臺灣高等法院民事判決 99年度上字第544號上 訴 人 黃坤鍵訴訟代理人 劉炳烽律師上 訴 人 許福來訴訟代理人 王寶輝律師複代理人 黃文祥律師
鄭淑燕律師上 訴 人 許德興
許福華許福昌基泰建設股份有限公司上 一 人法定代理人 陳世銘上列當事人間請求分割共有物事件，兩造對於中華民國99年3 月29日臺灣士林地方法院97年度訴字第735號第一審判決提起上訴，本院於102年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號、六五七之三號土地（總計面積二五一五平方公尺）准予合併分割為：如附圖分割方案二所示甲方（面積一千一百一十八平方公尺）：包括657-A1部分（面積六百四十三平方公尺）、657-3-B1部分（面積四百七十五平方公尺）由許福華、黃坤鍵、基泰建設股份有限公司取得，並依其等原應有部分比例（如附表所示）保持共有。如附圖分割方案二所示乙方（面積一千三百九十七平方公尺）：包括657-A2部分（面積八百零三平方公尺）、657-3-B2部分（面積五百九十四平方公尺）由許福來、許福昌、許德興取得，並依其等應有部分比例（如附表所示）保持共有。
黃坤鍵應補償許福來新台幣壹拾壹萬伍仟玖佰壹拾元，補償許福昌新台幣壹拾壹萬伍仟玖佰壹拾元，補償許德興新台幣叁拾肆萬柒仟柒佰叁拾元。
基泰建設股份有限公司應補償許福來新台幣柒佰貳拾貳萬零壹佰陸拾捌元，補償許福昌新台幣柒佰貳拾貳萬零壹佰陸拾捌元，補償許德興新台幣貳仟壹佰陸拾陸萬零伍佰零陸元。
許福華應補償許福來新台幣貳佰肆拾肆萬伍仟叁佰陸拾元，補償許福昌新台幣貳佰肆拾肆萬伍仟叁佰陸拾元，補償許德興新台幣柒佰叁拾叁萬陸仟零柒拾玖元。
第一審、第二審訴訟費用由兩造依如附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人甲對於第二審判決提起上訴，係為有利益於共同訴訟人乙之行為，依同條項第一款之規定，其效力及於共同訴訟人乙，自應列共同訴訟人乙亦為上訴人（見最高法院42年台上字第318號判例要旨）。本件上訴人許福來（下稱許福來）對於原判決不服提起上訴，共同訴訟人許德興、許福華、許福昌、基泰建設股份有限公司（下稱許德興、許福華、許福昌、基泰公司），雖未提起上訴，仍應列為上訴人，合先說明。
二、許德興、許福華、許福昌、基泰公司未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人黃坤鍵（下稱黃坤鍵）之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、許福華所有之坐落臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地（地目：田，合計面積2,515平方公尺，下稱系爭二筆土地）應有部分九之一，於訴訟繫屬中之民國（下同）100年2月間業已移轉登記為基泰公司所有而使基泰公司就系爭二筆土地之應有部分皆成為9萬分之39526，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷一第130頁），然基泰公司未於本件訴訟審理期間就許福華部分為承當訴訟之聲明，雖基泰公司與黃坤鍵業已為同意保持共有之表示，然迄本件言詞辯論終結前，其他共有人均未有同意由基泰公司訴訟承當之表示，是仍應以起訴時之原共有人許福華為上訴人，附此敘明。
貳、實體部分：
一、黃坤鍵主張：
（一）系爭二筆土地為兩造共有，各共有人之應有部分分別為：黃坤鍵3萬分之158、許德興3分之1、許福來9分之1、許福華9分之1（許福華嗣於訴訟進行中業已將其應有部分移轉與基泰公司）、許福昌9分之1、基泰公司9萬分之39526。
因兩造未定有不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，因雙方無法達成分割之協議，故依民法第823條第1項規定，訴請裁判分割。因黃坤鍵及基泰公司欲進行土地開發，惟許德興、許福來、許福昌等人不願配合而無法進行，而於訴訟進行中，許福華已經將其應有部分讓與基泰公司，黃坤鍵與基泰公司願依原權利範圍比例保持共有。而許福來、許福華、許福昌為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱653號土地）之共有人，許德興為坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱655號土地）之所有權人，是許德興、許福來、許福華、許福昌為如附圖二所示乙部分土地毗鄰地之所有人，如將乙部分土地分歸其等所共有，將來可合併使用，且其等亦在乙部分土地上搭建有棚架、鐵皮屋、石綿瓦屋。
