臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第311號上 訴 人 羅秉坤訴訟代理人 翁祖立律師
林芳如律師複代理人 吳宗樺律師被上訴人 慶堂工業股份有限公司法定代理人 安碧蓮訴訟代理人 林信和律師複代理人 王建豐律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年4月27日臺灣桃園地方法院97年度重訴字第329 號第一審判決提起上訴，本院於101 年5 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將如附表所示建物遷讓返還上訴人，並自民國九十七年八月十一日起至如附表所示建物遷讓返還上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣參拾柒萬伍仟貳佰肆拾肆元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之九十九，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第3 款定有明文。上訴人固於本院始主張兩造間搬遷協議之必要之點應為「搬遷補償費用」、「搬遷日期」二者，惟其於原審即以兩造間並未成立搬遷協議為攻擊防禦方法，其於本院主張搬遷協議之必要之點應包括上開二者，若缺其一即因必要之點未達成合致而未成立搬遷協議，僅係就上開攻擊防禦方法為補充，按之上開規定，應許其於本院提出。至被上訴人關於其雖將坐落桃園縣○○鄉○○區段1 小段192 、193 地號土地（權利範圍：全部）及其上120 、121 、310 建號建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○號，權利範圍：全部）出售予訴外人芳盟實業股份有限公司（下稱芳盟公司），然迄未將該不動產交付芳盟公司，其於系爭不動產交付前仍屬有權占有之抗辯，於原審即已提出（原審卷第31頁參照），其於本院提及始終基於所有人之地位占有系爭不動產，僅重申上開抗辯事項，並非就系爭不動產所有權歸屬再予爭執，上訴人主張被上訴人於本院改稱對系爭不動產具所有權，屬新攻擊防禦方法之提出，違反民事訴訟法第447 條規定，容有誤會。
二、上訴人主張：其於原法院95年度執字第33953 號清償債務強制執行事件拍賣程序中，拍得芳盟公司所有坐落桃園縣○○鄉○○區段1 小段192 、193 地號土地（權利範圍：全部）及其上120 、121 、310 建號建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○號，權利範圍：全部，建物明細詳如附表），並於民國97年7 月22日取得原法院發給之不動產權利移轉證明書，而取得該不動產所有權，嗣於97年8 月11日辦理登記完畢。被上訴人無正當權源占有系爭不動產，致上訴人受有相當於租金之損害，上訴人自得依民法第767 條規定，請求被上訴人將如附表所示建物遷讓返還予上訴人，並依民法第
179 條、第184 條第1 項前段規定，請求被上訴人自上訴人登記為系爭不動產所有權人之日即97年8 月11日起至如附表所示建物遷讓返還之日止，按月給付上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）70萬元等語。（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將如附表所示建物遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人應自97年8 月11日起至如附表所示建物遷讓返還之日止，按月給付上訴人70萬元。
