臺灣高等法院民事判決 99年度上字第634號上 訴 人 成秉廷訴訟代理人 紀復儀律師上 訴 人 香港商逸傑貿易股份有限公司台灣分公司被上訴人兼上 一 人法定代理人 柯睿思共 同訴訟代理人 林之嵐律師上列當事人間回復原狀等事件，上訴人對於中華民國99年3 月31日臺灣臺北地方法院97年度訴字第610號第一審判決，各自提起上訴，上訴人成秉廷並為訴之追加，本院於101年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴、上訴人成秉廷追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
追加之訴訴訟費用由上訴人成秉廷負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按於第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、255條第1項第2款分別定有明文。本件成秉廷於原審依債務不履行之法律關係請求香港商逸傑貿易股份有限公司臺灣分公司（下稱逸傑公司）及柯睿思按月連帶給付相當於租金及大廈管理費之損害（見原卷㈠第1-4頁），嗣於本院審理時追加侵權行為法律關係為訴訟標的（見本院卷㈠第92頁），經核成秉廷前後聲明請求之基礎事實同一，且訴訟資料得以援用，揆諸前開說明，並無不合。
乙、實體方面：
一、上訴人成秉廷起訴主張：對造上訴人逸傑公司邀同對造上訴人柯睿思（合稱逸傑公司等2人）為連帶保證人，於民國89年8月24日向伊承租門牌臺北市○○○路○段○○○號及315號之1房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）及約定書（下稱系爭約定書）。嗣先後於90年11月30日、94年1月1日及95年12月21日續約，系爭租約已於96年6月30日屆期，逸傑公司依約應在租期屆滿前，將系爭房屋回復至簽訂系爭租約時之裝潢狀態。詎逸傑公司竟於96年6月22日擅將系爭房屋附帶增設設施（即屋內之牆壁設施、廁所、燈具、空調設備、管線、天花板、外部屋頂冷卻塔及1至12樓頂之配管等設備）拆除，並於96年6月29日片面申請拆表斷電，經伊於96年8月1日催告逸傑公司回復原狀並交付系爭房屋未果，致伊無法將系爭房屋出租他人，受有相當於每月租金新臺幣（下同）40萬3,200元之損害，並須支付大廈管理費5,800元，爰依系爭租約及約定書之法律關係，先位聲明求為逸傑公司等2人連帶將系爭房屋回復原狀並將該屋交還，及自96年7月1日起至回復原狀之日止，按月連帶給付40萬9,000元；倘認系爭房屋回復原狀顯有困難，依債務不履行及侵權行為之法律關係，備位求命逸傑公司等2人連帶給付320萬8,275元本息，及自96年7月1日起至回復原狀之日止，按月連帶給付40萬9,000元之判決。
二、逸傑公司等2人則以：伊係承接訴外人高林實業股份有限公司（下稱高林公司）與成秉廷間之租約，繼續使用系爭房屋原有裝潢設施，並依系爭租約第5條及系爭約定書第4條之約定承受原承租人高林公司交付成秉廷之裝潢設施回復原狀保證金（下稱系爭保證金）100萬元及押租金50萬元。嗣伊於91年8、9月間重新裝潢系爭房屋，兩造並簽立裝潢及修繕切結書，迨系爭租約屆期前，伊決定不再續租，旋於96年6月12日函知成秉廷系爭房屋內未涉及伊智慧財產權之附設裝潢設施，倘認有繼續保留之必要，願無償贈與該裝潢設施，請求成秉廷依約返還系爭保證金及押租金，未獲置理，伊遂雇工拆除系爭房屋內裝潢設施及廣告招牌，重新粉刷牆壁並清理地板，於96年6月28日依約將系爭房屋遷空交還成秉廷，已履行系爭租約之回復原狀義務，惟成秉廷無故拒絕受領系爭房屋之鑰匙及遙控器，並拒絕返還系爭保證金及押租金，伊乃於同年6月29日郵寄交還系爭房屋之遙控器及鑰匙予成秉廷，其請求伊連帶回復原狀並按月給付相當於租金及大廈管理費之損害，顯屬無據；縱認伊未完全履行系爭房屋回復原狀義務，因違約情節輕微，成秉廷逕沒收系爭保證金100萬元，亦嫌過高，應予酌減等語，資為抗辯。
