臺灣高等法院民事判決 99年度上字第302號上 訴 人 丙○
丁○戊○己○共 同訴訟代理人 陳柏均律師被上訴人 乙○○
巷4弄6號3樓訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年1月15日臺灣桃園地方法院98年度訴字第942號第一審判決提起上訴，本院於中華民國99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實與理由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人之被繼承人王劉戊妹，前於民國（下同）37年間就坐落桃園縣○○鄉○○段第65-1、65-5、66-1及67-1地號土地（經分割及重測後，現為桃園縣○○鄉○○段第772、771、770、768、776、769、697、773、774、688、689、690、
682、687及685地號土地，以下合稱系爭土地）， 與上訴人之被繼承人邱標訂立耕地三七五租約（下稱系爭租約），期限為6年，嗣由兩造繼受續訂，迭經換約， 至97年12月31日租期屆滿。 然上訴人就上開第66-1地號面積323平方公尺土地（ 重測後地號為桃園縣○○鄉○○段第682號，面積增為
334.04平方公尺，下稱第682地號土地 ），僅在如原判決附圖（以下稱附圖）編號Ａ所示面積214.29平方公尺之土地上種植稻穀，其餘部分則長期任由相鄰之同段第683地號及第683-1地號等土地使用人陳接生，築闢磚造樓房、鐵皮屋、棚架、空地及薑園，如附圖編號Ｄ、Ｆ、Ｇ、Ｃ、Ｅ及Ｂ所示，面積共達119.75平方公尺，上訴人就該部分土地，顯非出於不可抗力之事由，而繼續1年以上不為耕作， 甚有轉租他人、不自任耕作情形，已構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款及同條例第16條第1項所定租約終止、 無效之事由，系爭租約應歸於失效。又上訴人就上揭第67-1地號面積625平方公尺之土地（分割後另增加同段第67-3地號面積2平方公尺土地，並於重測後更改地號為桃園縣○○鄉○○段第687號，下稱第687號土地 ），於86年間擅自將其上原為1層樓之農舍，拆除部分後另行新建2層樓之水泥鋼筋建築(下稱系爭建物)，由家人共同居住， 與原供置放農具、豢養牲畜之使用方法，顯然相違；且未依建築法規領得建築執照，應屬違建，是縱認第687地號土地地目為建， 致其性質並非耕地租賃，而無上開條例相關租約失效規定之適用，然被上訴人於租期屆滿後， 參照民法第438條、土地法第103條第3款及同法條第5款之規定，亦得收回第687地號土地等情。爰聲明求為判決： 上訴人應連帶將坐落桃園縣○○鄉○○段第772、771、770、768、776、769、697、773、774、688、689、
690、682、687、685地號土地返還被上訴人。
二、上訴人則以：第682地號土地本以地面之溝渠， 與相鄰土地區隔，上訴人附圖編號Ａ所示區域以外之土地，亦在承租範圍內乙節，從不知情，且該土地經重測後，面積已生變化，究竟正確界址何在，更難察知，上訴人就遭訴外人陳接生占用之部分，並非放棄耕作，亦無轉租他人、不自任耕作之情形，而與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款或同條例第16條第1項等規定不符，系爭租約尚不因之失效。至於第687地號土地，既屬建地，本在提供承租者興築建物而居住，並無耕作以保持地力之需要，上訴人於86年間，因原有農舍坍塌，另行起造系爭建物，自非不自任耕作，而無耕地三七五減租條例第16條第1項規定之適用，且該利用方式， 應仍在原定使用目的範圍之內，不管有無依建築法規取得相關執照，均無違背租賃契約或法令可言，亦無適用民法第438 條、土地法第103條等規定之可能，是關於第687地號土地部分之租約，無論其性質係屬耕地租賃、抑或成立他種租賃，其法律關係並未因系爭建物之興造，而歸於消滅等語，資為抗辯。
三、原審判決上訴人應連帶將坐落桃園縣○○鄉○○段第772、7
71、770、768、776、769、697、773、774、688、689、690、682、687、685地號土地返還被上訴人。 上訴人不服提起上訴，其上訴人聲明為：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第 463條、第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
（一）兩造不爭執事項：
１、被上訴人之母王劉戊妹與上訴人之父邱標，於37年間就坐落桃園縣○○鄉○○段第65-1、65-5、66-1及67-1地號土地（即分割及重測後桃園縣○○鄉○○段第772、771、77
0、768、776、769、697、773、774、688、689、690、68
2、687及685地號土地 ）訂有耕地三七五租約，嗣並分別由兩造繼受，迭經換約，最後一次耕地租約期限自 92年1月1日起至97年12月31日止。
