臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1119號上 訴 人 洪當舞訴訟代理人 郭承昌律師被 上訴人 邱明美訴訟代理人 徐履冰律師
呂昱德律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國99年7月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第1060號第一審判決提起上訴，本院於100年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊前向訴外人復興木業股份有限公司（下稱復興木業公司）承租臺北市○○區○○段1小段211、128地號土地，作為經營中古車買賣之用，復向被上訴人承租臺北市○○區○○段○○段209、212地號土地（下稱系爭土地）及209地號上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號之農舍3間（下稱系爭租約），作為經營農業園藝場之用，並約定被上訴人應配合伊申請各項民生設施證照。伊於民國94年8月27日向臺北市政府工務局申請核准系爭土地為園藝用地，臺北市政府建設局於95年5月10日函覆系爭土地經審查有限制登記、假扣押及查封之情形，非經法院准許不得作為申請基地。又因209地號土地於95年7月31日遭鄰地所有權人復興木業公司以圍籬區隔，致系爭土地無法對外通行。經伊於95年8月16日以存證信函將上情通知被上訴人，被上訴人仍未予排除。該不完全給付係可歸責於被上訴人，致伊前所支付之園藝設備均付諸流水，被上訴人應依民法第227條第1項、第2項規定負損害賠償責任。系爭租約之租賃期間係迄系爭土地經政府徵收或重劃時止，非如被上訴人所稱於97年4月30日租期即已屆滿。依系爭租約第11條約定，被上訴人終止系爭租約或因不可歸責於伊致終止系爭租約者，被上訴人應賠償伊土地上各項建設費用。被上訴人為圖終止系爭租約並免除對伊負損害賠償責任，竟向主管機關檢舉系爭土地上之增建物係違建，致伊因增建物被強制拆除而受有包括整地、開發、建物修繕等合計新臺幣（下同）1,801萬1,209元之損害，爰先行請求被上訴人賠償其中伊於92年11月16日支付之二樓鋼瓦屋費用193萬5,000元本息等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人193萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊自被繼承人即伊配偶陶錦藩處繼承系爭土地後，發現遭上訴人占用經營中古車買賣，因上訴人表明願承租系爭土地，兩造遂訂立系爭租約，其中第2條第2項約定租賃期間自92年5月1日起至97年4月30日止。伊不願於約滿後續約，已依約於租期屆至前3個月（即97年1月4日），以律師函通知上訴人，請於租期屆滿時依約遷讓返還租賃物。因上訴人拒不返還租賃物，經伊訴請臺灣士林地方法院以97年度重訴字第177號民事判決命上訴人拆屋還地及給付損害金。兩造就系爭土地之利用，並未約定以經營農業園藝場為租賃目的，上訴人向伊承租之前，即已知悉系爭土地遭限制登記等情，該情對於系爭土地之使用收益不生影響，伊亦已清償債務及塗銷限制登記。倘系爭土地有礙上訴人之租賃目的，且因鄰地所有權人之設置圍籬致阻礙209地號土地之通行，上訴人卻仍要求續約，顯有矛盾。上訴人於系爭土地上之建物，係經查報認定為違建而被拆除，伊自不負損害賠償責任等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第78頁及背面、第112頁背面）：㈠兩造於92年4月30日訂立系爭租約，約定由上訴人向被上訴
人承租系爭土地及209地號上門牌號碼為臺北市○○路○段○○○號之農舍3間，有土地房屋租賃契約書可稽（原審卷第6-10頁）。
㈡被上訴人於97年1月4日以律師函通知上訴人於租期屆滿後不
