臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1225號上 訴 人 黃清榮訴訟代理人 李采霓律師複 代理 人 黃書鈺被 上訴 人 卓芳如訴訟代理人 余西鈞律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國99 年9月17日臺灣板橋地方法院98年度訴字第2319號第一審判決提起上訴，並為反訴聲明之減縮，本院於100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用(減縮部分除外)由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）98年6年9日透過永慶不動產樹林溪州加盟店「明慶不動產有限公司」（下稱明慶不動產公司），向上訴人購買坐落新北市板橋區(改制前台北縣板橋市○○○段○○○○號土地(面積204.67平方公尺)應有部分5分之1及其地上建物即門牌號碼新北市板橋區(改制前台北縣板橋市○○○路○段○○○巷○○弄○○號5樓房屋（建號502，主建物面積90.44平方公尺、陽台面積7.10平方公尺)所有權全部（下稱系爭房地），經雙方談妥價金為新台幣（下同）265萬元，並約定伊先行給付上訴人簽約金15萬元，並於稅捐機關核發稅單後3日，再給付15萬元完稅款，於98年8月
15 日交屋，而交屋時伊應依約付清尾款，雙方訂有買賣契約為憑（下稱系爭買賣契約）。嗣稅捐機關於98年7月初核發98 年度契稅繳款書，伊即於同年月7日將完稅款及稅捐一併電匯履約保證專戶，餘額235萬元則約定於金融機構貸款核撥時支付，上訴人應同時辦理交屋。伊於購買系爭房屋時，曾發現系爭房屋有漏水現象，上訴人乃向伊諉稱系爭房屋僅有在入門處之左上牆角有滲漏情況，並向伊承諾於交屋前修復妥善，致伊不疑有他而與上訴人簽約，並於系爭買賣契約第17條特別約定：「本物件滲漏水部分由賣方於交屋前修復，且需請施工廠商開立漏水保固書」。詎伊依約給付簽約金、完稅金各15萬後，於約定交屋日98年8月13日前會同房屋仲介即第三人林義棠查看系爭房屋滲漏部分之修繕結果，竟發現系爭房屋除上訴人自承之滲漏水處外，尚有多處滲漏、壁癌等瑕疵。乃透過代書鄭昭琭於98年8月18日向改制前台北縣板橋市調解委員會提出調解聲請，調解委員會於同年月19 日通知兩造訂於同年月28日進行調解。上訴人於收受調解通知後，旋於同年月21日以存證信函通知伊諉稱伊應於同年月15日給付買賣尾款，並保留法律追訴權等語，非但未提及系爭房屋瑕疵修繕問題，於進行調解時更偽稱：系爭房屋業已修繕，且有意交屋，係伊違約在前不願給付尾款等語，企圖掩飾其瑕疵修繕義務，致兩造調解不成立。伊乃於同年月28 日以存證信函通知上訴人解除契約，並請求歸還前已給付之簽約金、完稅金各15萬元及違約金等。伊既已解除契約，爰依民法第184條、第229條、第231條規定及系爭買賣契約第12條之約定，求為命上訴人給付71萬3,288元（即預付屋款30萬元、仲介費用4萬元、契稅費1萬2,288元、代書簽約見證金1,000元，精神損害慰藉金30萬元、律師費用6萬元）及按買賣總價款每日千分之零點五計算至上訴人完全給付時為止之違約金，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決。
二、上訴人則以：伊已依系爭契約約定，履行修繕漏水問題之義務。且系爭房屋係陳舊之20多年中古屋，經被上訴人多次看屋後，雙方乃約定以房屋現況點交，被上訴人現反執當初已知悉之屋況作為解除契約依據，並無理由。針對被上訴人主張滲漏、壁癌等瑕疵部分，伊業於約定交屋日前修復完畢，無違約之處。另被上訴人於98 年8月13日發現前陽台滲漏之部分，係因98年8月8日莫拉克颱風侵襲台灣所引發之狂風豪雨，突令位於頂樓之系爭房屋，因樓頂掉落之花草樹葉阻擋排水口，無法順利將樓頂積水排洩，始造成原無滲漏之系爭房屋前陽台發生滲漏現象。因於該處發生滲漏現象前，伊已舉家遷往嘉義，對發生前陽台發生滲漏情況並不知悉，為配合98年8月15日原約定交屋之時程，被上訴人於98年8月13日再次前往查看系爭房屋，並轉告伊滲漏情況後，伊始知悉系爭房屋因莫拉克颱風致發生前陽台滲漏之現象。