臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1015號上 訴 人 蘇憶如訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師被上訴人 曾意文訴訟代理人 呂偉誠律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國99年
8 月20日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1697號第一審判決提起上訴，本院於99年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國（下同）98年9 月26日將其所有坐落臺北市○○區○○段1 小段389 地號、面積148平方公尺、權利範圍4 分之1 之土地（以下稱系爭土地）及其上同段780 建號、門牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○ 號
2 樓、面積120.51平方公尺、權利範圍全部之房屋（下稱系爭建物），以新臺幣（下同）1,820 萬元之價格出售予上訴人，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。嗣上訴人因裝潢丈量發現系爭建物實際坪數與登記坪數似有不符，乃委請臺北市建成地政事務所重新檢測，始得知系爭建物實際面積僅102.39平方公尺，較登記面積120.51平方公尺短少18.12 平方公尺。依系爭買賣契約書第13條約定，買賣標的物標示依地政機關登記簿謄本所載為準，被上訴人應交付之建物，實際面積應為系爭建物謄本所登記之120.51平方公尺，被上訴人所交付之建物面積短少18.12 平方公尺，已造成價值及效用之減損，上訴人自得依民法第359 條第
1 項關於物之瑕疵擔保規定，請求減少買賣價金。按系爭買賣契約總價金1,820 萬元計算，系爭建物每平方公尺買價約15萬1,025 元，故上訴人請求減少之價金共計273 萬7,328元（計算式：⒈短少面積：120.51-102.385＝18.125平方公尺。⒉減少價金：18.125㎡×[18,200,000 ÷120.51] ＝2,737,328 元，元以下四捨五入）。上訴人已以起訴狀繕本之送達向被上訴人為減少價金之意思表示，被上訴人受領上開減價範圍之價金即無法律上原因，應依不當得利規定返還上訴人，爰依民法第359 條第1 項、第179 條規定訴請被上訴人給付273 萬7,328 元及法定遲延利息，並願供擔保請准宣告假執行等情。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人273 萬7,328 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則辯稱：系爭建物為屋齡數十年之老舊公寓，兩造合意就房屋現狀以總價買賣，並未約定面積坪數，被上訴人已依約履行移轉房地所有權及依現狀交付之義務，並無違約。臺北市建成地政事務所就系爭建物現況檢測結果載明：「測量結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符」，顯見被上訴人移轉交付之系爭建物並無任何瑕疵，符合兩造約定以房屋現況為買賣之本旨，被上訴人已依債之本旨完成給付。上訴人於99年1 月13日自行向地政機關申請測量，同年4 月14日主動辦理面積更正登記，可見系爭建物面積計算錯誤而更正之情事，係於買賣標的物交付後始發生，依民法第373條規定，應由被上訴人自行負擔因此所生之不利益。系爭建物登記面積計算錯誤，即使負責測量登記之主管地政機關亦無法瞭解其原因，被上訴人更無從知悉，豈能令被上訴人負物之瑕疵擔保責任。況系爭買賣契約第7 條第1 項已特約免除被上訴人所負物之瑕疵擔保責任。又系爭買賣契約約定之總價包含建物及土地之價金，上訴人僅主張建物坪數短少，土地部分並無瑕疵，縱應減少買賣價金，亦僅得以建物之價金計算，不應將土地價金納入。而系爭建物雖坐落臺北市○○路旁高地價地段，但建物本身老舊價值不高，故上訴人主張價金減少之計算方式，亦有不當等語。並於本院聲明：駁回上訴。
