臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1353號上 訴 人即被上訴人 林宜蓁訴訟代理人 林 凱律師
黃麗岑律師上 訴 人 林陳海訴訟代理人 廖年盛律師被上訴人 陳廷斌
許世東羅清諒張伯懷上四人共同訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，上訴人對於中華民國99年11月4日臺灣桃園地方法院99年度訴字第636號第一審判決提起上訴，本院於中華民國100年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命林陳海應給付林宜蓁新台幣捌拾肆萬壹仟捌佰元本息部分，及該部分假執行之宣告，與訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，林宜蓁於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
林宜蓁上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人林宜蓁負擔。
事實與理由
一、本件上訴人即被上訴人林宜蓁（以下稱上訴人林宜蓁）起訴主張：
（一）坐落桃園縣○○鄉○○段 ○○○○號土地（ 下稱系爭土地）為被上訴人陳廷斌、許世東、羅清諒及張伯懷等 4人（下稱被上訴人陳廷斌等4人）所共有。 98年間上訴人林宜蓁經訴外人吳天賜告知，獲悉被上訴人陳廷斌等 4人有意出賣系爭土地，經上訴人林宜蓁與被上訴人陳廷斌等 4人接洽確認後，其等願由上訴人林宜蓁仲介出售系爭土地，並口頭約定服務費用為土地成交總價1％。 嗣上訴人林宜蓁四處訪查得知上訴人林陳海有意購買系爭土地，並允諾如上訴人林宜蓁斡旋仲介買賣成功，亦願給付土地成交總價1％之服務費與上訴人林宜蓁。 嗣經上訴人林宜蓁居中斡旋，上訴人林陳海與被上訴人陳廷斌等 4人就系爭土地於98年7月28日訂定買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 約定買賣範圍為系爭土地中扣除河川管制區域後約2,319 平方公尺之土地，買賣總價為新台幣（下同）8,418萬元， 上訴人林陳海並已依約支付第1期款完畢。
（二）兩造間就居間報酬雖僅以口頭約定而未以書面載明，然此係因上訴人林宜蓁信賴上訴人林陳海、被上訴人陳廷斌等4人所致。上訴人林宜蓁為求本件買賣順利成交， 於買賣雙方間來回奔波、折衝多趟，復為聯繫、協調買賣雙方導致電話費支出暴增，所耗費之時間、精神更是難以計算。上訴人林宜蓁既確曾為上訴人林陳海、被上訴人陳廷斌等4人提供買賣仲介之服務， 對上訴人林陳海、被上訴人陳廷斌等4人應有報酬之請求權。 縱認上訴人林宜蓁與賣方被上訴人陳廷斌等4人並未約定報酬， 但上訴人林宜蓁本身從事不動產仲介之工作，若非被上訴人陳廷斌等 4人允諾給予報酬，上訴人林宜蓁不可能居中斡旋系爭土地之買賣，可認上訴人林宜蓁非受報酬即無可能為訂約之媒介，應視為被上訴人陳廷斌等4人允與報酬。再者， 既未約定報酬，又無價目表，則應依照習慣給付，而不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條：「 不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金 6％或一個半月之租金」，則上訴人林宜蓁分別向上訴人林陳海及被上訴人陳廷斌等4人各請求土地成交總價1％之服務費作為仲介報酬，應屬合理。