伊於知悉後，旋即委請仲介郭俊琳代詢被上訴人是否可延後數日交屋，經取得被上訴人同意延後至同年月17日點交，伊即聯繫第三人劉錦標就該處滲漏部分進行修繕，並於98 年8月17日修繕完畢。孰料，伊於98 年8月17日特從嘉義前往台北進行點交時，被上訴人到場後卻拒絕辦理點交手續，並揚言拒買。待同年月28日於台北縣板橋市公所進行調解程序，被上訴人先表明不願調解而要求解約，且在同日即發函要求解約。惟被上訴人未按系爭買賣契約第12條第1項約定，先行定7日以上期日催告伊履行義務，即聲明解除系爭買賣契約，其所為解約自不合法。被上訴人依約應於98年8月17日給付尾款，惟經伊合法催告後，仍拒不給付，伊已於98年9月1日以嘉義24支局第56號存證信函為解除契約之意思表示。退而言之，縱認被上訴人未同意於98年8月17日交屋，而伊業於98年8月28日前依債之本旨提出給付，並催請被上訴人給付尾款，而被上訴人迄未給付，伊乃於100年1月12日以上訴理由㈡暨調查證據聲請狀繕本之送達為催告被上訴人塗銷系爭房地抵押權設定及移轉登記意思表示，並沒收被上訴人已付之價金。復於100年2月22日再以臺北重南郵局第108號存證信函為解除契約之意思表示，於系爭買賣契約解除後，依民法回復原狀之規定，被上訴人自應將系爭房地移轉登記予伊等語，資為抗辯，並提起反訴，求為命被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之判決。
三、原審判決本訴部分上訴人應給付被上訴人1萬7,225元（違約金部分），而駁回被上訴人其餘之訴及上訴人之全部反訴。被上訴人就其本訴敗訴部分原提起上訴，嗣於本院審理時撤回上訴。上訴人則就其本訴、反訴敗訴部分均提起上訴，嗣雖提起請求塗銷抵押權登記之追加之訴，惟嗣即撤回該追加之訴及撤回反訴敗訴部分原請求被上訴人應給付30萬元本息之起訴。並上訴聲明：㈠、原判決(確定部分除外)不利於上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，本訴部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，反訴部分被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。被上訴人於本院則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：兩造於98年6月9日就上開不動產簽訂不動產買賣契約，約定被上訴人以265 萬元之價金向上訴人購買系爭房地。被上訴人已支付30萬元之買賣價款，且系爭房地之所有權已於98年7月16 日移轉至被上訴人名下，系爭房地迄今尚未點交等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書附卷可稽，堪信為真實。
五、兩造重要爭點及本院判斷之論據：被上訴人主張系爭房屋有漏水、滲漏及壁癌等瑕疵，乃聲請調解，惟調解不成立，伊乃於同年月28日以存證信函通知上訴人解除契約，爰依民法第231 條規定及系爭買賣契約第12條之約定，請求上訴人給付按買賣總價款每日千分之零點五計算至上訴人完全給付時為止之違約金等語，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯及提起反訴，是本件應審酌之重要爭點厥為：㈠、本訴部分，上訴人是否有民法第231 條及系爭買賣合約第12條之違約情事？㈡、反訴部分，上訴人是否合法解除契約，得否請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人？茲分別論述如后：
㈠、本訴部分，上訴人是否有民法第231 條及系爭買賣合約第12條之違約情事，被上訴人請求上訴人給付違約金，有無理由：