三、被上訴人抗辯：其於81年6 月25日將系爭不動產出售予芳盟公司，並於芳盟公司給付尾款2,524 萬元前之91年8 月24日，將系爭不動產所有權移轉登記予芳盟公司。詎芳盟公司於系爭不動產所有權移轉登記完成後，並未履行給付尾款義務，負責人宋正隆亦行蹤不明，被上訴人因而未將系爭不動產交付芳盟公司。系爭不動產嗣經第一順位抵押權人臺灣銀行股份有限公司聲請拍賣，被上訴人除以普通債權人之身分參與分配外，並主張為有權占有，拍賣公告上均記載被上訴人為有權占有，且拍定後不點交，此為上訴人拍定前即已知悉。被上訴人雖將系爭不動產所有權移轉登記予芳盟公司，然事實上尚未交付，於交付前被上訴人仍屬有權占有，並得依民法第264 條第1 項、第369 條規定，對芳盟公司主張同時履行抗辯，於芳盟公司給付尾款之同時始負有交付系爭不動產之義務。上訴人明知系爭不動產有無法交付之瑕疵仍出價買受，其不得向芳盟公司主張權利瑕疵擔保，而其於買賣契約成立前即知有權利瑕疵，應繼受芳盟公司所有權之瑕疵，被上訴人自可以得對抗芳盟公司之事由對抗上訴人，亦即於上訴人付清芳盟公司積欠之價金，或與被上訴人達成和解前，上訴人不得請求被上訴人遷讓返還系爭不動產。又上訴人於拍得系爭不動產後，曾委由其代理人黃建川與被上訴人聯繫，表示希望就後續搬遷補償費等相關事宜與被上訴人協商，兩造自97年7 月29日起即陸續就搬遷費事宜開會數次，嗣於97年8 月22日或24日，以電話方式磋商，達成上訴人先行給付1,500 萬元予被上訴人作為搬遷補償費用，被上訴人再儘速遷讓之協議。兩造既已就搬遷費用達成合意，於上訴人給付約定之搬遷補償費用前，被上訴人自得拒絕履行。上訴人表示全權授權黃建川處理點交之情事與決定，其本應負有權代理之授權人責任，縱其授權有所謂300 萬元（或500 萬元）之限制，而無1,500 萬搬遷補償費用之代理權限，被上訴人亦無從知悉，則上訴人仍應負表見代理之授權人責任。再上訴人與被上訴人達成前項協議在先，竟毀諾起訴請求被上訴人遷讓房屋，顯然違反誠信，其違約背諾之行為，絕非伸張權利所必要，而係以損害被上訴人之權利為目的，自為權利濫用，並係以背於善良風俗之方法加損害於被上訴人之侵權行為。另系爭不動產未經點交，依民法第373 條規定，上訴人於交付前無使用收益權，無從罹受無法使用收益之損害，其請求相當於租金之不當得利，並無理由。縱認上訴人得請求相當於租金之不當得利，亦應扣除被上訴人於其期間為維護系爭不動產代為支出之工業區維護費、保全費用、管理費用、地價稅、房屋稅等費用。被上訴人基於無因管理亦得請求上述費用及利息，並為抵銷之抗辯。此外，系爭不動產坐落地區為荒郊野外邊緣地帶，未與公路鄰接，附近人煙稀少，處於衰退沒落狀態，而系爭建物年久失修亦無法維修，無人願意承租，實際上並無利用價值，其相當於租金不當得利不應以系爭建物及坐落基地申報總價價額年息5%計算，且原審於98年4 月27日判決認定兩造間搬遷協議業已成立，被上訴人應自法院判決該協議不成立確定時起，始構成無權占有，上訴人請求自97年8 月11日起算相當於租金之不當得利，亦非有理等語。並答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於原法院95年度執字第33953 號清償債務強制執行事
件拍賣程序中，拍得芳盟公司所有坐落桃園縣○○鄉○○區段1 小段192 、193 地號土地（權利範圍：全部）及其上12
0 、121 、310 建號建物（建物門牌：桃園縣○○鄉○○○路○○號，權利範圍：全部，建物明細詳如附表），並於97年
7 月22日取得原法院發給之不動產權利移轉證明書，而取得該不動產所有權，嗣於97年8 月11日辦理登記完畢（原審卷第9-16頁）。
㈡原法院95年度執字第33953 號清償債務強制執行事件，拍賣
系爭不動產之公告載明：「本件標的物查封時已由慶堂工業股份有限公司（按即被上訴人）基於債權關係占有使用中，拍定後不點交」等語（原審卷第38-47 頁）。
㈢系爭不動產現為被上訴人占有使用中。
㈣上訴人於97年8 月4 日存證信函、原審98年3 月2 日言詞辯
論期日，均不爭執黃建川代理上訴人與被上訴人處理系爭不動產（占有物）搬遷事宜（原審卷第53-55 頁、第106-112頁）。
五、兩造之爭點及本院之判斷：上訴人主張被上訴人無權占有系爭不動產，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被上訴人得否以其與前手芳盟公司間之事由對抗上訴人？㈡兩造間是否達成上訴人先行給付1,500 萬元予被上訴人作為搬遷補償費用，被上訴人再儘速遷讓之協議？㈢上訴人提起本件訴訟是否違反誠信原則，並構成權利濫用、侵權行為？㈣被上訴人應否給付相當於租金之不當得利？其金額若干始屬適當？茲論述如下：
