臺灣高等法院民事判決 99年度上字第784號上 訴 人 吳素欣訴訟代理人 郭睦萱律師複代理人 蘇家弘律師上 訴 人 陳信儒訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 林立捷律師上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國99年5月28日臺灣臺北地方法院97年度重訴字第1034號第一審判決分別提起上訴，經本院於100年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回吳素欣後開第二項之訴部分，及命吳素欣負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
陳信儒應再給付吳素欣新台幣叁拾肆萬玖仟柒佰玖拾叁元，及自民國九十七年九月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
吳素欣其餘上訴及陳信儒之上訴均駁回。
第一審訴訟費用關於命吳素欣負擔部分及第二審訴訟費用關於吳素欣上訴部分，由陳信儒負擔四分之一，餘由吳素欣負擔；第二審訴訟費用關於陳信儒上訴部分，由陳信儒負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人吳素欣（下稱吳素欣）主張：其於民國（下同）97年4月17日經訴外人東森房屋世貿莊敬加盟店即粲基不動產仲介有限公司（下稱粲基公司）居間仲介，以新台幣（下同）570萬元向被上訴人即上訴人陳信儒（下稱陳信儒）購買坐落台北市○○街○○○巷○○○弄○○號4樓房屋（下稱系爭房屋）及其基地（以下與系爭房屋合稱系爭房地），經點交後，於裝潢施工期間，發現系爭房屋有傾斜問題，乃委託廖欽大建築師進行鑑定，經鑑定結果發現系爭房屋傾斜率高達1/59（允許範圍為1/250），經詢問臺北市建築管理處，得知系爭房屋曾於76年間發生鄰損，導致牆壁龜裂、建物傾斜及下沈情形。吳素欣遂於97年7月2日通知陳信儒出面處理，然陳信儒置之不理。因系爭房屋所存上開瑕疵實屬重大且難以回復，爰依民法第359條規定，請求陳信儒減少買賣價金190萬元，並加付法定遲延利息等語。原審為吳素欣一部勝訴、一部敗訴之判決，判命陳信儒應給付吳素欣57萬元，及自97年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回吳素欣其餘之訴。吳素欣就其敗訴部分不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回吳素欣後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡陳信儒應再給付吳素欣133萬元，及自97年9月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息；對於陳信儒之上訴則聲明駁回上訴。
二、陳信儒則以：其於96年3月間經由訴外人安家不動產顧問有限公司（下稱安家公司）仲介，向訴外人段俊賢購買系爭房地，依當時出賣人所附「標的物現況說明書」中係勾選無損鄰或鄰損狀況、無龜裂傾斜情形、目前無被建管單位列為危險建築，且陳信儒自購入系爭房地後未曾遷入居住，誠不知系爭房屋有傾斜情事。又系爭房屋雖經鑑定結果認有傾斜情形，然並無影響居住安全，且系爭房屋係一長排舊式公寓，現址各戶均有人居住，尚難認有瑕疵。退萬步言，縱認系爭房屋之傾斜係屬瑕疵，其因此減損價值亦極為細微，吳素欣所請求金額顯屬過高等語，資為抗辯。原審為陳信儒一部勝訴、一部敗訴之判決（詳如前述），陳信儒就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決關於不利於陳信儒部分廢棄。㈡上開廢棄部分，吳素欣在第一審之訴駁回；對於吳素欣之上訴則聲明駁回上訴。