再續租，請上訴人於租期屆滿時遷讓返還租賃物；上訴人則於97年1 月21日以律師函覆請被上訴人依系爭租約第2 條第
3 項約定換約，有信孚國際法律事務所信孚（97）合函字第
001 號函及明道聯合法律事務所（97）明輝字第970023號函可憑（原審卷第71-74 頁）。
㈢被上訴人前訴請上訴人返還系爭土地，並拆除門牌號碼為臺
北市○○路○段○○○號房屋之二樓增建部分，將同建物一樓遷讓返還被上訴人，及給付損害金，經臺灣士林地方法院以97年度重訴字第177號民事判決勝訴。上訴人提起上訴，經本院以98年度重上字第156號民事裁定駁回，復經最高法院以98年度臺抗字第875號民事裁定駁回抗告確定，有各該民事判決及裁定可按（原審卷第55-64頁、本院卷第49-57頁）。
四、兩造爭執之事項：㈠上訴人主張被上訴人提前終止系爭租約，依系爭租約第11條
約定，被上訴人應負損害賠償責任，有無理由？㈡上訴人主張因系爭土地無法經政府核准為園藝用地，且209
地號土地無法對外通行，被上訴人應依債務不履行之規定負損害賠償責任，有無理由？㈢上訴人主張其所有位於系爭土地上之增建物因被上訴人惡意
舉報而被拆除，應由被上訴人負損害賠償責任，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張被上訴人提前終止系爭租約，依系爭租約第11條
約定，被上訴人應負損害賠償責任，有無理由？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。
⑵由系爭租約第2條：「租賃期間：㈠雙方同意善意合作原則
，租賃期間至政府徵收或重劃為止。但甲方（即被上訴人，下同）得出售租賃標的物，其出售時乙方（即上訴人，下同）有以同一買賣條件優先承買權。甲方不得異議，並以鄰近價位做參考，亦不得任意抬高價位。㈡本契約租賃期間自民國九十二年五月一日起至民國九十七年四月三十日止共五年，租期屆滿，乙方若不再續約時，須於期限屆止前三個月以前以書面通知對方，甲方、乙方如欲續約，雙方應於期（漏載間字）屆滿前三個月以前書面或電話聯絡均可約定時間、地點簽約，如未續約，不得視為不定期租賃，乙方不得引用民法第四百五十一條為抗辯。㈢租約五年換約一次，租金並隨同調整之。㈣續約時雙方依本原契約簽訂不得更改，另增新條件。」；第3條第3款、第7款：「本租約五年，每五年換約一次，調整幅度百分之四。」、「乙方於租期屆滿或租約終止時，除雙方已續約外，否則應回復原狀遷空交還甲方…」；第4條第2款：「土地在租約期限內如政府徵收或重劃，甲方放棄地上物補償之請求權，由乙方取得補償權利…」；第11條：「甲方終止租約或因不可歸責於乙方，致終止租賃契約，甲方應賠償乙方土地上各項建設費用…，但因政府政令，施政作為因素原因或依法終止租約時所造成損失，甲方免責。」等約定之文義解釋（原審卷第6-9頁），系爭租約關於租賃期間之約定，係自92年5月1日起至97年4月30日止。租期屆滿如欲續約，應由雙方於期滿前3個月以書面或電話聯絡約定簽約之時間、地點再簽訂新租約，即系爭租約於5年期滿前必須重新簽訂並調整租金，否則不能認為契約關係當然繼續存在，上訴人亦不能援引民法第451條租賃契約默示更新之規定，主張兩造間有不定期租賃關係存在。而另訂新約猶待雙方為意思表示合致，非原訂租約之延長或原租期之存續，自屬別一法律關係。況系爭租約並未約定於原租期屆滿時被上訴人負有與上訴人締訂新約之義務，即雙方均保有租約5年期滿不再續租之權利。至系爭租約第2條第1款「租賃期間至政府徵收或重劃為止」之約定（原審卷第6頁），應認係兩造就如5年租期內系爭土地為政府徵收時，系爭租約不待5年期滿即行終止之約定，未可解為係兩造約定租期至系爭土地為政府徵收或重劃時止。
⑶上訴人所舉證人即參與系爭租約簽訂前討論之陳正平雖證稱
