臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第640號上 訴 人 甲○○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 劉國斯律師上列當事人間請求交付房屋等事件，上訴人對於中華民國98年8月26日臺灣板橋地方法院97年度訴字第2598號第一審判決提起上訴，本院於99年4月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、被上訴人主張：民國（下同）97年3月30日，訴外人馬國棟代理上訴人，與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），出售上訴人所有、坐落於臺北縣永和市○○段853地號土地（權利範圍應有部分1/10）及其上第1103建號即門牌號碼臺北縣永和市○○街159之1號房屋（下合稱系爭房地），買賣總價新台幣（下同）620萬元。依系爭契約第13條第1款約定，上訴人應於97年4月15日完成系爭房地所有權移轉登記。第14條第3款並約定，上訴人遲延給付時，應按日以買賣總價款千分之0.5（即年息18. 25%）計付違約金。茲被上訴人早已付清價金，但上訴人直至97年6月11日始移轉系爭房地所有權。因上訴人遲未點交房屋，兩造嗣於97年7月10日協議，約定於被上訴人代償訴外人荷蘭銀行貸款後10日內即97年7月21日，上訴人即應點交房屋；但上訴人迄未點交系爭房屋。爰依民法第348、767條及違約金請求權，請求交付系爭房屋，並按年息10%計付違約金等語（於原審聲明：上訴人應將系爭房屋全部遷讓交付被上訴人，及自97年7月21日起至交付系爭房屋之日止，按日給付違約金3100元。上訴人則於原審反訴聲明：被上訴人應將系爭房地於97年6月11日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。原審判命：㈠上訴人應將系爭房屋交付被上訴人；㈡上訴人應自97年7月21日起至交付系爭房屋止，以620萬元按年息10%給付違約金予被上訴人；㈢駁回被上訴人其餘本訴請求及上訴人全部反訴請求。被上訴人未上訴，上訴人就敗訴部分提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人為中度肢體殘障者，於96年10月5日遭馬國棟脅迫簽發面額1218萬元之本票1張，馬國棟並脅迫其授權代理出售房地；此後迭有脅迫行為。迨97年1月1日，馬國棟再脅迫上訴人出具同意書及授權書，授權其處分系爭房地；印鑑章、印鑑證明、所有權狀均由馬國棟掌控。97年3月18日，上訴人曾申報房地所有權遺失補發；然於97年4月7日再遭馬國棟逼迫而撤回申請。上訴人既遭馬國棟脅迫授權出售房地，自得撤銷系爭契約；即使馬國棟有權代理，關於價金、履約保證亦屬越權代理，對上訴人不生效力，且原判決所酌定違約金亦屬過高。何況，上訴人已於97年1月28日辦理印鑑變更，但地政事務所竟依據舊印鑑，於97年6月11日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人得依民法第92條、114條第1項、767條前段，反訴請求塗銷系爭房地所有權移轉登記等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於⑴命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告；⑵駁回上訴人後開第㈢項部分，均廢棄。㈡上開廢棄⑴部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人應將系爭房地於97年6月11日以買賣為原因之所有權移轉登記，予以塗銷。
