臺灣高等法院民事判決 99年度上字第149號上 訴 人 陳正珉
溫相賢熊源興梁照法朱若莉施佑儒李秀鳳黃卓勤王周秀蘭詹德煌黃美珍盧勇劉文智廖美尾謝麗月陳月華鄺仲禮陳麗明郭素英蘇珍蓮許志祥陳順華林麗珠邱光宏張美月馬佩榮洪水栓陳謝美女廖慶順陳樹蕾鄭清川陳慶榆何根福劉家榮陳育國林炳乾陸國雄徐進榮張明宗陳寶琴丘春桂林之正張玉女張國樑陳國銘林麗裳張周雪芬郭震宇李淑華黎淑媛楊美香盧巧芬王興漢李國源陳正和呂美玉趙美霞林俊德張詒綜黃勝維陸國強張邦珍彭桃鳴柯崴元呂范月梅劉季葉游玫萍王元生劉俊孝吳秋玲陳俊誠李景正黃玉珍蔡玥如王紹欣邵石貞游能盈邢文晶劉麗森寗瑞慶蕭紫玉李美芳蔡淑卿孫冀滄林昆堉張文樑劉煥智李天豪羅裕聖李學莊高崇凱劉建忠林治宇林治邦李玉昌陳美惠季竹麗葉媛容張晉財鄭錦枝趙聚卿趙聚增葉嘉靖柯賢泱簡蕙蘭鄭禮慶張宇均張甄麟鐘宜娟唐則義林世明唐永興陳清瀠劉盈謓陳以修沈楠岳王俊堯曾宗壽王士明共 同訴訟代理人 林宗竭律師被 上訴 人 台北縣政府法定代理人 周錫瑋訴訟代理人 王棟樑律師上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國98年11月25日臺灣板橋地方法院98年度訴字第1937號第一審判決提起上訴，本院於99年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與原審共同原告林瑞鐘、陳李素芬、許玉霞、楊金興、陳宗仁、蔡迪明、歐木金、吳永從、儲鳳英、張瑞娟、盧世峯、蔡秀香、陳協佑、謝易達、張台榮、張國賓、姚書同、簡亞娟、王康美、陳雅芬、倪本中、符玫、吳崇賢、胡中行（下合稱林瑞鐘等24人，上訴人加上林瑞鐘等24人則合稱上訴人等143人，起訴書誤載為144人）均為臺北縣新店市中正丙區國民住宅（下稱中正丙區國宅）住戶，臺北縣新店市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為中正丙區國宅全體住戶共有，上訴人等143 人共有系爭土地之應有部分合計8240/10000。被上訴人並無系爭土地之所有權，其所有之臺北縣新店市○○段3475建號即中正丙區國宅地下室（下稱系爭建物）卻坐落於系爭土地上，無權占有系爭土地，被上訴人因而受有相當於系爭土地租金之不當得利，致上訴人等143 人受有損害，依系爭土地申報地價及上訴人等143 人共有系爭土地之應有部分比例計算，被上訴人應給付上訴人等143人，起訴前5年之不當得利共新臺幣（下同）488萬6,583元。縱認被上訴人非無權占有，亦應依民法第425條之1第2 項規定給付上開金額之租金。爰依不當得利及民法第425條之1第2項規定，請求被上訴人應給付上訴人等143人488萬6,583元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。原審為上訴人等143 人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴（林瑞鐘等24人則未據聲明不服），並聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人404萬2,698元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭建物依國民住宅條例第7條第3項、國民住宅出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法（下稱國宅租售辦法）第2條第2項規定及兩造國民住宅買賣契約（下稱系爭買賣契約）第14條約定，登記為臺北縣所有，此為上訴人所認知並同意，自非被上訴人無權占有。系爭建物係由上訴人及其他住戶使用，伊並未使用系爭建物，更未受有任何利益，伊僅因作為國宅之主管機關，方擔任系爭建物之管理人，上訴人不惟未受有損害，甚至獲有免繳房屋稅之利益，被上訴人並無何不當得利可言。依兩造訂立系爭買賣契約之真意，應認建物登記名義人即臺北縣既未向建物實際使用人收取建物使用費，土地所有人亦不應向建物登記名義人收取使用土地之費用。系爭建物及其他公共設施於國宅買賣當時即採混合計價並共同使用，伊居於國宅主管機關之權責，依中正乙、丙、丁區國宅住戶數量及買賣契約之約定，協調三區之住戶分配系爭建物之停車位，並非支配處分系爭建物停車位之使用，上訴人之主張為無理由等語，資為抗辯。
原審為被上訴人勝訴之判決，被上訴人對於上訴人之上訴則聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠系爭土地為中正丙區國宅全體住戶共有，被上訴人並非系爭土地之共有人。㈡系爭建物登記為臺北縣所有，管理機關為被上訴人。㈢被上訴人並未實際使用系爭建物，係由中正乙、丙、丁區國宅住戶使用等情，有土地暨建物登記第二類謄本等正本各1份可稽（見原審卷第7至52頁），並為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、上訴人主張：被上訴人無權占有系爭土地，請求返還使用系爭土地之不當得利404萬2,698元，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠中正乙、丙、丁區國宅係由政府興建標售之國民住宅，有土
地登記第二類謄本及系爭買賣契約可證（見原審卷第7 頁、第100、101頁）。按國民住宅條例第7條第3項規定：「政府直接興建之國民住宅，其承購、承租資格、優先承購、承租資格與比例、辦理程序、權利義務及商業設施、服務設施與其他建築物等之標售、標租等事項之辦法，由內政部定之」。國宅租售辦法第2條第2項規定：「國民住宅社區內之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地、法定空地外之空地，除契約另有約定外，應登記為公有，並供公共使用；國民住宅主管機關得依規定申請免繳房屋稅及地價稅」，又按系爭買賣契約第14條業已約定：「本社區除未設有公共使用出入口之地下室外，其餘所有地下室全部登記為甲方（即臺北縣）所有。該地下室平時由社區管理站管理使用，戰時作為防空避難使用。甲方得依規定申請免繳納房屋稅」等語（見原審卷第
