臺灣高等法院民事判決 99年度上字第675號上 訴 人 林信吉
范姜鳳支林奇峯兼 上列2人訴訟代理人 林正雄被 上訴人 林礽崐
林慧珠共 同訴訟代理人 吳發隆律師被 上訴人 林礽錡上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年5月12日臺灣新竹地方法院98年度訴字第712號第一審判決提起上訴，本院於100年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例 (下稱減租條例) 第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹縣新埔鎮公所 (下稱新埔鎮公所) 耕地租佃委員會調解、新竹縣政府耕地租佃委員會調處均不成立後，經新竹縣政府耕地租佃委員會移送原審法院處理，此有新竹縣政府民國 (下同)98年10月6日府地權字第0980161249號函、調解申請書、新埔鎮公所98年3月26日新埔民字第0980004376號函、 新竹縣新埔鎮三七五耕地租約登記簿、調解程序筆錄、調處程序筆錄等件可憑（見原審卷第3-19頁），依上開規定，被上訴人提起本訴，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件被上訴人主張兩造間就坐落新竹縣○○鎮○○段280、283地號○○鎮○○段236、237地號等4筆土地(下合稱系爭土地) 不存在有三七五耕地租約關係，為上訴人所否認，致為土地共有人之被上訴人法律上地位有不安狀態，此不安之狀態，能以本件確認判決將之除去，則本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人為系爭土地共有人之一，且名下另有田產，不符合三七五耕地租約承租人之身份要件。又，兩造間就系爭土地之三七五耕地租約關係 (下稱系爭租約)，並無書面租約，且出租人未會同承租人申請登記，違反減租條例第6條第1項之規定而自始無效、不存在。縱認系爭租約有效存在，上訴人亦將系爭土地一部分轉租於他人，違反減租條例第16條第1項，依第2項之規定，原訂系爭租約無效，伊等得收回系爭土地。再者，上訴人有非因不可抗力繼續
1 年不為耕作，及自78年至97年未曾繳付租金予被上訴人林礽錡、林慧珠之情事，且系爭土地業經依法編定為非耕地使用，依減租條例第17條第1項第3、4、5款規定，伊得終止系爭租約。另依減租條例第19條第2 項之規定，系爭租約期滿後，伊等為擴張家庭農場經營規模，得收回系爭土地與伊等鄰近地段內之耕地自耕等情，爰請求擇一依減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第3、4、5款及第19條第2 項之規定，確認兩造間就系爭土地之三七五耕地租約關係不存在，並依民法第821條、第767條規定，求為命上訴人將系爭土地返還共有人全體之判決。
二、上訴人則以：系爭土地有三七五耕地租約，有土地登記謄本及新埔鎮公所98年12月28日新埔民字第0980019278號函可證。減租條例對於三七五租約承租人之身分並無任何限制，亦無任何有關承租人名下不得有田產之規定。又，伊等並無將系爭土地一部分轉租於他人之情事。系爭236 地號土地上水泥，係被上訴人林礽錡之被繼承人林雲禎於該處搭建炭房經營木炭買賣，伊等繳納租金予林雲禎時，均將炭房占用面積依比例扣除，該處於拓寬道路時，工人善意將剩餘水泥倒入整平；至系爭280 地號土地現為內思高工校車出入使用，該土地於40年就是產業道路，供往來車輛經過，80年間，內思高工基於校車通行安全，將原石頭路鋪上水泥，並未變更原使用目的，伊等未曾將系爭280 地號土地轉租予內思高工。
伊等每年均有在系爭土地上耕作，不曾間斷，近年休耕係因無水可灌溉，以及配合鎮公所休耕種花，推廣觀光。伊等均有繳納租金，並無欠租之情事；縱認被上訴人未授權訴外人林礽堂向伊等收取租金，亦有表見代理之情形，被上訴人應負授權人之責任。且縱認伊等有欠租之情形，被上訴人亦未依法定期催告伊等支付即終止租約，自不生終止效力。被上訴人所提都市計畫土地使用分區證明書，僅係依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖所做之參考資料，且系爭土地地目仍然為「田」，每5 年通盤檢討1次，也許後5年又變更為公園用地，與減租條例第17條第1項第5款所謂「經依法編定或變更為非耕地使用」不符。又系爭土地係於62年1 月21日發布實施之都市計劃編定為「第二○住○區○○○道路用地」，於減租條例第17條第1項第5款修正生效前已發生，依法律不溯及既往之原則，自不得溯及適用於本件。上訴人就系爭土地既仍繼續為從來之耕作使用，被上訴人自不得因編定或變更為非耕地使用而收回自行耕作。再者，系爭土地雖依該計劃編定為都市計劃之第二種住宅區，但未變更為建築用地，地目亦未變更為「建」，倘尚未定期實行，依平均地權條例第76條第1 項規定，被上訴人尚不得收回自行建築或出售。且系爭土地於62年1 月21日依都市計劃編定為「第二○住○區○○○道路用地」訂有三七五租約，被上訴人即得終止租約，或於租約期滿不為續租之表示，惟被上訴人捨此不由而於租期屆滿續訂租約，因系爭土地已編定為住宅區，並非於承租期間始編定為住宅區，自與減租條例第17條第1項第5 款規定不合，而不生終止之效力。另被上訴人年歲已高，復未曾從事過農業，且被上訴人林礽錡的腳曾受過傷，行動不便，實無可能擴大自耕等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠上訴人林正雄、林信吉、林奇峯及被上訴人與他人共有坐落
