臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第696號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 王炯棻律師被上訴人 甲○○
己○○乙○○○上 3人共同訴訟代理人 陳化義律師被上訴人 丁○○
丙○○上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對中華民國98年10月8日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第216號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決參照）。故當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。本件上訴人本於優先承買權之法律關係，請求㈠確認上訴人就被上訴人所有坐落臺北縣板橋市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），依被上訴人甲○○與被上訴人丁○○、丙○○間於民國(下同)96年7月12日所簽立之不動產買賣契約書所約定之同樣條件有優先購買權存在。㈡被上訴人甲○○、己○○、乙○○○（下稱甲○○等3人）與被上訴人丁○○、丙○○就系爭土地於96年7月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被上訴人甲○○與己○○間就系爭土地於98年1月10日以夫妻贈與為原因所為之所有權持分移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金新臺幣(下同)5,000萬元，並向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人；或被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金5,000萬元及增值稅款後應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。故上訴人分別以原地主及買賣雙方即被上訴人等5人為被告，揆諸上開說明，其當事人適格並無欠缺，被上訴人抗辯本件當事人不適格云云，殊屬無據，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著有判例可資參照）。本件上訴人起訴主張伊就系爭土地有不定期租賃，系爭土地原地主即被上訴人丁○○、丙○○於96年7月12日以5,000萬元出售予被上訴人甲○○，並於96年7 月30日以買賣為原因，登記為被上訴甲○○等3人共有，嗣被上訴人甲○○又於98年1月10日以夫妻贈與為原因，將其部分應有部分移轉登記予被上訴人己○○，依民法第426條之2第1項本文規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。被上訴人間系爭土地之買賣並未以書面通知伊行使優先承買權，足見被上訴人否認伊優先承買之地位，伊自得請求確認優先購買權存在。被上訴人則以上訴人不符合民法第426條之2及土地法第104條之要件，並無優先購買權存在，且上訴人曾受有土地所有權人通知優先承買而不買，自無許其日後無限制次數，對後來承買土地之人，重複主張優先承買權云云。是兩造爭執者，乃上訴人就系爭土地是否有優先購買權存在，如上訴人不訴請確認，則其就系爭土地是否有優先購買之權利，即無法明確，並致私法上之地位有受侵害之危險，自有提起確認之訴之法律上利益。從而，上訴人提起本件確認之訴以排除此項危險，核與上開法條之規定並無不合，併予敘明。
三、復按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審聲明第4項係請求：被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付5,000萬元之同時，應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。
嗣於本院審理時，將上開請求改列為先位聲明：被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金5,000萬元，並向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。並追加備位聲明：被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金5,000萬元及增值稅款後應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。核屬請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，於法並無不合，應予准許。