（二）以原物為分割並以金錢補償者，二者已共同構成裁判分割之內容，原判決關於金錢補償部分既有可議，即屬分割方法不當，上訴論旨執以指摘原判決違誤，求予廢棄，非無理由（見最高法院93年台上字第1263號判決要旨）。又分割共有物之訴，係以共有物分割請求權為其訴訟標的，法院認原告請求分割共有物為有理由，即應依民法第824條第2項定其分割方法，毋庸為准予分割之諭知，不可將之分為「准予分割」及「定分割方法」二訴。故如當事人對於「定分割方法」之判決，聲明不服，提起上訴，其上訴效力應及於訴之全部（准予分割及定分割方法）（見最高法院73年度第2次民事庭會議決議二）。復按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（見最高法院57年台上字第2117號判例要旨）。系爭二筆土地原審所定分割方法，各共有人間並無不能按其應有部分受分配之情，且經原審囑託中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定結果，分割前系爭657地號土地總值為新台幣（下同）1,160,200,938元，分割後兩筆土地合計總價值為1,148,535,515元，分割前後總價差僅約1.01％，並無顯著價格不相當之情。系爭土地分割後系爭657號土地每坪單價1,519,000元，657-A001地號土地每坪單價1,505,000元，分割後兩筆土地價差僅約0.93％，未及兩造分得土地每坪單價1%。而不動產估價包含許多不確定性，估價的隨機誤差無法完全避免是可被理解的，於英國法院判例中，10％到15％的估價誤差幅度亦是可接受的範圍，可見不動產估價必存有些許誤差。考量上開分割前後總價差僅約1.01％及分割後兩筆土地價差僅約0.93％情形下，應屬估價可容許之誤差情形，堪認前開價差並無實質上意義，因此原審所定分割方案中，各共有人所受分配之不動產，其價格並無不相當之情，原審法院即不得命以金錢補償之，是原判決關於金錢補償部分即有可議而屬分割方法不當。
（三）共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項、第2項、第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，需斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。（見最高法院90年度台上字第1607號、88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號分別著有判決、判例要旨）。參諸系爭二筆土地經本院送請鑑價結果，倘依如附圖所示分割方案一及分割方案二所定之分割方法，兩造按其應有部分所分得之土地價值顯較未分隔前土地價值低，且分割後之土地總修正率高達－22％、－27％、－25％及－21％、－26％、－27％，而兩分割方案中分割後許德興等人所分得之乙方657-A2部分，皆因臨路面寬未達16公尺寬，原土地容積率300％僅能以225％計算，此有中華徵信不動產估價師聯合事務所出具之『不動產估價報告書案號:0000000000-L-1』估價報告書可參（參鑑定報告第24、25頁），顯然分割後影響系爭土地整體經濟價值及效用。且依上開估價報告書觀之，分割方案一及分割方案二所定之分割方法金錢補償恐高達好幾千萬元，基泰公司亦無法以如此高額金錢補償其餘共有人，因基泰公司董事會反對，其他共有人亦不可能放棄金錢補償，從而，依系爭土地之狀況、面積、使用現況與原物分割之不利經濟效用情形，堪認為以原物分割之方式分配予兩造，難以公平適當，無論如何分割，均難以使兩造均滿意，堪認原物分割，顯有困難。又參酌系爭土地經鑑定結果，兩造所提方案土地價值均高達13億餘元，且面臨內湖路一段、內湖路一段737巷19弄等主要道路，地點佳，如變賣系爭土地後由買受人就系爭土地整體規劃，所能創造之經濟價值顯然較高，買家競相出價，樂意以較行情略高之價格取得完整之土地來開發，兩造亦可取得價金另行購地或主張優先承買上開土地，可促進系爭土地之有效開發利用，改建後之利用價值兩造均可共蒙其利，兩造之利害關係，及就分割土地可能利用之經濟價值，及公共利益之維持等因素，故本件應以變價分割並將變價所得各按應有部分比例分配為適當。