㈠被上訴人得否以其與前手芳盟公司間之事由對抗上訴人？
按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則（最高法院96年度臺上字第1809號判決意旨參照）。被上訴人固抗辯其將系爭不動產出售予芳盟公司，芳盟公司未履行給付尾款義務，其得依民法第264 條第1 項、第36
9 條規定，對芳盟公司主張同時履行抗辯，上訴人明知系爭不動產有無法交付之瑕疵仍出價買受，其於買賣契約成立前即知有權利瑕疵，不得向芳盟公司主張權利瑕疵擔保，並應繼受芳盟公司所有權之瑕疵，被上訴人自可以得對抗芳盟公司之事由對抗上訴人等語。惟查：被上訴人將系爭不動產出售予芳盟公司，其權利義務關係僅存在於被上訴人與芳盟公司間，芳盟公司如未履行尾款給付義務，基於債之相對性原則，被上訴人僅得請求芳盟公司為給付，或向芳盟公司行使同時履行抗辯權，上訴人不受其拘束，被上訴人不得以其與芳盟公司間買賣契約之抗辯事由對抗上訴人，上訴人自得本於所有權請求被上訴人遷讓返還系爭不動產。至強制執行法之「點交」程序，係指買受人或承受人於符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人或承受人不得於拍定或承受後請求執行法院點交而已，無從推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源，亦無從推論拍賣之不動產存有無法交付之瑕疵。芳盟公司就系爭不動產有完足之所有權，並無任何瑕疵，而上訴人於拍定買受後，亦已取得完足之所有權，不受被上訴人與芳盟公司間買賣契約之抗辯事由拘束，被上訴人占有系爭不動產，非關權利瑕疵之事項，其對系爭不動產並無得限制上訴人所有權之權利，系爭不動產尚無任何權利瑕疵存在，自無上訴人不得對芳盟公司主張權利瑕疵擔保、應繼受芳盟公司所有權之瑕疵之問題，更無因此衍生被上訴人得以其與芳盟公司間買賣契約之抗辯事由對抗上訴人可言（按：即或涉及權利瑕疵之事項，亦係被上訴人之權利得以直接限制上訴人之所有權，而非被上訴人得以其與芳盟公司間買賣契約之抗辯事由對抗上訴人），被上訴人以系爭拍賣公告記載「拍定後不點交」，抗辯上訴人明知系爭不動產有無法交付之瑕疵仍出價買受，應繼受芳盟公司所有權之瑕疵，其可以得對抗芳盟公司之事由對抗上訴人，上訴人於付清芳盟公司積欠之價金，或與被上訴人達成和解前，不得請求被上訴人遷讓返還系爭不動產，難謂可採。
㈡兩造間是否達成上訴人先行給付1,500 萬元予被上訴人作為
搬遷補償費用，被上訴人再儘速遷讓之協議？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告以無權占有為原因，請求返還建物者，原告就建物為其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占有為抗辯者，原告對其建物被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。上訴人於原法院95年度執字第33
953 號清償債務強制執行事件拍賣程序中，拍得芳盟公司所有之系爭不動產，並於97年7 月22日取得原法院發給之不動產權利移轉證明書，而取得該不動產所有權，嗣於97年8 月11日辦理登記完畢，為兩造所不爭，並有不動產權利移轉證書、建物所有權狀、建物登記謄本在卷可憑（原審卷第9-16頁）。而系爭不動產現由被上訴人占有使用中，復為被上訴人所是認。按之上開說明，應由被上訴人就其占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⒉被上訴人抗辯兩造已達成上訴人先行給付1,500 萬元予被上
訴人作為搬遷補償費用，被上訴人再儘速遷讓之協議，其占有系爭不動產非無正當權源，固據其舉證人陳金龍、詹森林、蕭國棟為證。惟查：
⑴證人詹森林於原審審理時證稱：「97年8 月25日早上我接獲