四、又被上訴人丁○○未於言詞辯論程序到庭，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、上訴人主張：
(一)系爭土地原地主為被上訴人丁○○、丙○○，伊就系爭土地有不定期租賃，此有本院88年度上字第220號判決及原法院87年度訴字第996號判決可按。系爭土地經被上訴人丁○○、丙○○於96年7月12日以5,000萬元出售予被上訴人甲○○，並於96年7月30日以買賣為原因，登記為甲○○等3人共有，權利範圍分別為2/5、1/5、2/5，嗣被上訴人甲○○又於98年1月10日以夫妻贈與為原因，將其部分應有部分移轉登記予被上訴人己○○，移轉後甲○○等3人應有部分分別為被上訴人甲○○1/100、被上訴人己○○為59/100、被上訴人乙○○○為2/5。依民法第426條之2第1項本文規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。本件被上訴人間就系爭土地進行買賣時，被上訴人固曾以律師函請伊將坐落系爭土地之物品騰空，將土地返還，另被上訴人丁○○、丙○○亦曾於96年9月3日以存證信函通知伊其已將系爭土地出售予甲○○等3人，並已辦妥移轉登記，請伊於96年9月30日前騰空遷讓。惟上開二通知均在被上訴人間就系爭土地簽訂買賣契約日期之後所為，其文義亦均無通知伊行使優先承買之意，自難認被上訴人丁○○、丙○○已將出賣條件以書面通知伊，依土地法第104條第2項規定，該買賣契約即不得對抗伊，伊仍得主張該買賣契約對伊不生效力，而訴請塗銷該所有權移轉登記。
(二)甲○○等3人於原法院96年度重訴字第407號、本院97年度重上字第200號拆屋還地事件中就不定期限基地租賃乙事並不爭執，其等於本件中否認，自不足採，亦違反禁反言原則。另被上訴人丁○○、丙○○在原法院87年度訴字第996號、本院88年度上字第220號調整租金事件中，主張與伊等之間就系爭土地存有不定期限之基地租賃，亦有上開判決書可憑，其2人亦承認伊有不定期租賃權存在。上開前二案判決之判斷，應已發生爭點效，被上訴人不得再為相反之主張及判斷。被上訴人間系爭土地之買賣並未通知伊行使優先承買權，足見被上訴人否認伊優先承買之地位，伊自得請求確認優先購買權存在。又因被上訴人間之買賣對伊不生效力，伊自得訴請塗銷所有權移轉登記，並行使優先購買權，並以本件起訴狀繕本之送達為行使優先承買權之表示，依被上訴人間買賣契約之相同條件，於伊給付5,000萬元之同時，被上訴人丁○○、丙○○應將系爭土地所有權移轉登記與伊。
(三)被上訴人間約定買賣價金為5,000萬元，繳納增值稅款則屬價金以外之買賣條件，增值稅非給付與出賣人，上訴人願於稅單開立後繳納予稅捐機關，原判決未闡明而逕認應將增值稅款給付原出賣人，並駁回伊之請求，即有違誤。爰提起上訴，並於本院聲明：甲、先位上訴聲明㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭土地，依被上訴人甲○○與被上訴人丁○○、丙○○間於96年7月12日所簽立之不動產買賣契約書所約定之同樣條件有優先購買權存在。㈢被上訴人甲○○、己○○、乙○○○等3人與被上訴人丁○○、丙○○就系爭土地於96年7月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人甲○○與己○○間就系爭土地於98年1月10日以夫妻贈與為原因所為之所有權持分移轉登記應予塗銷。㈤被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金5,00 0萬元，並向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。乙、追加備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭土地，依被上訴人甲○○與被上訴人丁○○、丙○○間於96年7月12 日所簽立之不動產買賣契約書所約定之同樣條件有優先購買權存在。㈢被上訴人甲○○、己○○、乙○○○等3人與被上訴人丁○○、丙○○就系爭土地於96年7月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈣被上訴人甲○○與己○○間就系爭土地於98年1月10日以夫妻贈與為原因所為之所有權應有部分移轉登記應予塗銷。㈤被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付買賣價金5,000萬元及增值稅款後，應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人。
二、被上訴人甲○○等3人則辯以：
(一)民法第426條之2規定以租地建屋之承租人始有優先承買權，而上訴人係向訴外人李樹芳買受系爭土地上之系爭房屋，並非與被上訴人丁○○、丙○○或渠等之前手簽訂租地建屋契約，故上訴人非租地建屋之人，而無民法第426條之2之優先承買權。