（四）如本件無變價分割之適用，惟按民法第824條98年1月23日修正之立法理由則謂：「…現行條文第2項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」故考量系爭土地共有關係單純，若採原物分割，由共有人之一人單獨所有，並以金錢補償方式，當能發揮系爭土地之經濟價值、效用，且採取該種方式分割，亦可省卻透過強制執行變賣所需之費用及時間，對兩造均屬有利。基泰公司既已具狀陳報願依中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑價結果以金錢補償方式，單獨取得系爭土地之所有權，黃坤鍵亦同意基泰公司提出之分割方案，故請以原物分配予被上訴人基泰公司，再由基泰公司按其餘共有人應有部分比例以金錢補償之方式分割，以達土地利用效益極大化。
（五）又中華徵信不動產估價師聯合事務所『不動產估價報告書案號:0000000000-L-1』估價報告書（下稱系爭鑑價報告書）第24頁中『伍、價格結論之三』分割方案一及分割方案二，均將分割後之系爭段657-A2地號以因臨路面寬未達16公尺寬，依台北市土地使用分區自治規則規定容積率以225%計，顯有違誤，其容積率應以300%計，茲說明如下：
⒈依據臺北市土地使用分區管制自治條例第十條第二項規定
：「前項建築物面臨三十公尺以上道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，容積率得酌予提高至300%」次按「最有效使用:指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。」「一宗土地內有數種不同法定用途時，應考量其最有效使用及各種用途之相關性及分割之難易度後，決定分別估價或依主要用途估價。」「未達最有效使用狀態之房地估價，應先求取其最有效用使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整。」不動產估價技術規則第2條第17項、第85條、第104條可資參照。如按照附圖所示分割方案一及方案二分割後之675-A2地號土地正面臨30公尺寬之內湖路一段，已符合前揭規定，雖方案一及方案二分割後657-A2地號土地之臨路面寬均未達16公尺寬，但其右側之653號（面積32.67坪）及655號土地（面積28.7375坪）均因面積過小無法單獨開發且無法達到最高最有效之使用。該兩筆653號、655號土地必須與鄰地（657-A2號）合併開發，且該兩塊土地（653號、655號）與鄰地（657-A2地號）合併開發之迫切性高於勘估標的地號657-A2地號與該兩塊鄰地（653號、655號）合併開發。
⒉就土地所有現狀而言，653地號土地為許福來、許福昌、
許福華所共有，655地號土地為許德興所有，是許福來、許福昌、許德興分得之657-A2地號勢必與毗鄰之653號、655號合併開發利用。而就土地稀少性而言，分割後之657-A2、653號、655號需合併開發，適用使用分區住三之一之容積率300%始能符合不動產估價技術規則有關『最有效使用』之規定。就土地開發市場面言之，如附圖所示657-A2部分與653號、655號土地需合併開發始能創造各地之最高利益。
⒊為符合不動產估價技術規則有關『最有效使用』之規定，
如附圖一或二方案所示657-A2部分與653號、655號土地需合併開發始能創造各筆土地之最高利益，而於657-A2部分、653號、655號土地合併開發之情況下，其臨路面寬已達16公尺寬。因此，依台北市土地使用分區自治規則第10條第2項規定，其容積率應以300%計，此有誠正海峽兩岸不動產估價師事務所林金生估價師出具覆核報告書為憑。而系爭鑑價報告書僅單獨考量657-A2部分之單一地號土地，以因面臨路面寬未達16公尺寬，而將其容積率以225%計，顯有違誤。是倘若本院採原物分割，應不得以中華徵信不動產估價師聯合事務所之系爭鑑價報告書為兩造互相找補金額之依據，且縱使參酌原審前中華徵信不動產估價師聯合事務所之原估價報告，分割後之土地價差應於1％範圍內，方為適妥，故如以原物分割方式而為分割，建請分割如附圖所示分割方案一：657-A1部分（面積719平方公尺）及657-3-B1部分（面積399平方公尺）由黃坤鍵與基泰公司取得，並依黃坤鍵、基泰公司之應有部分比例繼續保持共有。如附圖一所示657-A2部分（面積727平方公尺）及657-3-B2部分（面積670平方公尺）由許德興、許福來、許福昌取得，並依許德興、許福來、許福昌應有部分比例繼續保持共有。
二、許福來則辯稱：
（一）按共有物各共有人，固得隨時請求分割共有物，其分割方法，得以原物分配於各共有人，為民法第823條第1項前段及同法第824條第2項第2款所明定；但因物之使用目的不能分割者，不在此限，為同法第823條第1項後段所明定。