三、兩造不爭執事實：㈠97年3月30日（被上訴人誤載為同年月20日），馬國棟以上
訴人代理人名義，出售系爭房地予被上訴人，買賣總價為620萬元。依系爭契約第13條第1款約定，上訴人本應於97年4月15日完成系爭房地所有權移轉登記。第14條第3款並約定，上訴人遲延給付時，應按日以買賣總價千分之0.5（即年息18.25%）計付違約金。97年6月11日，系爭房地日以買賣為原因，移轉登記所有權至被上訴人名下。（原審卷7至
18、19至24頁）㈡不爭執下列文件形式上真正：（本院卷159至160頁）
⑴上訴人於96年10月5日簽發面額1218萬元本票予馬國棟（
原審卷103頁）⑵96年10月5日，上訴人書立同意書，授權馬國棟出售系爭
房地（見原審卷第104頁、本院卷20、21頁）⑶96年10月19日，上訴人書立同意書，將系爭房地所有權信
託登記予馬國棟，亦同意交由馬國棟出售系爭房地。96年10月22日，馬國棟經信託登記為系爭房地之所有權人。事後，馬國棟向多家仲介公司簽訂委託買賣書（見原審卷第105至112頁）⑷96年12月10日，上訴人再簽立同意書，欲向銀行貸款650
萬元，以塗銷系爭房地為荷蘭銀行所設定第一順位抵押權債務及對於訴外人徐慶鎔債務。馬國棟於96年12月28日將系爭房地移轉登記回上訴人名下（原審卷第113至114頁）⑸97年1月1日，上訴人出具授權書及同意書，授權馬國棟全
權處分系爭房地，並同意系爭房地所有權狀、上訴人印鑑證明、印鑑章交由馬國棟保管，至出售完畢之日（原審卷第115至116頁、本院卷132、134頁）⑹97年3月15日，上訴人出具切結書，同年月18日，上訴人
申請權狀遺失補發；後於97年4月7日撤回申請。經台北縣中和地政事務所97年4月8日北縣中地登字第0970004815號函同意其撤回申請。（原審卷218至221頁、本院卷137至142頁）⑺97年3月31日，上訴人簽立同意書，同意系爭契約之內容
，並同意於45日內即同年5月15日，將系爭房屋內物品全數騰空（原審卷第124頁）⑻97年5月9日，上訴人與馬國棟共同簽立同意書，協商處理
系爭房地遭徐慶鎔查封無法辦理移轉登記等事宜（原審卷第127頁）。
四、本件爭點為：㈠上訴人是否遭馬國棟脅迫而出售系爭房地？㈡馬國棟是否越權代理，並簽署系爭契約等文件？㈢被上訴人請求違約金是否過高？㈣上訴人得否反訴請求塗銷系爭房地於97年6月11日以買賣為原因之所有權移轉登記？茲就兩造論點分述如下。
五、關於上訴人是否遭馬國棟脅迫出售系爭房地方面：被上訴人主張上訴人委由馬國棟代為出售系爭房地，馬國棟遂於97年3月30日代理簽訂系爭契約等語。上訴人辯稱其於96年10月5日遭馬國棟脅迫而簽發面額1218萬元本票，此後一再被脅迫，迨97年1月1日，馬國棟復脅迫上訴人出具同意書及授權書，授權馬國棟出售系爭房地，及交付印鑑章、印鑑證明、所有權狀等物。上訴人係遭脅迫而簽訂系爭契約，自得撤銷云云。經查：
㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務。」，民法第348條第1項定有明文。97年1月1日，上訴人就系爭房地出具授權書：「立授權書人：甲○0000年0月0日生，稱甲方。今所有竹林路段建號1103永和市○○街159之1號房屋，連同地號853基地應有持分十分之一，於97年元月1日起至（無限期）同意授權予馬國棟00年0月00日生，稱乙方，全權處分（簽立銷售契約、買賣契約、收取價款、辦理交屋等與本標的相關事宜，並同意建物所有權狀、土地所有權狀及印鑑證明、印鑑章交予乙方保管使用至該屋售出為止）」（見原審卷115頁、本院卷132頁），上訴人亦自承在授權書簽名（見本院卷160頁筆錄正面），應認上訴人已授權馬國棟代理出售系爭房地、簽訂系爭契約。