(二)原法院87年度訴字第996號被上訴人丁○○、丙○○對上訴人提起調整租金事件，該案判決並非認定上訴人與被上訴人丁○○之間有基地租賃建築關係，僅認定彼等間有使用系爭土地之租賃關係，且其使用權來源係買受前手之地上物而來，並無法證明其前手何人與上訴人訂立基地租賃建築契約，上訴人未舉證基地租賃建築契約書以實其說。設若系爭土地有基地租賃建築存在，則78年1月25日被上訴人丁○○向前手竇光厚、楊金石購地時，已是第三次轉手，上訴人為何不主張有基地租賃建築而行使優先購買權？而上訴人在原法院87年度訴字第996號調整租金事件中主張「…系爭土地上之建物，係由戊○○前受李樹芳向原土地所有權人楊金石租借系爭土地而搭建，再由戊○○於53年4月5日向李樹芳受買該屋而佔有迄今，系爭土地於77年間，原土地所有權人楊金石欲出售給竇光厚時，丁○○、丙○○固不否認楊某曾就該買賣一節預告戊○○，惟因買賣價格未能達成合意，致戊○○無意承買…」，顯見上訴人就同一個土地標的，同一個租賃關係，縱認有土地法第104條優先承買權之適用，然曾受有土地所有權人通知優先承買而不買，自無許其日後無限制次數，對後來承買土地之人，重複主張優先承買權之餘地，顯係權利濫用。
(三)上訴人自認已收受甲○○等3人委請律師寄發之96年7月27日律師函及被上訴人丁○○、丙○○於96年9月30日寄發之存證信函，而知悉上開兩次通知買賣之事實，其不於受通知後10日內表示行使優先承買權，已視為放棄，而不得再為行使優先購買權。
(四)甲○○等3人於前案本院97年度重上第200號拆屋還地事件審理時，曾於97年12月9日當庭提出本件土地買賣契約書影本及書狀，並陳明買賣價金為5,000萬元，及含支付土地增值稅兩筆共686萬3,788元充為價金之一部分，合計總價金為5,686萬3,788元，經上訴人之訴訟代理人王炯棻律師並當庭簽收土地買賣契約書繕本，甲○○等3人上開97年12月9日當庭提出買賣契約書之行為，並在訴狀上及開庭陳述買賣價金及提出買賣契約書，此行為應已發生通知上訴人購買之效力，而上訴人逾期未行使，應已不得再行使優先購買權。且上訴人以買受人為被告，有當事人不適格之違法。
(五)上訴人不符合民法第426條之2及土地法第104條之要件，並無優先購買權存在，原判決駁回上訴人之請求，並無違誤。爰於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人丁○○、丙○○則辯以：
(一)上訴人於系爭土地上之不定期租賃關係，已依法終止。依最高法院95年台上字第388號判決意旨所示，土地租賃契約，不論係租地後自建房屋或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然損壞。本件系爭土地上所存在之建物僅為矮舊平房及貨櫃搭建而成之鐵皮屋，因該平房之材質在歷經40多年之使用後，早已不堪居住，該平房實係危樓，故上訴人之不定期租賃關係已因租地建物之原始目的不存在而終止。
(二)系爭土地上所存在之平房乃李樹芳所搭建，而該貨櫃屋亦非不得與土地分離，其本質上根本非房屋，故上訴人非自始為房屋之建築者，不得依民法第426條之2及土地法第104條第1項主張權利。
(三)被上訴人等於96年7月間買賣系爭土地時，被上訴人甲○○、丁○○、丙○○即多次發函要求上訴人出面協議解決之道暨將平房騰空遷讓，上訴人卻遲至98年5月25日始起訴主張其對系爭土地有優先承買權，有權利濫用之情；且由於系爭土地上之平房早已破舊不堪，該貨櫃屋之存在亦與四鄰房舍有顯著差異之情觀之，上訴人意欲以破舊之房舍向被上訴人等主張優先承買權之存在，藉由近年來持續高漲之地價獲取高利潤價差，上訴人之行為實已違背土地法地104條、民法第426條之2之立法目的。
(四)土地稅法第5條第1項明定土地增值稅納稅義務人為原所有權人，而96年7月被上訴人間對於系爭土地買賣之條件為買方須負擔價金5,000萬元及土地增值稅之繳納義務。因此，被上訴人丁○○、丙○○當初出賣系爭土地之條件除買方即被上訴人甲○○等需給付價金5,000萬元外，買方更需負擔增值稅即686萬3,788元，否則被上訴人甲○○等人無法取得系爭土地，亦即系爭土地之買賣價金實際上為5,686萬3,788元，上訴人若欲行使優先承買權，亦須依照「同樣條件」向被上訴人丁○○、丙○○價購。上訴人現僅欲以5,000萬元行使優先承買權，實與當初被上訴人間之買賣條件有所差異。至於上訴人雖稱土地增值稅係在辦理過戶時，若有土地增值稅時始須繳納予稅捐單位云云，而主張系爭買賣條件僅為5,000萬元，然土地增值稅之課徵乃土地有償移轉之必然發生情形，且被上訴人丁○○、丙○○於96年7月間出賣系爭土地予被上訴人甲○○等人時已繳交該增值稅，上訴人明知若取得優先購買權於辦理過戶時顯已無需再繳等值稅額，故上訴人欲僅以5,000萬元取得系爭土地，其所主張之買賣條件即顯與被上訴人丁○○、丙○○當初出賣予被上訴人甲○○等人之出賣條件不同，顯有違民法第426條之2之「同樣條件」規定。上訴人未依同樣條件向被上訴人丁○○、丙○○行使優先承買權，其訴為無理由。並於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下：