本件原判決之分割方案，被上訴人等人所分得之土地，不僅地形完整，而黃坤鍵、基泰公司分得之土地，其面臨道路部分，僅三分之一共有權利，卻分得面臨道路一半以上之面寬，許福來等人所共有之土地，按原判決所為分割方法分割之結果，明顯發生原共有權利達三分之二，不僅面臨道路之面寬不及一半，且多屬裡地，因多屬住3使用分區而為225%之容積率，且地形零碎，極不完整，土地利用價值之經濟效益因分割之結果，大幅減損，抑且因土地面積過於狹小，且面臨建築線之寬度，有不足建築法規之規定，分割後成為畸零土地，不得興建房屋，違背建築法第44條及台北市畸零地使用規則第6條規定，其分割方案顯不適法。
（二）系爭二筆土地相鄰之鄰地系爭段658地號土地一側，為面臨台北市○○路之30米道路，其交通便利商業經濟利益頗高，原審判決之分割方案，使許福來、許福昌、許德興分得之部分土地，就面臨內湖路之30米道路寬度相比較，最不合理者，乃黃坤鍵、基泰公司二人共有權利僅9分之4（原為3分之1），而竟得分割面臨30米道路部分超過二分之一寬度且地形完整，分割後土地利用價值大幅提高。許福來等人分割後所取得土地，其面臨內湖路30米道路用地一面則屬地形支離破碎而非平整，許福來等所分得之土地雖占共有權利9分之5，但面臨30米道路之寬度卻不及二分之一，分割後之土地不僅大大減損其利用效益，且形成狹小之畸零土地，而原判決認定被上訴人應給付上訴人之補償金竟僅為200餘萬元，顯失公平。
（三）系爭二筆土地緊臨鄰地系爭段第542-2號土地一側，許福華搭建有木造平房已逾30餘年，依法已取得系爭土地之地上權，此木造平房尤具土地上之使用利益，原判決對此木造平房及於系爭土地之使用利益，於分割系爭土地後，應否予以補償許福來等人竟完全未加說明論列，尤有可議。
（四）原判決認定之分割方案不僅有上述不公平及不適法之情形，且只圖黃坤鍵及基泰公司片面利益之分割，其分割方案違背土地公平及合理利用之經濟效益，如此分割方法，倘加以維持，將造成不公平及減損分割後土地之利用效益，於私於公均屬不宜。許福華之所以不願分割系爭土地，因系爭土地，地形四方，如不為分割，而以現狀為整體規畫興建房屋，得興建較高經濟利用效益之新型高樓，一旦分割，不僅地形狹長支零，原土地經濟利用效益，必驟然減損，不能為合理之利用，其情尤明。為使兩造共有之系爭土地得為合於經濟利用，繁榮都市之發展，庶免分割成為畸零破碎地形狹長之土地，破毀都市房屋建築規畫及環境美觀，改善住居環境，考量公共利益及全體共有人之共同利益上考量，系爭土地本不宜分割，應為整體之建築規畫興建房屋方為上策。黃坤鍵執意請求分割，而其分割方法既不適法，又不合理，有欠公允。再鑑於系爭二筆土地原為許家之祖產，許福來為完成被繼承人許文彬之遺言，善加規畫使用系爭土地得以繁榮地方都市發展，興建具有紀念性之建築物，願以合理價格，向被上訴人及基泰公司買回其共有之應有部分，以實現被繼承人許文彬之遺志，故反對系爭土地以變價方式分割。
（五）經本院囑託臺北市政府地政局土地開發總隊（下稱臺北市土地開發總隊）所為製作分割方案一、二，亦欠公平合理而不適法。按第三種住宅區容積率不得超過225%，但建築物面臨30公尺以上道路，臨接或面前道路對側有河川，於不妨礙公共交通、衛生、安全，且創造優美景觀循都市計畫程序劃定者，容積率得酌予提高至300%，此觀臺北市土地使用分區管制自治條例第10條第1、2項，規定至明。系爭二筆土地，黃坤鍵、基泰公司合計之應有部分為9分之4，就面臨達30公尺寬度內湖路部分土地之分割，其面臨道路地籍線，應以許福來、許福昌、許德興等分得9分之5、黃坤鍵、基泰公司分得9分之4之長度比例為宜，始符合公平原則。是許福來於101年4月30日民事陳報狀所提分割方案，亦特別標示面臨內湖路地籍線長度為9分之5、9分之4之比例長度。惟經臺北市土地開發總隊所為如附圖一、二之分割方案，均未依許福來等人所主張之分割方案辦理，導致分割方案一、二所示，由乙方（分配與許德興、許福來、許福昌部分）所取得之657-A2土地，其面臨內湖路之地籍線長度，分別僅為（方案一）9.8公尺及（方案二）1
2.33公尺，因之許福來不同意方案一、二之分割方法。
三、許福華經合法通知無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到庭，且其業已於100年3月3日將其關於系爭二筆土地之應有部分9分之1讓與基泰公司，而使基泰公司之應有部分成為九萬分之39526。
四、許福昌、許德興經合法通知無正當理由未於最後一次言詞辯論期日到庭，據其之前到庭之陳述，則以：其不同意分割，若要分割，其等願意與許福來維持共有關係。
五、基泰公司經合法通知未於言詞辯論期日到庭，據其前提出之陳報狀稱：系爭二筆土地原物分割有困難，故以黃坤鍵請求之變價分割方式為適當。如本院認為不得為變價分割而應原物分割時，則應將系爭二筆土地均分配由基泰公司單獨所有，並按照系爭鑑價報告書之價值，由基泰公司補償與其他共有人。