故馬國棟得以上訴人代理人名義，於97年3月30日出售系爭房地予被上訴人；上訴人除須移轉系爭房地所有權外，尚應點交系爭房屋予被上訴人。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段亦定有明文。上訴人固謂馬國棟脅迫其授權代理出售系爭房地云云。惟證人馬國棟於原審98年2月17日言詞辯論期日證稱：系爭契約、授權書上「馬國棟」字樣均是我所簽。上訴人於91年1月起即在系爭房屋賣彩券，我因買彩券而認識他，在96年10月4日買了6萬7200元地下彩券，中了1218萬元彩金；翌日上午10點許，我向上訴人兌領彩金，他表示沒有錢，於是簽發面額1218萬元本票；我認為本票沒有用，上訴人當場另立據將系爭房地交由我處分；96年10月6日，我委託代書查證系爭房地後，發現尚有500餘萬元貸款，無法另行貸款或辦理移轉登記，但可辦理信託登記，上訴人也同意。同日，上訴人申請印鑑證明，於96年10月22日將系爭房地信託登記到我名下；96年12月10日，上訴人表示要貸款以清償對我債務，要求我塗銷信託登記，我們才在同日簽署同意書，於96年12月28日將系爭房地再登記回上訴人名下。上訴人為對我交代，自97年1月1日起出具授權書，授權由我無限期買賣系爭房地，並將系爭房地所有權狀、上訴人印鑑證明、印鑑章交給我保管；嗣於97年3月30日（筆錄誤為96年3月30日），仲介人員鍾正純帶被上訴人看系爭房地，出價620萬元，我同意成交即簽約，其並交付一份系爭契約給上訴人。仲介公司隔天辦理過戶時，發現系爭房地所有權狀遭人申辦遺失，無法辦理移轉登記。我問上訴人，上訴人始稱尚欠徐慶鎔100多萬元，徐慶鎔要求再辦二胎，上訴人要求以40萬元打發徐慶鎔，後來徐慶鎔於97年4月28日查封系爭房地，上訴人拜託我向徐慶鎔談，徐慶鎔要求120萬元，扣除先前40萬元，上訴人立據同意撥款給徐慶鎔，款項目前還在履約專戶內。97年5月9日，我與上訴人簽立同意書以處理此一問題。97年5月20日，因上訴人欠訴外人中信銀行卡債50萬元，系爭房地又被查封，於是要求其與向中信銀談判，最後以17萬2002元達成和解，並由中信銀撤回查封。97年7月8日，上訴人告知系爭房地買賣完成，我要求他至遲在一週內搬遷，上訴人則稱要3個月才搬遷，不然訴訟解決等語（見原審卷第87至89頁筆錄）。核與上訴人形式上不爭執之本票、同意書、授權書、申請書等文件相符（見不爭執事項㈡）。參以上訴人前對馬國棟提出妨害自由告訴，經98年1月31日台灣板橋地方法院檢察署98年度偵字第2480號不起訴處分（見原審卷213至214頁），並經調卷查明無誤，則上訴人仍執前詞，空言謂馬國棟脅迫其出售系爭房地云云，即非可取。
㈢證人徐慶鎔亦於原審98年2月17日言詞辯論期日證稱：台北
市松山區調解委員會調解後，上訴人同意將系爭房地設定100萬元之第二順位抵押權給我，本應在94年3月20日辦好，上訴人拖延至96年5月23日始辦好。96年12月間，上訴人表示要向銀行增貸並提前清償，但是要先塗銷第二順位抵押權，我不疑有他，所以同意。97年4月7日，我聲請查封系爭房地，於97年4月21日接獲上訴人書面通知房地已出售，且存入40萬元到我太太帳戶。97年5月5日，上訴人也打電話對我說明，後來將電話交給馬國棟，馬國棟已獲得授權售屋。我確實有拿到40萬元，另80萬元尚在仲介公司的專戶，上訴人有寫同意書，同意自售屋專款撥付80萬元給我，我當日下午即撤回查封等語（見原審卷89至90頁筆錄）。復有台北市松山區調解委員會94年調字第30號調解書、台灣板橋地方法院97年4月28日板院輔97執祿字第30603號執行命令、上訴人97年5月5日同意書可稽（見原審卷59至64頁），且與馬國棟證詞相符，益徵馬國棟證詞為可採。上訴人雖辯稱徐慶鎔證詞不實，徐慶鎔逼迫其簽名於金額空白之同意書等語（見本院卷159頁背面筆錄），但未舉證以實其說，其空言否認，尚無足採。
