臺灣高等法院民事判決 99年度上字第818號
上 訴 人 吳賛繞訴訟代理人 余鑑昌律師被 上訴人 邱鈺媗
邱凡芮邱嵩滄共 同訴訟代理人 周慧貞律師被 上訴人 陳明宗訴訟代理人 包漢銘律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國99年6月9日臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第232號第一審判決提起上訴，經本院於100年8月23日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地（重測前為二結段582-4地號，下稱1110號土地）為其與訴外人吳正焜共有，同段1112地號土地（重測前為二結段582-22地號，下稱1112號土地）及1111地號土地（下稱1111號土地）則為其單獨所有。其於民國82年5月18日在宜蘭縣五結鄉調解委員會將1112地號土地全部及1110地號土地一部（面積合計106平方公尺）出租訴外人邱阿源，邱阿源去世後，繼承人為配偶邱林春桂（已死亡）、子女即被上訴人邱鈺媗（原名為邱梅玉）、邱凡芮、邱嵩滄（下稱邱鈺媗等三人）。邱鈺媗等三人依約應於每年1月15日前給付該年度租金，詎自87年起均未繳納，其分別以五結二結郵局89年5月17日第103號存證信函（下稱103號存證信函）、90年2月27日第37號存證信函（下稱37號存證信函）、90年12月18日第371號存證信函（下稱371號存證信函）、92年1月15日以第21號存證信函（下稱21號存證信函）催告邱嵩滄；92年1月10日第19號存證信函（下稱19號存證信函）催告邱鈺媗及邱凡芮繳納租金，其中371號、19號及21號存證信函並表示逾期將依法訴請拆屋還地，已為合法催告。嗣臺灣宜蘭地方法院經其聲請核發93年度促字第2698號支付命令（下稱系爭支付命令），命邱鈺媗等三人繳納租金確定在案，渠等仍未為之，爰依民法第440條第1項規定，以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。縱邱鈺媗等三人嗣將坐落上開土地上，門牌號碼宜蘭縣○○鄉○街路○號之建物（下稱5號建物）售予被上訴人陳明宗，其復於100年6月24日以宜蘭渭水路第127號郵局存證信函（下稱第127號存證信函）催告被上訴人給付租金及終止契約。另1111號土地非屬調解成立之租賃範圍，卻遭被上訴人無權佔用如附圖所示J部分，爰依民法第767條及第821條規定訴請被上訴人拆屋還地，併依不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人給付相當於租金之損害，起訴聲明：㈠被上訴人應將坐落1110號土地上如附圖所示F部分，面積47.12平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除，將土地返還上訴人及其餘共有人；將坐落1112號土地上如附圖所示H部分，面積46.96平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物，及1111號土地上如附圖所示J部分，面積6.56平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除，並將土地返還上訴人；㈡被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日，按年給付上訴人新台幣（下同）21,671元；㈢願供擔保請准宣告假執行。經原審駁回其請求，上訴人不服，提起上訴，聲明請求：㈠原判決關於駁回後開之訴部分廢棄；㈡被上訴人應將坐落1110號土地上如附圖所示F部分，面積47.12平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除，將土地返還上訴人及其餘共有人；將坐落1112號土地上如附圖所示H部分，面積46.96平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物，及坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖所示J部分，面積6.56平方公尺之1層磚牆鐵皮頂地上物拆除，將土地返還上訴人；㈢被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還1110號土地之日，按年給付上訴人7,355元；至返還1111號及1112號土地之日，按年給付上訴人12,038元。（上訴人於原審就上開3筆土地請求按年給付賠償於租金之損害21,671元，嗣於本院就1110號土地及1111號、1112號土地分別計算求償，其中1110號土地部分並減縮請求金額。）
二、邱鈺媗等三人則以：被上訴人寄送之存證信函及聲請核發之支付命令均未合法對其等送達，不生催告效力，所為終止租約不合法。另上訴人與邱阿源於調解成立之租賃範圍，係以5號建物所坐落基地為據，該建物未曾增建，故建物原已占用之1111號土地部分，應包括在承租範圍內，且5號建物已於97年間售予陳明宗等語答辯，聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利判決，願以現金或等額之無記名、可轉讓定期存單供擔保，請准免為假執行。陳明宗則謂：其於97年9月11日向邱林春桂及邱鈺媗等三人買受5號建物，依民法第426條之1規定，基地租賃關係對其繼續存在，無須通知或經出租人同意，上訴人未向其催告給付租金及為終止租約之意思表示，第127號存證信函亦僅是敘明兩造法律關係，且其購入建物後，並無再為增建，上訴人訴請拆屋還地即屬無據等語答辯，聲明：上訴駁回。
三、不爭執事項：㈠1110號土地（重測前為宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○號）為
上訴人與訴外人吳正焜共有；1112號土地（重測前為二結段582-22地號）及1111號土地（重測前為二結段582-21地號）則為上訴人單獨所有，有土地登記謄本、地籍圖謄本在卷可參（見補字卷第10-14頁）。
㈡上訴人及訴外人邱阿源於82年5月18日在宜蘭縣五結鄉調解