三、經查系爭房屋及其所坐落基地原為訴外人段俊賢所有，於81年7月間，因鄰損事件與訴外人九達營造工程股份有限公司（下稱九達公司）成立和解，由九達公司賠償段俊賢891,027元。嗣於96年3月間，陳信儒經由安家公司仲介，以520萬元向段俊賢購買系爭房地，吳素欣復於97年4月17日經粲基公司仲介，以570萬元向陳信儒購買系爭房地，並於97年5月23日辦畢所有權移轉登記，於同年月30日完成點交等情，有不動產買賣契約書、不動產標的現況書明書、房地產權現場點交表、台北市建築管理處答覆函、九達公司賠償清冊、土地登記謄本、建物登記謄本、台北市政府工務局81年4月16日北市工建字第61358號函附台北市建築爭議事件評審委員會第8102次會議記錄及和解書可稽（見原審卷第6至12、15至18、39至54、63至65、80至83頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、吳素欣主張系爭房屋有傾斜之瑕疵，惟為陳信儒所否認。經查：
㈠依台北市建築管理處答覆函記載：「有關本市○○區○○街
○○○巷○○○弄○○號1－4樓房屋依本處現有資料，於76年間因台北市○○街○○○巷○○○號－118號／大庭苑大樓新建（75建字第0109號建造工程）時造成鄰損，除造成牆壁龜裂外尚造成部分建物有傾斜及下沈情形，經召開『台北市建築爭議事件評審委員會』決議建方應以重建工程造價賠償受損戶，其中600巷100弄15號1－4樓房屋所有人業於81年7月間與承造人達成和解在案」（見原審卷第15頁）；又段俊賢所書立之和解書亦載明：「立和解書人所有座落台北市○○街○○○巷○○○弄○○號4F房屋，因九達營造工程股份有限公司承造北市七五建字第0109號建造大庭苑房屋工程發生損害致生爭議事件，今立和解書人業已收取九達營造工程股份有限公司給付之賠償款新台幣捌拾玖萬壹仟零柒拾貳元正。…」（見原審卷第83頁）。可見系爭房屋曾於76年間因九達公司新建大樓造成鄰損而受有損害。
㈡系爭房屋經原審囑託台北市建築師公會鑑定是否有傾斜情形
、是否危害居住安全及有無修復可能性等事項，其鑑定結果認為：「房屋傾斜情形：以房屋中柱測量結果，房屋往後傾斜度為1.89%，往右側傾斜度為0.35%，目前尚未達到危害居住安全程度；惟物品擺設不便，門窗啟閉不正常。房屋樓地板高低差之傾斜度：房屋內之前後高度差分別為15.6公分、13公分、13公分，其傾斜度則為1.73%、1.44%、1.44%，目前無居住安全問題；惟勢必影響屋內排水坡度，致易造成排水困難。標的物房屋之修復：房屋傾斜後之修復方法，一般以扶正及鑿修處理，就本標的物房屋修復加以論述如次。㈠扶正修復處理：本標的物房屋屬於連棟式集合住宅公寓，若欲扶正修復勢必該集合住宅全體住戶同意共同出資進行。由原設計圖說和其地下室位置偏於前半段，其浮力中心及基礎支撐中心與房屋重心偏離，實行上困難重重，故本標的物房屋之情形，一般以扶正修復處理尚難實施。㈡標的物房屋鑿修補平處理：傾斜之房屋若欲以鑿修補平處理，其柱體牆面難免要加厚，其樓地板前後高低差平均達約13.8公分，若欲補平則勢必增加房屋荷重量。…則鑿修補平後所增加之房屋荷重量超出法規限制，勢必影響結構安全，故以鑿修補平方式處理不可行。鑑定標的物房屋後鄰75建字第0109號建照工程，造成損壞事件，經已於81年4月1日台北市建築爭議事件評審委員會，第8102次會議決議重建工程造價賠償並達成和解。該標的物房屋並未再行拆除重建。以房屋浮力中心與基礎支撐中心與重心偏離甚鉅之情形下，經過傾斜損壞後，若欲以現狀修復其工程困難度及費用必然比拆除重建更大」。此有台北市建築師公會98年12月10日（）鑑字第1909號鑑定報告書可稽（證物外放）。足證系爭房屋確有傾斜之情形，復參諸上開台北市建築管理處答覆函所載內容，堪認系爭房屋發生傾斜情形係因九達公司於76年間新建大樓造成鄰損所致，是系爭房屋有傾斜情形係於陳信儒將系爭房屋點交予吳素欣時即已存在。
㈢陳信儒雖抗辯吳素欣買受系爭房屋之前，曾至現場查看，並