逸傑公司並反訴主張：依系爭租約第5條及系爭約定書第4條之約定，成秉廷應於伊將系爭房屋所附設裝潢設施回復至出租前空屋之狀態並將系爭房屋交還後，返還系爭保證金100萬元及押租金50萬元，伊已依約將系爭房屋回復至出租前之空屋狀態並將之返還成秉廷，求為命成秉廷返還系爭保證金及押租金共150萬元本息予伊之判決。
三、成秉廷對逸傑公司之反訴答辯，如本訴部分所載。
四、原審駁回成秉廷之請求，並命成秉廷給付逸傑公司50萬元，及自96年7月1日起加計法定遲延利息，駁回逸傑公司其餘之請求及假執行之聲請。成秉廷提起上訴，聲明：
㈠原判決關於⒈駁回後開第2 項之訴部分，及該部分假執行之
聲請；⒉命成秉廷給付給付50萬元本息，及該部分假執行之宣告；⒊暨命成秉廷負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡先位聲明：逸傑公司等2 人應連帶將系爭房屋回復原狀至如
98年10月1日民事準備書狀附件二（見原卷㈡第119-136頁）所示之原狀，並將該屋返還予成秉廷；及自96年7月1日起至回復原狀之日止，按月連帶給付成秉廷40萬9,000元。備位聲明：逸傑公司等2人應連帶給付成秉廷320萬8,275元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
㈢上開第一項⒉廢棄部分，逸傑公司在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
㈣第二項聲明（含先位、備位聲明），願供擔保請准宣告假執行。
逸傑公司等2 人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
逸傑公司並上訴聲明：
㈠原判決關於駁回逸傑公司後開第2項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨命逸傑公司負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡成秉廷應再給付逸傑公司100萬元，及自96年7月1日起至清償日止按年息5％計算之利息。
成秉廷對逸傑公司之上訴，聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事實：㈠逸傑公司邀同柯睿思為連帶保證人於89年8月24日與成秉廷
簽訂系爭租約及約定書，約定逸傑公司自89年9月1日起承租成秉廷所有之系爭房屋，並承受原承租人高林公司交付成秉廷之系爭保證金100萬元及押租金50萬元。
㈡嗣逸傑公司分別於90年11月30日、94年1月1日、95年12月21
日與成秉廷續約，繼續承租系爭房屋，迄96年6月30日屆期。
㈢逸傑公司於91年8、9月重新裝潢系爭房屋；成秉廷與逸傑公司並簽立裝潢及修繕切結書。
㈣逸傑公司於96年6月29日以快遞方式交還系爭房屋之遙控器、鑰匙予成秉廷。
以上事實，為兩造所不爭（見原審卷㈡第138頁），且有租賃契約書、約定書、高林公司出具之保證金收據、裝潢及修繕切結書為證（見原審卷㈠第6-17、35-41、56頁），堪信為真正。