（三）又系爭買賣契約嗣雖經買賣雙方合意解除，但買賣雙方既已就系爭土地及價金簽訂買賣契約，居間即屬成功，至於事後買方是否取得系爭土地之所有權，屬買賣雙方是否依約履行之問題，不能以此認上訴人林宜蓁居間並未成功，故系爭買賣契約雖經上訴人林陳海、被上訴人陳廷斌等 4人解除，於上訴人林宜蓁之報酬請求權並不生影響，上訴人林宜蓁仍得請求買賣雙方給付居間報酬。況被上訴人陳廷斌等 4人未依約分割，上訴人林陳海不依法律程序請求被上訴人陳廷斌等 4人履約，而執意解除買賣契約，是系爭土地無法過戶，顯非不可歸責於買賣雙方。系爭買賣契約係因上訴人林陳海、被上訴人陳廷斌等 4人之行為導致條件無法成就，應視為條件已成就等語，依兩造間居間契約之法律關係聲明求為判決：㈠上訴人林陳海應給付上訴人林宜蓁841,800元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ㈡被上訴人陳廷斌、許世東、羅清諒、張伯懷應給付上訴人林宜蓁841,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人陳廷斌等4人及上訴人林陳海則以下開情詞置辯：
（一）被上訴人陳廷斌、許世東、羅清諒及張伯懷辯稱：
１、被上訴人陳廷斌等 4人之介紹人為訴外人顏正宗，除被上訴人羅清諒外，其餘 3人於簽訂系爭買賣契約簽訂前均未見過上訴人林宜蓁，上訴人林宜蓁並非被上訴人陳廷斌等
4 人之介紹人，兩造間無居間或仲介合意之契約關係存在。
２、上訴人林宜蓁當時係新光人壽保險公司之業務員，非不動產仲介經紀人。且上訴人林宜蓁就其究係與被上訴人陳廷斌，或與被上訴人羅清諒接洽系爭土地之出賣事宜；及方被上訴人陳廷斌等 4人，抑或訴外人吳天賜允諾上訴人林宜蓁土地成交總價 1％服務費等情，前後主張均屬矛盾，顯非可採。
３、上訴人林宜蓁於買賣過程中不僅未為被上訴人陳廷斌等 4人出面，於雙方無法達成合意之際，亦未從旁幫忙協調搓合，甚至被上訴人羅清諒之電話亦係買方上訴人林陳海之代理人即訴外人鄭明哲自己託人尋找。被上訴人羅清諒與鄭明哲係雙方自行協商數小時後訂約，上訴人林宜蓁實全無提供居間服務可言。又系爭土地先後經被上訴人陳廷斌等4人為分割2次，買方上訴人林陳海分割 1次，倘上訴人林宜蓁真有介入協調，對於系爭買賣契約之重要履行事項，應無不知之理。系爭買賣契約已合意解約，上訴人林宜蓁並無報酬請求權，且依約上訴人林宜蓁須於買賣「土地點交」以及「產權移轉完成」，始有仲介報酬請求權，其請求給付報酬之條件亦未成就等語，資為抗辯。
（二）上訴人林陳海則以：上訴人林宜蓁係新光人壽保險公司之壽險顧問，並非從事不動產仲介之業者。又上訴人林陳海之代理人鄭明哲係表示與上訴人林宜蓁約定之 1％仲介費係於買賣完成取得土地所有權後始為給付，且依慣例，買方也都是在取得土地所有權後，方支付仲介費用，並非僅是報告訂約之機會、或訂約之媒介即可請求仲介費。又系爭土地既因缺乏政府公告確認之河川安全管制線可據以辦理土地分割，致買賣雙方對於分割線之位置有所爭執，買賣之土地之面積及價金也因而無法確定，屬不可歸責於買賣雙方之事由。且兩造既依系爭買賣契約之特約條款合意解除該買賣契約，則本件買賣並未成功，上訴人林宜蓁請求給付居間報酬之條件即未成就，上訴人林陳海並無支付居間費用之義務。況上訴人林陳海解除本件買賣契約係因賣方被上訴人陳廷斌等 4人不願依約分割系爭土地，故屬可歸責於賣方之情事，上訴人林陳海解除契約乃合法權利行使，上訴人林宜蓁請求仲介費用非屬有據等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人林陳海應給付上訴人林宜蓁 841,800元及自99年 5月22日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，而駁回上訴人林宜蓁其餘之訴。上訴人林宜蓁及上訴人林陳海均就其敗訴部分，提起上訴。上訴人林宜蓁上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人林宜蓁部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人陳廷斌等
