臺灣高等法院民事判決 99年度上字第325號上 訴 人即被上訴人 陳明月上 訴 人 李美慧原名李碧雲.訴訟代理人 陳寶秀
陳明月上 訴 人 陳寶秀訴訟代理人 李美慧上訴人共同訴訟代理人 陳秀麗被上訴人即上 訴 人 區小新訴訟代理人 王和屏律師上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國98年11月25日臺灣基隆地方法院98年度訴字第216號第一審判決各自提起上訴，本院於101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於陳明月、李美慧、陳寶秀上訴部分，由陳明月負擔十分之六，李美慧負擔十分之一，餘由陳寶秀負擔；關於區小新上訴部分，由區小新負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人陳明月及上訴人李美慧、陳寶秀（下稱陳明月等3人）聲明：（一）原判決關於不利陳明月等3人部分廢棄。（二）被上訴人區小新應再給付陳明月新台幣（下同）94萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三）被上訴人區小新應給付李美慧10萬元、陳寶秀42萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）願供擔保，請准宣告假執行。（五）對造上訴人區小新之上訴駁回。
被上訴人即上訴人區小新聲明：（一）對造上訴人陳明月等3人之上訴駁回。（二）原判決關於不利區小新部分廢棄。
（三）前開廢棄部分，對造上訴人陳明月在第一審之訴駁回。
二、陳明月等3人起訴主張：區小新先後於如附表所示之日，經訴外人裕傑物業行銷有限公司（下稱裕傑公司）代理，與伊等訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定將區小新所有如附表所示之房屋及基地（下稱系爭不動產）分別以如附表所示之價金出售予伊等；伊等應按裕傑公司裝修系爭不動產之進度，分期給付買賣價金，區小新則應於簽約時將辦理不動產所有權移轉登記所需文件交付地政士辦理移轉登記，並於裕傑公司完成系爭不動產房屋部分室內裝修工程時交付系爭不動產予伊等；另約定若區小新不履行系爭買賣契約所定各項義務時，即視為違約，伊等得限期催告履行，逾期仍不履行即解除契約，並應同時賠償與已繳價款同額之違約金。詎區小新至民國97年9月間仍未辦理所有權移轉登記並交付系爭不動產，伊等先後於97年9月26日、同年月30日催告區小新於5日內履行契約，區小新迄未依約履行，伊等已委請律師發函解除系爭買賣契約。爰依民法第259條規定請求區小新返還伊等已給付之買賣價金，陳明月86萬元、李美慧5萬元、陳寶秀21萬元；並依系爭買賣契約之約定，請求區小新給付同額之違約金。求為命區小新給付陳明月172萬元、李美慧10萬元、陳寶秀42萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計付利息之判決（原審判決區小新應給付陳明月78萬元，及自98年6月7日起至清償日止按年息5％計算之利息；駁回陳明月其餘之請求，並駁回李美慧、陳寶秀之請求。陳明月等3人及區小新各就敗訴部分提起上訴）。
區小新則以：
（一）陳明月等3人提出之系爭買賣契約書上所載之出賣人係裕傑公司，並非伊；且契約書上亦未記載裕傑公司為伊之代理人，不能僅因契約書上事後加蓋伊之姓名戳章，即認裕傑公司為伊之代理人。系爭買賣契約書上並無伊之簽名或蓋章，契約之本文亦無足以證明裕傑公司係以伊之代理人名義與上訴人簽訂契約之文字，系爭買賣契約應認係裕傑公司以自己名義與上訴人簽訂，依民法第103條第1項規定，對伊不生效力。伊未曾出具授權書予裕傑公司，否認陳明月等3人所提授權書形式上及實質上之真正。