六、成秉廷主張：逸傑公司向其承租系爭房屋，並邀同柯睿思為連帶保證人，詎逸傑公司未依約回復系爭房屋至出租時之原狀，致其無法將系爭房屋出租他人而受有損害，爰依系爭租約及系爭約定書之法律關係，先位求命逸傑公司等2人連帶將系爭房屋回復原狀並將該屋交還，及自96年7月1日起至回復原狀之日止，按月連帶給付40萬9,000元；倘認系爭房屋回復原狀顯有困難，備位求命逸傑公司等2人連帶負損害賠償責任等語，為逸傑公司等2人所否認，並以前揭情詞置辯，且提起反訴請求成秉廷返還系爭保證金100萬元及押租金50萬元，則本件爭點厥為：㈠逸傑公司已否將系爭房屋回復原狀？㈡系爭保證金之性質為何？㈢逸傑公司得否請求返還系爭保證金？成秉廷得否請求逸傑公司等2人連帶回復原狀或賠償320萬8,275元？㈣成秉廷得否請求逸傑公司等2人連帶按月賠償40萬9,000元？㈤成秉廷應否返還逸傑公司押租金50萬元？
七、茲就以上爭點析述如下：㈠逸傑公司並未將系爭房屋回復至成秉廷交付時之原狀：
⒈按解釋契約，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。系爭租約第6條約定：「乙方（逸傑公司，除特別註明外，下同）於租期屆滿時，除經甲方（成秉廷，除特別註明外，下同）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利…」、第9條則明定「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」（見原卷㈠第36頁），是成秉廷主張：逸傑公司於系爭租約屆期時，負有將系爭房屋回復原狀之義務，堪信為真。
⒉逸傑公司辯稱：系爭租約係承受自高林公司與成秉廷間之租
約，則系爭租約所負回復原狀義務應指回復至高林公司承租前之原狀，而非高林公司轉租系爭房屋時已裝潢之狀態云云，為成秉廷所否認，陳稱：逸傑公司應將系爭房屋回復至89年8月24日出租時之原狀等語。查系爭租約第20條及系爭約定書第1條雖約定：「本約房屋，乙方係經由前手高林公司轉承租…」、「甲方（逸傑公司）經由前手高林公司轉承租乙方（成秉廷）所有…房屋連同使用附設裝潢設施…」、高林公司並於89年8月24日聲明：「本公…在此聲明合約內所訂之權利義務，由逸傑公司承受租賃契約」等語（見原卷㈠第38、182、183頁）。惟：當事人訂立租賃契約，約定由承租人交付裝潢設施回復原狀保證金或押租金者，其交付該保證金或押租金之目的，或在擔保承租人於租期屆滿時所負回復原狀義務，或係擔保承租人給付租金及債務不履行之損害賠償之用，與租賃契約並無不可分之關係。逸傑公司於89年7月24日給付高林公司150萬元，有高林公司出具之保證金收據可稽（見原卷㈠第90頁），嗣兩造於89年8月24日簽訂系爭租約第20條約明：「…押金係由甲方與高林公司間約中轉入，甲方不另立收據」、系爭約定書第3條約定：「甲方（逸傑公司）承受原高林公司提供之裝潢設施回復原狀保證金100萬元整仍繼續提供與乙方以資保證回復原狀之用」，高林公司並在系爭租約及系爭約定書上簽名同意，顯見兩造間就押租金係採縮短給付方式，將高林公司提交予成秉廷之押租金充作逸傑公司提供之押租金，就系爭保證金則以契約承擔方式，由逸傑公司概括承受高林公司與成秉廷間訂立之裝潢設施回復原狀保證金契約，逸傑公司亦係自行交付租金予成秉廷，並與成秉廷另訂系爭租約，堪認高林公司並非將其與成秉廷間因租賃契約所生之權利義務概括的讓與逸傑公司，由逸傑公司為契約承擔。又成秉廷與高林公司間，高林公司與逸傑公司間，亦未同時存在兩個獨立之租賃關係，難認逸傑公司有何高林公司轉承租系爭房屋之情事，則逸傑公司抗辯：於系爭租約屆期後僅將系爭房屋回復至高林公司當初承租時之狀態，已難驟採。參諸系爭約定書第1條、第4條之約定，逸傑公司係向成秉廷承租系爭房屋連同使用裝潢設施，成秉廷則同意逸傑公司於租期屆滿將所附設之裝潢設施回復原狀交還系爭房屋時，無息退還系爭保證金，足見兩造約定逸傑公司於租期屆至時應將系爭房屋回復至89年8月24日系爭租約及系爭約定書簽訂時之狀態，始得取回系爭保證金。縱系爭房屋附屬裝潢設施非成秉廷斥資增設屬實，逸傑公司於租期屆滿時，仍應將系爭房屋回復至成秉廷將系爭房屋出租逸傑公司時之狀態，始得謂兩造間系爭租約第6條所稱之回復原狀。是逸傑公司上開辯解，殊無可採。