「（問：當初合約是否約定期限到政府徵收或重劃時為止？）是的。（問：被告〈即被上訴人，下同〉是否在政府徵收或重劃時之前都要出租給原告〈即上訴人，下同〉？）如果不續租的話，出租人要賠償承租人」等語（原審卷第292頁），惟證人陳正平已稱其係參與系爭租約簽訂前之討論，兩造正式簽約時其並未在場，至被證17與被證18（即草約及正式契約，原審卷第265-282頁）之更改緣由及經過，其並不清楚（原審卷第291頁背面），自難執該陳正平之證述，為有利於上訴人之論據。另由證人即受被上訴人委任與上訴人簽訂系爭租約之陳吉雄所證述「（問：租約的第二條第一款為何有約定期限是至政府徵收或重劃為止？）此部分是原告當時的主張，我報告被告，被告當時並沒有具體表示反對意見，所以我也不清楚當事人間的意思為何」（原審卷第321頁），益徵系爭租約就租賃期限之約定，應以最終之系爭租約文字為準，即自92年5月1日起至97年4月30日止。況被上訴人前基於民法第767條之規定及系爭租約之約定，訴請上訴人返還租賃物，業經臺灣士林地方法院以97年度重訴字第177號民事判決認定系爭租約之租賃期限係自92年5月1日起至97年4月30日止（原審卷第55-61頁），嗣並遞經本院及最高法院裁定駁回上訴人之上訴及抗告而告確定，上訴人無由再執此為爭執。
⑷被上訴人於系爭租約期限屆滿前3個月即97年1月4日，以信
孚國際法律事務所信孚（97）合函字第001號函通知上訴人不再續租，並非提前終止系爭租約。上訴人主張被上訴人提前終止系爭租約，依系爭租約第11條約定，被上訴人應負損害賠償責任云云，要屬無據。
㈡上訴人主張因系爭土地無法經政府核准為園藝用地，且209
地號土地無法對外通行，被上訴人應依債務不履行之規定負損害賠償責任，有無理由？⑴按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約。」、「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第421條第1項、第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。惟「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
⑵上訴人主張系爭土地未獲政府核准園藝用地申請乙情，業據
提出臺北市政府建設局開會通知單為憑（原審卷第16頁），復為被上訴人所不爭執，固堪信為真實；至上訴人主張被上訴人負有交付得為經政府核准園藝用地使用之租賃物，仍應以兩造間就系爭土地之使用目的，有特別約定為前提。查系爭租約第10條係約定：「乙方需申請門牌、水、電等民生設施證照，甲方應配合提供相關文件資料，甲方不得刁難。」（原審卷第9頁），並無明文約定系爭土地需獲得主管機關核准園藝用地申請。雖上訴人提出同地段132地號土地租賃契約書、同地段136地號土地租賃契約書、同地段128及211地號土地租賃契約書、同地段135地號土地之使用協議書，分別記載上訴人於94年3月30日即將同地段128及211地號土地轉租與第三人大臺北聯合花坊，又分別於94年4月11日、94年5月7日向他人承租同地段132、135、136地號土地，作為花卉或其他行業之用等情（原審卷第218-224、245-247頁），惟此均與兩造於92年4月30日簽訂系爭租約之日相距甚遠。上訴人計畫開發園藝之時間，與兩造就系爭土地訂立系爭租約之時間既相距約2年之遙，尚難據此推論兩造間就系爭土地之租賃曾特別約定以經政府核准為園藝用地之使用目的。再者，上訴人斯時尚經營中古車買賣，並自承於82年間即向復興木業公司承租同段211、128地號土地作為中古車買賣之用（原審卷第4頁），復於95年10月11日承租同地段211地號部分土地，作為汽車買賣、停車場等相關業務使用，有租賃契約書可按（原審卷第227-230頁），亦難認上訴人向被上訴人承租系爭土地確供園藝用地。再參以上訴人聲請傳喚之證人林吉雄證稱：「據我印象所及，當時系爭土地並不是供園藝所用，附近都是汽車展示場，供園藝用是簽訂契約以後的事情。（問：租約第十條部分，如果只是單純說原本的汽車的出租業，為何要原告〈應係被告之誤〉配合申請相關證照？）原告租賃土地自然要發揮效用，所以申請水電的民生設施自然要配合。（問：當初我們在簽訂合約時，水電設施已經存在，雙方關於這部分是否有特別的約定？）本來該處只有農舍而已，因為原告要增建，自然有申請水電的必要性。」等語（原審卷第321頁背面）。上訴人既未能舉證證明兩造間就上訴人承租系爭土地有何特別約定，被上訴人於訂約後已提供有門牌、水、電等民生設施之租賃物，依一般房地租賃使用之目的，可謂已依債之本旨，提供合於約定使用之租賃物與上訴人。