（二）陳明月等3人與裕傑公司簽訂系爭買賣契約時，伊不在現場，亦不知裕傑公司何時在契約書上加蓋伊之戳章，陳明月等3人與裕傑公司簽訂之系爭買賣契約，既於彼等雙方在契約書上簽名蓋章時成立，契約成立後，縱伊知其情事而未為反對之表示，亦不構成表見代理，本件並無表見代理之適用。況陳明月等3人所提出之收據，不能證明為真正，亦不能證明確有支付價金，更無法證明上開價金有交付予伊。上開收據載明係由裕傑公司代收，伊否認有授權裕傑公司代收價金，亦否認收據上伊之印章為真正，陳明月等3人請求伊回復原狀返還價金，並無理由。
（三）伊本係與訴外人麒麟營造有限公司（下稱麒麟公司）於95年5月10日簽訂合作契約，由伊出資9,760萬元，承接麒麟公司原與荷商柯華資產管理股份有限公司台灣分公司就購買對於森普建設股份有限公司之債權及其擔保物權之契約；嗣麒麟公司與裕傑公司於95年8月8日簽訂契約，由裕傑公司承受麒麟公司與伊間上開合作契約之權利義務。伊雖為系爭不動產之原所有權人，但裕傑公司係依上開合約書之約定，始有權利銷售伊所有房屋。裕傑公司係以自己名義銷售，並非以伊之名義或伊之代理人名義銷售，依民法第103條規定，裕傑公司以自己名義與上訴人簽訂之系爭買賣契約，對伊不生效力。伊與陳明月等3人間就系爭不動產無買賣法律關係存在，陳明月等3人主張依系爭買賣契約之約定，請求伊給付違約金，亦無理由等語，資為抗辯。
三、關於陳明月等3人主張區小新係以裕傑公司為代理人，與伊等訂立系爭不動產買賣契約部分：
（一）按依民法第167條規定，代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。又依民事訴訟法第277條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。陳明月等3人主張區小新係以裕傑公司為代理人，與伊等訂立系爭不動產買賣契約；區小新則辯稱伊並未授與裕傑公司代理權，陳明月等3人所謂之授權書並非真正等語。區小新既否認授與裕傑公司代理權，即應由陳明月等3人負舉證責任。
（二）經查陳明月等3人就區小新授與裕傑公司代理權之事實，雖提出授權書影本為證（見原審卷109頁），惟區小新否認該授權書之真正，即應由陳明月等3人就該授權書之真正負舉證責任（參民事訴訟法第357條前段）。次查裕傑公司之負責人羅冠傑在本院98年度上字第102號事件到場證稱：「（問：有無取得區小新授權給裕傑公司的授權書？）只有吳元裕的那一份，…沒有區小新授權裕傑公司的授權書」（見原審卷231-232頁），並在本件到場證稱：
「（問：授權書上面羅冠傑是否是你簽的？）這個授權書只有上半段，授權書原本…要吳元裕本人才有，授權書…被公平會糾正，…說我們賣的人要加上去，後來就把原來的授權書影印後再蓋我們公司的名稱（即裕傑公司）及簽名，是對客戶的負責，被告（即區小新）簽名以上的我們都沒有動」等語（見原審卷238頁），足見陳明月等3人所提出之授權書影本乃裕傑公司事後拼湊而成，區小新辯稱上開授權書並非真正，堪以採信。從而陳明月等3人主張區小新以授權書授與代理權予裕傑公司云云，為不可採。
四、關於陳明月等3人主張區小新應就裕傑公司為其代理人，與伊等訂立系爭不動產買賣契約負表見代理責任部分：
（一）按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，民法第169條前段定有明文。所謂由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任，係指本人有表見之事實，客觀上足使第三人信該他人有代理權之情形存在而言（最高法院60年台上字第2130號、70年台上字第657號判例意旨參照）。