㈣其次，證人鍾正純（訴外人有巢氏不動產仲介公司中和店員
工）亦於原審98年3月11日言詞辯論期日證稱：曾於97年3月27日帶被上訴人至系爭房屋查看，被上訴人復於同月28、29日在其陪同下連續查看系爭房屋。因房屋為營業用，須於營業時間查看，97年3月30日，被上訴人曾出價，當天上午11時許，約馬國棟至其仲介公司談，經孟夢慈代書處理後就簽訂系爭契約。97年3月26日、27日，我也分別帶訴外人陳博文、綽號「阿貴姨」等人查看系爭房屋，我總共有去過6次，有一次為國泰世華銀行估價照相；每次都進入屋內，且都在營業時間，系爭房屋進門左方係為櫃檯，右方係簽樂透彩的圓桌，須經過該處始可至後面看房子。每次去上訴人都在場，且進去前都會與上訴人打聲招呼，只有第一次因不認識，所以由馬國棟帶進去，上訴人即表示同意，我與客戶進去屋內後，馬國棟即退出屋外，我不知馬國棟與被告有無互動等語明確（見原審卷第243頁正面筆錄）。鍾正純僅為仲介人員，與兩造、馬國棟並無特殊情誼或利害衝突，當無甘冒偽證罪責而偏坦被上訴人之理，是其證言應屬可採。上訴人既謂遭脅迫授權馬國棟出售系爭房地，則鍾正純帶同買方或利害關係人看屋時，上訴人當可表明此一糾紛，並拒絕看屋、訂約；惟其於證人數度勘察時均無異議，事後翻稱係遭馬國棟脅迫簽訂系爭契約，實與常情不符，不足採信。
㈤尤其，上訴人稱馬國棟先後有多次脅迫行為：⑴於96年10月
5日，脅迫上訴人書立面額1218萬元本票1張，並簽署同意書出售系爭房地（見原審卷第103頁本票、104頁同意書，即本院卷20、21頁同意書），⑵同年月19日，再逼迫立同意書，得將系爭房地信託登記予馬國棟（見原審卷105頁同意書），⑶同年10月22日，系爭房地信託登記至馬國棟名下（見原審卷106頁權狀影本）；同年12月10日，馬國棟再脅迫上訴人簽立同意書，計劃向銀行貸款650萬元以清償債務（見原審卷113頁同意書）。⑷迨馬國棟於96年12月28日將系爭房地移轉登記回上訴人名下，97年1月1日，復逼迫上訴人簽署授權書及同意書，授權馬國棟全權處分系爭房地，並計劃貸款清償上訴人債務（見原審卷第115至116頁授權書、同意書、即本院卷132與132頁）。⑸於系爭契約簽訂前，上訴人曾於97年3月18日申請房地所有權狀遺失補發；但於97年4月7日遭馬國棟脅迫撤回申請（見原審卷218至221頁登記申請書與回函，即本院卷138至142頁）⑺97年3月31日，逼使上訴人簽立同意書，同意系爭契約之內容，並同意於45日內即同年5月15日，將系爭房屋內物品全數騰空（原審卷第124頁同意書）。⑻97年5月9日，再逼迫上訴人簽立同意書，協商處理系爭房地遭徐慶鎔查封無法辦理移轉登記等事宜（見原審卷第127頁同意書）。上訴人因屢遭脅迫，遂於97年6月25日向台灣板橋地方法院檢察署具狀，對馬國棟提出98年度偵字第2480號妨害自由案件告訴云云（見本院卷159至160頁背面）。然而，自96年10月5日至97年5月9日，上訴人所稱受脅迫次數多達8次，歷時8月，標的物價值達620萬元（依系爭契約買價總價計算），上訴人均未報警處理（97年4月18日報警內容係另一爭執，詳後述），已與常情不符。況上訴人係從事彩券買賣之商人，社會閱歷豐富，當不致於遭馬國棟多次無理脅迫，均無任何保障權利舉動；其於仲介人員鍾純正數度勘察房屋時，亦無異議，事後宣稱上開同意書、授權書均係遭脅迫簽署云云，顯與常情不符，洵非可取。