２、系爭第682地號土地如原判決附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ 、
Ｆ、Ｇ所示，面積共119.75平方公尺土地，長年為鄰地使用人陳接生占用。
３、又系爭第687地號土地上，原有1層之農舍，上訴人於86年間，將其中部分改建為2層之系爭建物， 用供家居及放置農具使用。
（二）兩造爭點：
１、上訴人有無將系爭 682地號耕地一部分轉租予訴外人陳接生？被上訴人可否依耕地三七五減租條例第16條規定，主張租約無效？
２、上訴人就系爭682地號耕地， 有無非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形？被上訴人可否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止全部租約？
３、上訴人有無違反約定方式使用第685、687地號土地？有無以系爭685、687地號土地供違反法令之使用？被上訴人可否主張依民法第 438條、土地法第103條第2款主張終止租約收回土地？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）上訴人有無將系爭 682地號耕地一部分轉租予訴外人陳接生？被上訴人可否依耕地三七五減租條例第16條規定，主張租約無效？查上訴人與被上訴人就坐落桃園縣○○鄉○○段第772、7
71、770、768、776、769、697、773、774、688、689、6
90、682、687及685地號土地訂有耕地三七五租約， 其中第682地號土地如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ 部分所示面積共119.75平方公尺土地，長年為鄰地使用人陳接生占用，做為薑園及搭蓋磚造房屋、鐵皮屋、棚架使用，為兩造所不爭，並經原審履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄，及桃大溪地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第77至81頁）。被上訴人雖主張上訴人將該部分土地轉租予訴外人陳接生，惟為上訴人所否認。 而查第682地號土地如附圖編號Ａ部分之稻田與薑園、磚造房屋間有溝渠及水泥柱、竹籬隔開，稻田與薑園、磚造房屋之地面亦有高低差距，有照片在卷足憑（見原審卷第91、92頁），而「（圍籬在）我的樓房蓋好就圍起來了。溝渠是四十年前就有了，蓋房子以前就有了。房子西元1986年蓋的。到94年重測的時候才知道越界。他的樓房蓋好之後，原本這地方是竹子，我把它挖掉之後，就種薑。種及蓋的時候不知道。我沒有跟他講，我認為這是我的地，所以我沒有跟他講」等情，已據證人即占用上開Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分土地之陳接生結證在卷（ 見原審卷第125頁背面），陳接生於桃園縣龍潭鄉公所耕地租佃委員會調解時，亦陳稱「日本時代就一直未改變，界址不明，不知有使用到王先生的地，94年重測時才知道佔到王先生7至8坪的地」等語（見外放桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷宗第15頁），證人陳接生既自日據時代即占有使用，且係認為該部分為其所有土地，而占有使用，自非係向上訴人承租使用或借用，上訴人主張其未將土地轉租予他人，應為可取。被上訴人以土地遭占用應視同為轉租行為，主張兩造間耕地租約歸於無效，其得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定收回出租之土地，並無足取。
（二）上訴人就系爭682地號耕地， 有無非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形？被上訴人可否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止全部租約？
１、按耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時」，是承租人如非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人固得終止契約，惟該款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言（最高法院97年度台上字第254號判決意旨參照）。