證人陳（按即陳金龍）電話通知證人黃（按即黃建川）針對搬遷協議費用1,500 萬元已同意了，請我準備搬遷相關事宜，本公司人資部承辦總務人事法務等，我電話內線通知人資部證人蕭，證人陳已和證人黃達成1,500 萬元搬遷費用，請證人蕭準備協議和搬遷事宜」等語（原審卷第115 頁）。證人蕭國棟於原審審理時證稱：「證人詹（按即詹森林）有通知我達成1,500 萬元的協議，請我後續執行這協議的處理事項，當下我用電話跟證人陳確認兩件事，第一金額1,500 萬元，第二有關桃園場內貨物搬遷的細節問題」（原審卷第11
9 頁）。足證關於兩造是否達成搬遷費用為1,500 萬元之協議一事，證人詹森林、蕭國棟並未親自見聞，僅係聽聞證人陳金龍之轉述或告知，其二人所為之證言不得供作兩造已達成搬遷協議之憑據。
⑵證人陳金龍於原審審理時雖證稱：「接著在97年8 月24日黃
先生又主動打電話給我，希望我幫他忙，我告訴他說董事會授權是2,000 萬元，我自己願意私下做主降到1,500 萬元，董事會如有異議，我個人願意承擔責任，黃先生當時立即同意支付1,500 萬元，並告訴我他要將這個消息告訴他的股東，因為他的股東禮拜一才從國外回來，接著禮拜一告訴股東之後會到被告公司辦理相關手續」等語（原審卷第104 頁）。然證人黃建川並未於97年8 月24日主動以電話聯繫證人陳金龍，其與證人陳金龍亦未於97年8 月24日以電話通話，已據證人黃建川於原審審理時證稱：「證人陳談到最後說被告公司最少要1,500 萬元，但我沒有接受，從我們在餐廳赴宴後我就沒有主動與證人陳等通電話，都是他主動打電話給我」等語（原審卷第106 頁），並有被上訴人所提之通話明細報表、原審向中華電信股份有限公司函調之通話明細清單在卷可憑（原審卷第136-137 頁、第144-152 頁），足徵證人陳金龍證稱證人黃建川於97年8 月24日主動以電話聯繫證人陳金龍、證人黃建川與證人陳金龍曾於97年8 月24日以電話通話，均非事實，則其證稱因證人黃建川於97年8 月24日主動以電話聯繫證人陳金龍，兩造於該次電話通話達成搬遷費用為1,500 萬元之協議，即非可採，其所為證言自不足以證明兩造業達成以1,500 萬元為搬遷費用之協議。
⑶被上訴人雖於提出證人陳金龍持用之行動電話通話明細報表
後，改稱餐會後次日即97年8 月22日上午11時24分，證人陳金龍主動撥打予證人黃建川長達949 秒即15.82 分鐘之通話，為兩造達成搬遷協議之關鍵電話等語。然此與證人陳金龍證述之內容不同，且依證人陳金龍、詹森林、蕭國棟證述之內容，證人陳金龍於97年8 月25日前往香港，其於97年8 月25日早晨至辦公室時，將兩造達成搬遷協議之事告知證人詹森林，證人詹森林再告知證人蕭國棟，蕭國棟並以內部電話向證人陳金龍確認搬遷補償費用金額、搬遷事宜（原審卷第
105 、115 、119 頁），關於兩造達成搬遷協議之日期，如為97年8 月22日，則證人陳金龍係於間隔一週末假日後始告知證人詹森林，如為97年8 月24日，則證人陳金龍於達成搬遷協議翌日即告知證人詹森林，二者有其明顯差異，證人陳金龍應無記憶不清之可能，被上訴人事後配合證人陳金龍持用之行動電話通話明細報表，改稱兩造係於97年8 月22日達成搬遷協議，難以憑採。況證人陳金龍於原審審理時已證稱：「2,000 萬元是董事會授權的，所以我不能減少，但是基於大家有共同認識的朋友，所以我願意減為1,500 萬元，如果董事會不同意我的決定，我個人願意承擔完全責任，證人黃當時說那就謝謝，就這樣決定，因為我的主要股東禮拜一才回到臺灣，我要將這個好消息向他報告，那就請你禮拜一等待我告訴你好消息，去辦理相關手續」等語（原審卷第10
9 頁）。核其內容，既謂「我的主要股東禮拜一才回到臺灣，我要將這個好消息向他報告」、「那就請你禮拜一等待我告訴你好消息」，顯見兩造縱於上開電話通話提及以1,500萬元為搬遷費用之事，亦未就此達成協議，否則證人黃建川何以告知證人陳金龍將向其主要股東報告，並要求證人陳金龍禮拜一等待其告知好消息？被上訴人抗辯兩造應於證人陳金龍、黃建川97年8 月22日長達949 秒即15.82 分鐘之通話中達成搬遷協議，核非可採。
⑷被上訴人復抗辯兩造確已成立搬遷協議，證人蕭國棟即奉證