（二）經查陳明月等3人主張區小新與裕傑公司間有表見代理之事實，業據伊等提出系爭不動產買賣契約書為證（見原審卷9-44頁）。觀諸陳明月及陳寶秀所提出之契約書（李美慧提出之契約書除外），在第1頁之「立契約書人」欄賣方右方均另蓋有「出售所有權人：區小新」之文字章（見原審卷9、15、21、27、39頁），並在第6頁「立契約書人」之簽署欄「乙方（即裕傑公司）」之上方亦均分別加蓋「（代理人）」「出售所有權人：區小新」及區小新之身分証字號等文字章（見原審卷14、20、26、32、44頁）；且包括李美慧提出之契約書（見原審卷38頁）在內，在契約書第6頁之「本約附件明細」均載明「㈡土地、建物所有權人委託裕傑物業行銷有限公司全權處理不動產之切結書及土地、建物權狀影本」。次查依陳明月等3人提出同建案（名「星光翡翠」）之房地買受人訴外人鄔寶林、蘇維民、李明輝、周雅琴、陳秀英、劉曉卉等人之不動產買賣契約書及不動產權利異動索引（見原審卷145-188頁），可知區小新已將鄔寶林等人所購買之不動產辦理所有權移轉登記與鄔寶林等人。而鄔寶林等人之買賣契約書除鄔寶林之買賣契約書外，與陳明月、陳寶秀之買賣契約書相同，在第1頁之「立契約書人」欄賣方右方均另蓋有「出售所有權人：區小新」之文字章（見原審卷155、162、
169、176、184頁），並在第6頁「立契約書人」之簽署欄「乙方（即裕傑公司）」之上方亦均分別加蓋「（代理人
）」「出售所有權人：區小新」及身分証字號等文字章（見原審卷159、166、173、181、188頁）。
（三）又查據證人劉恩佐即辦理「星光翡翠」銷售案房地所有權移轉登記事宜之代書到場證稱：裕傑公司現場銷售人員會將客戶資料等給伊，伊把文件整理好後送去恆輝公司（即恆輝不動產開發股份有限公司）蓋區小新的章，伊去申報稅捐，稅單下來之後還要送去恆輝公司蓋區小新的印鑑章及拿印鑑證明、權狀正本（見原審卷262頁）；並在本院98年度上字第102號事件到場證稱：區小新的章是在銷售現場櫃檯保管等語（見該卷第2宗97頁背面）。再查區小新自認與麒麟公司訂有合作契約，並提出該95年5月10日簽訂之「合夥契約」為證（見原審卷86-94頁），依該「合夥契約」第4條及第5條第3項約定，麒麟公司負責「星光翡翠」建案銷售事宜；第16條「特約條款」第1項約定：「雙方同意增列乙方（即麒麟公司）委託銷售之第三人橋福房屋吳元裕副總（以下簡稱丙方）為乙方之連帶保證人，由乙丙兩方就本案共同執行相關事務及創造最高利潤，並對甲方（即上訴人）負連帶保證責任。」又裕傑公司於95年8月8日與麒麟公司簽訂合約書，約定以7,500萬元買斷麒麟公司與區小新之合夥契約，承受該合夥契約之權利義務（見原審卷97-98頁）。證人吳傑儒（即吳元裕）並到場證稱：區小新曾授權給伊本人（授權書見原審卷264頁，依該授權書記載，區小新於95年5月24日授權吳元裕），因為當時裕傑公司尚未成立，還在籌備申請中，伊以個人身分代表公司，因區小新授權給即將成立的裕傑公司；伊都是和恆輝公司接觸，只和區小新見過一次；區小新與恆輝公司的關係，伊不清楚，都是恆輝公司出面處理（見原審卷259頁）；麒麟公司授權裕傑公司（授權書見原審卷273頁），授權的是恆輝公司與麒麟公司的權利義務等語（見原審卷261頁）。另查裕傑公司係95年5月29日經核准設立登記，有公司登記資料查詢可參（見原審卷199頁）。
（四）依前述證人劉恩佐證稱裕傑公司現場銷售人員將「星光翡翠」銷售案客戶資料等給伊，伊把文件整理好後送去恆輝公司蓋區小新的章，辦理房地所有權移轉登記；暨區小新與麒麟公司於95年5月10日簽訂合夥契約，約定由麒麟公司負責「星光翡翠」建案銷售事宜觀之，區小新對於麒麟公司將委由第三人負責行銷事宜應不得諉為不知。況區小新於95年5月24日書立授權書授權吳元裕，並經吳元裕證稱因為當時裕傑公司尚未成立，伊以個人身分代表公司，有如前述（見上開「（三）」）；且「星光翡翠」建案銷售之房地多達218間，區小新為房地所有權人，其任令裕傑公司在其所有房地設立招待中心銷售形，應認在客觀上已有足使第三人信裕傑公司有代理區小新買賣系爭不動產之代理權存在之情形，應有表見代理之適用。裕傑公司復於95年8月8日與麒麟公司簽訂合約書，約定以7,500萬元買斷麒麟公司與區小新之合夥契約，承受該合夥契約之權利義務，裕傑公司既承受麒麟公司與區小新間合夥契約之權利義務，則裕傑公司銷售原應由麒麟公司負責銷售之「星光翡翠」建案之房地，因區小新與麒麟公司之合夥契約已約定由麒麟公司負責「星光翡翠」建案銷售事宜，則區小新對於麒麟公司將委由第三人負責行銷事宜應不得諉為不知，裕傑公司代區小新銷售「星光翡翠」建案之房地，亦應不違反區小新之本意。