㈥證人即上訴人顧客李水康固於原審98年4月29日言詞辯論期
日證稱：向上訴人購買獎券因而認識他，有一次去購買獎券，看到有一名男子與他同坐於櫃台內，他倆原本在講話，看到我就不再講話。上訴人事後有說那名男子是馬國棟等語（見原審卷第318頁筆錄正面）。惟李水康並未證述馬國棟有何脅迫行為，其證詞尚不足為有利上訴人之認定。至於上訴人另稱馬國棟於97年4月18日毆打、公然辱罵上訴人，並提出告訴狀佐證（見本院卷183至186頁）；然上訴人所述情節縱係真正，亦屬97年3月20日簽約後與馬國棟糾葛，且未提及遭脅迫出售系爭房地。再者，台北縣政府警察局98年3月25日北縣警勤字第0980037367號函、台北縣政府警察局永和分局98年4月8日北縣警永刑字第0980009073號函，均謂97年4月18日受理報案後，管區回報係上訴人與馬國棟發生債務糾紛，經警到場後，雙方均表示不願提出告訴，不需警方介入處理等語（見原審卷第284至286、294至296頁）。嗣98年3月30日，原審勘驗台北縣政府警察局上述公函檢附報案錄音光碟：上訴人於97年4月18日報案時，僅表示這邊有人鬧事等語（見原審卷287頁勘驗筆錄），是上訴人報案內容既未提及馬國棟對其有何脅迫舉動，所述爭執時間且為97年4月18日，即與97年3月30日簽約前有無脅迫無關。上訴人又謂馬國棟於97年5月8日逼其書立和解書，迨台灣板橋地方法院檢察署97年度他字第3092號傷害案97年5月16日偵查期日，馬國棟亦自承97年4月18日毆傷上訴人云云（見本院卷186至188頁和解書與筆錄影本），然上訴人亦出席上開偵查庭，與馬國棟共同表示已和解，復提出和解書，有上開筆錄可考（見本院卷187、188頁），是上訴人既向檢察官陳稱已就97年4月18日傷害事件和解，事後空言遭馬國棟逼迫和解，殊無可採；何況傷害爭執發生於00年0月間，亦與97年3月30日前是否遭脅迫而出售系爭房地無涉。
㈦上訴人既未能證明馬國棟脅迫其授權出售系爭房地，上訴人即無從依民法第92條1項撤銷系爭契約。
六、關於馬國棟是否越權代理並簽署系爭契約等相關文件：被上訴人主張馬國棟係依上訴人授權而出售系爭房地，並未逾越權限，否則亦為表見代理等語。上訴人辯稱馬國棟即使係代理人，其授權買賣底價為800萬元，故馬國棟以620萬元代理出售系爭房地，亦屬越權代理。且不動產買賣價金信託履約保證申請書，並非上訴人所簽訂，對上訴人不生效力；否則買賣價金亦應存於信託專戶，不得任意領取、清償云云。經查：
㈠上訴人固謂97年1月1日同意書之售屋底價僅800萬元云云。
然而，同意書係記載：「同意書人：甲○○○……稱甲方。所有竹林路段建號1103永和市○○街159之1號房屋，連同地號853基地應有持份十分之一。於97年1月1日起（無限期）同意授權予馬國棟……稱乙方，（可全權處分買賣收取價款、辦理交屋等與本標的相關事宜。今甲方欠乙方1200萬元台幣、欲向第一銀行以該屋抵押借貸台幣500萬元，作為償還荷蘭銀行所欠第一順位房貸460萬元，其餘款項40萬元交付乙方作為抵債的一部分，雙方並約定該屋以800萬元作底價出售，『如乙方賣得750萬元，甲方就可向乙方扣除50萬元作為債債乙方金額，以此類推，但銀行借貸扣除在內』。該屋自售出後之日起甲方應給付乙方每月3萬元抵債至還清1200萬元止。同意書人：甲方甲○○○，同意書人乙方：馬國棟」（見原審卷116頁、本院卷第134頁）；是同意書所載為800萬元底價僅係例示，尚得減價至750萬元以下，而馬國棟所得抵充債權之金額將隨之遞減。上訴人斷章取義，謂馬國棟越權代理云云，顯非實情。
㈡97年1月1日，上訴人就並出具授權書予馬國棟：「立授權書