(一)兩造不爭執事項：（見本院卷第44頁背面至45頁，98年12月24日準備程序筆錄)⒈系爭土地原為訴外人楊金石所有，嗣後讓與訴外人竇光厚，
竇光厚再於78年間讓與被上訴人丁○○及丙○○，其後再於96年7月12日出售予被上訴人甲○○，並於96年7月30日以買賣為原因，登記為甲○○等3人共有，權利範圍分別為2/5、1/5、2/5，嗣被上訴人甲○○又於98年1月10日以夫妻贈與為原因，將其部分應有部分移轉登記予被上訴人己○○，移轉後三人應有部分分別為被上訴人甲○○1/100、被上訴人己○○為59/100、被上訴人乙○○○為2/5。
⒉楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳，李樹芳並於該地
上搭建門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○號、162號（即系爭房屋），上訴人則於53年4月5日向李樹芳買得該屋。
⒊上訴人除占有如本院97年度重上字第200號判決附圖Ａ部分
所示平房及其後另以貨櫃搭建而成之鐵皮屋外，亦占有該判決附圖Ｂ部分所示空地。
⒋原地主即被上訴人丁○○、丙○○曾於87年間另案對上訴人
提起調整租金事件（原法院87年度訴字第996號、本院88年度上字第220號），被上訴人丁○○、丙○○與上訴人於該案均不爭執上訴人就系爭土地有不定期限之基地租賃關係。⒌甲○○等3人於96年7月27日以律師函請上訴人將坐落系爭土
地上之物品騰空，將土地返還甲○○等3人，上訴人於96年7月30日收受該函。
⒍被上訴人丁○○、丙○○於96年9月3日以存證信函通知上訴
人已將系爭土地售予甲○○等3人，並已辦妥移轉登記，請上訴人於96年9月30日前騰空遷讓，否則將訴請賠償。⒎上訴人就系爭土地與被上訴人丁○○、丙○○間有不定期租
賃關係，為甲○○等3人與上訴人在本院97年度重上字第200號拆屋還地事件中所不爭執。
以上事實，為兩造所不爭執，並有原法院87年度訴字第996號民事判決、不動產買賣契約、土地登記謄本、板橋地政事務所不動產異動索引、本院97年度重上字第200號、88年度上字第220號民事判決、律師函、存證信函等在卷可考（見原審卷第8至25頁、第32至36頁、第73至74頁），自堪信為真實。
(二)兩造爭執事項：(見本院同上筆錄)⒈上訴人與被上訴人丁○○、丙○○間有無不定期租賃關係存
在？若有，上訴人於系爭土地上之不定期租賃關係是否已終止？⒉被上訴人是否已踐行通知上訴人行使優先購買權之義務？⒊上訴人是否曾以買賣總價金5,000萬元，加上土地增值稅686
萬3,788元之相同條件行使優先購買權？⒋上訴人行使優先購買權有無權利濫用之情事？
五、關於上訴人與被上訴人丁○○、丙○○間有無不定期租賃關係存在？若有，上訴人於系爭土地上之不定期租賃關係是否已終止？
(一)經查被上訴人丁○○及丙○○曾於87年間另案向原法院對上訴人提起調整租金之訴（原法院87年度訴字第996號、本院88年度上字第220號），主張系爭土地原為訴外人楊金石所有，嗣後出賣予訴外人竇光厚再於78年間轉賣予丁○○及丙○○；而楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳於其地上搭建系爭房屋，上訴人則於53年4月5日向李樹芳買得該屋，而概括承受該基地租賃契約，並為不定期租賃，故丁○○及丙○○乃據以請求調整租金等情，並為上訴人於該案中所不爭執，該第一審法院並據以為實質上判斷，准許將系爭土地租金自87年9月1日起調整為每年租金稻谷4萬台斤，上訴人戊○○不服而提起上訴，經本院以88年度上字第220號民事判決駁回上訴人戊○○之上訴，並已確定之事實，有上開民事判決影本各1件附卷可證（見原審卷第8至19頁），自堪信為真。復查系爭土地經被上訴人丁○○、丙○○於96年7月12日出售予被上訴人甲○○，並於96年7月30日以買賣為原因，登記為被上訴人甲○○、己○○、乙○○○3人共有，權利範圍分別為2/5、1/5、2/5。按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與他人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第425條定有明文。本件系爭土地原為訴外人楊金石所有，其後雖將系爭土地讓與訴外人竇光厚，竇光厚再於78年間轉讓與被上訴人丁○○及丙○○，丁○○及丙○○復於96年間讓與被上訴人甲○○等3人；而楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳於其地上搭建系爭房屋，上訴人則於53年4月5日向李樹芳買得該屋，而概括承受該基地租賃契約，亦有上開原法院87年度訴字第996號民事判決影本可證。則依修正前民法第425條規定，楊金石與上訴人間之不定期基地租賃契約，業因系爭土地所有權之讓與而存在於被上訴人丁○○、丙○○與上訴人間，嗣又因被上訴人丁○○、丙○○將系爭土地所有權讓與被上訴人甲○○等3人，而存在於被上訴人甲○○等3人與上訴人之間等，亦有原法院96年度重訴字第407號、本院97年度重上字第200號民事判決、最高法院98年度台上字第686號民事裁定等影本各1件可證(見原審卷第26至36頁、第47頁)，是上訴人主張其就系爭土地有不定期租賃關係存在，堪信為真正。