⒊逸傑公司復抗辯：已徵得成秉廷同意於91年8、9月間重行裝
潢系爭房屋，並將屋內樓梯移位，自無再將系爭房屋回復至承租時未改裝前之原狀等情，並提出室內裝修工程申請表、裝潢及修繕切結書、重新裝潢後之現場照片為憑（見原卷㈠第318、319頁、本院卷㈠第54-55、118、150頁）。惟：依系爭租約第6條、第9條之約定，成秉廷並無改裝系爭房屋設施之義務，且逸傑公司如須改裝亦須取得成秉廷之同意，不得損害原有建築，於交還房屋時應負責回復至成秉廷交付時之原狀，縱使逸傑公司於租賃期間徵得成秉廷同意將系爭房屋原有裝潢設施拆除重行裝潢並將屋內樓梯移位屬實，仍無礙其於系爭租約期限屆至時，負有將系爭房屋回復原狀之義務，是逸傑公司此部分辯解，亦無可採。
⒋逸傑公司又辯稱：其於96年6月12日委請律師通知成秉廷表
明願無償贈與系爭房屋內未涉及智慧財產權部分之附設裝潢設施，未獲置理，且成秉廷拒絕提供回復原狀資料，始僱工拆除系爭房屋附設裝潢設施云云。惟：逸傑公司依系爭租約本負有回復原狀之義務，觀諸兩造簽訂系爭租約及系爭約定書之約定，成秉廷亦不負有提供回復原狀相關資料之協力義務，故逸傑公司尚不得執此阻卻其依約應負之回復原狀義務。又逸傑公司自承於系爭租約屆至前自行僱工拆除系爭房屋內之裝潢設施及廣告招牌，並重新粉刷牆壁及清理地板（見原卷㈠第31頁），且經原審於98年7月2日勘驗結果，系爭房屋電線、空調管路、電表設施雜亂無章，部分牆壁及天花板斑駁、磚牆外露，有勘驗筆錄及現場照片18幀為證（見原卷㈠第434-444頁），逸傑公司雖辯以：原審履勘現場距離其交還系爭房屋之時已逾2年，勘驗當時現場情形已非當時交還房屋之情形等語，但就成秉廷主張：其交還系爭房屋之現況已非於89年8月24日承租時之原狀，則無異詞，並提出其於96年間交還系爭房屋之現場照片為憑（見原卷㈠第423-428頁）。是成秉廷主張：逸傑公司於系爭租約期限屆至時未將系爭房屋回復至成秉廷於89年8月24日交屋時之原狀，堪以採信。
㈡系爭保證金應屬違約定金性質，係承租人不履行回復原狀債務最低損害賠償額之預定：
⒈按契約當事人將其因契約所生法律上地位概括移轉予承受人
者，是謂契約之承擔。契約之承擔除依法律規定者外，應由契約之雙方當事人及承受人三方面同意為之，如由讓與人與承受人成立「契約承擔」契約者，則須他方當事人之同意，始生效力。「契約承擔」契約發生效力後，讓與人即脫離原有契約關係，契約由他方當事人及承受人繼續維持。依系爭約定書第3條、第4條之約定，逸傑公司與成秉廷成立系爭約定書，概括承受高林公司與成秉廷間訂定系爭保證金契約之權利義務，並經高林公司同意，有系爭約定書足憑（見原卷㈠第40頁），揆諸前揭說明，系爭約定書已然生效，由成秉廷與逸傑公司繼續維持系爭保證金契約。
⒉又契約當事人之一方，以確保契約之履行為目的，而交付他
方之金錢或其他代替物，無論其使用之名稱如何，均為定金。惟因作用之不同，尚可分類，其作為不履行契約之損害賠償者，稱之為違約定金；違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定。查：逸傑公司係接續訴外人利維企業股份有限公司（下稱利維公司）、協荷企業股份有限公司（下稱協荷公司）、荷興企業股份有限公司（下稱荷興公司）、高林公司向成秉廷承租系爭房屋等情，有各該公司與成秉廷間之租約、使用裝潢設施契約書、約定書、荷興公司出具之聲明書為憑（見原卷㈠第131-175頁）。