且買賣契約書第8條中段約定：「貸款應於產權移轉手續完成三週內付清，甲乙雙方並約定於『尾款付清日』將房屋騰清交與甲方」（見原審卷第6、9頁），依上述約定整體文義觀之，暨參諸兩造並無連件辦理之約定，所謂新權狀「核發」3日內，應指「領取」權狀3日內之意，否則當無庸為前述第8條「貸款應於產權移轉手續完成三週內付清」及「買、賣、代書會同領取權狀」之約定。是甲○○辯稱乙○○須於所有權移轉登記日即97年5月7日起3日內給付尾款，即與契約約定不符。
3.按債務人之給付兼需債權人之行為，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第235條但書定有明文。又在債權人提供債務人給付所需之行為前，債務人不負給付遲延之責任。最高法院89年度台上字第1390號裁判見解亦同，可資參酌。查乙○○已向玉山銀行南勢角分行申辦貸款及簽訂抵押權設定契約，該行已完成審核對保，並於97年5月12日將相關資料交付代書陳瑞垣，但因甲○○拒不配合領取權狀，致無法辦理抵押權設定登記完成貸款撥付，此據證人陳瑞垣證述綦詳（見原審卷第139、141頁），並有土地登記申請書、抵押權設定契約可稽（見本院卷第67至71頁）。足徵乙○○已將準備給付尾款之事情，通知甲○○，在甲○○配合領權狀之前，乙○○自不負給付遲延之責。從而甲○○辯稱其於97年5月16日發函乙○○催告其於97年5月19日給付尾款，因其未能給付，而於97年8月21日解除契約，於法尚有未合，不生催告及解除效力。
4.查系爭買賣契約書第2條第4款約定：「第肆次付款：新台幣貳佰肆拾肆萬元正，由買方向金融機構申辦貸款支付；於貸款核撥、尾款付清之日即為正式交屋日。賣方先向銀行辦理新台幣貳佰貳拾肆萬元房貸由買方代償。」第14條第3款約定：「本移轉標的物原他項權利、租賃等，賣方應於買方支付尾款前或同時全部清償或塗銷；並將該他項權利塗銷所需文件用印備齊交付承辦本案代書辦理塗銷登記，塗銷代辦費由賣方支付。」（見原審卷第5、7頁）。次按他項權利塗銷登記，得由他項權利人、原設定人或其他利害關係人提出第34條所列文件，單獨申請之。土地登記規則第145條本文著有規定。承前述，乙○○僅餘價款239萬9636元未付，則乙○○主張甲○○應於其向玉山銀行代償甲○○所欠224萬元債務及給付甲○○15萬9636元之同時，將系爭房地騰空交付；暨將系爭房地原有之抵押權登記辦理塗銷登記，即有理由。
五、從而，乙○○本於買賣契約法律關係，訴請上訴人甲○○應於上訴人乙○○向玉山銀行代償甲○○所欠224萬元抵押債務及給付甲○○15萬9636元之同時，將坐落台北縣永和市○○段○○○○號土地（面積190.86平方公尺，應有部分1/4）上建物即台北縣永和市○○段90建號，門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號3樓房屋騰空交付予乙○○；並就上開房地於台北縣中和地政事務所97年5月5日97年北中地登字第124820號最高限額269萬元之抵押權登記辦理塗銷登記，洵屬有據，應予准許。原審為乙○○敗訴之判決，尚有未洽。其上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第2項所示。又就交付房屋部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
貳、反訴部分：
一、上訴人甲○○主張：乙○○遲延給付系爭買賣尾款，經甲○○發函催告其於97年5月19日前給付，乙○○仍未給付，甲○○已於97年8月21日依不動產買賣契約書第10條約定解除系爭買賣契約，並沒收已付款項。爰依解除契約回復原狀法律關係請求乙○○將系爭不動產所有權回復移轉登記予甲○○。原審為上訴人甲○○全部敗訴之判決，甲○○不服提起上訴，其上訴聲明：⑴原判決關於反訴部分廢棄。⑵前開廢棄部分，上訴人乙○○應將坐落台北縣永和市○○段419地號土地，應有部分1/4，及其上建物台北縣永和市○○段90建號即門牌號碼台北縣永和市○○路○○○號3樓之所有權回復移轉登記予甲○○。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人乙○○則以：系爭買賣契約固約定尾款付清前，權狀不可交買方，惟並不得據此免除甲○○應配合領取系爭不動產所有權狀，以協同向金融機關辦理貸款之義務。本件尾款之支付既需甲○○配合領取新權狀之協力行為始能完成，甲○○拒為此協力，即應負受領遲延之責。乙○○於此受領遲延狀態終了前，未能完成給付，係因不可歸責於自己之事由所致，依民法第230條規定，不負給付遲延責任。甲○○未具備系爭買賣契約第10條解除權行使之要件，基此所為定期催告後之解除契約，並不生效力。從而其本於解除契約後回復原狀請求權請求乙○○將系爭不動產所有權回復移轉登記予伊即無理由等語，資為抗辯。其答辯聲明：上訴駁回。
三、依前述說明，乙○○未能給付尾款係因甲○○未能配合領取權狀所致，故不負給付遲延責任，甲○○據此發函催告及解除契約，均不生合法催告及解除契約效力。
四、從而，甲○○依解除契約回復原狀法律關係請求乙○○將系爭不動產所有權回復移轉登記予伊，洵屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為甲○○敗訴之判決，並無不合。其上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
參、據上論結，本件乙○○上訴為有理由，甲○○上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 1 日
民事第一庭
審判長 法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 98 年 7 月 1 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。