六、原審判決兩造共有系爭土地准予分割為：㈠如原判決之附圖三所示甲部分（面積838.34平方公尺）由黃坤鍵、基泰公司取得，並依黃坤鍵應有部分為五千分之七十九、基泰公司應有部分為五千分之四九二一之比例繼續保持共有。㈡如原判決之附圖三所示乙部分（面積1676.76平方公尺）由許德興、許福來、許福華、許福昌取得，並依許德興應有部分二分之一、許福來、許福華、許福昌應有部分各六分之一之比例繼續保持共有。㈢黃坤鍵應補償許德興18686元，應補償許福來、許福華、許福昌各6229元。㈣基泰公司應補償許德興0000000元，應補償許福來、許福華、許福昌各387993元。
黃坤鍵不服提起上訴，並上訴聲明：原判決廢棄。兩造共有系爭二筆土地，准予變價分割，所得價金依附表所示比例分配。許福來亦不服提起上訴，並聲明：原判決廢棄，駁回黃坤鍵在第一審之訴。基泰公司、許德興、許福華、許福昌均未為任何答辯聲明。
七、兩造不爭執事項：
（一）系爭二筆土地為兩造共有，應有部分分別為：黃坤鍵3萬分之158、許德興3分之1、許福來9分之1、許福華9分之1、許福昌9分之1、基泰公司原為3萬分之9842。關於許福華應之持分9分之1，業已讓與基泰公司，基泰公司對系爭二筆土地之應有部分均為9萬分之39526。
（二）653號土地為許福來、許福華、許福昌共有，應有部分均為3分之1。
（三）655號土地為許德興所有。
（四）系爭二筆土地上搭建有如臺北市中山地政事務所97年9月8日土地複丈成果圖（即如原審判決附圖一所示）A部分面積89.18平方公尺及C部分面積55.27平方公尺之棚架、B部分面積21.75平方公尺之鐵皮屋、D部分28.88平方公尺之石綿瓦屋。系爭二筆土地除前開A、B、C、D部分外，其餘部分為土石、雜草。
（五）如法院准予分割系爭二筆土地，許德興、許福來、許福昌願意維持共有關係，基泰公司願與黃坤鍵願意維持共有關係。
八、兩造爭執事項：
（一）系爭二筆土地得否分割？
（二）如可分割，應如何分割？
九、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。本件黃坤鍵為系爭土地之共有人，而系爭二筆土地之使用分區分別為第三種住宅區及第三之一種住宅區，尚無土地法第31條及農業發展條例第16條規定分割最小面積之限制，有分區單筆查詢結果及臺北市中山地政事務所98年2月2日北市中地二字第00000000000號函在卷可稽（原審卷第41頁、第98頁），是依其使用目的並無不能分割之情事，且共有人間並無不分割之特約，兩造既無法協議分割，則黃坤鍵請求分割系爭土地，應予准許。又系爭原編定地號為657號土地，於黃坤鍵起訴請求分割時，原僅為單一地號之土地，然於100年6月23日經臺北市政府都市○○○○○○地0000000000000000段000號、657之3號二筆土地，而分別編列為都市計畫公共設施用地及土地使用分區中之第三之一種住宅區、第三種住宅區一情，業經黃坤鍵具狀陳明，且為兩造所不爭執，而系爭657號土地逕為分割為657號、657之3號二筆土地，既然係因主管機關本於使用分區之管理目的逕為分割而改編為二筆地號，其分割前後關於兩造所共有之土地同一性並未改變，純粹係從原單一筆系爭段657號土地分割為系爭段657號、657之3號之二筆地號土地，兩造就系爭二筆土地之應有部分比例亦均未改變，於分割後，兩造對系爭二筆土地所為之分割方案主張及表示意見時，亦均以系爭二筆土地合併分割而為聲明及陳述，是上開臺北市政府都市發展局、中山地政事務所逕為分割系爭土地之標示地號由一筆變更為二筆，並無訴訟標的之變更，而僅係行政管理之地號改變，是上開土地地號編號筆數之變更，並無訴訟標的之改變，合先說明。
（二）按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第824條第2項、第3項、第4項亦有明定。本件系爭二筆土地以原物分配並無何困難，且變價分割之方法，亦為其他共有人許福來、許福昌、許德興之反對，揆之前開規定，並無採取變價分割之必要，是黃坤鍵請求採取變價分割，尚非符合法律規定「原物分配顯有困難得變賣共有物」之條件。又分割共有物，究以原物分割，或變價分割，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。共有人若就共有物在生活上有密不可分之依存關係，倘法院全然不顧，判命變價分割，其所定分割方法，是否符公平原則？即值推求（見最高法院85年度台上字第338號判決要旨）。黃坤鍵固然主張兩造按其應有部分所分得之土地價值顯較未分隔前土地價值低，且分割後之土地總修正率高達－22％、－27％、－25％及－21％、－26％、－27％云云，而主張不應採取原物分割，而力主應以變價分割云云。