據證人即荷興公司經理鄭仁鑫證稱：「是我代表荷興公司跟上訴人（指成秉廷）談，租約內容有提到回復原狀，當時有回復原狀保證金100萬元，如果租約到期後有回復原狀把裝潢拆除，保證金100萬元就可以返還，如果沒有回復原狀，100萬元就是讓屋主自行拆除的費用，上開部分當初有與上訴人談好」等語（見本院卷㈠第172頁反面），對照荷興公司、高林公司及逸傑公司各與成秉廷間簽訂之約定書及兩造間簽訂系爭約定書第4條均載明：「前項保證金，乙方同意於上開房屋租期屆滿並將所附設之裝潢設施回復原狀，返還予乙方時，無息退還與甲方」（原卷㈠第40、60、167、174頁），俱無不合，復為兩造所不爭，是鄭仁鑫上述證詞自屬客觀可信。準此，系爭保證金之交付，在供承租人於不履行回復原狀義務損害賠償之擔保，核其性質應屬違約定金，為最低損害賠償額之預定，以確保承租人回復原狀債務之履行為目的，此與違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定，兩者性質顯有差異（最高法院95年度台上字第2883號裁判意旨參照）。是逸傑公司辯稱：系爭保證金為不履行回復原狀損害賠償額預定性質之違約金云云（見本院卷㈡第26頁），為無可取。
⒊至成秉廷與利維公司就系爭房屋簽訂之使用裝潢設施契約書
第3條雖約定：「乙方（指承租人）使用前開裝潢設施應以善良管理人之注意使用，倘非自然損毀，則乙方應負賠償之責」，第2條第2項則約明：「上開保證金100萬元正，於乙方使用裝潢設施期滿，按原狀附帶增設裝潢部分一併交還甲方（指出租人）後，無息無償由甲方退返與乙方」（見原卷㈠第153-156頁），尚無從證明當事人約定承租人使用裝潢設施期滿如有損壞需另外賠償，不在系爭保證金擔保範圍內，成秉廷主張：參照上開約定，足見承租人使用裝潢設施應以善良管理人之注意義務，倘非自然損害，應由承租人另行賠償，不在系爭保證金範圍內云云，固無足採；惟系爭保證金之交付，既在供逸傑公司於系爭租約屆至不履行回復原狀義務損害賠償之擔保，業如前述，是成秉廷主張：系爭保證金應為回復裝潢設備之押金（違約定金），應可信取。
㈢逸傑公司不得請求返還系爭保證金；成秉廷亦不得再請求逸
傑公司等2人連帶回復原狀或賠償320萬8,275元：⒈依系爭約定書第3條、第4條之約定，逸傑公司承受高林公司
所提供之系爭保證金，係擔保逸傑公司回復原狀債務之履行為目的，信託的讓與其所有權予成秉廷，系爭保證金之返還請求權，附有於約定返還期限屆至時，逸傑公司已依約回復系爭房屋原狀，無應負擔保責任之事由發生，或縱未回復原狀而有應由逸傑公司負擔保責任之事由發生，惟於扣除逸傑公司應負擔保回復原狀之賠償金額後猶有餘額之停止條件。本件逸傑公司既未履行系爭租約之回復原狀義務，業如前述，逸傑公司復未舉證系爭保證金扣除其應負擔回復原狀之賠償金額後猶有餘額，該停止條件尚未成就，自不得請求成秉廷返還系爭保證金。又系爭保證金之性質係違約定金，並非違約金，逸傑公司請求依民法第252條規定酌減違約金云云，已屬無憑；逸傑公司雖抗辯：系爭房屋僅有部分電線、空調管線雜亂、磚牆外露等情節輕微，上開保證金約定顯有過高云云，惟：原審履勘現場時距離逸傑公司騰空搬遷日已有2年餘，已非當時逸傑公司交還系爭房屋之情形，更非逸傑公司承租時之原狀，遑論成秉廷主張逸傑公司於承租期間重行裝潢工程主要包括：一般室內櫃、壁重行裝潢、變更管線、樓梯移位、空調主機冷卻水塔移位、加裝1樓橫貫房屋鋼樑等（見本院卷㈠第111、149頁），並提出現場照片為證（見原卷㈠第278頁、本院卷㈠第150頁），為逸傑公司所不爭，尚難認逸傑公司不履行回復原狀之情節輕微，其復未舉證系爭保證金之約定有何過高之事實，是逸傑公司請求成秉廷返還系爭保證金100萬元，洵屬無據。
⒉再者，逸傑公司於承租期間曾重行裝潢系爭房屋，並於系爭
租約屆期時將附屬裝潢設施全部拆除騰空，縱使按逸傑公司承租時之原有隔間、布置重行裝潢，因成秉廷併同系爭房屋交付逸傑公司使用之附屬裝潢設備自然折舊，亦難得預期之結果，堪認系爭房屋回復至成秉廷出租逸傑公司前未改裝之原狀顯有重大困難，是成秉廷請求逸傑公司等2人應連帶將系爭房屋回復原狀云云，不應准許。