雖區小新與麒麟公司之合夥契約第16條第6項約定，麒麟公司因所負責之事務與第三人產生糾紛，均由麒麟公司自行處理解決之（見原審卷93頁），然此屬區小新與麒麟公司間之內部約定，區小新並不得據以對抗陳明月等3人。另區小新辯稱陳明月、陳寶秀所持系爭買賣契約上伊為代理人之戳章係事後加蓋云云，未據其舉證證明，所辯為不足採。又因裕傑公司已承受麒麟公司與區小新間「合夥契約」之權利義務，裕傑公司乃有權依上開「合夥契約」代區小新銷售系爭不動產；另裕傑公司承受麒麟公司與區小新間「合夥契約」之權利義務，則裕傑公司成為該「合夥契約」權利義務之主體，與其作為區小新之代理人銷售系爭不動產之權利義務關係不同，區小新辯稱裕傑公司既已承受麒麟公司與區小新間合夥契約之權利義務，則裕傑公司何須再以區小新之代理人名義銷售系爭不動產云云，為不足採。綜合上情，區小新就裕傑公司為其代理人，與陳明月等3人訂立之系爭不動產買賣契約應負表見代理之授權責任，堪以認定。至有關另案「星光翡翠」建案房地買賣糾紛，本院99年度上更㈠字第93號判決，係因該事件房地買受人之買賣契約訂約日期為95年7月31日，在麒麟公司委請律師通知彼等於95年8月8日將合夥契約之權利義務授權裕傑公司之前，乃認定裕傑公司為無權代理，而為買受人敗訴之判決（見本院卷121頁起）；上開事件之房地買受人及本院98年度上易字第365號事件之房地買受人，與本件之房地買受人不同，為不同事件，本件不受上開事件判決結果之拘束，附此說明。
五、關於陳明月等3人請求區小新返還已給付之買賣價金及給付違約金部分：
（一）按依民法第259條規定，契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。
（二）本件區小新與裕傑公司間應成立表見代理，有如前述，依民法第169條規定，區小新對陳明月等3人即應負表見代理之授權人責任，即就系爭買賣契約應負出賣人責任。次查陳明月等3人主張區小新未依約交付系爭不動產，且系爭不動產已移轉所有權登記與恆輝公司，經伊等催告後已解除契約等情，有郵局存證信函及律師函文、回執可憑（見原審卷48-60頁），為區小新所不爭執，堪信為真實。陳明月等3人主張系爭買賣契約業已解除（參民法第256條、第226條第1項），應屬有據。惟陳明月等3人主張伊等已依系爭買賣契約給付區小新買賣價金，陳明月86萬元、李美慧5萬元、陳寶秀21萬元等情，為區小新所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查陳明月就已給付買賣價金21萬元，李美慧、陳寶秀就彼等已分別給付買賣價金5萬元、21萬元一節，迄未能提出收據原本到院，復為區小新所否認，難認已盡舉證之責任，陳明月等3人此部分主張尚難採信。
（三）惟查陳明月主張其已分別支付5萬元、38萬元、22萬元共65萬元部分，經其提出房地價款收據原本為證（見原審卷45-47、本院卷209頁）；雖區小新否認上開收據之真正，並辯稱收據上關於「區小新」之印章亦非真正云云。惟查證人劉恩佐在本院98年度上字第102號事件證稱：區小新的章是在銷售現場櫃檯保管等語（見該卷第2宗97頁背面）。按陳明月交付之買賣價金係由裕傑公司現場銷售人員代收，而區小新就系爭買賣契約應負表見代理責任，已如前述；區小新與麒麟公司公司間曾有合作關係，嗣由裕傑公司承受麒麟公司之合作關係，有如前述，區小新非親自處理系爭買賣契約事務之人，應未能僅憑區小新之否認即認陳明月所提之證據為不可採。又按本件既係區小新與麒麟公司、裕傑公司原有之合作關係已經生變，系爭不動產復已移轉所有權登記與第三人，致不動產買受人難以求償，應不能僅憑區小新之否認即可免除其就系爭買賣契約應負之出賣人責任，本件應減輕不動產買受人陳明月之舉證責任（參民事訴訟法第277條但書）；陳明月主張其已支付買賣價金共65萬元，既已提出收據原本為證，而裕傑公司之負責人羅冠傑曾到場並未否認陳明月已給付上開價金，陳明月此部分主張應堪採信。次查陳明月與區小新間之系爭買賣契約已經解除，有如前述，從而陳明月依民法第259條規定，請求區小新返還其已支付之買賣價金65萬元，應予准許。