然土地之利用，固然可能因細分而使分割後之總價值低於原未分割前之原價值，然各共有人既得隨時請求分割共有物，各共有人得自行考量如何利用其分割後受分配之土地，經分割後而消滅原共有關係，使各共有人成為分割後各筆土地之單獨所有人，或經部分共有人合意繼續保持部分共有之分割結果，更有助於各共有人之獨立、個別利用計畫，否則，徒然具有估價上之較高價值卻無法使全體共有人取得協議而加以利用，而各共有人亦無法按照自己之個別之利用計畫加以利用，顯然對於土地之利用價值提升無益，亦有違共有人得請求分割共有物之立法目的。況系爭二筆土地為許福來、許福昌、許德興家族使用中，且鄰地之655號、653號土地，亦仍為其家族成員、亦為共有人許德興、許福來、許福昌、許福華所有，因之系爭二筆土地之利用，確與許德興、許福來、許福昌等人之生活，有密切不可分之依存關係，殆難僅因分割後之總價值有減損之虞，即否定原物分割之可行性而以變價方式而為分割。是黃坤鍵、基泰公司主張應以變價分割之方法為之，顯不可採。
（三）黃坤鍵又以如附圖所示分割方案一及方案二分割後之675-A2地號土地正面臨30公尺寬之內湖路一段，已符合臺北市土地使用分區管制自治條例第10條第2項之規定，雖方案一及方案二分割後657-A2號土地之臨路面寬均未達16公尺寬，但其右側之653號（面積32.67坪）及655號土地（面積28.7375坪）均因面積過小無法單獨開發且無法達到最高最有效之使用。因此，該兩塊土地（653號、655號）必須與鄰地（657-A2號）合併開發，且該兩塊土地（653號、655號）與鄰地（657-A2號）合併開發之迫切性高於勘估標的地號657-A2號與該兩塊鄰地（653號、655號）合併開發，則為創造土地之最高利益，應可適用住三之一容積率300％云云，並提出其單方委託之誠正海峽兩岸不動產估價師事務所林金生所為估價報告覆核說明為佐證，然分割後之乙方土地，究竟是否得以和655號、653號土地合併開發，且能否取得主管機關變更其容積率，而適用使用分區住三之一之使用分區容積率云云，均屬黃坤鍵之片面假設，而非業已存在之事實，且亦為許福來等人所加以否認、爭執。黃坤鍵以片面假設之虛擬前提，用以指摘系爭鑑價報告書有瑕疵云云，顯然僅係其單方為有利於己之分割方法而為解讀，殆難逕認系爭鑑價報告書有何瑕疵可言，系爭鑑價報告書所為分割方案之鑑定價值，應屬可採。
（四）經查：系爭二筆土地係坐落在臺北市○○區○○路1段與文德路交會處，後方為內湖路1段737巷19弄，其上搭建有如附圖一所示A部分面積89.18平方公尺及C部分面積55.27平方公尺之棚架、B部分面積21.75平方公尺之鐵皮屋、D部分28.88平方公尺之石綿瓦屋，且據許福華自承土地上之棚架係於20年前所搭建，有原審於97年9月8日之勘驗筆錄在卷可稽（原審卷第54頁）。又系爭二筆土地係分屬第三種住宅區及第三之一種住宅區，依臺北市土地使用分區管制規則第17條規定，第三種住宅區及第三之一種住宅區建築基地之平均寬度不得小於8公尺（最小寬度不得小於
4.8公尺），平均深度不得小於16公尺（最小深度不得小於9.6公尺），是如將系爭二筆土地按兩造應有部分比例予以原物分割為單獨所有，並使兩造之所分得之土地均面臨內湖路一段，則黃坤鍵所分得之土地僅有13.25平方公尺，勢必無法建築，而許德興、許福昌、許福來所分得之土地亦因不符前開規定，而無法建築，有臺北市政府都市發展局98年3月25日北市000000000000000號函在卷可稽（見原審卷第124頁）。是許福來所辯其等所分得之乙方部分面臨內湖路寬度亦應有九分之五應有部分比例之寬度云云，顯然不利於黃坤鍵、基泰公司取得甲方部分土地之整體利用與日後之營造建物可能，對於黃坤鍵、基泰公司過於不公允。換言之，系爭二筆土地於合併分割時，除面臨內湖路之寬度以外，尚應顧慮及分割後土地之形狀、所坐落之區域之容積率以及日後營造建物之可能性等各項因素綜合考量，許福來僅片面以面臨內湖路之寬度云云指摘方案二不可採云云，並不足取。而黃坤鍵與基泰公司自承願意維持共有關係，許德興、許福來、許福昌亦自承願維持共有關係，且該鄰地653號土地為許福來、許福華、許福昌共有，鄰地655號土地為許德興所有，是若如附圖所示方案二之分割方法，其分配與許德興、許福來、許福昌之乙方土地部分，地形雖非方正，然若分割歸由許德興、許福來、許福昌共有，仍可連同與毗鄰之653號、655號土地合併開發利用，自可發揮系爭土地及相鄰地之最大利用價值，系爭二筆土地之合併分割，仍應使許福來、許福昌、許德興取得如附圖所示之乙方土地為宜，而該地形之不平整，亦不影響許福來等人所受分配之利益。
