臺灣高等法院民事判決 99年度上字第532號上 訴 人 乙○○
甲○○○己○○丁○○戊○○兼前列四人 丙○○訴訟代理人被上訴人 財政部國有財產局臺灣北區辦事處法定代理人 庚○○訴訟代理人 吳嘉榮律師
參 加 人 財團法人台北市中山基督長老教會法定代理人 辛○○訴訟代理人 柯智炫律師上列當事人間請求申租公有土地事件，上訴人對於中華民國99年3月16日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第360號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於99年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠先位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉確認兩造間就台北市○○區○○段三小段493地號建
地面積336平方公尺土地租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價ｘ336ｘ0.05ｘ0.6計算，租期至上開土地上建物門牌台北市○○○路○段○○巷○○號建物滅失為止。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡追加備位聲明：
⒈確認兩造間就台北市○○區○○段三小段493地號建地面積336平方公尺土地使用借貸關係不存在。
⒉第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠請求駁回上訴及追加之訴。
㈡第二審及追加訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段3小段493地號建地面積336平方公尺之土地（重測前為臺北市○○區○○段1小段18-2地號，下稱系爭土地），及門牌號碼臺北市○○○路○段○○巷○○號房屋（重測前為臺北市○○區○○段1小段第1402建號，下稱原有房屋），由國民政府於35年2月27日接收。其中系爭土地於49年3月16日由訴外人社團法人中國國民黨（下稱中國國民黨）以買賣為由登記取得所有權，而原有房屋則由訴外人中國國民黨臺灣省委員會於44年11月26日以買賣為由登記取得所有權，並於93年7月13日變更所有權人名稱中國國民黨。上訴人丙○○因任職於中國國民黨而與其家人獲配原有房屋，於44年2月3日遷入並辦理設籍，然原有房屋於65年2月2日因發生火災全部燒燬，惟未辦理滅失登記。嗣上訴人丙○○於同年5月間獲中國國民黨同意，自行出資於系爭土地上興建門牌號碼仍為臺北市○○○路○段○○巷○○號之房屋（下稱現存系爭房屋），為現存系爭房屋所有權人，並由上訴人全家繼續居住迄今。中國國民黨於於93年10月11日拋棄系爭土地所有權，由中華民國取得所有權，管理者為被上訴人，依民法第425條之1規定、最高法院48年臺上字第1457號判例、最高法院43年臺上字第639號判例及民法第1條之法理，應推定上訴人與中國國民黨間就系爭土地有租賃關係，被上訴人即應一併承受前手即中國國民黨之權利義務。又上訴人丙○○於93年11月28日將現存系爭房屋所有權分別贈予上訴人甲○○○、己○○、乙○○、孫丁○○、戊○○各1/6，而按國有土地租金計算方式，應以系爭土地全部面積按每年之申報地價總值5%核定，再依國有土地承租人作自用住宅使用者，得享受減租優惠40%，按核定租金額60%計收，為此起訴求為命確認兩造間系爭土地租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價x336x0.05x0.6計算，租期至現存系爭房屋滅失為止之判決，並於上訴後追加備位之訴，求為判決確認兩造於系爭土地之使用借貸關係不存在。
三、被上訴人則以：現存系爭房屋應屬中國國民黨所有，臺北市政府警察局火災證明書僅能證明曾發生火災，不足據以證明現存系爭房屋為上訴人丙○○重新建造。上訴人丙○○直至中國國民黨以更名為原因登記取得房屋所有權之後，始以所有權人之名義申請滅失登記，足認房屋縱有發生火災之情事，亦非全部焚燬，上訴人丙○○充其量僅就毀損部分進行修建，現存系爭房屋所有權仍屬中國國民黨。又系爭土地及原有房屋均為中國國民黨所有，如依上訴人所陳，原有房屋於65年2月2日發生火災後焚毀，現存系爭房屋已非該黨所有，與最高法院48年臺上字第1457號判例情形不同，即無從推定有租賃關係之適用。另依上訴人所述，原有房屋係上訴人丙○○任職於中國國民黨時獲配住，嗣原有房屋於65年間發生火災焚燬，獲得當時土地所有權人中國國民黨之同意，自行出資重新興建現存系爭房屋，可知上訴人於原有房屋焚燬前，係基於與中國國民黨成立借貸關係而取得原有房屋之使用權，是縱原有房屋因失火焚燬，經上訴人重新興建現存系爭房屋，亦係基於借貸關係而取得系爭土地使用權限，不符民法第425條之1規定，上訴人主張為無理由。又使用借貸關係乃債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束，上訴人與中國國民黨之使用借貸關係不能對抗伊，故兩造間就系爭土地自不存在使用借貸關係，伊對此並不爭執等語，資為抗辯。