委員會成立之調解內容為：「聲請人（即上訴人）所有坐○○○鄉○○段○○○○○○○號全筆及同段582-4地號之一部，面積合計106平方公尺出租予對造人（即邱阿源），因租金支付及調整所產生之糾紛，經調解成立，條件如左…」，有該會82年民調字第69號調解書可稽（見補字卷第8-9頁）。
㈢邱阿源死亡後，繼承人為配偶邱林春桂及子女邱鈺媗等三人，邱林春桂復於98年2月9日死亡。
㈣上訴人於93年間以邱鈺媗等三人積欠地租為由，聲請對渠等
發支付命令，經臺灣宜蘭地方法院於93年8月16日核發系爭支付命令，並於同年10月6日核發支付命令確定證明書，經本院調閱臺灣宜蘭地方法院93年度促字第2698號案卷查明無訛。
四、上訴人主張邱鈺媗等三人承租其土地，積欠多年租金，復將其上建物售予陳明宗，屢經催告未獲置理，已表示終止租約，被上訴人復無權占有其所有1111號土地6.56平方公尺，應予拆屋還地，被上訴人則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠上訴人是否已合法定期催告被上訴人給付租金而得終止租約？㈡1111號土地上如附圖所示J部分是否屬租賃範圍？㈠上訴人是否已合法定期催告被上訴人給付租金而得終止租約
？
1.按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，係意思通知之一種，其通知應向承租人為之，如承租人有數人者，應向承租人全體為之，否則對於未受催告之承租人，不發生催告之效力；又其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定；而非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言，此觀最高法院48年台上字第1382號、41年台上字第490號、58年台上字第715號判例意旨自明。上訴人主張其先後以103號、37號、371號、21號存證信函催告邱嵩滄給付租金，為邱鈺媗等三人否認之，而上訴人就103號、37號存證信函部分，並未提出送達邱嵩滄之證明，至371號存證信函，其送達地址○○○鄉鎮○村○街路○號，因招領逾期退回；21號存證信函雖以邱嵩滄戶籍地即宜蘭縣宜蘭市○○路○○巷○弄○○號7樓為送達處所，仍因遷移不明而遭退回，有存證信函、回執及招領逾期通知在卷足稽，並有臺灣宜蘭地方法院93年度促字第2698號卷附戶籍謄本可參（見原審卷第69、71-73頁、促字第2698號卷第8頁），難認已對邱嵩滄為合法催告。至上訴人所發19號存證信函則僅對邱林春桂、邱鈺媗及邱凡芮三人催討地租（見原審卷第70頁），上訴人雖稱其等應會將此事通知邱嵩滄云云，仍難以此即對邱嵩滄發生催告效力。
2.上訴人又主張其以邱鈺媗等三人積欠租金為由，聲請對渠等核發系爭支付命令，業經確定在案，足認催告清償租金之通知已合法送達全體承租人云云，提出支付命令為證（補字卷第17頁）。惟該支付命令內容未定清償期限，尚與民法第440條所定終止租約須先定期催告之要件不符。
3.嗣邱鈺媗等三人於97年9月11日將5號建物讓與陳明宗，有買賣契約書可證（見原審卷第78-83頁），上訴人雖謂縱陳明宗受讓5號建物，依民法第426條之1規定，取得基地租賃權，其業於100年6月24日以第127號存證信函催告陳明宗給付租金及終止契約云云，惟觀諸第127號存證信函內容係謂陳明宗受讓建物時，已知悉讓與人邱鈺媗等三人積欠其地租，，依法應承擔租賃契約之權利、義務，上訴人於起訴時既已表示終止租約，陳明宗即無權利占有土地而已（見本院卷第150-152頁），亦非對陳明宗為限期給付租金之催告。
4.綜合上情，上訴人既未對被上訴人為給付租金之合法催告，則其主張終止基地租賃關係，請求被上訴人拆除建物返還租賃土地，即屬無據。
㈡1111號土地上如附圖所示J部分是否屬租賃範圍？
1.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號著有判例可資參照。
2.查上訴人與訴外人邱阿源於82年5月18日簽立調解書內容如下：「聲請人（即上訴人）所有坐○○○鄉○○段582-22地號全筆及同段582-4地號之一部，面積合計106平方公尺出租予對造人（即邱阿源），因租金支付及調整所產生之糾紛，經調解成立，條件如左…」（見補字卷第8-9頁），固未提及1112號土地鄰側之1111號土地，然5號建物於調解成立前早已存在，上訴人即因5號建物佔用其所有之土地一節與邱阿源進行調解，衡情自係以建物實際佔用土地面積作為租賃範圍。而該5號建物佔用1110、1112號土地面積各為47.12及
46.96平方公尺，有宜蘭縣羅東地政事務所複丈成果圖在卷可參，尚未達106平方公尺，如加計佔用1111號土地6.56平方公尺，三者合計100.64平方公尺，始較接近承租面積。上訴人雖稱5號建物於上開調解後遭被上訴人增建附圖所示M、
L、N、J部分云云，為被上訴人否認之，查依上開複丈成果圖所示，M、L、N部分乃坐落南側同段1092、1108、1109號土地，與訟爭土地無涉，至J部分雖坐落在1111號土地，據被上訴人陳稱J部分乃5號建物臥房內擺放衣櫃之處，與鄰房緊接，使用共壁等情，提出現場照片等情（照片外放證物袋），上訴人就此不爭執，復未能就J部分為被上訴人增建一節舉證以實其說，所言尚不足採，則J部分既於調解時已經存在，為5號建物之一部分，應亦在租賃範圍內，始為合理，故上訴人無權請求拆除J部分，返還土地。
五、綜上所述，J部分亦在租賃範圍內，上訴人未合法催告給付欠租，逕以欠租為由，終止租賃契約，依民法第767條及第821條規定，請求被上訴人應將附圖所示F、H、J部分地上物拆除，將土地返還上訴人及其餘共有人，或上訴人個人，並依不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人自起訴狀繕本送達翌日起至返還1110號土地之日，按年給付上訴人7,355元；至返還1111及1112號土地之日，按年給付上訴人12,038元，為無理由。原審就該部分為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明確，兩造其餘主張於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 曾部倫法 官 陳玉完正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 1 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。