（五）按以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第3項定有明文。關於許福華就系爭二筆土地之應有部分，業已移轉與基泰公司，而黃坤鍵、基泰公司亦明示願意繼續就受分配部分保持共有，業如前述，是關於以下分割方案之劃分，就許福華應受分配部分，自應分配與黃坤鍵、基泰公司保持共有，以符合其等之共同利益。而依據黃坤鍵前所提出原物分割方案一即如附圖一所示：位於系爭段657號土地南側之30公尺計畫道路亦即內湖路側面，應屬系爭二筆土地最具商業價值之一側，換言之，面對內湖路之面寬越廣，土地之價值應更為高昂，此為至明之理。而如採取方案一之分割方法，乙方（即由許福來、許德興、許德昌）分得之東側土地即657-A2部分，僅面寬約10公尺，而分配與黃坤鍵、基泰公司之西側土地即甲方，該657-A1部分面對內湖路之寬度則約為24公尺，顯然對於取得乙方部分土地之許福來等人而言，其總計應有部分達九分之五，卻僅能分得面最有價值之內湖路面寬10公尺，相較於黃坤鍵、基泰公司，對許福來、許福昌、許德興，確有較為不公平之情形，且影響乙方部分土地之商業開發價值，許福來因之據以反對採取分割方案一為分割方法尚非無據。故相較之下，依據分割方案二（如附圖二）所示，由許福華、黃坤鍵、基泰公司所分得之甲方土地，包括657-A1部分，其面臨內湖路一側之部分，約為21.3公尺，分由許福來、許福昌、許德興取得之乙方內之657-A2部分，面臨內湖路一側部分，約為12公尺寬，其面寬已經調整較為接近且仍足以供兩造在該地施工營造建物，顯然對於取得乙方之共有人許福來、許福昌、許德興而言，其得以面臨寬30公尺之內湖路一側之出入口，較為開闊、合理，且如未來可能連同655號、653號土地合併開發，則該地面臨內湖路之面寬將可長達約29公尺，亦足以彌補此方案下其面臨內湖路寬度不足其應有部分比例之問題，交互相比之下，如附圖分割方案二應為可採之分割方法，對兩造較為公允。又許福來主張其等應分得如分割方案二所示乙方之土地，其地形不完整，減損其使用效益，且關於542之2土地上之地上物應補償云云，然觀之系爭二筆土地之地形，原即接近梯形且東南側角落尚屬不規則形狀，因之，自難期待在原物分割之前提下，得以使許福來等人能取得方正、完整之受分配區域，更何況，許福來當庭亦反對採取甲方、乙方臨接邊線較為平整之如附圖一所示分割方案一之分割方法，而分割方案一確有如許福來等所辯稱之面臨30米道路之內湖路側出口過小之不公平處，因之衡酌之下，始採取折衷各方利益之分割方案二之分割方法，已足以兼顧兩造之受分配利益以及土地使用效益。又如原物分割方案下之乙方部分均分由許福來等人所共有，許福華在542之2號土地上之地上物，並無何必須加以補償之問題，許福來上開所辯，均非足採。
（六）按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（見最高法院85年度台上字第2676號判例要旨）。本院考量系爭二筆共有土地之性質、經濟效用及全體共有人之利益等一切事項，認以如附圖二所示分割方案二為適當。又關於系爭二筆土地，經分割後之各筆土地價值，亦經本院送請中華徵信不動產估價師聯合事務所製有系爭鑑價報告書可佐。是本院認系爭二筆土地，應合併分割為如附圖二分割方案二所示：甲方：包括系爭段657-A1部分、657-3-B1部分（面積合計為1118平方公尺）由許福華、黃坤鍵、基泰公司取得，並依許福華、黃坤鍵、基泰公司如附表所示原應有部分之比例繼續保持共有。如附圖二所示乙方：包括系爭段657-A2部分、657-3-B2部分（面積合計為1397平方公尺）由許德興、許福來、許福昌取得，並依其等如附表所示之應有部分比例之比繼續保持共有。另參酌分割後甲部分及乙部分土地面臨馬路情形、坐落位置有所差距，經本院委請中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑價認：分割後如附圖二所示甲方（黃坤鍵、基泰公司）分得之A1部分、B1部分土地總價為635,712,825元（000000000+000000000=000000000），如附圖二所示乙方分得之A2部分、B2部分土地總價為684,599,850元（000000000+000000000=000000000），則分割後系爭二筆土地合併總價值為1,320,312,675元（000000000+000000000=0000000000）。如按照甲、乙雙方所分得之應有部分比例四比五計算，則甲方應分得之價值應為586,805,633元（0000000000×4/9=000000000.332，小數點以下四捨五入），乙方應分得之價值應為733,507,000（0000000000×5/9=000000000.666，小數點以下四捨五入）。