新竹縣○○鎮○○段○○○ ○號○○鎮○○段236、237地號土地。
㈡上訴人林正雄及被上訴人與他人共有坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號土地。
㈢系爭土地目前由上訴人占有使用，上訴人於系爭237地號土
地上種植蔬菜、水果，及於系爭283地號土地上種植波斯菊。
㈣上訴人自76年起至97年止每年均有繳付地租予被上訴人林礽崐。
五、兩造間系爭租約有效：㈠按「耕地三七五減租條例第六條第一項載『本條例施行後耕
地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記』云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效」；又「耕地三七五減租條例第六條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件」（最高法院51年台上字第2629號判例、69年台上字第1024號判決參照）。故書面耕地租約僅係證明文件，非契約生效要件。
㈡次按「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租
人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉 (鎮、市、區) 公所申請」、「前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，如出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者，得逕行登記」，臺灣省耕地租約登記辦法（45年9月5日發布、89年4 月26日廢止舊辦法，重新發布新辦法）第2條第1項前段、第4款分別明定。系爭4筆土地於38年間開始有三七五耕地租約關係，當時出租人為被上訴人林礽錡、林慧珠之被繼承人林雲禎及被上訴人林礽崐2人，承租人為林雲鏗，自68年1月1日起，承租人變更為上訴人4人，於80年1月1日起迄今，林礽崐仍為出租人，林雲禎則變更為被上訴人林礽錡、林慧珠，有新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿附卷可稽（見原審卷第6頁），並經本院調取該編號第154頁租約字號四座字第108號原件核閱屬實；再系爭4筆土地「其他登記事項」欄，均載明「有三七五租約」之註記，有土地登記謄本在卷可按（見原審卷第70-77頁）， 而出租人林雲禎為被上訴人林礽錡、林慧珠之父，渠2人於80年4月16日已完成「分割繼承」登記（繼承原因發生日期為78年2月23日）。 查新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿上編有租約字號並蓋有承辦人員印章，另土地登記簿係地政機關依照法令所為登記，均屬公文書，在無其他事證足認該登記簿或土地登記謄本有何偽造或虛假之情形下，應推定所載內容係屬可信而為真正（民事訴訟法第355條第1項參照）。依上開記載，可知系爭4 筆土地原出租人林雲禎死亡，上訴人在被上訴人林礽錡、林慧珠未會同辦理變更登記之情形下，單獨申請變更登記，由新埔鎮公所逕予登記，因此，系爭4 筆土地之三七五耕地租約關係是因原出租人死亡後，接續原租約變更登記而來，非屬一重新簽訂之契約，上訴人縱未能提出「簽訂三七五耕地租約之書面」，仍不影響兩造間自始存在之耕地租約關係，故被上訴人否認租約關係存在，自無可取。
㈢被上訴人林礽崐亦自認承：「我一直都有收到租金，是我姊
姊林嫊蘭幫我收的，收到97年」等語（見原審卷第85頁），並有上訴人提出之租金繳付收據、明細其上有林嫊蘭簽名在卷可按（見原審卷第42-46頁），足認兩造間就系爭4筆土地確有三七五耕地租約關係，被上訴人林礽崐始得長年收取租金。
㈣減租條例並無限制承租人名下不得有田產或共有人之間不得
成立耕地租約，且「共有人約定將其應有部分出租與承租人者，性質上係該共有人約定將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權（民法第818條參照）， 於契約關係存續期限內，供由承租人享有，與民法第421 條規定之租賃，係以物為標的者，固有不同，然既不違反公序良俗，法律上復無禁止之規定，本諸契約自由原則，當事人間自得有效成立並準用民法上租賃之規定」（最高法院77年台上字第413 號判決參照），此於耕地租賃之情形，亦應為相同解釋，是共有人之間亦得成立三七五耕地租約，故被上訴人主張上訴人為系爭4 筆土地之共有人，名下另有田產，不符合三七五耕地租約承租人之身分要件云云，亦無足取。
㈤ 綜上，上訴人縱未能提出「簽訂三七五耕地租約之書面」，依上開證據亦足認兩造間系爭租約有效。
六、被上訴人得終止系爭租約：㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕
地使用時，得予終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。系爭280、283、237地號土地業於62年1月12日實施之都市計畫編定為「第二種住宅區」， 而系爭236地號土地則依該都市計畫編定為「道路用地」等情，有新竹縣新埔鎮都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書在卷可按（見原審卷第82頁），則系爭4 筆土地已依法編定為非耕地使用，堪予認定。
㈡按編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼
續為從來之使用，土地法第83條定有明文。「依土地法第83條規定，經編定為他種用途之農地，在政府所定之使用期限前，雖仍得為從來之使用，但並不能據此變更該土地已依法編定為非屬農業使用之本旨，再審原告主張所謂『農業用地』係指實際作為農業使用而言，系爭土地雖已編定為住宅用地，惟目前仍種植農作物，而為從來之使用，自仍屬農業用地云云，自無可採」（最高行政法院83年判字第1232號判決參照）。系爭土地雖於62年1 月12日實施之都市計畫編定為非耕地使用，依上開規定，仍得繼續為從來之使用，固不能認為原耕地租賃關係當然終止，惟並無排除耕地三七五減租條例之適用（最高法院64年台再字第80號判例參照），被上訴人終止租約，並非主張上開土地經依法「變更」為非耕地使用，而係主張上開土地經依法「編定」為非耕地使用，自不因上開土地之地目仍為「田」而受影響，故上訴人抗辯：該土地使用分區證明書不過是依據已公告實施之都市計畫圖及地籍套繪圖所做之參考資料，且系爭4 筆土地地目仍然是田，每5 年通盤檢討一次，與所謂「經依法編定為非耕地使用」不符云云，顯將耕地三七五減租條例第17條第1項第5款「編定」與「變更」混為一談，自無足取，故系爭土地經發布實施為非耕地，被上訴人仍得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款前段規定終止租約。
㈢按「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建
築或出售作為建築使用時，得終止租約」( 平均地權條例第76條參照），「經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止耕地租約」（耕地三七五減租條例第17條第1項第5款參照），二者就終止租約之要件及適用範圍並不相同，出租人非不得擇一適用，平均地權條例應無優先適用之問題，內政部80年10月9日台內地字第8072269號函稱：「編為建築用地之出租耕地，出租人依平均地權條例請求收回者，其程序、補償、爭議處理等事項，應依該條例第78條規定辦理；依耕地三七五減租條例請求收回者，其程序、補償、爭議處理等事項，則應依耕地三七五減租條例規定辦理」、內政部81年9月4日台81內地字第8110649號函稱：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人終止租約收回耕地時，得依平均地權條例第76條至第78條規定辦理，亦得依耕地三七五減租條例第17條規定辦理」（見本院卷第41頁本院93年度上更㈡字第15
8 號判決書記載，該案判決後並經最高法院95年度台上字第1319號裁定駁回上訴）。被上訴人亦得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，故上訴人抗辯系爭土地雖經編定為第二種住宅區用地，但並未變更為建築用地，地目亦未變更為「建」，依平均地權條例第76條規定，被上訴人不得收回自行建築或出售云云（見本院卷第20頁），亦無足取。
㈣按中央法規標準法第18條規定：「各機關受理人民聲請許可
案件適用法規時，除依其性質應適用行為時之法規外，如在處理程序終結前，據以准許之法規有變更者，適用新法規。但舊法規有利於當事人而新法規未廢除或禁止所聲請之事項者，適用舊法規。」其本文係宣示行政程序進行中，相關法規有變更時，原則上應適用處理程序終結時有效之新法規（從新原則）；但若舊法規有利於當事人，而新法規未廢除或禁止當事人所聲請之事項時，依該條但書之規定，應適用舊法規（從優原則），皆不生法規溯及既往問題（最高行政法院98年12月份第2次庭長法官聯席會議參照）。 本件被上訴人主張依前述「耕地三七五減租條例」第17條第1項第5款之規定據以終止本件系爭之耕地三七五租約，顯係出於該項法律條文修正通過並依法發佈實施之後，始行提出之主張，屬租賃關係存續中有效之法律，故上訴人抗辯第17條第1項第5款之規定，係於72年12月23日修正時所增訂，而系爭土地於62年1 月21日已編定生效，依法律不溯及既往原則，自不適用於本件云云，同無足取。
㈤依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，終止租約時