未發覺系爭房屋有傾斜情事，而原審至現場履勘時，亦認屋內尚無明顯傾斜情形，難認系爭房屋具有瑕疵等語。惟所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。查原審曾至現場履勘系爭房屋現狀，其勘驗測量筆錄雖記載：「㈠至系爭房屋現場履勘，現場處於施工停工狀態，牆壁、陽台有部分拆除，原有地板亦拆除尚未施工完畢。㈡原告（指吳素欣）表示從陽台正門往房後，廚房及臥室方向行走，會有傾斜（由陽台方向往下傾斜，即陽台較高，後方房間較低）。㈢經本院實地履勘，由陽台走向原告指稱傾斜之房屋後方，並未感覺有何傾斜情形，而與一般室內房屋行走感覺無異。並無明顯使用不便情形」（見原審卷第242頁）；又證人張溪泉（即群森房屋世貿莊敬加盟店經理）及吳美琴（即東森房屋世貿松仁加盟店經理）固亦均證稱：系爭房屋係由彼等仲介完成交易，於系爭房屋完成買賣之前，彼等均曾至現場看過，皆未發現系爭房屋有傾斜情形，鄰居也沒有提到房屋有傾斜情事等語（見原審卷第243頁）。然此充其量僅能證明系爭房屋之傾斜情形尚未明顯至通常人能立即發現之程度，惟不能據此即謂系爭房屋實際上並無傾斜情形。且依台北市建築稱公會鑑定結果，系爭房屋確有傾斜情形，目前雖無居住安全問題，然屋內物品擺設不便，門窗啟閉不正常，且勢必影響屋內排水坡度，易造成排水困難等情，已如前述，而此等存在於系爭房屋之缺點，依通常交易觀念，堪認不具備房屋應有之效用與品質，而具有物之瑕疵。是陳信儒所為此部分之抗辯，並無足取。
五、按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔；但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354至358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。經查：
㈠系爭房屋於交付予吳素欣時因發生傾斜而具有瑕疵，已如前述，是吳素欣依前揭規定，請求減少價金，洵屬有據。
㈡經本院囑託國泰不動產估價師事務所就系爭房屋因具有傾斜
之瑕疵所造成價值減損進行鑑定，其鑑定結果為：勘估標的不動產（即系爭房屋）因房屋傾斜所造成之價格減損，經考量勘估標的之區域條件、位置坐落、地段、使用分區及未來發展等各項影響價格減損因素，依該不動產之市場面分析後，經以評點法、比例分配原則之加權平均值決定勘估標的減損修正率為16.14%，依原交易價額570萬元計算，減損價額為919,793元，此有國泰不動產估價師事務所99年11月30日估價報告書（下稱系爭估價報告書）可稽（證物外放）。
㈢吳素欣雖主張國泰不動產估價師事務所係以系爭房屋之傾斜
率為1/64.7為前提，而評估系爭房屋之減損價額為919,793元，惟依上訴人自行委託廖欽大建築師鑑定系爭房屋之傾斜率為1/59，而經台北市建築師公會鑑定系爭房屋之傾斜率為1/52.9(即1.89%），均高於1/64.7，是系爭房屋減損價額應高於919,793元等語。惟查依台北市建築師公會鑑定報告書所載，系爭房屋以房屋中柱測量結果，房屋往後傾斜度為1.89%，往右側傾斜度為0.35%；以房屋樓地板高低差之傾斜度而言，其傾斜度則為1.73%、1.44%、1.44%（詳如前述）；依吳素欣自行委託廖欽大建築師鑑定所提測量報告書則記載，以系爭房屋2樓至3樓進行測量，傾斜率約為1/57；以系爭房屋2樓至頂樓進行測量，傾斜率約為1/59（見原審卷第14頁）；而依系爭估價報告書所附張富進土木技師就系爭房屋所出具房屋傾斜暨結構安全意見書所載，係於系爭房屋頂部取2點(T1、T2)進行測量，經3D轉換後計算其最大傾斜率為1/64.7。足見系爭房屋自不同角度、以不同方式進行測量，所得傾斜率自不相同，尚難據此而謂張富進土木技師就系爭房屋傾斜率所為測量結果不實在，進而認定國泰不動產估價師事務所之估價內容為不可採。
㈣陳信儒雖抗辯系爭估價報告書對於系爭房屋減損價值之估價