三、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點及不爭執事項如後（見本院卷第39頁正反面）：
㈠兩造不爭執事項：
1.兩造於98年9 月26日簽訂系爭買賣契約書，由上訴人向被上訴人購買系爭建物、土地，總價款1,820 萬元。
2.被上訴人於98年10月15日將系爭土地、建物移轉登記予上訴人。
3.兩造簽訂系爭買賣契約書時，系爭建物之登記面積為120.51平方公尺。上訴人於99年1 月13日至臺北市建成地政事務所陳情系爭房屋面積與登記不符，請求重新計算坪數，經該所於99年2 月5 日上午派員會同上訴人之代理人賴美靖赴現場檢測系爭建物現況尺寸，檢測結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符，惟其計算之面積與原登記面積不符，然因圖面未標註面積計算式，無法確定不符原因。嗣上訴人於99年
4 月1 日檢具申請書、更正登記同意書及建物所有權狀至該所要求依房屋複丈平面圖之尺寸所計算之面積更正，該所業於99年4 月14日辦竣面積更正登記為102.39平方公尺在案。
㈡兩造爭執事項：
1.被上訴人所交付之房屋，有無民法第354 條所規定之瑕疵存在？
2.上訴人得否請求被上訴人減少價金？
四、關於被上訴人所交付之房屋，有無民法第354 條所規定之瑕疵存在？㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。
㈡經查，系爭買賣契約書第13條約定：「買賣標的物標示：（
如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準）建物門牌：臺北市○○區○○街○○巷○ 號2 樓、建號：780 、權利範圍：全部、土地座落○○○區○○段○ ○段○○○ ○號、權利範圍：1/4 」，雖未載明系爭建物之登記面積，惟上開約款既明定：「如記載未有詳盡者，依地政機關登記簿謄本所載為準」，且兩造訂立買賣契約時，均不知系爭建物實際坪數有所短少，顯有以登記面積為約定之買賣標的物面積，而兩造締約時系爭建物之登記總面積為120.51平方公尺，足認兩造係依系爭建物之「登記坪數」計算買賣價格，則系爭建物之實際面積僅有102.39平方公尺，較兩造締約時之登記面積短少18.12 平方公尺，衡諸一般社會交易常情，此短少之面積並足以影響購屋者之購買意願及使用者就空間之利用，進而降低系爭建物之價值及效用，是被上訴人所交付之系爭建物未達約定之買賣面積，堪認已構成物之瑕疵。則上訴人主張系爭建物短少18.12 平方公尺，構成物之瑕疵乙節，應堪採信。被上訴人以前詞否認之，並無可採。
五、關於上訴人得否請求被上訴人減少價金？㈠按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者
，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務之特約即屬當然有效。又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
㈡經查，系爭買賣契約書第7 條第1 項載明：「買賣不動產標
的之土地與房屋，均以簽約時現狀為準。包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，均應依照現狀連同本建物移交與甲方（即上訴人）所有，且為本契約買賣標的之一部份，其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項……」，此條款既約定買賣標的物包括現有、增建、可登記建物或無法登記之建物，又約定該買賣標的物若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項，顯見兩造已合意系爭建物縱與登記簿所載事項不符，兩造亦不得請求對方找補。而系爭建物實際坪數較登記簿所載面積短少，係屬物之瑕疵，已如前述。則上開約款就此瑕疵約定兩造不得請求找補，自屬免除特定瑕疵擔保責任之特約。至於上訴人陳稱上開約款所謂「其若與登記簿所載事項有所出入，雙方均不得請求增減或補償款項」，係指占有使用之建物現狀（包括現有、增建、可登記建物或無法登記建物）縱與謄本登記之權屬情形有所出入，亦不得爭執未登記云云（見原審卷第60頁反面、第61頁正面），與前開約款之文義顯有不符，自不足採。上訴人復未舉證證明兩造簽訂系爭買賣契約時，確有合意上開約款不適用於建物面積短少之情形，自堪認上開約款係兩造就建物現況與登記不符之特定情形，所為免除出賣人瑕疵擔保義務之特約。