⒊又系爭保證金既係擔保逸傑公司於系爭租約屆期交還系爭房
屋時未能回復原狀所生損害賠償之用，成秉廷於逸傑公司未履行回復原狀義務時，自得動用系爭保證金予以抵償，如成秉廷將系爭保證金全部抵償後，猶未能回復原狀而受有損害，請求逸傑公司等2人連帶賠償，自應就經抵償後猶受有損害之利己事實負舉證責任。成秉廷主張系爭房屋回復原狀需費320萬8,275元云云，固據提出工程估價單為憑（見原卷㈡第75頁）。惟：系爭房屋於交付逸傑公司時之狀態為何，兩造爭執頗烈，成秉廷既未舉證其提出之回復原狀圖說與施工說明資料（見原卷㈡第119-136頁）即為系爭房屋出租逸傑公司前未改裝之原狀，則該估價單依據如何資料計算得出，已非無疑：況該工程估價單包括地坪工程（大理石）108萬元、樓梯面（大理石）10萬8,000元、衛浴設備5萬元、空調系統62萬5,000元（含主機、送風機）、天花板30萬4,000元、燈具2萬元等，俱未考量該附屬裝潢設施建材種類、品質或自然折舊，而以新品計算估價，尚難作為有利於成秉廷認定之依憑。成秉廷既未舉證因逸傑公司未回復原狀所生之損害賠償，經抵充系爭保證金100萬元後猶有不足，則成秉廷執此主張逸傑公司等2人應連帶給付320萬8,275元云云，亦無憑據。
㈣成秉廷不得請求逸傑公司等2人連帶按月賠償40萬9,000元：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例意旨參照）。成秉廷主張逸傑公司未回復原狀將系爭房屋返還，致其無法將系爭房屋出租他人，受有相當於每月租金40萬3,200元之損害，並需按月支付大廈管理費5,800元，因認逸傑公司等2人應連帶自96年7月1日起按月給付40萬9,000元賠償責任云云，為逸傑公司等2人所否認，依上開說明，成秉廷自應就此利己之事實負舉證責任。
⒉逸傑公司於96年6月28日所提出交還之系爭房屋與系爭契約
第6條約定之回復原狀內容不符，業如前述，固不得謂為依債務本旨之提出。惟：侵權行為，即不法侵害他人權利之行為，屬於所謂違法行為之一種，債務不履行為債務人侵害債權之行為，性質上雖亦屬侵權行為，但法律另有關於債務不履行之規定，故關於侵權行為之規定，於債務不履行不適用之（最高法院95年度台上字第2674號裁判意旨參照）。是成秉廷主張逸傑公司等2人未回復原狀，應負侵權行為損害賠償責任云云，為無足取；又系爭房屋於兩造間系爭租約屆期後是否續行出租，事涉成秉廷對系爭房屋之管理，與其主觀意思或計畫有關，且管理費之負擔本應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔（公寓大廈管理條例第10條第2項規定參照），成秉廷既未舉證證明系爭房屋另有出租之計畫，或依通常情形每月可繼續獲取40萬3,200元之租金，其空言主張自96年7月1日起每月受有相當於租金及大廈管理費之損害，已難驟採；遑論成秉廷不否認因認逸傑公司未回復原狀，於96年6月28日拒絕收受系爭房屋之鑰匙及遙控器，嗣逸傑公司於翌（29）日以郵寄方式遞送鑰匙及遙控器等語（見本院卷㈠第91頁反面），衡以成秉廷於原審審理期間得自由進出系爭房屋拍攝照片取證，有其提出系爭房屋97年11月29日照片為證（見原卷㈠第336-357頁），再參諸成秉廷之訴訟代理人引導原審受命法官進入系爭房屋履勘等情，倘若成秉廷未占有、管領系爭房屋，原審受命法官如何進入系爭房屋內，堪認逸傑公司等2人辯稱：成秉廷已於系爭契約屆至後實際占有、管領系爭房屋，尚非虛妄。則成秉廷主張其所受相當於租金及大廈管理費之損害，與逸傑公司未將系爭房屋回復至其出租前未改裝之狀態間，尚難謂有何相當因果關係。