，有高估情形。惟查依系爭估價報告書所載，國泰不動產估價師事務所就系爭房屋因傾斜所造成之價格減損，係考量系爭房屋之區域條件、位置坐落、地段、使用分區及未來發展等各項影響價格減損因素，依系爭房屋之市場面分析後，對於系爭房屋減損修正率，依「評點法」及「比例分配原則」之加權平均值，作為最終決定率。其中關於「評點法」，係記載：「依勘估標的現況投入不動產市場交易，可能產生之減損因素如下：⑴因素一：標的不動產傾斜所形成居住使用的恐懼性。⑵因素二：標的不動產傾斜所造成不具備市場競爭力。⑶因素三：標的不動產傾斜所造成建物維修費用的可能增加。⑷因素四：標的不動產傾斜造成建物加速折舊現象發生。⑸因素五：標的不動產傾斜所形成居住使用的不便利性。Ａ影響價格減損因素程度之決定原則：上述影響價格減損因素計有五項，各該影響價格損之因素，分別訂定五種不同程度上之修正率等級評定之：a.各等級訂定之原則：①假設於其他因素不變之下，有意願之買賣雙方對於該影響價格減損因素，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及交易條件形成之合理滿足程度，並以修正率表示者。②修正率評定之標準，為買賣雙方心理上主觀滿足程度之差異，實際仍應以市場中買賣雙方意向所決定。③修正率之評定，估價人員運用學理上之「觀察法」以實務鑑定上經驗法則客觀斟酌決定之。b.各等級訂定之標準：①第一級評定標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「輕微挑剔」，購屋者對房地結合體價格「微幅調降」後，即可接受的標準。…其修正率為0%至2%。②第二級評定標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「稍有挑剔」，購屋者對房地結合體價格「小幅調降」後，仍可接受的標準。…其修正率為2.1%至4.0%。③第三級評定標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「頗有挑剔」，購屋者對房地結合體價格「明顯調降」後，才可接受的標準。…其修正率為4.1%至6.0%。④第四級評定標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「明顯挑剔」，購屋者對房地結合體價格「大幅調降」後，才會接受的標準。…其修正率為6.1%至8.0%。⑤第五級評定標準：其定義如下：假設購屋者對於該影響價格減損因素之程度為「重大挑剔」，除非房地結合體價格「大幅調降」，則不會購買的程度。…其修正率為
8.1%至10.0%。Ｂ各影響價格減損因素其減損修正率之評定：a.標的不動產傾斜所形成居住使用的恐懼性：以本標的屋主而言，一般所有權人對切身問題反應均明確；由於台灣地區位處地震及颱風發生頻繁地帶，加上都市發展的各項工程施工可能生的震動等因素，將加強居住者心理上的恐懼及精神上的折磨，因此居住者之心理壓力多相當沈重。因此本項影響因素修正程度，本事務所在斟酌建物相關情況後，修正等級列為第三級，取中間值，其修正率評定為5%。b.標的不動產傾斜所造成不具備市場競爭力(如交易時間成本的延長等)。在本項影響因素上多會按買賣雙方認知而定，但可判斷影響性是確定的。由於不動產市場上，買賣成交之標的不動產其價格決定，除了市場上需求及供給機制影響外，其個別因素及區域因素亦為標的不動產成交與否的關鍵。因此當其他影響價格因素相同時，而標的不動產之個別條件較相同或類似產品為差時，將延長其交易時間，甚至影響購屋者的購買意願，則該標的不動產於市場上的競爭力將大打折扣。本事務所在斟酌相關情況後，修正等級列為第三級取中間值，其修正率評定為5.O%。c.標的不動產傾斜所造成建物維修費用的可能增加。本項因素現況明顯有維修費用的可能情事發生，其考量本項目原因為本勘估標的不動產現況傾斜，未來在受自然力(如地震等)影響的承受能力必較一般不動產為差；因此居住者為了保全生命財產安全與房屋於物理上及功能上的完整，其建物維修費用及其他所必要的費用支出勢必增加，且本勘估標的建物因不動產傾斜所造成維修費用之負擔，需於整棟建物之全部所有權人皆同意之情形之下才會進行，本事務所在修正率考量上依客觀之立場列為第三級，取中間值，修正率評定為5.0%。d.標的不動產傾斜造成建物加速折舊現象發生。在加速折舊情況分析上，折舊所產生之原因計有：物理、功能、經濟三因素。標的不動產除因時間所產生物理上之老朽及磨損(如颱風等)造成建物之折舊外，考量土地無折舊問題及影響本勘估標的折舊因素主要為物理因素，本事務對該項因素修正率考量即以此基準列為第一級，取中間值，修正率評定為1.0%。e.