１、被上訴人主張兩造約定交屋日期為98 年8月15日，有不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第10至15頁）。上訴人雖辯稱因98年8月8日莫拉克颱風侵襲台灣，突令本無滲漏之系爭房屋前陽台發生滲漏現象，經被上訴人於98 年8月13日再次前往查看系爭房屋，並轉知滲漏現象後，伊即委請仲介郭俊琳代詢被上訴人是否可延後數日交屋，經取得被上訴人同意後，延至98 年8月17日交屋等語，惟為被上訴人所否認。經查，證人郭俊琳於原審證稱：「雙方就交屋日期有說要延後，漏水沒有修好，師傅說要幾天去修，所以98 年8月15日那天沒有辦法交屋，屋主太太跟我說還要幾天才能修繕好，我有跟公司講，買方經紀人有無傳達給買方，就我記憶是有的，但時間有點久了」、「（問：交屋的日期，雙方後來如何約定？）之後很亂，沒有特別印象」等語（見原審卷第 142頁背面至第143 頁），證人郭俊琳固證稱雙方就交屋日期有說要延後，然證人郭俊琳乃係本件買賣房地關係中賣方即上訴人之仲介經紀人，並非買方即被上訴人之仲介經紀人，因此證人郭俊琳並未親自與買方即被上訴人有所接洽，均係透過買方經紀人與被上訴人聯繫，因此證人郭俊琳並無法證明被上訴人確實同意上訴人延後交屋日期。另證人林義棠亦於原審證稱：「我的印象是說，好像屋主需要時間再做修復，我們有跟買方告知，買方那時候好像有一些其他的想法，之後就比較亂，我們就直接進入寫調解委員會的聲請書。沒有特別就交屋日期是否同意延後這一點作確認。」等語（見原審卷第143 頁），綜合證人郭俊琳、林義棠之證言，再佐以證人即仲介公司主管李春明於本院證稱：「（問：房子原來約定何時交屋？）買賣合約有一個最晚交屋日，詳細日期，因為是98年的事情，我記不起來。」、「（問：提示買賣契約書第2頁最晚交屋日8月15日，是否在最晚交屋日之前兩天8月13日去看屋？）我記得是最後交屋日即8月15日當天去看，我記得之前也有去看過，但是不滿意，所以當天又去看。」等語（見本院卷第77頁背面及第78頁），及被上訴人於98年8月18 日所提聲請調解書之事件概要記載：「…賣方承諾於98 年8月15日交屋前修復滲漏水，但至交屋日前仍未修復，導致無法如期交屋…」等語（見原審卷第29頁），暨上訴人於98 年8月21日所寄板橋溪崑郵局第95號存證信函載明「…買賣尾款依買賣契約須於98 年8月15日撥付本人…」等語（見原審卷第102 頁），已足推定上訴人雖有提出延後交屋之請求，但被上訴人並未明確表示同意延後交屋，故兩造仍應於98年8月15日到場進行點交。
２、又上訴人雖於本院聲請再予傳證人吳美玉、林承暐、李春明、林義棠、王碧珠、李寳貴、劉錦樑等人為證，並另提出98年8月17日自嘉義前往臺北之高鐵車票以資佐證曾委請其配偶吳美女為代理人於當日前往系爭房屋現場進行點交。惟兩造對於展延交屋期日乙節，並無共識，已如前述；且上訴人提出之該車票充其量僅足證明當天上訴人之配偶吳美女或曾前往臺北，然仍不足以證明其北上係為系爭房屋進行點交，且劉錦樑經本院傳訊後，其證言亦僅足證明系爭房屋之漏水問題於98年8月17日以前修繕完畢，並已交付保固書予上訴人，然不足以證明兩造確係約定於98年8月17日點交系爭房屋，而被上訴人當場拒絕，是證人即劉錦樑之配偶李寳貴縱在現場協助劉錦樑修繕系爭房屋漏水問題，所知當亦如此，故無再予傳訊必要；而證人李春明經本院傳訊，亦無兩造曾約定於98年8月17日點交系爭房屋之證言(見本院卷第78頁)；且證人林義棠於原審亦證稱：「(問：98年8月15日之後，買賣雙方還有去現場？)賣方我不清楚，98年8月15日之後買方還有無到現場去，我不記得。」等語(見原審卷第143頁)，倘如上訴人所稱，其於98年8月17日偕同友人王碧珠、李寳貴到場點交，且證人林義棠亦在場，則證人林義棠豈會不清楚上訴人於98年8月15日後曾去現場？是證人林義棠無再傳訊必要。至於證人吳美女係上訴人之配偶、林承暐係被上訴人之配偶，則其等之證言即難免有利於各自之配偶，故證人吳美女、林承暐即無傳訊之必要。另證人王碧珠，並無證據顯示其曾於98年8月17日陪同上訴人之配偶吳美女抵現場點交系爭房屋，亦無傳訊必要。因此上訴人辯稱被上訴人已同意延至同年8月17日為交屋日期云云，尚難採信。