則以上述計算結果，換算許福華、黃坤鍵、基泰公司所分得甲方土地之價值高於應分得比例之價值部分為48,907,192元（000000000-000000000=00000000），即應補償與分得乙方之許福來、許德興、許福昌其因分得乙方部分土地之價值減損48,907,192元（000000000-000000000=00000000），始為公允。換言之，上開應補償差額48,907,192元，按照如附表所示各共有人應有部分比例，應由許福華、黃坤鍵、基泰公司依其受分配如附圖二甲方土地之應有部分比例，分別按照許福來、許德興、許福昌受分配分得乙方土地之應有部分比例予以補償：⒈應補償許福來9,781,438元（計算式如下：00000000×1/5=0000000.4，小數點以下四捨五入）：由許福華補償許福來2,445,360元，由基泰公司補償許福來7,220,168元，由黃坤鍵補償許福來115,910元。⒉應補償許福昌9,781,438元（計算式如下：00000000×1/5=0000000.4，小數點以下四捨五入）：由許福華補償許福昌2,445,360元，由基泰公司補償許福昌7,220,618元，由黃坤鍵補償許福昌115,910元。⒊應補償許德興29,344,315元（計算式如下：00000000×3/5=00000000.2，小數點以下四捨五入）：由許福華補償許德興7,336,079元，由基泰公司補償許德興21,660,506元，由黃坤鍵補償許德興347,730元。
十、綜上所述，黃坤鍵請求分割系爭二筆土地，本院斟酌上情，認系爭土地以如附圖二所示之分割方案二而為分割，黃坤鍵、基泰公司並分別依序應補償許福來、許德興、許福昌前述金額。原審以原判決附圖三所示分割方案為分割，固非無見，然系爭二筆土地於本院審理期間，因經主管機關逕為分割為系爭二筆地號，而在分區使用以及容積率之建築規範有所差異，導致所分配區塊之補償價金有所變化，又共有人之一許福華又將其應有部分移轉與基泰公司，使兩造之應有部分亦有改變，經再行鑑價後確有補償金額之增減，是原審所為分割之方法自有不當。黃坤鍵、許福來提起上訴，原判決所定分割方案即無可維持。上訴意旨指摘原判決之分割方案為不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二、三、四、五項所示。
十一、末按依民事訴訟法第80條之1「因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部」之規定。參酌分割共有物之訴，係必要共同訴訟，兩造本可互換地位，本件黃坤鍵請求分割雖於法有據，但許福來、許福昌、許德興、基泰公司之應訴因訴訟性質所不得不然，故所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是以本院認本件之訴訟費用應由兩造按其等如附表所示之應有部分比例分擔，較為公允。另本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，均合併敘明。
十二、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第463條、第385條第1項、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 7 月 30 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 陳秀貞法 官 黃國益正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 7 月 31 日
書記官 梁淑時附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：兩造關於系爭之657號、657之3號土地之原應有部分比例
、按附圖二分割方案二分割後繼續保持共有之應有部分合計之比例、面積一覽表┌─────┬────────┬──────────┬─────┐│共有人姓名│系爭二筆土地分割│ 依附圖二方案二分割 │依附圖二方││ │前之原應有部分比│ 後繼續保持共有之應 │案二受分配││ │例 │ 有部分比例 │部分（面積││ │ │ │） │├─────┼────────┼──────────┼─────┤│黃坤鍵 │ 158/30000 │ 4/9 │甲方（1118││基泰公司 │ 9842/30000 │ │平方公尺）││許福華 │ 1/9 │ │ │├─────┼────────┼──────────┼─────┤│許福來 │ 1/9 │ 5/9 │乙方（1397││許福昌 │ 1/9 │ │平方公尺）││許德興 │ 1/3 │ │ │└─────┴────────┴──────────┴─────┘