㈢又上訴人另謂：兩造締約時均不知有「因地政機關登記錯誤
所致實際面積較謄本登記面積及買賣約定面積短少」之情況，豈能達成免除被上訴人因此種情況所應負擔之物之瑕疵擔保責任之合意？且上開約款若為免除出賣人物之瑕疵擔保義務之特約，何以系爭買賣契約第4 條第2 項又約定「乙方（即被上訴人）保證所出賣之不動產確無海砂屋、幅射屋等結構上之瑕疵或凶宅」？又何以被上訴人於原審從未抗辯該約款係免除物之瑕疵擔保之特約？等語。然查買賣雙方就締約時未知之買賣標的物所存瑕疵，約定免除出賣人瑕疵擔保責任，本為首揭民法第366 條規定所預設之情況，本件兩造簽訂系爭買賣契約時，對於系爭建物有「因地政機關登記錯誤導致實際面積較謄本登記面積及買賣約定面積短少」之情況，雖未知悉，亦非不可能合意免除被上訴人因此種情況所應負擔之物之瑕疵擔保責任；而系爭買賣契約第7 條第1 項係就系爭建物現況與登記不符之特定情形，所為免除出賣人瑕疵擔保義務之特約，已如前述，其免除瑕庛擔保責任既有特定範圍，即不排除就其他事項另約定仍應負瑕疵擔保之責任，是系爭買賣契約第4 條第2 項雖另約定被上訴人應就系爭建物確無海砂屋、幅射屋等結構上瑕疵及凶宅等項，負瑕疵擔保責任，亦無礙於該契約第7 條第1 項係就建物與登記面積不符之特定情況免除被上訴人瑕疵擔保責任之認定。再者，當事人於訴訟上如何主張抗辯，牽涉訴訟攻防政策之運用，非必與當事人實體法上締約意思表示之內容一致，本件被上訴人於原審未抗辯系爭買賣契約第7 條第1 項係屬免除出賣人物之瑕疵擔保責任之特約，並不足據以否定該特約應為如上內容之解釋。是上訴人以上詞否認系爭買賣契約第7 條第1 項係免除瑕疵擔保責任特約之條款，並不足取。
㈣又被上訴人係於98年8 月12日始以買賣之原因登記為系爭不
動產所有人，有異動索引在卷可佐（見原審院卷第123 頁），而兩造簽訂系爭買賣契約書時，系爭建物之建物登記謄本之登記總面積為120.51平方公尺，臺北市建成地政事務所核發之建物所有權狀上亦登記系爭建物之總面積為120.51平方公尺，有建物登記謄本、建物所有權狀在卷可參（見原審卷第30、33頁），嗣臺北市建成地政事務所於99年2 月5 日上午派員會同上訴人之代理人赴現場檢測系爭建物現況尺寸，檢測結果與房屋複丈平面圖上所標示之尺寸相符，惟其計算之面積與原登記面積不符，然因圖面未標註面積計算式，無法確定不符原因，此有臺北市建成地政事務所99年7 月5 日北市建地二字第09931053000 號函附於原審卷可查（見原審卷第92頁）。本件系爭建物存有實際面積與登記面積不符之情形，而職掌不動產測量、登記業務之地政事務所尚且不知二者不符之原因，實難認被上訴人出售系爭不動產時確知系爭建物有實際面積較登記面積短少之瑕疵存在，上訴人復未舉證證明被上訴人有故意不告知其瑕疵之情形，參酌系爭建物之實際面積若較登記面積為多之場合，被上訴人依前開約定之內容亦不得請求上訴人補償款項，可見前開約定對上訴人並無何重大不利益等情，堪認系爭買賣契約第7 條第1 項免除被上訴人關於物之瑕疵擔保義務之特約，應屬有效。
㈤系爭買賣契約第7 條第1 項約定既已就系爭建物實際面積較
登記面積短少之瑕疵，約定免除被上訴人之擔保責任，已如上述，則上訴人依物之瑕庛擔保責任規定，主張減少價金，即非有據。
六、綜上所述，上訴人依民法第359 條第1 項規定主張減少價金
273 萬7,328 元，並依同法第179 條規定請求被上訴人加付利息如數返還所減少之價金，為無理由，不應准許。原審因而駁回上訴人之訴及假執行之聲請，經核並無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌認與前開判決結果無影響，爰不贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 15 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 17 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。