３、次查，系爭房屋有漏水情形，除有該標的物現況說明書附卷可稽外，證人郭俊琳於原審亦證稱：「當初我在簽委託時，我去屋主家時，客廳上方及廚房上方有漏水的情形，所以我在簽委託書的時候，說明欄有勾是有漏水。」等語（見原審卷第143頁)。而兩造於簽訂系爭買賣契約之特別約定事項中亦記載：「本物件滲漏水部分由賣方於交屋前修復，且需請施工廠商開立漏水保固書」字樣（見原審卷第14頁），堪認兩造於買賣系爭房地時，系爭房屋確有漏水情形，雙方並約定由賣方即上訴人於交屋前修復。又證人即修繕師父劉錦標於本院證稱：「（問：你說是廚房、客廳修繕，何時完工？）確定是在8 月17日以前，確實日期，我忘記了。」、「（問：第二份保固書何時開立？）在8 月15日左右開立的，…，我是做好房間止漏部分，才重新開第二份的保固書。」等語（見本院卷第76頁背面、第77頁），另證人林義棠於原審亦證稱：「（問：這些相片25個瑕疵點是系爭房屋漏水的現象，這25個位置在98年8月15日合約約定交付期間的時候是否還存在？）存在，我有親眼看到，98年8月13日照片是我照的。」、「（問：屋主中間有再找修漏的師父到現場修繕，你清楚嗎？）簽約之後，98年8月13日碰到漏水師父在現場修漏，我知道他有在現場修繕。」等語（見原審卷第140頁背面及第141頁），且上訴人訴訟代理人於本院言詞辯論時亦陳稱98年8月15日兩造均未到現場，沒有點交動作等語(見本院卷第166頁反面)。顯見上訴人所僱修繕師父劉錦標於98年8月15日兩造原約定交屋日前確實未及將系爭房屋漏水問題修繕完畢，自無可能如期於98年8月15日依約點交系爭房屋予被上訴人。而依據系爭不動產買賣契約書第12條第3項之約定，上訴人若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅款等，應賠償被上訴人自應給付之日即98年8月15日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金，至上訴人完全給付時為止。因此，被上訴人據此約定向上訴人請求遲延交屋之違約金，即屬有據，上訴人辯稱應自98年8月16日起給付遲延之違約金，既與上開約定不符，自非可取。又上訴人雖辯稱伊於98年8月17日已修繕漏水完畢，通知被上訴人辦理交屋，被上訴人拒絕辦理交屋等語。但此為被上訴人所否認，且上訴人並不能提出其他證據證明其確實已於98年8月17日完成漏水修繕，且通知被上訴人辦理交屋，自難僅憑上訴人提出98年8月17日北上之高鐵票，即認其於當日委由其配偶依債之本旨提出給付。惟被上訴人於其起訴狀載明上訴人於98年8月28日下午14時在改制前台北縣板橋市調解委員會進行調解時陳稱系爭房屋業已修繕，並且有意交房等語（見原審卷第6頁），則堪認上訴人至遲於98年8月28日業已通知被上訴人辦理點交系爭房屋，係因被上訴人拒絕受領，始未完成點交，自屬被上訴人受領遲延，自不得再令上訴人負遲延責任，是自98年8月28日起，上訴人即不負遲延之責任。從而被上訴人依民法第231條規定及系爭買賣契約第12條約定，自得請求上訴人給付遲延之違約金為1萬7225元(計算式：期間為98年8月15日起至98年8月27日止，共計13日，265萬元×0.5/1000×13 =17225元)。
㈡、反訴部分，上訴人是否合法解除契約，得否請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人：
１、上訴人主張兩造合意於98 年8月17日交屋並給付尾款，伊已於是日提出合於契約無瑕疵之房屋，惟被上訴人拒絕受領及給付尾款，伊乃於98 年8月21日發函催告付清尾款，被上訴人經催告後仍拒不給付，乃於同年9月1日發函解除系爭買賣契約，系爭買賣契約既經解除，被上訴人應負回復原狀之義務，將系爭房屋所有權移轉登記予伊等語，惟此為被上訴人所否認。經查，系爭買賣契約第4條第2項原訂：「交屋日期訂於98 年8月15日，甲方（即被上訴人）應依約付清尾款」（見原審卷第11頁），嗣因系爭房屋漏水問題未於98年8月15
日前修繕完畢，且上訴人亦自承兩造於98 年8月15日並未到系爭房屋現場辦理點交，是上訴人自即日起即處於給付遲延之狀態，係98 年8月28日兩造於改制前台北縣板橋市調解委員會進行調解時，上訴人陳稱願交付已修繕完畢之系爭房屋予被上訴人，而被上訴人拒絕受領，始終止其遲延給付責任，而被上訴人亦自98年8月28日起受領遲延，已如前述。