四、參加人陳述略以：現存系爭房屋非上訴人丙○○重新興建，上訴人提出中國國民黨九十四行管財字第0100號證明書，不足為證。且現存系爭房屋無論係原所有人中國國民黨所有，抑或滅失後重建，上訴人係因任職中國國民黨而獲配使用，與中國國民黨間，成立使用借貸關係，系爭土地之後手即被上訴人與上訴人間就系爭土地即無租賃關係存在之推定或承受問題，其主張依民法第425條之1規定推定其與被上訴人間就系爭土地有租賃關係，即無理由等語。
五、查系爭土地及原有房屋，均於35年2月27日由國民政府接收，其中原有房屋於44年11月26日（原因發生日為41年8月25）由臺灣省政府財政廳移轉登記予中國國民黨臺灣省委員會所有，上訴人丙○○則於44年2月3日將戶籍遷入原有房屋。
至系爭土地則由中國國民黨於49年3月16日（原因發生日為48年9月19日）以買賣為原因取得所有權，並於93年10月11日拋棄系爭土地所有權，移轉登記予中華民國所有，被告則為管理機關。原有房屋於65年2月2日發生火災，並由臺北市政府警察局於66年3月21日出具火災證明書，中國國民黨並於93年間向臺北市中山地政事務所申辦房屋之滅失登記，復於94年4月29日出具證明書，表示現存之系爭房屋為上訴人丙○○於65年5月間自行出資建造。而現存系爭房屋迄今仍未辦理建物保存登記，上訴人丙○○並於93年11月28日將現存系爭房屋分贈予上訴人甲○○○、己○○、乙○○、孫丁○○、戊○○等5人，並各自持有1/6之產權。而現存系爭房屋之房屋稅納稅義務人為上訴人6人等事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、上訴人戶籍謄本、火災證明書、中國國民黨拋棄所有權文件、建物滅失登記異動索引表、中國國民黨證明書、切結書、認證書、稅單等件附卷可參（見台北高等行政法院96年度訴字第2086號卷第19至36、38頁、原審卷第72至73、78至84頁），復為兩造所不爭執（見原審卷第66頁反面、本院卷第48頁），堪認為真正。
六、先位之訴部分：㈠上訴人主張原有房屋於燒燬前為中國國民黨所有並配住予上
訴人丙○○，嗣於65年2月2日燒燬後，上訴人丙○○即於65年5月間出資興建現存系爭房屋而原始取得所有權，致土地及其上房屋所有權人不同，應推定上訴人與中國國民黨間有租賃關係存在，被上訴人承受系爭土地所有權，即應概括承受此租賃關係等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院所應審究者核為：㈠現存系爭房屋是否為上訴人所有？㈡上訴人得否依民法第425條之1或其法理及民法第1條規定，推定與被上訴人間就系爭土地有租賃關係存在？㈡現存系爭房屋應為上訴人所有：
⒈查兩造並不爭執原有房屋於35年2月27日由國民政府接收
，於41年8月25由臺灣省政府財政廳以轉帳交由中國國民黨臺灣省委員會，並於44年11月26日完成登記，上訴人丙○○則於44年2月3日將戶籍遷入原有房屋，是至44年2 月3日為止，原有房屋實際所有權人為中國國民黨臺灣省委員會（後更名為中國國民黨），堪予認定。
⒉次查原有房屋之屋頂、牆壁確已遭祝融燒燬，僅餘骨幹而
無法達遮風避雨之功能等情，業據上訴人提出照片為證（見原審卷第144至146頁）。被上訴人雖辯稱此照片日期不明，且無法證明全部燒燬云云，惟依此照片所顯示之內容，其房屋形式為屋瓦建築、甚為老舊、年代久遠，房屋鄰近並無高樓，與現存系爭房屋現在鄰近市況相差甚遠，應足以認定為65年間所拍攝，另依照片所示，原有房屋經祝融後已無屋頂、牆壁，僅餘屋頂、隔間之枝幹，此情形既無法達到遮風避雨以供居住之功能，即應認定原有房屋已達全部燒燬之程度。
⒊參酌當時於火災發生後，臺北市政府警察局亦曾發出火災