２、本件系爭682地號土地如附圖編號Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ 、Ｇ部分所示面積共119.75平方公尺土地，固長年為訴外人陳接生所占用，惟查兩造被繼承人於訂立租約時，並無測量租地之範圍，業據兩造陳述相符（見本院卷第45頁），兩造之被繼承人於訂立租約時，既未測量土地之界址，衡情被上訴人之被繼承人於點交租賃土地予上訴人之被繼承人時，即應係以存在於土地上可供辨識之地形或地標，如道路、溝渠、建物、電線桿、柱子、圍籬等為指界。則上訴人主張其被繼承人承租之初，被上訴人之被繼承人即以土地實況指界，按溝渠等界線交付租地，並未將陳接生占用部分之土地點交予承租人，上訴人與被上訴人續訂租約時，亦未鑑界， 系爭第682地號土地數十年來均以溝渠、水泥柱與竹離與鄰地為界， 其並不知悉682地號與鄰地真正界址為何，圍籬架設位置是否正確，對於陳接生占用之土地屬於第682地號土地範圍， 亦不知情等情，尚屬可信。
３、被陳接生占用之土地被上訴人既自始未點交予上訴人占有使用，上訴人既未曾受點交，而不知陳接生占用部分為所承租682地號土地之範圍， 自難認其就該部分土地在主觀上有放棄耕作權之意思，與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之不為耕作，並不相符，桃園縣政府耕地租佃委員會調處結果，亦認應同意承租人繼續訂租約（見外放桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷宗第 3頁），被上訴人主張上訴人繼續一年以上不為耕作，其得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止租約，亦非有據。
４、被上訴人雖主張94年間系爭 682地號土地所在區域之土地，曾經重測，上訴人所有之同段第691、692地號等土地亦有重測， 上訴人於重測時應已知悉系爭682地號土地遭陳接生占用，惟仍未向陳接生催討，應認有繼續一年以上非因不可抗力不為耕作之情形云云。惟上訴人自有之土地雖有重測，但上訴人並非系爭682地號土地之所有權人， 地政事務所並未通知， 當時並不知系爭682地號土地有重測，亦不知重測之結果，上訴人係於98年調解時才知道陳接生越界占用等情，已據上訴人陳明在卷（見本院卷第45頁背面），上訴人既非系爭682地號土地之所有權人， 地政事務所本無需對其土地重測之通知，被上訴人復未將重測結果通知上訴人，亦未排除無權占有人之侵害，通知陳接生返還土地，以提供合於租約所約定使用、收益之租賃物點交上訴人使用，而上訴人於以被上訴人申請桃園縣龍潭鄉公所耕地租佃委員會調解後， 即於98年6月24日以信維郵局第5872號存證信函請陳接生洽被上訴人處理越界建築之事，有存證信函在卷足憑（見本院卷第28至29頁），上訴人辯稱未經地政事務所通知而不知系爭 682地號土地有重測及重測結果，尚屬可信。況兩造租約雖約定承租之範圍包含系爭682地號土地之全部， 但自37年租約成立迄今數十年來，被上訴人及其被繼承人從未將被陳接生占用之部分之土地點交予上訴人承租使用，被上訴人於知悉土地被占用後，亦未通知上訴人，則兩造租賃之合意，有無包括陳接生所占用之土地部分，亦非無疑。被上訴人主張上訴人於94年重測已知土地被占用，而未請求占用人返還，就被占用之土地，已非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，並無足取。
（三）上訴人有無違反約定方式使用第685、687地號土地？有無以系爭685、687地號土地供違反法令之使用？被上訴人可否主張依民法第 438條、土地法第103條第2款主張終止租約收回土地？
１、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。又承租人於租期屆滿後仍為租賃耕地之耕作收益，而出租人不即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第1條適用民法第451條之規定，視為以不定期限繼續契約（最高法院51年台上字第1858號判例、47年台上字第1568號判例意旨參照）。本件兩造間之耕地三七五租約之租期於97年12月31日屆滿，但上訴人已有請求繼續承租，此觀桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷宗之記載即明（見該卷宗第2頁、第14頁）， 且上訴人亦無轉租或非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之情形，被上訴人不可主張租約無效或終止租約，已如前述，則揆諸上開說明，兩造間之租賃關係仍繼續存在，並不因租期屆滿而消滅。