２、又被上訴人對原審認其自98 年8月28日起受領遲延乙節，雖曾上訴，惟已撤回，顯見亦接受此一論點，益見上訴人係於
98 年8月28日通知被上訴人辦理點交系爭房屋，則被上訴人自是日起即應依系爭買賣契約第4條第2項約定付清尾款。雖上訴人曾於98 年8月21日以存證信函催告被上訴人付清尾款，被上訴人經催告後並未給付，上訴人即於98年9月1日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並於本院訴訟程序進行中以上訴理由㈡暨調查證據聲請狀繕本之送達（見本院卷第82頁），催告被上訴人應將系爭房屋移轉登記予上訴人，且於100 年2月22日以臺北重南郵局第108號存證信函再次為解除系爭買賣契約之意思表示（見本院卷第162至164頁），並請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。然被上訴人既自98 年8月28日起始依約負有給付尾款之義務，則上訴人於98 年8月21日即以存證信函催告其應付清尾款，自不生催告之效力，難謂被上訴人已生違約而經上訴人定7 日以上期間催告仍不履行。從而上訴人依此不生效力之催告，依系爭買賣契約第12條第1 款：「甲乙（即上訴人）雙方其中一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定7 日以上期間催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。…」之約定（見原審卷第13頁），先後於98年9月1日、100年2月22日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，自非合法，仍不生買賣契約已然解除之效力。則上訴人逕依系爭買賣契約第12條第2 款：「…如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無條件歸還乙方。」之約定（見原審卷第13頁），請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，即非有據。雖本院於準備程序中曾就上訴人對被上訴人有關解除契約之意思表示若非合法，是否有其他處理方式訊問上訴人，其訴訟代理人卻仍陳稱：「我們認為確實已經在98 年8月17日以前把瑕疵修繕完畢，提出給付，而被上訴人拒絕受領，也在98 年8月21日去函催告被上訴人給付尾款，而被上訴人沒有給付，所以已在98年9月1日解除契約，我們認為解除契約合法，希望能夠把系爭不動產移轉登記回來，回復原狀，且沒收對造之30萬元，沒有想過解除契約不合法的問題。因為上訴人是經過合法催告而解約，且之前被上訴人也曾經非法地解除系爭契約，所以上訴人希望能夠回復原狀。」等語(見本院卷第131 頁)，而不願就其請求被上訴人給付尾款乙節再次催告，併此敘明。
六、綜上所述，被上訴人本訴部分主張上訴人有違約情事，而請求上訴人給付違約金1萬7,225元，洵屬正當，應予准許。而上訴人反訴主張被上訴人違約，已合法解除契約，並請求被上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予上訴人，則非正當，不應准許。原審就上開本訴應准許部分及反訴不應准許部分為上訴人敗訴判決，核無不合。雖反訴部分之判決理由未當，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決上開部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 張靜女法 官 黃豐澤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 12 日
書記官 江采廷附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。