人陳金龍之指示辦理搬遷事宜等語，並提出貨運業者明信片及名片為證（本院卷二第295-299 頁）。惟查：被上訴人所提貨運業者明信片，其上所蓋章戳並未顯示日期，其餘部分僅為名片，無從推斷該等明信片、名片與系爭不動產之搬遷有關，自不得憑此即謂兩造已成立搬遷協議。且證人蕭國棟於原審審理時證稱：「證人詹有通知我達成1,500 萬元的協議，請我後續執行這協議的處理事項，當下我用電話跟證人陳確認兩件事，第一金額1,500 萬元，第二有關桃園場內貨物搬遷的細節問題」、「（證人詹或證人陳有無特別交代你跟證人黃有關的協議何時要準備？）協議書要準備好，禮拜一就要準備好」、「（是誰告訴你要準備協議書文件？）是證人詹」等語（原審卷第119 頁）。然證人詹森林於原審審理時則證稱：「（證人陳有指示你準備協議書，有無指示具體的內容？）沒有」、「〔你確定有無請證人蕭準備協議書（指書面）？〕沒有，只有協議，沒有準備書面」等語（原審卷第116 、118 頁），證人蕭國棟證稱係證人詹森林指示其備妥協議書，核非事實。又對照證人陳金龍證稱證人黃建川將於當日（97年8 月25日）至被上訴人公司辦理相關手續等語（原審卷第104 頁），於此情形，證人蕭國棟理當按證人陳金龍或詹森林指示之內容備妥協議書，供證人黃建川或上訴人當日至被上訴人公司簽署，然證人蕭國棟竟證稱：「（如何受領相關款項有無在協議書內載明？如何受領相關款項的細節？或與證人黃作相關的聯繫？）協議書有一部分是空白，是雙方見面時才會填的，所以我當下都是在先處理我這方要完成搬遷準備事項為主要工作」等語（原審卷第122頁），證人陳金龍既已前往香港，離臺前復未向證人詹森林、蕭國棟指示具體內容，則兩造將如何簽署協議書？證人蕭國棟所謂協議書空白部分又將如何填載？兩造是否達成搬遷協議、證人陳金龍是否指示證人詹森林、蕭國棟是否辦理協議書簽署、搬遷事宜，均非無疑。況兩造倘已成立搬遷協議，證人黃建川或上訴人並將於97年8 月25日至被上訴人公司辦理相關手續，證人詹森林、蕭國棟理當追蹤進度，並聯繫證人黃建川或上訴人，然關於證人黃建川或上訴人未於97年
8 月25日至被上訴人公司辦理相關手續一事，證人廖國棟證稱：「（執行後續的協議事情，在未接到證人黃聯繫後，是否有主動與原告方面聯絡？）沒有」、「（你何時才警覺證人黃未依照證人詹、證人陳所指示的於禮拜一聯絡？）收到原告存證信函才警覺原告沒有如證人詹、陳所說於禮拜一聯絡」、「（自前述禮拜一到收到存證信函中間你有無向證人詹、陳反應原告未聯絡？）沒有反應」等語（原審卷第119、120 頁），此不僅證明證人詹森林證稱其將證人黃建川未聯繫之事交由證人蕭國棟去追蹤等語（原審卷第118 頁），並非事實，亦足徵證人詹森林、蕭國棟對此事漠不關心，此當非兩造已達成搬遷協議應有之作為，兩造是否達成搬遷協議，確有疑義。
⑸被上訴人另以上訴人於本院99年12月9 日準備程序陳稱：「
那是因為當時有人買啊」等語，抗辯上訴人係事後反悔等語。惟查：上開內容係上訴人於受命法官勸諭兩造和解，諭知「本來因為是說以前你們過去有談過搬遷費」等語後所為之陳述（本院卷二第232 頁反面），其真意應係因當時有人願買受系爭不動產，故願與被上訴人協商搬遷費用，否則即無與被上訴人協商搬遷費用之必要，非謂兩造已達成搬遷費用多寡之協議，此觀諸受命法官於上訴人為上開陳述後即諭知「只不過金額到底是多少，最後有沒有這回事由法院來判」等語即明（本院卷二第232 頁反面），上開陳述內容僅能證明兩造曾洽商搬遷費用，尚不足以證明兩造業已達成以1,50
0 萬元為搬遷費用之協議，被上訴人執此抗辯兩造已成立搬遷協議，上訴人訴請遷讓房屋係事後反悔，尚非有據。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。上訴人為系爭建物之所有人，被上訴人所舉證人未能證明其業與上訴人達成上訴人先行給付1,500 萬元予被上訴人作為搬遷補償費用，被上訴人再儘速遷讓之協議，復如前述，其占有系爭建物即無正當權源，按之上開規定，上訴人請求被上訴人將系爭建物遷讓返還上訴人，自屬有據。
㈢上訴人提起本件訴訟是否違反誠信原則，並構成權利濫用、