標的不動產傾斜所形成居住使用的不便利性：依現場勘察本次勘估標的在現況使用上，與一般正常不動產條件未有明顯差異，據委託者表示在重新裝修前主要在於房門無法密合必須重新裝修，另因傾斜造成屋內地板有高低落差之情形，故在裝潢時亦必須多花費額外費用將較低部分墊高才可擺放傢俱等。由於不動產因傾斜所造成居住者日常生活使用上的不便利性，甚至讓不動產之部份功能受限制，而造成空間使用上的不便。因此本項影響因素修正程度在本事務所斟酌建物情況後，修正等級列為第一級，修正率評定為2%。Ｃ影響價格減損程度之決定：本案就市場面價格減損因素修正係以評點法為原則，求得各影響因素之修正率後，再依積算法計算其總修正率，即價格減損修正幅度以個別修正率相乘結果得總修正率，…由上述五項價格影響因素修正率所得之總修正幅度為83.18%，勘估標的減損修正率為16.82%」。另關於「比例分配原則」則記載：
「⑴減損價值差異之程度，本事務所參酌『台北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊』中『3.3鑑定作業流程及作業說明』、『3.3.5標的物傾斜之補償費用估算原則』、『3.3.5第四點非工程性補償』之房屋傾斜率相關規定，並依該鑑定手冊中所區分之傾斜級距訂定下列減損修正率：…⑵本勘估標的依張富進結構技師出具之房屋傾斜暨結構安全意見書，最大傾斜率=△/H=1/64.7，屬上述第三級(1/100<房屋傾斜率≦1/50)，其減損修正率介於l0%至20%之間，運用內插法換算得其實際之減損修正率為15.46%。…」（見系爭估價報告書第26至31頁）。足見系爭估價報告書就系爭房屋價格之減損修正率決定，已分別就「評點法」及「比例分配原則」詳為說明其評定之標準及內容。陳信儒空言指摘系爭估價報告書所載估價內容係估價人依其個人主觀而為評定，無客觀性可言云云，自不足取。
㈤陳信儒雖又抗辯系爭房地之市價已大幅上漲，吳素欣並未因
系爭房屋具有傾斜之瑕疵而實際上受有交易價格減損之損害，反倒獲有增值之利益等語；惟為吳素欣所否認。按買受人依民法第359條規定所得請求減少之價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌（最高法院72年台上字第726號判決意旨參照）。是系爭房地之市價事後縱有漲跌，就陳信儒對吳素欣所負物之瑕疵擔保責任並不生影響。是陳信儒執此抗辯吳素欣未受損害，不得請求減少系爭房屋之價金云云，於法尚有未合，而不可取。
㈥依上，本院認依系爭估價報告書所載系爭房屋因傾斜所減損
價額為919,793元，應屬可取。是吳素欣據以請求陳信儒減少價金919,793元，洵屬有據。
六、綜上所述，吳素欣請求陳信儒給付919,793元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年9月6日（見原審卷第27、198頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求為無理由，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分所為吳素欣敗訴之判決部分（即請求陳信儒再給付349,793元部分，其計算式為：919,793－570,000＝349,793），尚有未洽，吳素欣上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；至原審就上開應予准許部分所為陳信儒敗訴之判決，及就不應准許部分所為吳素欣敗訴之判決，均核無不合，兩造上訴意旨分別指摘原判決各該部分為不當，併求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。均附此敘明。
八、據上論結，吳素欣之上訴為一部有理由，一部無理由；陳信儒之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
民事第四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 翁昭蓉法 官 陳靜芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 2 月 25 日
書記官 丁華平