人：甲00000年0月0日生，稱甲方。今所有竹林路段建號1103永和市○○街159之1號房屋，連同地號853基地應有持分十分之一，於97年元月1日起至（無限期）同意授權予馬國棟00年0月00日生，稱乙方，全權處分（簽立銷售契約、買賣契約、收取價款、辦理交屋等與本標的相關事宜，並同意建物所有權狀、土地所有權狀及印鑑證明、印鑑章交予乙方保管使用至該屋售出為止）」（見原審卷115頁、本院卷132頁），亦如前述，依授權書意旨，授權範圍既包括收取價款等事項，是馬國棟決定將價金信託履約保證，代理上訴人向訴外人僑馥建築經理股份有限公司申請履約保證（見本院卷194至197頁），即無越權代理問題；上訴人竟謂對其不生效力，自無足採。再者，依前述㈠之同意書，買賣價金亦得清償系爭房地原有貸款；上訴人竟認僑馥建築經理股份有限公司帳戶內履約專款不得償還舊有貸款，亦屬矛盾。
七、違約金方面：被上訴人主張按買賣價金620萬元按年息10%計算違約金。上訴人辯稱違約金過高。經查：
㈠按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」，
民法第252條定有明文。當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。（最高法院49年始上字第807號判例意旨參照）。
㈡系爭契約第14條第3款固約定，賣方遲延交屋應按日支付千
分之0.5之違約金，且於同條第4款另約定上開違約金並不妨礙損害賠償之請求（見原審卷14、15頁）。經核其性質屬懲罰性之違約金，如違約金過高，自得依上開規定予以酌減。查兩造於96年3月30日簽訂系爭契約後，上訴人於97年6月11日始移轉系爭房地所有權（依契約第13條第1款，移轉期限為97年4月15日）。馬國棟後於97年7月10日書立切結書，言明於上訴人代償荷蘭銀行貸款後10日內（即97年7月21日）應交付系爭房屋（見原審卷25頁），然上訴人迄未點交系爭房屋，自應負遲延責任。而被上訴人支付620萬元價金中，其中360萬元係向國泰世華銀行貸款並設定抵押權，另以系爭房地餘額向訴外人第一商業銀行貸款200萬元，此有國泰世華銀貸款契約書、抵押權設定契約書、他項權利證明書、放款帳務資料、第一商業銀行放款戶授信明細查詢單等件為證（見原審卷第246至264頁），上述二件貸款利率採機動利率，介於年利率1.33 %至3.35 %之間。本院參酌上述各項因素，且上訴人業已將系爭房地所有權移轉登記，並考慮社會經濟狀況、房地產趨勢、被上訴人所受損害情形等因素，認被上訴人主張按年息百分之十計付違約金為適當。上訴人空言違約金過高，本院無從採信。
八、反訴方面（上訴人得否反訴請求塗銷系爭房地於97年6月11日以買賣為原因之所有權移轉登記）：
被上訴人主張上訴人變更印鑑，不影響系爭房地所有權移轉登記等語。上訴人辯稱系爭契約遭脅迫簽訂，經其撤銷；或係越權代理，對其不生效力。且上訴人於97年1月28日辦理印鑑變更，但地政事務所竟依據舊印鑑，於97年6月11日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，應塗銷上開登記云云。經查：
㈠茲上訴人97年1 月1日出具授權書予馬國棟，且將建物所有
權狀、土地所有權狀及印鑑證明、印鑑章交予馬國棟保管，有授權書可稽（見原審卷115頁、本院卷132頁），已如前述。則馬國棟以代理人身分，持上開印鑑證明、印鑑章，於97年6月11日將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人名下，自屬合法有效。至於上訴人固主張系爭契約遭馬國棟脅迫簽訂，否則係越權代理，均非可採，亦如前述（見第五、六段理由），自無從依據民法第92條第1項、第114條第1項，訴請被上訴人塗銷系爭房地所有權移轉登記。上訴人已非系爭房地所有權人，亦無從依民法第767條請求被上訴人塗銷所有權移轉登記。