4 人應給付上訴人林宜蓁841,800 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。上訴人林陳海上訴聲明為：㈠原判決不利上訴人林陳海部分廢棄。㈡上開廢棄部分上訴人林宜蓁於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由上訴人林宜蓁負擔。上訴人林宜蓁對於上訴人林陳海上訴之答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人林陳海負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第 3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、被上訴人陳廷斌等4人於98年7月28日與上訴人林陳海就系爭土地簽訂買賣契約，由上訴人林陳海向被上訴人陳廷斌等4人購買坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地中不含河川安全管制線外部分之土地，約定土地面積暫以2319平方公尺（約701.5坪 ）計算，每坪價金12萬元，總價8418萬元，賣方應於買方給付第二期款前，將系爭土地中屬於河川安全管制線（即楓樹溪水道治理計畫線）外之土地辦理分割，分割後之楓樹溪水道治理計畫線用地範圍，不在買賣標示範圍內。並於特約條款第二條約定：「買賣標示範圍內之河川安全管制線外之土地（楓樹溪水道治理計畫用地），乙方（即賣方）同意於第二期款給付前申請辦理分割，如因不可歸責於雙方之事由而不能辦理分割時（即退件原因為不能分割），雙方同意無條件解除本約。」。簽約當時上訴人林宜蓁、被上訴人張伯懷、許世東、羅清諒；訴外人蘇永平代書、鄭明哲（買方上訴人林陳海之代理人）、陳廷鼎（陳廷斌之代理人）及顏經理等人在場。
２、就何部分土地不屬買賣標的範圍，被上訴人陳廷斌等 4人於98年 8月14日辦理第一次分割，因上訴人林陳海不同意而由上訴人林陳海主導於98年9月3日辦理第二次分割，嗣又因被上訴人陳廷斌等 4人對於分割結果有異議，而於98年11月9日辦理第三次分割。
３、98年10月27日及98年11月16日林陳海委託律師對陳廷斌等
4 人發函催告依約辦理土地分割，98年11月26日林陳海委託律師發函解除買賣契約。嗣買賣雙方合意解除系爭土地買賣契約。
４、桃園縣政府99年9月23日函稱系爭548地號土地「位屬本縣未公告縣管制區域排水楓樹排水幹線設施範圍內，惟有關楓樹溪治理計畫暨堤防預定（用地範圍）線圖籍，刻正由經濟部水利署辦理整理流域規劃，尚未辦理公告事宜」。
５、上訴人林宜蓁為買方上訴人林陳海之介紹人。
６、98年11月16日林陳海發存證信函表示，請上訴人林宜蓁和地主協調履行合約，如果未能在三日答覆或依合約內容執行，將不給與仲介費用。
（二）兩造爭點：
１、上訴人林宜蓁與被上訴人陳廷斌等 4人有無達成居間契約之合意？有無約定仲介報酬及其數額？上訴人林宜蓁可否請求被上訴人陳廷斌等 4人給付以買賣價金1%計算之報酬？
２、上訴人林宜蓁與上訴人林陳海約定給付仲介報酬之條件為何？上訴人林宜蓁可否請求上訴人林陳海給付依買賣價金1%計算之報酬？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）上訴人林宜蓁與被上訴人陳廷斌等 4人有無達成居間契約之合意？有無約定仲介報酬及其數額？上訴人林宜蓁可否請求被上訴人陳廷斌等 4人給付以買賣價金1%計算之報酬？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第 277條前段定有明文。本件上訴人林宜蓁主張與被上訴人陳廷斌等 4人間有居間契約存在，既為被上訴人陳廷斌等 4人所否認，則依舉證責任分配之原則，自應由上訴人林宜蓁就其與被上訴人陳廷斌等 4人間就系爭土地居間契約存在之積極事實，負舉證責任。