侵權行為？按權利之行使，不得以損害他人為主要目的。行使權利、履行義務，應依誠實信用方法，為民法第148 條所明定。所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度臺上字第1079號判決意旨參照）。承前所述，兩造並未達成以1,500 萬元為搬遷費用之協議，被上訴人抗辯上訴人毀諾起訴請求被上訴人遷讓房屋，顯然違反誠信，難謂可採。而上訴人經拍賣程序拍得系爭不動產，為系爭不動產之所有人，被上訴人無權占有系爭不動產，已妨害上訴人所有權之行使，除無法就系爭不動產為使用收益外，更應負擔相關稅捐，甚或龐大貸款利息，其訴請被上訴人遷讓房屋，乃其權利之正當行使，縱影響被上訴人現實使用之利益，然此為無權占用他人不動產之被上訴人所應面對之當然結果，且被上訴人圖以索取搬遷費用之方式，彌補其出賣系爭不動產予芳盟公司之損害，並分享上訴人以低於市價之價格拍得系爭不動產之利益，其動機並非純良，上訴人不願給付搬遷費用，並訴請被上訴人遷讓房屋，不過係拒絕被上訴人非法之要求，使其上開目的未能達成而已，難認上訴人係以損害被上訴人為主要目的，被上訴人抗辯上訴人提起本件訴訟違反誠信原則，並構成權利濫用、侵權行為，尚非可採。
㈣被上訴人應否給付相當於租金不當得利？其金額若干始屬適
當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限，土地法第97條第1 項規定甚明。所謂土地總價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價，亦為平均地權條例第16條所明定。系爭192 、193 地號土地之面積為45平方公尺、12,675平方公尺，其97年1 月迄今之公告地價均為每平方公尺1,500 元，申報地價均為每平方公尺1,200 元（1,500 ×80% ＝1,200 ），其價額為15,264,000元〔1,20
0 ×（45＋12,675）＝15,264,000〕。系爭120 、121 、31
0 建號建物經原法院民事執行處囑託陸德不動產估價師事務所鑑定，上訴人分別以7,109,000 元、18,652,000元、122,
000 元拍得，其價額為25,883,000元，系爭土地及建物申報總價額合計應為41,147,000元（15,264,000＋25,883,000＝41,147,000），有地價查詢資料、不動產權利移轉證書為憑（原審卷第9-10頁），並據本院調閱原法院95年度執字第33
953 號執行案卷查核屬實。又系爭不動產鄰近銜接「台66線大溪觀音東西向快速道路」、「台61線西濱快速公路」之主要道路大觀路，有助於工業原料、製成品之運輸往來，有電子地圖可稽（本院卷二第7 頁）。且原法院民事執行處囑託陸德不動產估價師事務所鑑定，就系爭不動產之大眾運輸條件（距離車站、市中心之遠近）、市場學校接近性（市場、購物中心、小學、中學接近）、居住環境（金融設施、休閒設施、兒童休憩設施）之項目等級均評等為「良」，就系爭不動產所在地區之發展狀態則評定為「開發中」，亦有估價報告書附於原法院95年度執字第33953 號執行案卷足憑。審酌系爭不動產坐落位置、工商業繁榮程度、未來發展潛力及利用系爭不動產之經濟價值等因素，其相當於租金之不當得利應以系爭土地及建物申報總價額年息5%計算為適當。依此計算，被上訴人每月應給付相當於租金之不當得利為171,44
6 元（41,147,000×5%÷12＝171,446 ，元以下四捨五入）。再不動產租金之決定，除參酌上開因素外，尚需與鄰地租金比較（最高法院99年度臺上字第425 號判決意旨參照）。
上訴人、被上訴人分別提出鄰地廠房租金每月每坪350 元、
250 元之出租資訊資料供參（原審卷第93頁、本院卷二23頁），取其平均數，堪認系爭不動產租金行情可達每月每坪30
0 元〔（350 ＋250 ）÷2 ＝300 〕，系爭不動產總面積為6,380.62平方公尺（1,706.5 ＋4,477.62＋196.5 ＝6,380.62，不動產權利移轉證書參照，原審卷第9-10頁），約為1,
930.14坪（6,380.62×0.3025＝1,930.14），採行鄰地租金比較法，系爭不動產每月租金約為579,042 元（300 ×1,93