㈡上訴人又謂其於97年1月28日即辦理印鑑變更（見本院卷136
頁），然而，此舉僅係上訴人與戶政事務所間關係，上訴人既未撤回97年1月1日授權、收回印鑑章、印鑑證明與所有權狀，則原有印鑑章與印鑑證明對馬國棟即屬有效，仍得據以簽約、移轉登記系爭房地所有權於被上訴人；故上訴人無從請求塗銷登記。至於土地登記規則第144條第1、2款固規定「依本規則登記之土地權利，有下列情形之一者，於第三人取得該土地權利之新登記前，登記機關得於報經直轄市或縣（市）地政機關查明核准後塗銷之：一、登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。二、純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。」。惟上開規則所規範對象係地政登記機關，而非一般人民，上訴人無從依據該條要求被上訴人塗銷所有權移轉登記；何況，上訴人係授權馬國棟辦理系爭房地所有權移轉，不因上訴人事後變更印鑑而影響授權效力，既如前述，則上訴人仍執前詞以訴請塗銷所有權移轉登記，亦無足取。
九、綜上所述，被上訴人主張97年3月30日，馬國棟代理人上訴人與被上訴人簽訂系爭契約，將系爭房地以620萬元售予被上訴人。上訴人僅於97年6月11日移轉登記房地所有權，未於97年7月21日交付系爭房屋；則被上訴人請求交屋，並按買賣總價620萬元年息10%計付違約金；為可採。上訴人空言遭馬國棟脅迫出售房地，否則亦屬越權代理，且違約金過高；均非事實。上訴人另反訴請求塗銷系爭房地前開所有權移轉登記，亦非可取。從而：
㈠被上訴人依據買賣標的物交付請求權、違約金請求權提起本
訴請求：⑴上訴人應將系爭房屋交付被上訴人；⑵上訴人應自97年7月21日起至交付系爭房屋止，依620萬元按年息10%給付違約金。為有理由，應予准許；是則原審准被上訴人此部分請求，並依兩造聲請為准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。（被上訴人依據買賣標的物交付請求權請求點交，既已全部勝訴，其依據所有物返還請求權請求點交部分，本院無庸再為審查）㈡被上訴人依據民法第92條第1項、第114條第1項、第767條前
段，反訴請求被上訴人應將系爭房地於97年6月11日以買賣為原因之所有權移轉登記，予以塗銷。為無理由，應予駁回。是則原審依此駁回其反訴，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件為判決基礎之事證已明，上訴人於原審曾申請訊問證人黃銘寬、盧裕群，以證明97年4月18日與馬國棟爭執，另聲請訊問沈卓君證明97年4月間毀損破壞情事，其待證事實均係簽訂系爭契約（97年3月30日）之後，與系爭契約無涉，故無調查必要。又上訴人於原審聲請勘驗台灣板橋地方法院檢察署97年度他字第3092號傷害案97年5月16日偵查錄音，其待證事實亦係97年4月18日爭執，仍與系爭契約無關，亦無勘驗必要。兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌後，認均與本件結論無礙，不再一一論列，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 張競文法 官 吳燁山正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 4 月 21 日
書記官 于 誠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。