⑶依臺灣士林地方法院97年度重訴字第177號民事判決附圖，
即系爭土地之臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖所繪（原審卷第61頁），雖209地號土地為208、211與217地號土地圍繞之袋地，並未與承德路直接相鄰，然該209地號土地對外通行並無困難，於其外圍有一小路圍繞，沿著209地號、211地號土地直接通往承德路6 段，此參酌該拆屋還地事件97年8 月25日勘驗測量筆錄「現場現係開設汽車維修廠使用，前鄰約四米寬巷道，距離路口約100 公尺，左前方有停車場、中古車行及販賣花卉之商家」、「212 地號現場部分作道路使用，部分供開設中古車行使用，面臨承德路6 段」（本院卷第90-91 頁），及被上訴人陳報之強制執行現場照片6幀攝有重型吊車駛進現場等情即明（原審卷第348-350 頁）。再參酌上訴人提出之95年8 月16日桃園十支郵局第371 號存證信函所載：「…另前開租賃標的中地號為臺北市○○區○○段1 小段209 號之土地對外並無聯絡通道，先前均係依賴本人（即上訴人）向他人承租同地段第211 號土地之方式對外聯絡，惟該筆地號為211 地號之土地所有權人於95年7月31日租期屆滿後業將土地收回，並將以圍籬區隔土地，本人顯已無法再利用該土地為出入通道。」（原審卷第20-21頁），可見209 地號土地應自95年7 月31日起，即面臨無對外聯絡通道之窘境。上訴人於系爭租約租賃期間屆滿即97年
4 月30日之前，均未對被上訴人主張同時履行抗辯權、拒絕租金之支付，或依債務不履行之規定請求損害賠償，甚且於租賃期間行將屆滿之97年1 月21日，以明道聯合法律事務所之律師函催促被上訴人換約（即訂立新約），顯與常情不符。上訴人就20 9地號土地是否確有通行困難等情，舉證容有未足，委無足取。
㈢上訴人主張其所有位於系爭土地上之增建物因被上訴人惡意
舉報而被拆除，應由被上訴人負損害賠償責任，有無理由？按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」，固為民法第184條第1項所明定；上訴人主張系爭土地上所搭蓋之建物，因被上訴人惡意向主管機關檢舉，經主管機關認定屬違章建築而被強制拆除，致其受有損害云云，姑不論其主張是否屬實，惟依卷附臺北市政府都市發展局98年8月4日北市都建字第09860534500號函及98年11月19日臺北市建築管理處違建處理科拆除違章建築結案報告單所載（原審卷第187-189、202頁），上訴人上開被強制拆除之建物確係經認定為違建。而拆除違建乃行政機關依相關法令所為之行政行為，人民所為之檢舉，乃促使國家公權力之發動，至於認定該建物是否屬違建，乃行政機關之權限，與違建之舉報是否係被上訴人所為無涉，要不得認被上訴人有侵權行為。上訴人主張其因此所受之損害，應由被上訴人賠償云云，亦無足取。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約之約定、債務不履行及侵權行為損害賠償之法律關係，請求被上訴人給付193萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人聲請再次訊問證人林吉雄到庭說明系爭租約第10條所約定「乙方需申請門牌、水、電等民生設施證照」之解釋為何，本院認無必要。兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 周祖民法 官 王麗莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。