0.14＝579,042 ）。經與鄰地租金行情為比較，本院認被上訴人占用系爭不動產之經濟價值及所受利益以375,244 元為相當〔（171,446 ＋597,042 ）÷2 ＝375,244 〕，上訴人請求自其登記為所有權人之日即97年8 月11日起至系爭建物遷讓返還之日止，按月給付相當於租金之不當得利375,244元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
⒉被上訴人雖抗辯系爭不動產尚未交付，依民法第373 條規定
，上訴人並未取得系爭不動產之使用收益權，其不得請求不當得利等語。惟按民法第373 條之所以規定，除契約另有訂定外，買賣標的物之利益及危險，自交付時起均由買受人負擔，係為杜絕買賣當事人之間所生危險負擔之爭論而立法，並非為買受人與第三人間之糾紛而為。被上訴人既依強制執行法第98條，於領得權利移轉證書之日起取得拍定不動產之所有權，自不因尚未受領點交而否認其對於系爭房地之所有權，其自得依該所有權之法律關係對於侵害其所有權之第三人請求賠償（最高法院87年度臺上字第1987號判決意旨參照）。上訴人經拍賣程序拍得系爭不動產，於97年7 月22日取得原法院發給之不動產權利移轉證明書，而取得該不動產所有權，嗣於97年8 月11日辦理登記完畢，業詳前述，揆諸前揭說明，上訴人自得自其取得拍定不動產之所有權時起，依所有權之法律關係，請求侵害其所有權之被上訴人賠償，上訴人僅請求自其登記為所有權人之日即97年8 月11日起算不當得利，核無不合，被上訴人抗辯系爭不動產尚未交付，依民法第373 條規定，上訴人並未取得系爭不動產之使用收益權，其不得請求不當得利，尚不足採。
⒊被上訴人復抗辯原審於98年4 月27日判決認定兩造間搬遷協
議業已成立，被上訴人應自法院判決該協議不成立確定時起，始構成無權占有，上訴人不得請求自97年8 月11日起算不當得利等語。惟查：被上訴人占有系爭不動產有無正當權源，係一事實問題，不因訴訟過程中其曾獲勝訴判決，即使其取得合法占有系爭不動產之權源，倘法院最終認定被上訴人並無占有系爭不動產之正當權源，則其自上訴人取得系爭不動產所有權時起即無權占有系爭不動產，並自該時即獲有使用系爭不動產相當於租金之不當利益，上訴人請求自其登記為所有權人之日即97年8 月11日起算不當得利，尚非無據，被上訴人抗辯應自法院判決搬遷協議不成立確定時起，始構成無權占有，難以憑採。
⒋被上訴人另抗辯其占有系爭不動產之比例甚微，毫無利益可
言等語。惟按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。又占有僅占有人對於物有事實上管領力為已足，不以其物放置於一定處所，或標示為何人占有為生效條件。苟對於物無事實上管領力者，縱令放置於一定處所，並標示為何人占有，亦不能認其有占有之事實（最高法院95年度臺上字第1124號判決、53年臺上字第861 號判例意旨參照）。被上訴人固僅於系爭建物部分區域放置物品，然未經被上訴人同意，他人不得任意進入系爭建物，其對系爭建物之全部均立於得排除他人干涉之狀態，縱部分區域未放置物品，亦不影響被上訴人占有系爭建物全部之事實，其執此抗辯其占有系爭建物毫無利益可言，尚不足採。
⒌被上訴人固抗辯其所受之利益應扣除被上訴人為維護系爭不
動產代為支出之工業區維護費、保全費用、管理費用、地價稅、房屋稅等費用。且被上訴人得基於無因管理請求上訴人返還上述費用及利息，並得以之為抵銷等語。惟查：無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，亦即被上訴人無權占有系爭不動產所獲取者為使用不動產之對價利益，其所支出之工業區維護費、保全費用、管理費用、地價稅、房屋稅等費用，與其使用系爭不動產本身之對價無關，其原獲取之對價利益不因支出上開費用而減損，被上訴人抗辯其所受利益應扣除上開費用，核非可採。又未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之，民法第172 條定有明文，是無因管理請求權之成立，應以管理人無法律上之義務，並以為他人管理事務為要件。