２、查上訴人林宜蓁於起訴時主張「98年間原告（即上訴人林宜蓁）經友人告知被告（即上訴人陳廷斌等 4人）有出賣土地之意，經與被告陳廷斌等人接洽確認，被告陳廷斌等人願由原告仲介出售，並口頭約定仲介服務費用為土地成交總價1%」（見原審卷第2頁背面）， 於準備狀則稱「因被告陳廷斌、張伯懷及許世東等人均居住於台北，僅有被告羅清諒居住於桃園，且被告羅清諒與原告母親為鄰居，與原告距離較近，其他三人遂委託被告羅清諒與原告接洽」（見原審卷第71頁背面），就其係與何人接洽居間，所述已有不同；另其於99年 6月28日準備程序稱係經友人吳天賜告知，才知道被上訴人陳廷斌等四人要賣土地，當時吳天賜說如果成交的話，會有1%仲介報酬等語（見原審卷第51頁背面），就如何約定1%之仲介報酬，所述前後亦有不同，則被上訴人陳廷斌等 4人，有無與上訴人林宜蓁成立居間之合意，已非無疑。
３、上訴人林宜蓁雖主張其與被上訴人陳廷斌等 4人間有成立居間之合意，其並有為被上訴人陳廷斌等 4人之利益，向買方為價格之折衝，為被上訴人陳廷斌等 4人提高土地售價云云，惟為被上訴人陳廷斌等 4人所否認。上訴人林宜蓁所提其於98年12月22日所寄發與被上訴人陳廷斌等 4人，載有被上訴人陳廷斌等 4人曾同意給付上訴人林宜蓁成交總價1%之服務費等語之桃園成功路郵局6347號存證信函（見原審卷第75頁），為其單方所為之陳述，難據以認定雙方有仲介及給付成交總價1%服務費之合意。況被上訴人陳廷斌等 4人於收受上訴人林宜蓁上開遲延後，旋於98年12月30日以桃園南門郵局1555號存證信函，就上訴人林宜蓁上開存證信函所述予以否認（見原審卷第21頁），上訴人林宜蓁以此主張被上訴人陳廷斌等 4人曾委請其居間出賣系爭土地，或同意給付與以成交總價1%計算之服務費，應無可取。且上訴人林宜蓁於本院到庭陳稱「林陳海是寶佳機構的董事長，璟都建設是寶佳機構的子公司，我經過璟都建設老闆娘介紹認識璟都建設鄭明哲經理，所以我去找鄭經理，提供 3塊土地給他參考，他選擇龜山這塊土地，我先報價每坪12萬元……過幾天他打電話給我說12萬元可以接受……向鄭明哲報價的12萬元是羅清諒的朋友吳天賜在97年6、7月間告訴我的……鄭經理說這塊地可以接受時，我就去拜訪羅清諒，告訴他有買方要買，這是我第一次跟羅清諒接觸」、「我去拜訪時只是告訴他（指羅清諒）我的買方有意願要買」等語（見本院卷第72頁背面），依其所述，上訴人林宜蓁顯係以買方仲介之身分去與被上訴人羅清諒接洽，而非去徵詢被上訴人羅清諒是否同意由其代為仲介出售土地。且「當時林小姐是代表建設公司來拜訪我，說璟都建設要買土地，說 1坪出價11萬元，我告訴她不可能」等情，已據被上訴人羅清諒陳明在卷（見本院卷第73頁），上訴人林宜蓁就其向被上訴人羅清諒出價每坪11萬元乙節並不爭執，並稱「在議價過程中，買方雖然出價12萬元，但是我們仲介的立場，向賣方報價的時候有降低為11萬元，以免報12萬元，地主要賣13萬元，這樣會對建設公司（指買方）不利」等語（見本院卷第73頁背面），其既強調買方為「我的買方」，且於買方出價每坪12萬元時，卻向賣方開價每坪11萬元，並表示此係為免地主加價而不利於買方，可見上訴人林宜蓁僅係為了買方之利益而向賣方出價、探詢賣方意願，並無為賣方之利益為計算。且上訴人林宜蓁向賣方被上訴人羅清諒之報價，既低於買方願意接受之價格，其主張有為賣方被上訴人陳廷斌等 4人之利益，向買方為價格之折衝，為被上訴人陳廷斌等 4人提高土地售價云云，顯非事實。