，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二尚未收穫農作物之價額。三終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一（同條例第17條第2 項參照），惟耕地三七五減租條例第17條第2 項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，不發生同時履行抗辯問題（最高法院59年台上字第850號、83年台上字第2400號判例參照）， 故耕地三七五減租條例第17條第2 項，係規定承租人於終止租約後得向出租人請求給付補償之範圍，不能以此為被上訴人不得終止租約請求交還土地之論據，故上訴人抗辯減租條例第17條第1 項第5款、第2項於72年12月23日增訂之目的在配合獎勵投資條例第65條及平均地權條例第76、77條之規定，以促進土地之利用，須經依法編定或變更為非耕地以外，尚須作為非耕地使用，出租人始得終止租約云云，亦無足取。
㈥按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約
當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之；第258條及第260條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之」（民法第258條、第263條參照）；又契約解除權之行使，僅須有解除權之一方，以意思表示向他方為之，而此項意思表示，無一定之方式，亦不限於訴訟外為之。若於訴訟上以書狀或言詞，由有解除權人向他方當事人表示有解除契約之意思者，即應認為有解除之效力（最高法院86年台上字第749 號判決、37年上字第7691號判例參照）。查被上訴人業於98年12月2 日以民事準備書狀明確表示因系爭4 筆土地經依法編定為非耕地使用，而為終止契約之意思表示（見原審卷第68頁），而上訴人分別於98年12月4日、98年12月9日、98年12月24日收受送達， 有送達證書在卷可按（見原審卷第104-107頁）， 且被上訴人於原審言詞辯論時再為終止租約之意思表示（見原審卷第85-86、146頁、本院卷第34頁），已生終止之效力，故兩造間就系爭4 筆土地之耕地租約關係已終止，向將來失其效力。
㈦按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外
，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅」（最高法院51年台上字第1858號判決參照），本件依新埔鎮公所三七五耕地租約登記簿所示，兩造就系爭4 筆土地之租約已於97年12月31日期滿，然依減租條例第20條規定，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，出租人有續訂租約之義務，上訴人固於調解、調處及原審時表示欲續行租約，惟兩造間系爭4 筆土地之耕地租約關係已終止，向將來失其效力，因被上訴人各項主張，係請求法院擇一判決（見原審卷第145頁）， 本院既認其依減租條例第17條第1項第5款規定終止契約為有理由，則就其另依減租條例第16條第1、2項、第17條第1項第3、4款、第19條第2項為主張，即無再予論述之必要。
七、被上訴人得請求返還共有物予全體共有人：按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」；「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項、 第821條分別定有明文。兩造間之三七五耕地租約關係，既經被上訴人合法表示終止而向將來失其效力，則上訴人繼續占用系爭
4 筆土地，即無正當權源，為無權占有，被上訴人請求上訴人將系爭4筆土地返還共有人全體，自屬可取。
八、綜上所述，兩造就系爭4 筆土地之三七五耕地租約關係業經合法終止，上訴人使用系爭4 筆土地為無權占有，被上訴人請求確認兩造間三七五耕地租約關係不存在，並請求上訴人返還系爭4 筆土地，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴人提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 28 日
民事第十五庭
審判長法 官 林恩山
法 官 陳雅玲法 官 黃國忠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 6 月 29 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──┬───────────────┬───────┐│編號│地號 │面積(平方公尺)│├──┼───────────────┼───────┤│ 1 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │5.28 │├──┼───────────────┼───────┤│ 2 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │4808.79 │├──┼───────────────┼───────┤│ 3 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │39.37 │├──┼───────────────┼───────┤│ 4 │新竹縣○○鎮○○段○○○○號 │1199.59 │└──┴───────────────┴───────┘