被上訴人係基於系爭不動產使用人之身分支出工業區維護費，並自行支出保全費用、管理費用，維護、管理其所占有之系爭不動產，係為自己之利益，並無為他人管理之意思，核與無因管理請求權之成立要件不符，其主張以之為抵銷，尚不足採。又系爭不動產97年度以後（含97年度）之地價稅、98年度以後（含98年度）之房屋稅（按：房屋稅於每年5 月份課徵，上訴人於97年7 月22日取得系爭建物所有權，97年度之房屋稅非上訴人所應繳納），均由上訴人所繳納，有繳款書、地價稅課稅明細表在卷可憑（本院卷42-47 頁），於上訴人取得系爭不動產所有權後，被上訴人並未為上訴人管理事務，無由成立無因管理，其以之為抵銷之抗辯，自屬無據。至上訴人取得系爭不動產所有權前，系爭不動產為芳盟公司所有，被上訴人縱有為他人管理事務之情形，亦係為芳盟公司而為，與上訴人無涉，其主張其得依無因管理請求上訴人返還上述費用及利息，其並得以之為抵銷洵非可採。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人占有系爭土地並無正當權源，為可採信。從而，上訴人依民法第767 條、第179 條、第
184 條第1 項前段規定，請求被上訴人將如附表所示建物遷讓返還上訴人，及自97年8 月11日起至如附表所示建物遷讓返還上訴人之日止，按月給付上訴人375,244 元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。就上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、又證人陳金龍於97年8 月24日即已出境，有入出境資訊連結作業資料在卷可稽（本院卷二第312 頁），證人陳金龍、詹森林、蕭國棟口徑一致證稱證人陳金龍於「97年8 月25日」早晨至辦公室時，將兩造達成搬遷協議之事告知證人詹森林，證人詹森林再告知證人蕭國棟，蕭國棟並以內部電話向證人陳金龍確認搬遷補償費用金額、搬遷事宜，顯非事實。然其三人所為證言，或不足以證明兩造間已達成搬遷協議之事實，或僅係聽聞他人轉述或告知而不得供作兩造達成搬遷協議之憑據，本院已無從據以為有利被上訴人之認定，上開入出境資訊連結作業資料不影響本件判決之結果，本院既未採為證據，自無再開辯論提示該項資料予兩造辯論之必要，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 12 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 周祖民法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 葉國乾附表：
┌────┬────┬─────────┬─────────┬──┐│建 號│建物門牌│ 坐 落 地 號 │建物面積（平方公尺│權利││ │ │ │） │範圍│├────┼────┼─────────┼─────────┼──┤│工業區段│桃園縣觀│桃園縣觀音鄉工業區│地下層：337.24 │ ││一小段 ○○鄉○○○段一小段193號 │第一樓層：1369.26 │全部││120-000 │一路30號│ │合計：1706.5 │ │├────┼────┼─────────┼─────────┼──┤│工業區段│桃園縣觀│桃園縣觀音鄉工業區│第一樓層：2035.72 │ ││一小段 ○○鄉○○○段一小段193號 │第二樓層：2087.42 │全部││121-000 │一路30號│ │第三樓層：354.48 │ ││ │ │ │合計：4477.62 │ │├────┼────┼─────────┼─────────┼──┤│工業區段│桃園縣觀│桃園縣觀音鄉工業區│第一樓層：196.95 │ ││一小段 ○○鄉○○○段一小段193號 │合計：196.95 │全部││310-000 │一路30號│ │ │ │└────┴────┴─────────┴─────────┴──┘附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。