４、另98年 7月28日簽約當天在場之顏姓退休銀行經理為賣方之中間人，簽約完成後，上訴人林宜蓁來向伊要仲介費用，但並未向賣方要仲介費用等語，已據證人即簽約時之買方代表鄭明哲證述在卷（見原審卷第 96、100頁），核與證人即簽約當時在場之代書蘇永平證稱：簽約當天伊僅有聽到上訴人林宜蓁向買方代表鄭明哲說要收取仲介費用，而未聽到上訴人林宜蓁向賣方要仲介費用等語（見原審卷第102、103頁）相符。倘被上訴人陳廷斌等 4人確曾委託上訴人林宜蓁出賣系爭土地，或曾同意給付上訴人林宜蓁報酬，則林宜蓁於98年 7月28日買賣雙方完成簽約後，應無僅向買方索取報酬，而未向賣方被上訴人陳廷斌等 4人索取報酬之理。上訴人林宜蓁主張其與賣方被上訴人陳廷斌等 4人間有居間之合意，應無可取。上訴人林宜蓁與被上訴人陳廷斌等 4人間既無居間之合意，則其請求被上訴人陳廷斌等 4人給付以買賣價金1%計算之報酬，即屬無據。
（二）上訴人林宜蓁與上訴人林陳海約定給付仲介報酬之條件為何？上訴人林宜蓁可否請求上訴人林陳海給付依買賣價金1%計算之報酬？
１、上訴人林宜蓁主張其就系爭土地與上訴人林陳海間有居間仲介之合意，並約定報酬以買賣價金之1%計算乙節，為上訴人林陳海所不爭，自堪信為真實。上訴人林宜蓁主張上訴人林陳海已與地主被上訴人陳廷斌等 4人簽訂買賣契約，應給付以依買賣價金1%計算之報酬841,800元云云， 則為上訴人林陳海所否認，辯稱兩造約定於其取得土地所有權並點交土地後，才有支付仲介費用之義務等語。上訴人林宜蓁雖主張兩造訂立仲介契約時，並未針對報酬給付時期為特別約定，故應以買賣契約訂立時為報酬給付時期云云，惟查「（問：原告（即上訴人林宜蓁）有無表示要跟買賣雙方收一定比例之仲介費？）是我跟原告提的。因為我有意願跟他購買的時候，我有跟他說，說一般土地買賣到完成交地，會支付她1％的佣金」、「（問： 交地的定義為何？）點交以及過戶，如果有地上物要拆除」、「我跟林宜蓁有口頭約定，當系爭土地買賣完成、點交清楚之後，我們買方才會給1％仲介費用」、「（問： 依你們建商的行規，如何給付中間人的報酬？）所有的土地點交清楚，才會支付仲介費用，對仲介費用的比例， 有可能是1％或是0.5％，要看金額而定」、「（簽約完成後） 林宜蓁有開口跟我要仲介費用，我就再跟林宜蓁重複口頭約定，就是要點交完成才可以拿錢」等語，已據證人即代表上訴人林陳海與上訴人林宜蓁洽商仲介合約之鄭明哲結證在卷（見原審卷第95、98、100頁）。 證人即本件買賣之代書蘇永平亦證稱「我有聽到原告跟買方鄭明哲說要收取仲介費用，鄭明哲跟他說，整個案子結案，也就是土地點交以及產權移轉完成，才會給原告仲介費用」、「（問：一般而言，買賣雙方都是等到土地點交完成之後，才支付仲介費用？）是的，在我接觸過的案子，買賣雙方的中間人都是等到案子結束之後土地點交過戶之後，才各自向買賣雙方拿錢」等語（見原審卷第102至104頁），可認於建商業界確有以土地移轉所有權並點交完成後，始支付仲介費用之慣例。參諸嗣上訴人林宜蓁就證人鄭明哲表示依約應於土地過戶點交完成後才給付仲介報酬後，未為反對之意思表示，且嗣迄至買賣雙方因故合意解除契約前，未再向上訴人林陳海請求仲介報酬等情，證人鄭明哲證稱其與上訴人林宜蓁約定於土地所有權移轉並點交完成後，始給付以買賣價金1%計算之仲介報酬，應屬非虛。
２、又上訴人林陳海與上訴人林宜蓁關於仲介報酬給付時期之約定，雖與民法居間之規定不盡相符，惟民法有關居間報酬給付之規定，並非強制規定，當事人基於契約自由原則，本非不得自由訂定，於不違反強制或禁示規定之情形下，應非無效。本件上訴人林陳海與上訴人林宜蓁約定於土地所有權移轉並點交完成後，始給付以買賣價金1%計算之仲介報酬，並未違反強制或禁止規定，應為法之所許，上訴人林宜蓁主張其於上訴人林陳海與陳廷斌等人簽訂系爭土地買賣契約後，即得請求上訴人林陳海給付以買賣價金1%計算之仲介報酬，應非可取。