100、101頁）。查系爭建物為國民住宅社區內之地下室，用途為防空避難室兼停車空間（見原審卷第52頁），依國民住宅條例第7條第3項、國宅租售辦法第2條第2項規定應登記為臺北縣所有，此並於上訴人承購國宅時於系爭買賣契約第14條明文約定，因此，系爭建物占用系爭土地且登記為臺北縣所有，應為上訴人於承購國宅時所明知或可得知悉。
㈡又查中正乙區國宅部分有一層地下室，面積共1,634點507平
方公尺（含防空避難設備1,304點507平方公尺、室內停車場255平方公尺及室外停車場75 平方公尺）、中正丙區國宅有三層地下室，面積共計7,940點74 平方公尺（含防空避難設備2,595點98平方公尺、室內停車場174輛），其中包含中正丁區國宅之防空避難設備794點76 平方公尺及室內停車場14輛等情，有臺北縣政府工務局使用執照影本2份在卷可稽（見本院卷第177至179頁），另依系爭買賣契約第16條約定：
「中正乙、丙、丁區國宅社區建築物屬同一基地，基於使用互惠原則，除地上房屋建築採分開計價辦理外，地下室及地面上有關公共設施因共用關係而採行混合計價，共同負擔，惟地下室停車位採每年抽籤一次以承購戶一戶一車位方式分配之，並按月收取停車費，其收費標準由社區住戶互助會訂之」等語（見原審卷第101 頁），該三區地下室按其自用樓地板面積混合計價後，中正乙區國宅應分攤共用金額為6,610萬3,728元、中正丙區國宅應分攤共用金額為5,922萬8,369元、中正丁區國宅應分攤共用金額為1,873萬8,044元，有新店市中正國宅社區公共設施費分配表影本1份（見本院卷第180頁），可知中正乙、丙、丁區國宅之地下室係由該三區之區分所有人按其自用部分之樓地板面積均攤建築費用，因此，系爭建物應係中正乙、丙、丁區國宅住戶共同混合計價。
再者，系爭建物所有權人雖登記為臺北縣，實際上係由上訴人所屬之中正丙區國宅住戶及中正乙、丁區國宅住戶共同使用，業經上訴人於98年11月11日原審言詞辯論程序所自認（見原審卷第113頁），且依94年1月26日修正公布之國民住宅條例第22條之1第1項、第2 項明定「國民住宅社區之地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施，已納入國民住宅售價並登記為公有者，由國民住宅社區全體所有權人使用，並由社區管理委員會或管理負責人管理之。前項國民住宅社區辦理重建時，由管理委員會或管理負責人向國民住宅主管機關申請，將前項地下室、巷道、兒童遊戲場、綠地與法定空地外之空地及其他設施更名登記為社區區分所有建築物及土地所有權人所有，並由國民住宅主管機關囑託地政機關辦理更名登記；並按個別所有權價值與國民住宅社區全部所有權價值之比例，計算其權利範圍」，由此可見，系爭建物使用權係屬國民住宅社區全體所有權人所有，管理權係由社區管理委員會或管理負責人負責，僅係依國民住宅條例第7條第3項、國宅租售辦法第2條第2項規定及系爭買賣契約第14條約定，名義上登記為臺北縣所有，被上訴人自非無權占有系爭土地，更未受有何占有系爭土地之利益，當無何不當得利可言，上訴人依民法第179 條規定請求被上訴人給付相當於系爭土地租金之不當得利，為無理由。
五、上訴人復主張：縱依系爭買賣契約第14條約定，系爭建物應登記為公有，惟系爭買賣契約並未約定被上訴人得以無償使用系爭土地，依民法第425條之1規定被上訴人應給付上訴人租金等語，惟為被上訴人所否認，經查：按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。其立法理由略謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」，此條文規定之目的，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益。本件系爭建物使用權屬國民住宅社區全體所有權人所有，管理權由社區管理委員會或管理負責人負責，且依國民住宅條例第22條之1第2項規定，於國民住宅社區辦理重建時，尚得申請更名登記為社區區分所有建築物，可見系爭建物實質權益屬國民住宅社區全體所有權人所有，僅名義上登記為臺北縣所有，被上訴人並未具有真正所有權人之權能，誠難認其有何與系爭土地所有權人成立租賃契約之意思，是無民法第425條之1規定之適用。上訴人依民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金，要無可採，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第179條及第425條之1 規定，請求被上訴人給付404萬2,698元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，不應准許。
從而，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法均無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 14 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 翁昭蓉法 官 陳靜芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 17 日
書記官 應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。