證明書，此有該局66年3月21日北市警消字第022110號火災證明書附卷可稽（見前開臺北高等行政法院卷第30頁），足認當時確曾發生火災。而中國國民黨臺灣省委員會曾於65年發函上訴人丙○○，表示「聞貴同志現住宿舍，於本㈡月二日下午六時許，不甚遭受回祿，房屋全部均已焚燬…」等語，亦有該會65年2月16日台財字第462號函附卷可查（見原審卷第147頁），益徵原有房屋於65年2月2日已遭火災燒燬。觀諸原有房屋經中國國民黨於93年8月20日申請建物滅失登記時，即曾檢附前揭火災現場照片、火災證明及切結書等文件以為證明，經臺北市中山地政事務所於93年8月27日下午1時30分、93年9月29日上午10時30分實地勘驗測量後，認經勘驗合於規定而准予核發勘測結果表確認建築物確已滅失，並辦理建物滅失登記等情，有中國國民黨98年12月23日98行管財字第137號函附前揭各項文件可證（見原審卷第179至202頁）。是上訴人主張丙○○所獲配住之原有房屋於65年2月2日燒燬應屬可取，被上訴人此部分抗辯，殊無足取。
⒋依前開中國國民黨臺灣省委員會函文所示，除陳述原有房
屋遭回祿焚燬之事實外，並要求上訴人丙○○「即行提出具體可行意見，以供參考為荷」，此觀該函文內容即明。復參酌中國國民黨曾於94年4月29日出具九十四年行管財字第0110號證明書，表示「臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號房屋及其相關設施，係現住人丙○○先生於民國00年0月間自行出資建造」等語（見前開臺北高等行政法院卷第34頁），再參酌上訴人丙○○於申請建物滅失登記時所出具之切結書，亦載明「…中山北路一段53巷23號建物乙戶（所在基地○○○區○○段○○段○○○○號），於民國65年2月2日發生火災（臺北市政府警察局火災證明影本），房屋因係木造日式平房、頃刻全毀（相片影本三張）…」等語（見前開臺北高等行政法院卷第35頁），堪認上訴人丙○○所獲配住之原有房屋於65年2月2日燒燬後，確實自行出資興建系爭房屋。
⒌又查中國國民黨於申請原有房屋滅失登記時，已於切結書
中表明原木造日式平房已因火災燒燬，現存地上建物為居住人另行興建之磚造建物，為符合時情始申請建物滅失登記，並陳明「貴所有關該建物之舊登記簿上所載構造（主要建材）為磚木造、實則該建物全為木造之日式平房（僅圍牆係磚造），本建物之稅籍資料亦載明構造為木造（代號E），故目前基地上之建物絕非該建物之增建或改建而成」等語（見上開臺北高等行政法院卷第35頁），而地政主管機關兩次至現場查看後既同意准為建物滅失登記，顯見系爭土地上所遺留之房屋應確為「磚造建物」而非「日式木造平房」，否則地政主管機關尚無同意准為建物滅失登記之可能。至於中國國民黨92年8月11日九十二行管財字第0376號函固表示「旨揭房地為本黨員工宿舍，目前配住退休幹部居住」（見原審卷第126頁），惟其94年4月29日九十四行管財字第0100號證明書，業已表示系爭土地上之房屋為上訴人丙○○於65年5月自行出資興建，且於98年12月23日98行管財第137號覆原法院函文表示「來函附件三（按即九十二行管財字第0376號函）所稱房屋，係宿舍配住人丙○○同志於65年2月2日房屋焚毀後，於65年5月間在原址自行出資重建之磚造建物」等語（見原審卷第180頁），則中國國民黨對於系爭房屋之燒燬、出資興建所為陳述，並無矛盾之處，被上訴人以此否認上開函文內容，尚屬無據。
⒍綜上，上訴人主張丙○○為現存系爭房屋原始起造人等情
，堪信為真。而未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，是上訴人丙○○縱未辦理房屋之保存登記，仍為現存系爭房屋所有權人，堪以認定。
㈢兩造間就系爭土地並無租賃關係或得推定有租賃關係存在：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1第1項定有明文。其立法目的在於促進並保障房屋之利用，避免土地、房屋所有權分屬不同人，產生拆屋還地等不利於房屋經濟利用價值之結果發生，而以立法方式推定當事人間之租賃關係。是此條文適用之前提，必為土地及其上之房屋原同屬一人所有，事後分屬不同人所有之情形，如土地及其上房屋本分屬不同人所有，自無適用或類推適用之餘地。且此條文規定之內容，僅「推定」在房屋得使用期限內有租賃關係，如當事人對於土地利用關係已另有約定，或有事實足認有其他法律關係存在，亦不得適用上開規定。
⒉查現存系爭房屋係上訴人丙○○為原始所有權人，已如前
述，而與系爭土地所有權人不同，依前開說明，即無民法第425條之1第1項規定之適用。
⒊上訴人固主張未領房租津貼即屬租金云云，經原審函詢中