３、上訴人林宜蓁雖又主張被上訴人陳廷斌等 4人歷經二次分割，均未依河川安全管制線分割土地，上訴人林陳海不依法律程序請求被上訴人陳廷斌等 4人履約，反與被上訴人陳廷斌等 4人解除契約，致其請求給付仲介報酬之條件不成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就，其仍得請求報酬云云。查上訴人林陳海與陳廷斌等 4人於98年 7月28日就系爭土地訂立買賣契約，約定買賣標的物不含楓樹溪河川安全管制線以外（即楓樹溪水道治理計畫線用地）之土地，買賣面積暫以 2,319平方公尺計算，並於特約條款第二項約定「買賣標示範圍內之河川安全管制線外之土地（楓樹溪水道治理計畫線用地），乙方（即被上訴人陳廷斌等 4人）同意於第二期款給付前申請辦理分割，如因不可歸責於雙方之事由而不能辦理分割時（即退件原因為不能分割），雙方同意無條件解除本約。」，有土地買賣契約書在卷可稽（見原審卷第 6至第12頁）。參諸買賣契約就買賣面積暫以 2,319平方公尺計算之約定，上訴人林陳海與陳廷斌等 4人，陳稱買賣雙方於簽約前並未查明有無楓樹溪水道治理計畫線存在，及其所在位置，故買賣標的範圍尚有待簽約後依楓樹溪水道治理計畫線分割確定等語（見本院卷第47頁背面），應為真實可採。而上訴人林陳海於簽約後委由建築師查詢結果，治理線尚未完成公告等情，亦據上訴人林陳海陳明在卷（見本院卷第47頁），並有桃園縣政府98年8月24日府水區字第098032123
7 號函在卷足憑（見原審卷第23頁），足見買賣土地面積及範圍確有難以確定之情形。上訴人林宜蓁雖主張買賣雙方於簽約前已向桃園縣政府確認河川安全管制線是否存在，經桃園縣政府表示確有河川安全管制線存在，雙方才訂立買賣契約，買賣土地範圍並無不能確定之情事云云，惟上訴人林宜蓁所提桃園縣政府98年 8月24日府水區字第0980321237號函，係桃園縣政府對於上訴人林陳海委託之建築師於簽約後之98年 8月19日申請書所為之覆函，且該函已說明楓樹溪水道治理計畫線尚未經經濟部公告確定（見原審卷第23頁），難認買賣雙方於98年 7月28日簽約前，曾向桃園縣政府查詢確認已有河川管制線存在。且99年 9月23日桃園縣政府府水區字第0990358713號覆原法院函，亦稱「旨揭地號部分土地經查位屬本縣未公告縣管制區域排水楓樹溪排水幹線設施範圍內，惟有關楓樹溪治理計畫暨堤防預定（用地範圍）線圖籍，刻正由經濟部水利署辦理整體流域規劃，尚未辦理公告事宜」等語（見原審卷第
11 7頁），足見楓樹溪水道治理計畫線於系爭契約簽訂後逾一年仍未公告確定，上訴人林宜蓁主張買賣契約於簽約前楓樹溪河川安全管制線即已存在，且買賣雙方於簽約前即已向桃園縣政府確認，應非可取。況「訂約之前林宜蓁有套繪如上證一，但是否正確不清楚，所以先簽契約，再確定範圍。簽約之後，買方請建築師去查詢，建築師也依照縣政府未公佈的計畫線製作了套繪，套繪的結果可建築面積比上證一還少」等情，亦據上訴人林陳海陳明在卷（見本院卷第63頁背面），足認縱上訴人林宜蓁或買賣雙方於簽約前或簽約後，曾依當時未公告之治理線套繪，究均非確定正確之界線。上訴人林宜蓁主張系爭河川管制線於買賣契約簽定時，並無不能確定之情事，買賣之土地範圍已可得確定，應非可取。
４、又系爭買賣契約簽訂後歷經三次分割，均因水道治理計畫線未確定，分割線未明，而治理計畫線範圍內的土地面積多寡，會影響買賣契約，要如何畫出買賣的範圍，買賣雙方有爭執，因為沒有一個確定的依據，買賣雙方又未能協商出分割線，買賣雙方因而合意解除契約等情，為買賣雙方所陳明（見本院卷第54頁、第63頁背面），並有土地變動索引在卷可按（見本院卷第89至93頁）。兩造既約定買賣標的範圍以楓樹溪水道治理計畫線為界，又因尚無經公告確定之楓樹溪水道治理計畫線可資辦理分割，而契約特約條款第二項所謂「不能辦理分割」，係指水利線不存在或不明顯無法合致分割時等情，已據買賣雙方所陳明（見本院卷第48頁），則上訴人林陳海及陳廷斌等 4人主張其等得依系爭買賣契約特約條款第二項約定，合意解除系爭買賣契約，尚非無據。