２、查上訴人與被上訴人訂立耕地三七五租約將坐落桃園縣○○鄉○○段第772、771、770、768、776、769、697、773、774、688、689、690、682、687及 685地號土地出租予上訴人，有三七五耕地租約登記簿、耕地租約及其附表在卷可稽（見原審卷第24至25頁、本院卷第31至32頁），而系爭685、687地號土地為屬建地，亦有土地及建物登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第30、31頁），被上訴人並提出系爭685、687地號土地上二間房舍供上訴人使用，亦為兩造所不爭，上訴人並陳稱「照片左邊的農舍是供人居住，右邊是牲畜的欄舍」等語（見本院卷第45頁背面）；且依租約之記載，兩造租約之租金率均以生產物收獲量1000分之375為最高額，其原低於1000分之375者，從其原有之約定為計算，並未針對第685、687地號土地單獨締約，或特別以第685、687地號土地交易價值為基準，計算該部分之租金。被上訴人主張第685、687地號土地，係輔助農耕之用地，為了便利上訴人耕作，而一併出租予上訴人供上訴人做為居住、擺放農具等用途之用，與其他耕地部分之租賃關係無法割裂而為處理，尚非無據。本件兩造間之租賃關係仍繼續存在，被上訴人並不得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定主張租約無效，亦不得依同法第17條第1項第4款終止租約，既如前述，則其能否依民法第438條、土地法第103條第2款主張終止租約收回第685、687地號土地，已非無疑。
３、況被上訴人雖主張系爭685、687地號土地上之二間房舍一間係供上訴人居住，一間是牲畜的欄舍，惟上訴人則否認兩造就有系爭685、687地號土地及其上房舍之使用方法為約定，陳稱39年間被上訴人之被繼承人於上訴人之被繼承人承租之初，交付承租人使用之房舍為土造的房子，因為時間經過有所損毀，承租人才逐次部分用磚塊修建成原審被證六照片所示之樣子，但沒有約定哪個部分做什麼使用等語（見本院卷第45頁背面），被上訴人未據舉證，難認兩造對於上開土地及房舍有為特別限制使用方法之約定，依耕地三七五減租條例第1條、民法第438條規定，上訴人應得依土地及建物通常之方法使用系爭685、687地號土地及其上建物。又被上訴人雖嗣於86年間將磚土造之房屋改建為二層混凝土建物，惟依原有磚土造房屋之照片所示，該房屋已相當老舊（見原審卷第117頁）， 被上訴人抗辯原有磚土造房屋於86年間遭颱風吹垮，其因而於原址重建，應屬非虛。而重建後之二層房屋之一樓，仍供放置農具使用，亦經被上訴人陳明在卷（見本院卷第45頁背面），被上訴人既係於房舍原址重建，並無擴大所占土地之面積，且改建後之房屋仍供上訴人居住及放置農具使用，亦難認上訴人有違反約定方法使用第685、687地號土地之情形。況上訴人於86年間重建迄98年被上訴人主張終止契約聲請調處，已逾十二年，被上訴人仍按收取租金，從未為反對之意思表示，足認兩造間並無上訴人不得改建倒塌房舍之約定， 被上訴人主張其得依民法第438條規定終止租約，並無足取。
４、被上訴人雖又主張上訴人改建房屋未請領建造及使用執照，為屬違章建築，係違反法令而為使用，其得依土地法第
103 條第2款規定收回租賃物云云，惟按土地法第103條第2款，所謂承租人以基地供違反法令之使用時， 係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，租用基地建築房屋未依建築法領得建築執照，僅屬私有建築違反許可之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，自難認為與該條款所定之情形相符（最高法院41年台上字第95號判例參照），準此，上訴人於原有磚土造房屋倒塌重建時，縱未依建築法申請建築主管機關許可，亦非屬土地法第103條第2款所定以租賃物供違反法令之使用之情形，被上訴人主張其得依土地法第103條第2款收回租賃土地，亦無可取。
六、綜上所述， 上訴人抗辯其未將系爭682地號耕地一部分轉租予訴外人陳接生，亦無非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形，就系爭685、687地號土地亦無違反約定或違反法令為使用之情形，上訴人不得終止契約，自屬可信，被上訴人主張上訴人將第682地號之一部分轉租予訴外人陳接生， 且非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，又違反約定及法令使用第
685、687地號土地，為不足採。從而，被上訴人本於耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第4款、民法第438條、土地法第103條第3款規定， 請求上訴人連帶將租賃標的物之土地返還被上訴人，為無理由，不應准許。原審判命上訴人連帶將為租賃標的物坐落桃園縣○○鄉○○段第772、771、770、768、776、769、697、773、774、688、
689、690、682、687、685地號土地返還被上訴人， 自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 吳青蓉法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 7 月 14 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。