⒊成秉廷復主張：逸傑公司惡意申請將系爭房屋斷電，致系爭
房屋無法出租云云，為逸傑公司所否認，辯稱：並未拆表斷電，僅係依規定辦理結算等語。經查：用電戶名如為承租人，結束租賃關係，已無用電需要，可申請廢止用電並繳清結算電費後，予以停止供電或由電力公司派員中間抄表繳清結算電費後點交房屋辦理過戶，以明用電責任。系爭房屋用電戶名曾於89年11月28日單獨過戶為逸傑公司，至96年6月29日由該公司申請暫停全部用電，98年6月24日再由成秉廷申請復電、單獨過戶、暫停全部用電等情，有台灣電力股份有限公司臺北市區營業處函及相關附件可稽（見本院卷㈠第104-109頁），足見逸傑公司係為結算承租期間電費以明用電責任而申請暫停全部用電，難認有何故意或過失之不法行為，亦無債務不履行之情事。是成秉廷執此主張逸傑公司等2人應負侵權行為或債務不履行賠償責任，應連帶按月給付40萬9,000元之損害云云，即無憑據，不應准許。
㈤成秉廷應返還逸傑公司押租金50萬元：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判意旨參照）。
⒉依系爭租約第5條約定：「乙方應於訂約時，交於甲方50萬
元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金」。兩造除押租金外，另就裝潢設施回復原狀約定系爭保證金，顯見系爭保證金應為押租金之特別約定，就擔保承租人履行裝潢設施回復原狀義務，出租人應優先以系爭保證金抵償，如有不足，始得以押租金抵償。本件逸傑公司固未將系爭房屋回復原狀，惟逸傑公司已遷空系爭房屋，成秉廷並已實際占有、管領系爭房屋，其復未舉證因逸傑公司未將系爭房屋回復原狀所生之損害賠償，經扣抵系爭保證金後猶受有損害，本件租賃關係既已消滅，逸傑公司且無其他租賃債務不履行之情事，從而其請求成秉廷返還押租金50萬元本息，自為法之所許。
八、綜上所述，成秉廷先位之訴依系爭租約、侵權行為之法律關係請求逸傑公司等2人連帶將系爭房屋回復89年8月24日之原狀，並將該屋返還，暨自96年7月1日起至回復原狀止按月連帶給付40萬9,000元；備位聲明依侵權行為、債務不履行請求逸傑公司等2人連帶給付320萬8,275元本息，及自96年7月1日起至回復原狀之日止按月連帶給付40萬9,000元，均無理由，應予駁回。成秉廷先、備位之訴既均經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應予駁回。逸傑公司依系爭約定書、押租金之法律關係反訴請求成秉廷給付50萬元，及自96年7月1日起至清償日止按年息5％計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此範圍，即屬無據，應予駁回。原審駁回成秉廷於原審之本訴及假執行之聲請，另就反訴部分判命成秉廷給付逸傑公司50萬元本息，並為准、免假執行之宣告，駁回逸傑公司其餘反訴之請求及假執行之聲請，理由雖有不同，但結論並無二致。上訴意旨各自指摘原判決不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回其各自之上訴。成秉廷追加之訴，並無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件成秉廷之上訴及追加之訴均無理由、逸傑公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 胡宏文正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 17 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。