國國民黨，系爭房屋居住使用條件及於上訴人丙○○自行興建房屋後有無向其請求給付使用土地之代價等情，係回覆『…使用條件依本黨規定：配住人得居住至退休本人及配偶死亡後至子女成年為止，另本黨不發給房租津貼…該員（即上訴人丙○○）自行重建後繼續使用土地，本黨「仍」未發給該員房租津貼』，此有99年1月27日99行管財字第005號函附卷可佐（見原審卷第223頁）。可知上訴人係因任職中國國民黨而獲配住原有房屋，核係基於使用借貸關係而取得原有房屋之使用權限。嗣中國國民黨同意上訴人丙○○於系爭土地上重新興建現存系爭房屋，亦係基於上訴人丙○○任職於該黨之緣故，則上訴人丙○○與中國國民黨就使用系爭土地之法律關係，始終未變異性質，應仍為使用借貸契約，難認中國國民黨有何出租系爭土地予上訴人丙○○之意。
⒋按房租津貼為受僱人或受任人報酬之一部，其獲准配住房
屋者，亦同，故獲准配住房屋者，當然不得再支領房租津貼，自不得以不支領之房租津貼，認係受配住房屋之對價，而謂與僱用人或委任人間發生租賃關係。最高法院79年臺上字第2179號判例要旨可參。而本件上訴人丙○○於原有系爭房屋燒毀後得使用系爭土地重新興建系爭房屋，亦基於上訴人丙○○受僱於中國國民黨之緣故，中國國民黨復無出租系爭土地予上訴人丙○○之意，已如前述，自亦不得以不支領之房租津貼為據，主張與僱用人間發生租賃關係。是上訴人丙○○與中國國民黨之間並未發生租賃關係，中國國民黨亦未向上訴人丙○○收取使用土地之代價，則其與中國國民黨就使用系爭土地之法律關係，即應為無償之使用借貸契約。依前開說明，即無從再依民法第425條之1第1項規定，推定租賃關係存在。
⒌又民法第1條係規定：「民事，法律所未規定者，依習慣
；無習慣者，依法理。」，本件上訴人丙○○與中國國民黨就使用系爭土地之法律關係，既為無償使用借貸契約，應無依民法第1條依法理解釋予以推定為租賃關係之餘地。至於上訴人主張本件有最高法院48年臺上字第1457號判例、43年臺上字第639號判例適用云云，惟上開判例均已明示於土地及其上房屋同屬一人之情形下方有適用，與本件情形不同，亦無從加以援用。
㈣綜上，上訴人主張丙○○於65年5月間出資興建系爭房屋而
為所有權人等情，固屬事實，惟本件並無土地及其上房屋同屬一人，而事後分屬不同人所有之情形，且上訴人丙○○亦係基於無償使用借貸關係而於系爭土地上興建現存系爭房屋，是本件與民法第425條之1第1項規定之情形相異，尚無適用、類推適用該法條，或依同樣法理而為相同處理之可能。
從而，上訴人主張依民法第425條之1第1項、或類推適用該規定，或適用民法第1條規定，請求確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價x336x0.05x0.6計算，租期至上開土地上建物門牌臺北市○○○路1段53巷23號建物滅失為止，為無理由，應予駁回。
七、追加備位之訴部分：㈠按確認法律關係之訴，非上訴人有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，上訴人主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年度臺上字第1240號判例要旨可參。
㈡本件上訴人於本院追加備位之訴，請求確認兩造間就台北市
○○區○○段○○段○○○○號建地面積336平方公尺土地使用借貸關係不存在。惟查被上訴人認上訴人與中國國民黨之使用借貸關係不能對抗伊，就兩造間於系爭土地不存在使用借貸關係乙節並不爭執（見本院卷第79、81頁），且觀諸本件依上訴人備位聲明內容，係確認與被上訴人間就系爭土地不存在使用借貸關係，縱獲勝訴判決，亦不能除去其所有現存系爭房屋是否得占有系爭土地之不安之狀態。是其提起本件追加備位之訴，揆諸上開說明，核無受確認判決之法律上利益，其追加備位之訴為無理由，應予駁回。
八、綜上所述，上訴人主張為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人先位聲明主張依據民法第425條之1規定請求確認兩造間於系爭土地有租賃關係存在，租金自起訴之年度開始按年依當年申報地價x336x0.05x0.6計算，租期至系爭房屋滅失為止，及追加備位之訴請求確認兩造間於系爭土地之使用借貸關係不存在，均屬無據，應予駁回。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，爰不一一論述。
十、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 10 月 7 日
民事第十九庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 王漢章法 官 黃莉雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 7 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。