臺灣高等法院民事判決 99年度上字第249號上 訴 人 立大航空貨運承攬股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 上訴 人 乙○○上列當事人間返還佔有物等事件，上訴人對於中華民國99年1月15日臺灣板橋地方法院98年度訴字第2605號第一審判決提起上訴，本院於99年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○巷○○號5、6樓房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人蘇月嬌所有，並出租予上訴人，租賃期間自民國96年5月1日起至116年4月30日止。被上訴人於98年2月26日經由原法院拍賣程序取得系爭房屋，惟未點交，依民法第425條買賣不破租賃規定，上訴人對系爭房屋仍有租賃權存在。詎被上訴人於98年7月9日起竟強行占有系爭房屋，侵害上訴人之租賃權，上訴人自得依民法第962條前段規定及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋，並給付上訴人新台幣（下同）96,000元，及自98年7月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人32,000元（計算式：系爭房屋5、6樓總面積64坪×每坪租金500元＝32,000元）等語。
二、被上訴人則以：系爭房屋係被上訴人於98年2月間向原法院標得，被上訴人標得系爭房屋後，即與98年3月間始搬進系爭房屋之上訴人員工即訴外人尹守銘協商，經給付尹守銘200,000元後，於98年7月9日完成點交。上訴人於原法院判決後又提出另紙租期5年之租賃契約書，顯違常情，且有偽造變造私文書之嫌，上訴人於原法院提出租賃期間20年之租約未經公證，無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用等語，資為抗辯。
三、本件經原法院判決駁回上訴人之訴。上訴人不服原判決，上訴聲明：（一）原判決廢棄；（二）被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人；（三）被上訴人應自98年7月9日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付上訴人32,000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（上訴人於本院撤回請求被上訴人給付96,000元部分，此部分已告確定。）
四、經查：系爭房屋原為蘇月嬌所有，經蘇月嬌之債權人即萬泰商業銀行股份有限公司向原法院聲請假扣押執行，由原法院以96年度執全助字第1753號受理後囑託台北縣板橋地政事務所於96年12月18日辦理查封登記，原法院於97年1月30日至系爭房屋現場執行時，上訴人之經理林浩逿在場陳稱：「系爭房屋係由公司向債務人（即蘇月嬌）承租為員工使用，租賃期間自96年5月1日起至116年4月30日止。」等語；另蘇月嬌於97年1月29日向原法院陳報並提出上開租賃契約書影本。嗣原法院以97年度執字第78257號強制執行事件調上開假扣押執行卷拍賣系爭房屋及其基地，於拍賣（第3次）公告附註欄記載：「……五、本件建物及增建物，均由債務人蘇月嬌出租第三人立大航空貨運承攬股份有限公司（法定代理人：甲○○）使用，租期20年，自96年5月1日起至116年4月30日止，拍定後不點交。」，且於98年2月26日上午10時第3次拍賣時，由被上訴人得標拍定，原法院於98年3月10日核發權利移轉證書，被上訴人已於98年3月16日領取等情，有台北縣板橋地政事務所96年12月25日北縣板地登字第0960019498號函、97年1月30日執行筆錄、民事陳報狀、原法院98年1月23日板院輔97執土字第78257號（第3次拍賣）公告、被上訴人投標書、原法院98年3月10日板院輔97執土7825字第016562號不動產權利移轉證書、送達證書附於上開執行卷可按（原法院96年度執全助字第1753號卷第26頁、41頁、44至52頁；原法院97年度執字第78257號卷第163頁、184頁、188頁、196頁、215頁），堪信此部分之事實為真正。
五、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第425條第1、2項分別定有明文。
經查：如上所述，上訴人與系爭房屋前所有權人蘇月嬌就系爭房屋訂立之租賃契約書，租賃期間係自96年5月1日起至116年4月30日止，計20年，且該租賃契約書並未經公證，為上訴人所不爭執，有原法院之言詞辯論筆錄可按（原審卷第40頁），上訴人於本院雖另主張：其於96年5月1日除與蘇月嬌訂立上開租賃契約外，同時復與蘇月嬌訂立自96年5月1日起至101年4月30日止為期5年之租賃契約，其就系爭房屋仍有租賃權，上開租賃契約對被上訴人繼續存在等語，並提出另紙租期為5年之租賃契約書為憑（本院卷第8至15頁），惟查蘇月嬌於97年1月29日陳報狀所呈之租賃契約書，及原法院於97年1月30日至系爭房屋現場執行時，上訴人之經理林浩逿在場所陳稱之租賃期間，均係自96年5月1日起至116年4月30日止，已如前述，況上訴人於原法院起訴時主張其對系爭房屋有租賃權存在所提出之租賃契約書，亦係租賃期間為20年之上開租賃契約書（原審卷第4至11頁），且迄原法院於98年12月25日言詞辯論期日，上訴人均未曾為上開主張，茲提起上訴後，始於本院提出該5年租期之租賃契約，核與上訴人於強制執行程序及原法院所為之主張，前後不一，自難遽採，應認上訴人與蘇月嬌就系爭房屋係訂立租期自96年5月1日起至116年4月30日止之租賃契約，揆諸民法第425條第2項規定，上開租賃契約因未經公證，對受讓系爭房屋所有權之被上訴人，自無同條第1項買賣不破租賃規定之適用。上訴人主張其就系爭房屋仍有租賃權，上開租賃契約對被上訴人繼續存在等語，自屬無據。
六、次按「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。」民法第962條前段定有明文。該條所指占有人之占有被侵奪，係指遭物之真正所有人以外之「第三人」侵害，占有人始受該條規定占有之保護。查被上訴人係系爭房屋之真正所有權人，而上訴人就系爭房屋不得對被上訴人主張仍有租賃權存在，已如前述。準此，上訴人於被上訴人取得系爭房屋所有權後，仍繼續占有系爭房屋，係無權占有被上訴人所有系爭房屋，被上訴人自無返還系爭房屋之義務，又被上訴人亦未因之獲有任何不當利益，上訴人依民法第962條前段規定及不當得利之法律關係，請求被上訴人返還系爭房屋，並自98年7月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人32,000元，於法無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第962條前段規定及不當得利之法律關係，請求如上開聲明所示，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，及上訴人於本院聲請訊問證人即蘇月嬌之配偶鍾鑫福證明蘇月嬌與上訴人間就系爭房屋同時簽訂5年、20年租期之租約，均核與判決結果不生影響，爰毋庸逐一論述及訊問之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
民事第十二庭
法 官 陳駿璧法 官 李昆曄法 官 陳邦豪正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 6 月 2 日
書記官 李佳樺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。