（四）另按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915判例意旨參照）。再按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年台上字第1968號判決意旨參照）。經查系爭買賣契約第9條第2款約定「乙方（即區小新）如不履行契約所定各項義務者，即視為乙方違約，甲方（即陳明月）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，並應同時賠償與已繳價款同額之違約金。」經查區小新經陳明月催告迄未履行系爭買賣契約所定之移轉不動產所有權之義務，已如前述，陳明月請求區小新給付違約金，應屬有據。爰斟酌陳明月先於95年8月27日訂約時交付簽約金5萬元，再於95 年11月30日交付簽約金38萬元、22萬元，迄97年9月間催告區小新履行契約，區小新未依約履行之事實、社會經濟狀況，及陳明月無法利用收益上開款項所受損失等一切情狀，認兩造約定區小新應給付與已收受價金同額之違約金，尚屬過高，應核減為上開金額之20％，即13萬元為適當。
六、綜上所述，陳明月依民法第259條及系爭買賣契約之約定，請求區小新返還已付之買賣價金65萬元，及給付違約金13萬元，共計78萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年6月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。陳明月逾上開金額之請求，及李美慧、陳寶秀之請求，均為無理由，不應准許。原審就陳明月上開請求應准許部分，為區小新敗訴之判決，並無不合；區小新上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由；就陳明月請求不應准許部分及李美慧、陳寶秀請求部分，為陳明月等3人敗訴之判決，並無不合；陳明月等3人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件陳明月、李美慧、陳寶秀與區小新之上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 27 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 滕允潔法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 李垂福附表
一、陳明月，95年8月27日訂約，購買房地：門牌台北縣萬里鄉玉田2-1號10樓之3房○○○鄉○○里○○段龜吼小段344地號土地所有權應有部分萬分之18，買賣總價金210萬元
二、陳明月，95年8月27日訂約，購買房地：門牌同上2-1號10樓之4房屋及同上地號土地所有權應有部分萬分之18，買賣總價金210萬元
三、陳明月，95年10月28日訂約，購買房地：門牌同上2-1號13樓之1房屋及同上地號土地所有權應有部分萬分之38，買賣總價金400萬元
四、陳明月，95年10月28日訂約，購買房地：門牌同上2-1號13樓之2房屋及同上344地號土地所有權應有部分萬分之18買賣總價金200萬元
五、李美慧，95年8月27日訂約，購買房地：門牌同上2-1號10樓之2房屋及同上地號土地所有權應有部分萬分之18，買賣總價金210萬元
六、陳寶秀，95年9月3日訂約，購買房地：門牌同上2-1號10樓之8房屋及同上地號土地所有權應有部分萬分之18，買賣總價金210萬元