上訴人林宜蓁雖主張該特約條款第二項僅限於土地不能辦理分割，即退件原因為不能分割之情形，始得解除契約云云，惟為上訴人林陳海及被上訴人陳廷斌等 4人否認。而查辦理土地分割，自需有據以分割之分割線始得辦理，本件確定買賣土地範圍所據之楓樹溪治理計畫線，既尚未公告確定，買賣雙方又未能協商出雙方均能接受之分割界線，沒有可依循之分割線，自屬無法分割。又系爭契約之內容，包含河川線、單價、交款情形等所有細節，都是買賣雙方於簽約當天洽談決定，業據買賣雙方陳明相符（見本院卷第48頁背面、第64頁、第73頁），上訴人林宜蓁就此亦未爭執，而證人即簽約當時在場草擬契約之代書蘇永平亦證稱：「（問：買賣雙方在簽約的時候，履行的可能性有何默契？）確定可以分割，就買，如果割太多就不買。簽約當天因為有談到水利治理的範圍太大或是水利線不存在或是不明顯而沒有辦法分割，就解約」、「（問：你所謂的約定，是否在契約上面都有明確記載？）有」、「（問：請鈞院提示本件買賣契約可以解約的部份，是在契約何部分中有記載？）特約條款第二項」等語（見原審卷第104頁）。 上訴人林陳海抗辯契約特約條款所謂「不能辦理分割」，係指水利線不存在或不明顯無法合致分割之情形，應為可取。買賣雙方既約定買賣標的範圍以楓樹溪水道治理計畫線為界，又因無經公告確定之楓樹溪水道治理計畫線可資為分割及計算買賣面積之依據，則買賣雙方因無法確定買賣土地之範圍而解除契約，應均不可歸責，且合於契約特約條款第二項之規定。上訴人林陳海抗辯依契約特約條款第二項約定，其得與被上訴人陳廷斌等4人合意解除契約，應為可取。 上訴人林宜蓁主張上訴人林陳海未訴請被上訴人陳廷斌等 4人土地分割履行契約，係以不正當行為阻止其請求給付仲介報酬之條件不成就，視為條件已成就，則無可採。
５、系爭契約既經買賣雙方依契約特約條款第二項約定合意解除，而未辦理土地點交及移轉所有權，上訴人林宜蓁得請求仲介報酬之條件，並未成就，則上訴人林宜蓁主張其可可請求上訴人林陳海給付依買賣價金1%計算之報酬，即非有據。
六、綜上所述，上訴人林宜蓁主張與被上訴人陳廷斌等 4人有居間之合意，其得請求被上訴人陳廷斌等 4人及上訴人林陳海約定各給付以買賣價金1%計算之仲介報酬，為不足採，被上訴人陳廷斌等 4人抗辯與上訴人林宜蓁間無居間之合意，上訴人林陳海抗辯與上訴人林宜蓁請求給付仲介報酬之條件未成就，尚屬可信。從而，上訴人林宜蓁本於居間之法律關係，請求被上訴人陳廷斌等 4人及上訴人林陳海各給付以買賣價金1%計算之仲介報酬 841,800元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就上訴人林宜蓁請求被上訴人陳廷斌等 4人給付部分，為上訴人林宜蓁敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴人林宜蓁上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原審就上訴人林宜蓁請求上訴人林陳海給付部分，判命上訴人林陳海如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人林陳海上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴人林宜蓁上訴為無理由，上訴人林陳海上訴為有理由，依民事訴訟法第449條第 1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃豐澤法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。