臺灣高等法院民事判決 99年度上字第1323號上 訴 人 彭鍬木訴訟代理人 張玉希律師被上 訴人 鄭彩鑾上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國99年10月13日臺灣板橋地方法院99年度訴字第1573號第一審判決提起上訴，本院於民國100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）95年5 月12日約定被上
訴人出租其所有坐落新北市中和區（原為台北縣中和市，下同）三民段33地號土地（下稱系爭土地）上之建號201號建物（門牌：新北市○○區○○路3 段63巷13弄55號5樓，下稱系爭5樓）及6樓增建部分（下稱系爭6樓）予伊（下稱該契約為系爭租約），並於租期屆滿時，被上訴人優先將上開房屋、停車位及坐落基地應有部分1 萬分之59（下合稱系爭房地）出賣伊，價金新臺幣（下同）335 萬元，另於被上訴人移轉系爭房地予伊後，由伊承擔系爭房地之銀行貸款餘額約280 萬元，兩造間成立買賣契約（下稱系爭買賣契約），兩造再於95年6月9日約定減價100 萬元，但系爭租約於99年2月9日屆滿後，上訴人依系爭買賣契約請求被上訴人移轉系爭房地所有權，被上訴人竟否認系爭買賣契約存在，爰依民法第348 條規定，提起本訴等語。聲明求為：㈠被上訴人應協同上訴人將系爭5 樓所有權全部及系爭土地應有部分1 萬分之59移轉登記與上訴人，並將該房屋及土地交付上訴人；㈡被上訴人應將系爭6 樓（如原判決附圖斜線所示建物，面積73.6平方公尺）交付上訴人，並將該房屋所有權讓與上訴人；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人抗辯：兩造僅約定上訴人對於系爭房地有優先承買權，並非已成立系爭買賣契約等語。
原審駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服，提起一部上
訴（上訴人對於原審駁回其請求被上訴人將系爭6 樓所有權讓與上訴人部分之訴及該部分假執行聲請之裁判，未聲明不服，附此敘明），聲明求為：㈠原判決關於駁回上訴人下開第㈡、㈢項之訴部分廢棄（見本院卷第16頁。上訴人嗣於100年3月29日提出辯論意旨狀，記載「原判決廢棄」，見本院卷第106 頁，顯然錯誤）；㈡被上訴人應將系爭土地應有部分萬分之59及系爭5 樓所有權全部，移轉予上訴人；㈢被上訴人應將系爭房地交付上訴人；㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明求為：上訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠兩造於95年5月12日在張菊芳律師事務所簽訂訴字卷第35至38
頁所示之協議離婚書，及審訴卷第7頁所示之「租約及賣約」，被上訴人另於上開「租約及賣約」背面記載如審訴卷第8頁所示之計算式（除「-100─235」外）。
㈡兩造於95年6月9日在戶政事務所辦理離婚登記，及簽訂本院卷
第40頁所示之離婚協議書、訴字卷第26至28頁所示之租賃契約書，上訴人另於上開計算式加註「-100─235」。
㈢上訴人委請陳明良律師於98年12月15日發訴字卷第32、33頁信
函予被上訴人，又於99年2月25日發審訴卷第9至11頁所示之存證信函予被上訴人。被上訴人於99年3月3日回覆審訴卷第13頁所示存證信函予陳明良律師。
㈣系爭房地為被上訴人所有。又系爭6 樓坐落位置、面積，如原判決附圖斜線所示。
㈤上訴人向原法院起訴請求被上訴人履行系爭租約，經原法院以
95年度板簡字第6438號受理，兩造於96年1 月31日成立訴訟上和解，約定租賃期間自96年2 月10日起至99年2月9日止（見本院卷第90頁）。
得心證之理由：
㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之
事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上第377 號判例意旨參照）。查上訴人主張：兩造於95年5 月12日成立系爭買賣契約，約定系爭租約租期屆滿後，被上訴人以價金335 萬元，及由伊承擔被上訴人移轉系爭房地所有權予上訴人當時之銀行貸款餘額（預估280 萬元）為對價，出賣系爭房地予伊，嗣兩造於95年6 月9日約定減價100萬元，伊自得於租期屆滿後，請求被上訴人依系爭買賣契約履行移轉及交付買賣標的物之義務云云。被上訴人則抗辯：兩造僅約定上訴人對於系爭房地有優先承買權，未成立系爭買賣契約等語。揆之前揭判例意旨，應先由上訴人就其主張之事實負舉證之責任。
㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準（最高法院17年上第1118號、39年台上字第1053號判例意旨參照）。
㈢兩造於95年5月12日簽訂審訴卷第7頁所示之「租約及賣約」，
記載「本人鄭彩鑾願把中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5樓的增建戶（6F）租給彭鍬木..租期至97年12月。期畢，願把此屋優先賣給彭鍬木」，所謂「此屋」，應指前述之承租標的系爭6樓，而不及於系爭5 樓房地及停車位，又所謂「優先」，文義明示上訴人與其他買受人互為比較，即以被上訴人出售系爭6樓為基礎，上訴人得主張優先承買。至於兩造約定「期畢」，應係被上訴人當時認為其於租賃期間無出賣系爭6 樓之打算，不生上訴人於租賃期間行使優先承買權之問題，所以致之，尚難據此解釋兩造於95年5 月12日已成立系爭買賣契約。故由「租約及賣約」之文義解釋，兩造係約定上訴人就系爭6 樓有優先承買權，而非兩造於95年2 月12日就系爭房地成立買賣契約。
㈣上訴人主張：被上訴人於上開「租約及賣約」背面記載如審訴
卷第8頁所示之計算式（除「-100─235」外），表示系爭房地價金335萬元（即停車位為90萬元、系爭6樓為120萬元、系爭5樓及系爭土地應有部分1萬分之59為570 萬元，加計其他費用，再扣除被上訴人向上訴人借款，及預估被上訴人於2 年半後移轉系爭房地予伊時，由上訴人承擔系爭房地之銀行貸款餘額
280 萬元），可見兩造就價金互相同意，成立系爭買賣契約云云。被上訴人則抗辯：當時只是討論計算，並非合意以上開價金出售系爭房地等語。經查，上開計算式十分簡略，除預估2年半後之貸款餘額為280 萬元外，並未敘明其他數字之意涵，且兩造未將該金額載為「租約及賣約」之出賣條件，該「租約及賣約」亦未將此計算式列為契約內容之一部分，故本院認為該計算式僅為兩造討論內容，並非兩造合意以該計算方式定系爭房地之價金，上訴人上開主張為不可採，被上訴人之抗辯則堪予憑採。
㈤上訴人聲明證人張菊芳律師及兩造離婚之見證人鄭元獻、吳瑩
琦，證明兩造於95年5 月12日成立系爭買賣契約之事實。惟證人張菊芳律師證稱：因時間久遠，對於兩造約定內容、過程毫無記憶等語（本院卷第64頁），證人鄭元獻、吳瑩琦均證述當時未見聞兩造合意成立系爭買賣契約等語（本院卷第64至67頁），均無法證明上訴人主張之事實為真正。
㈥兩造於95年6月9日簽訂本院卷第40頁之離婚協議書，其上記載
「彭鍬木對中和住家有優先..購買權」，明示兩造僅約定上訴人就「中和住家」有優先購買權，而非成立買賣契約。又上訴人主張所謂「中和住家」，指系爭房地等語，為被上訴人不爭執，堪予採信。是兩造以此離婚協議書，除確認上訴人對於系爭6樓之優先承買權外，另約定上訴人對於系爭5樓房地、停車位亦有優先承買權。
㈦上訴人主張：被上訴人於95年6 月9日同意減少價金100萬元，
故伊在上開計算式加註「-100─235」，可見兩造就價金互相同意，成立系爭買賣契約云云，為被上訴人否認。經查，兩造未於上開計算式載明此加註部分之意涵，且未將該金額載為上開「租約及賣約」或離婚協議書之出賣條件，該「租約及賣約」及離婚協議書亦未將此計算式列為契約內容之一部分，自無從僅以上訴人片面加註行為，即認定兩造前曾同意價金335 萬元，再於95年6 月9日合意減少價金100萬元等事實。㈧上訴人聲明證人鄭煌墻證明兩造於95年6 月9 日合意減少價金
100 萬元之事實，但證人鄭煌墻證稱未見聞此一事實（本院卷第67頁反面），無從證明上訴人之主張為真正。
㈨上訴人委請陳明良律師於98年12月15日發訴字卷第32、33頁信
函予被上訴人，其內記載「據上當事人（即上訴人）委稱：本人於民國95年5月12日向鄭彩鑾小姐承租台北縣中和市○○路○段○○巷○○弄○○號5F及頂樓增建戶（即六樓），雙方約定..租期屆滿後，本人對於該屋享有優先承買權。茲租期即將屆滿，特委請律師代函知..依約本人仍保有該房屋之優先承買權..鄭小姐出售該房屋時，應先通知本人確認是否買受，不得逕行出售。」，可見上訴人當時係主張如被上訴人出賣系爭房地，其有優先承買權，而非主張兩造早已成立系爭買賣契約，被上訴人應履行出賣人給付義務，據此足以證明兩造分別於95年5 月12日、95年6月9日約定事項，確僅限於上訴人有優先承買權，而無成立系爭買賣契約之事實。