(二)被上訴人雖辯稱：上訴人應舉證有租地建屋情形、當時李樹芳享有租地建築的優先購買權，以及李樹芳有通知當時土地所有權人竇光厚優先承買，否則上訴人的權利無法明確主張云云。惟按「確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則(最高法院95年度台上字第1574號判決意旨參照)。經查系爭土地之前地主楊金石曾將系爭土地出租予訴外人李樹芳於其地上搭建系爭房屋，上訴人則於53年4月5日向李樹芳買得該屋，而概括承受該基地租賃契約，依修正前民法第425條規定，楊金石與上訴人間之不定期基地租賃契約，業因系爭土地所有權之讓與而存在於被上訴人丁○○、丙○○與上訴人間，嗣又因被上訴人丁○○、丙○○將系爭土地所有權讓與被上訴人甲○○等3人，而存在於被上訴人甲○○等3人與上訴人之間等情，業經原法院及本院上開確定判決認定如上，經核上開判決理由並無顯然違背法令之情事，且上訴人亦未提出新訴訟資料足以推翻前訴訟確定判決所為上開判斷，揆諸首揭說明，前訴訟確定判決就被上訴人丁○○、丙○○與上訴人間存有不定期基地租賃契約，嗣又因被上訴人丁○○、丙○○將系爭土地所有權讓與被上訴人甲○○等3人，而存在於被上訴人甲○○等3人與上訴人之間，所為之判斷，應發生爭點效，兩造自應受該判斷結果之拘束。當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷，故被上訴人此部分之辯解，亦無足採。
(三)被上訴人雖又辯稱上訴人非租地建屋者，故與被上訴人丁○○、丙○○間無不定期租賃關係存在等語。按土地法第104條規定：「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用(最高法院62年台上字第2962號判例意旨參照)。本件上訴人雖非自始建屋之人，然上訴人係屬向前手購買房屋而承租基地之情形，且楊金石與上訴人間之不定期基地租賃契約，依修正前民法第425條規定，業因系爭土地所有權之讓與而存在於被上訴人丁○○、丙○○與上訴人間，已如前述，是被上訴人此部分抗辯，為無可採。
(四)被上訴人復辯以：系爭土地上所存在之建物僅為矮舊平房及貨櫃搭建而成之鐵皮屋，因該平房在歷經40多年後之使用後，現早已不堪居住，實係危樓，故上訴人之不定期租賃關係已因租地建物之原始目的不存在而終止等語。按土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回。故縱該土地上之房屋因故滅失，而租用基地之契約，若未合法終止，契約之效力仍續存在，承租人仍得使用基地申請重建房屋（最高法院51年台上2987號判例意旨參照）；次按基地租賃如承租人無土地法第103條所定各款之情事，出租人即不得終止基地租賃契約收回土地，尤無因房屋之老舊與土地價值不相當，而得據為終止基地租賃契約之正當事由（最高法院86年台上字第2258號判決意旨參照）。本件系爭土地上之系爭房屋既現仍存在，而無任何滅失情形，有原法院96年度重訴字第407號、本院97年度重上字200號拆屋還地事件案卷內第一審、第二審勘驗筆錄、及現場照片附於上開卷內足憑，業經原審調取該事件案卷查閱屬實(見原審卷第46頁、本院卷第33頁本院97年度重上字第200號判決第3頁)，被上訴人既未主張上訴人有何土地法第103條所定各款事由，則其主張上訴人之不定期租賃關係已依法終止云云，洵非有據。
六、關於被上訴人是否已踐行通知上訴人行使優先購買權之義務？
(一)按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條固定有明文，惟按土地法第104條第1項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言(最高法院88年台上字第2167號裁判意旨參照)。此優先承買權之取得乃依法律規定當然取得，無待出賣人同意，故出賣人僅需將出賣條件通知優先購買權人，使優先購買權人知悉買賣條件，處於得行使其權利之狀態即可，至於出賣人係因何故將出賣事實及買賣條件通知優先購買權人，其通知時是否承認該優先承買權存在，有無通知對方為優先承買，則非所問。惟苟優先購買權人既已知悉出賣事實及買賣條件，卻未能於知悉買賣條件後10日內行使其優先購買權，其優先權依法即應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律狀態長期處於不確定狀態。