㈩上訴人主張：被上訴人於96年1 月間在原法院95年度板簡字第
6438號訴訟事件，承認要賣系爭房地給伊云云，為被上訴人否認。本院調取上開訴訟卷宗，其內並無資料顯示被上訴人承認出賣系爭房地給上訴人。且於上開訴訟事件擔任上訴人之訴訟代理人之陳明良律師證稱：「（問：該訴訟過程中證人有無見聞被上訴人表示要把中和市房子在租約到期之後賣給上訴人？）沒有印象，我跟被上訴人聯絡都是透過被上訴人的律師，當初主要談的是租金多少、如何交付。」（本院卷第94頁）。上訴人就此一主張復未舉其他證據證明之，自難憑採。
上訴人主張：被上訴人於98年12月間透過彭蘭英，要求伊一次
付清系爭房地之價金，可見兩造間早已成立系爭買賣契約云云。惟揆之證人彭蘭英證稱：「兩造剛離婚時，我打電話問被上訴人為什麼上訴人要跟你告來告去，被上訴人說她跟上訴人私底下談一談看多少錢，就把房子賣給上訴人，該房子是在中和五樓及六樓加蓋，被上訴人說要全部賣。（問：後來證人跟被上訴人有沒有再聯絡提到房子的事情？）我打電話給被上訴人問孩子好不好，我有跟被上訴人提到不要再告了，跟上訴人私底下談好房子的價錢，賣給上訴人，被上訴人說好，他們之前應該有談過價錢，但是我不知道多少錢。（問：究竟你打電話去問的時候，你是否瞭解他們之間已經講好多少錢要賣，還是要再找時間談？）我不清楚，被上訴人是說要跟上訴人私底下談，把房子賣給他。（問：被上訴人有沒有講要以500 萬賣，一次付清？）我曾經有聽到500 多萬，但不清楚是誰說的，被上訴人說要跟上訴人談，把房子賣給他要一次付清。我在被上訴人離婚後有打電話給被上訴人問好，我不記得98年12月有沒有打電話。」（本院卷第66、67頁），證人彭蘭英僅證明兩造離婚後，被上訴人曾表示要與上訴人協商出賣系爭房地給上訴人之意願，不能證明上訴人所主張兩造間早已成立系爭買賣契約之事實為真正。
按不動產優先購買權之行使，須以不動產所有權人有效出賣該
不動產與第三人為基礎，苟不動產所有權人與第三人間之出賣行為尚未發生，則所謂優先購買權即無從發生（最高法院65年台上字第2113號判例意旨參照）。查上訴人就所主張兩造間成立系爭買賣契約云云，未舉相當證據證明其真正，該主張為不可採。至於被上訴人抗辯兩造間僅約定上訴人就系爭房地有優先購買權等語，則經本院認定為可採，揆之上開判例意旨，上訴人對被上訴人行使此優先購買權，須以被上訴人有效出賣系爭房地予第三人為基礎，惟被上訴人陳稱其無意出賣系爭房地等語，為上訴人所不爭執，上訴人無從行使優先購買權，而使兩造間就系爭房地成立買賣契約之可能。
上訴人主張：被上訴人表示絕不出售系爭房地，係故意阻止伊
行使優先購買權，應認伊行使此權利之條件成就，伊自得請求被上訴人移轉系爭房地所有權云云。按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。此所謂「以不正當行為阻止其條件之成就」，須因條件成就而受不利益之當事人一方，為圖免因條件成就而受不利益（即主觀上有阻止條件成就之故意），而以積極行為或消極不作為等方式，阻止條件成就，始足當之。經查，上訴人行使優先購買權，須以被上訴人出賣系爭房地與第三人為基礎，亦即該優先購買權之行使，以將來發生被上訴人有出賣系爭房地予第三人之客觀事實為條件，並非以被上訴人表示有出賣系爭房地之意願為條件，且被上訴人對於是否出賣、何時出賣系爭房地，有自主決定之自由，此為被上訴人之自由權，上訴人本無過問餘地，是被上訴人表示不出售系爭房地，難謂係故意以不正當行為，阻止上訴人行使優先購買權之條件成就，自無適用民法第101條第1項規定，視為該條件成就之理。
綜上所述，上訴人主張依民法第348 條規定，請求被上訴人應
將系爭土地應有部分萬分之59、系爭5 樓所有權全部，移轉予上訴人，及應將系爭房地交付上訴人，為無理由，不應准許。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬法 官 翁昭蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 26 日
書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。