(二)本件被上訴人甲○○等及被上訴人丁○○、丙○○固分別於96年7月27日委請律師以律師函、於96年9月3日以存證信函通知上訴人關於被上訴人丁○○、丙○○已將系爭土地售予被上訴人甲○○等，並已辦妥移轉登記，而請上訴人騰空遷讓（此為上訴人所自認），然觀諸上開律師函之內容，乃被上訴人甲○○等人通知上訴人表示上訴人之租賃契約已不存在，亦無買賣不破租賃原則之適用，故要求上訴人將系爭土地內之物品騰空，將系爭土地返還被上訴人甲○○等人（見原審卷第24頁）；而另被上訴人丁○○、丙○○所寄發之存證信函內容則表示伊等已於96年7月30日將系爭土地出售予被上訴人甲○○等3人，並已移轉登記完畢，依約應點交系爭土地予被上訴人甲○○等3人，而要求上訴人限期搬遷，否則將訴請賠償等語（見原審卷第25頁），是依該等律師函及存證信函內容所示，全然未提及被上訴人丁○○、丙○○與甲○○間買賣系爭土地之價金、條件等等，上訴人僅得知悉被上訴人間有買賣系爭土地之事實，不知買賣之條件為何，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，揆諸首開說明，上訴人雖已收受上開2份律師函，仍難認被上訴人已踐行通知之義務。被上訴人辯稱：依法應認上訴人於收受上開律師函及存證信函後，逾期未表示優先承買，應視為放棄優先購買權云云，顯屬無據。
(三)惟查被上訴人甲○○等3人嗣於前案本院97年度重上第200號拆屋還地事件審理時，確曾於97年12月9日當庭提出本件土地買賣契約書繕本予上訴人訴訟代理人王炯棻律師並當庭簽收等情，則為上訴人所是認(見本院卷第85頁上訴人99年3月26日送達本院之民事辯論意旨狀)，自堪信為真。則系爭土地買賣條件悉載於上開土地買賣契約書繕本，雖當時被上訴人並不承認上訴人之優先承買權，亦未請求其行使優先承買權，惟上訴人於收受系爭契約後，即已明確知悉系爭買賣條件，上訴人依法即可行使優先承買權，揆諸前開說明，應認被上訴人已踐行通知有優先購買權之上訴人，詎上訴人竟未於10日內行使之，迄至98年5月26日始起訴請求，顯已逾上開法律規定之10日期間，其優先權依法應視為放棄。上訴人於其優先權依法視為放棄後，始提起本訴，請求確認優先承買權、塗銷系爭買賣所為移轉登記及請求優先承買等先、備位請求，均屬無據。
七、上訴人既已喪失其優先承買權，已如上述，則兩造關於上訴人是否曾以買賣總價金5,000萬元，加上土地增值稅686萬3,788元之相同條件行使優先購買權、上訴人行使優先購買權有無權利濫用之情事等爭點，即無庸再予審酌，併予敘明。
八、綜上所述，上訴人既未於97年12月9日接獲被上訴人出賣通知而知悉系爭買賣條件後之10日內，以同樣條件行使優先承買權，其優先承買權依法即視為放棄。從而，上訴人於優先承買權喪失後，始於98年5月26日本於行使優先承買權之法律關係起訴請求：⒈確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；⒉被上訴人甲○○、己○○、乙○○○與被上訴人丁○○、丙○○就系爭土地於96年7月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⒊被上訴人甲○○與己○○間就系爭土地於98年1月10日以夫妻贈與為原因所為之所有權應有部分移轉登記應予塗銷；⒋被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付5,000萬元之同時應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人，並於本院追加備位聲明請求：⒈確認上訴人就系爭土地有優先購買權存在；⒉被上訴人甲○○、己○○、乙○○○與被上訴人丁○○、丙○○就系爭土地於96年7月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；⒊被上訴人甲○○與己○○間就系爭土地於98年1月10日以夫妻贈與為原因所為之所有權應有部分移轉登記應予塗銷；⒋被上訴人丁○○、丙○○於上訴人給付5,000萬元及增值稅款後，應將系爭土地之所有權移轉登記與上訴人，均非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並追加備位聲明，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。
參、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第385條第1項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 呂太郎法 官 魏麗娟正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 4 月 20 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。