臺灣高等法院民事判決 99年度上字第83號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 丁俊文律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 黃永琛律師複 代理 人 梁堯清律師上列當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國98年11月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第855號第一審判決提起上訴，本院於99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段四小段第527地號、面積48平方公尺之土地，原為伊及祖父許加共有，權利範圍各1/2，嗣許加於80年5月14日死亡，伊為許加之第一順位（代位）繼承人，並因伯父許欽璋、叔父許欽琳於法定期間內呈報法院為限定之繼承，而同為限定之繼承。被繼承人許加之債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（以下簡稱合作金庫）於96年間執民事確定判決為執行名義，聲請對原被繼承人許加所有之①坐落臺北市○○區○○段四小段第517地號、面積48平方公尺、權利範圍1/2、②坐落臺北市○○區○○段四小段第519地號、面積729平方公尺、權利範圍全部、③坐落臺北市○○區○○段四小段第519之3地號、面積393平方公尺、權利範圍1/2、④坐落臺北市○○區○○段四小段第519之5地號、面積140平方公尺、權利範圍全部之四筆土地（下稱系爭四筆土地）為強制執行，經台灣台北地方法院民事執行處以96年度執字第22513號損害賠償執行事件（下稱系爭強制執行事件）受理，被上訴人於98年3月25日第三次公開拍賣中以總價新臺幣（下同）32198萬元拍定上述四筆不動產，就其中坐落臺北市○○區○○段四小段第
517 地號、面積48平方公尺、權利範圍1/2之土地（下稱系爭517 地號土地）拍定價格為363萬元，而依土地法第34條之1規定，伊就該筆土地應有部分有優先承買權，伊乃於98年3月31 日、同年4月8日二度向民事執行處為優先購買之表示，詎被上訴人竟否認伊有權優先承買系爭517地號土地應有部分之權利等情，爰起訴請求確認上訴人就臺灣臺北地方法院96年度執字第22513號強制執行程序拍賣標的、坐落臺北市○○區○○段四小段第517地號、面積48平方公尺、權利範圍1/2 之土地，有優先購買權之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。並上訴聲明：：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就臺灣臺北地方法院96年度執字第22513號強制執行程序拍賣標的、坐落臺北市○○區○○段4小段第517地號、面積48平方公尺、權利範圍1/2之土地，有優先購買權。
二、被上訴人則以：上訴人為債務人許加之繼承人，本件係強制執行許加之遺產，非對上訴人固有財產為強制執行，故上訴人仍為執行債務人，依強制執行法第70條第6項規定，自不得買受拍賣之土地；至執行法院拍賣公告並無實體認定或創設優先購買權之效力，因執行法院僅為形式審查，對於實體法律關係之存否並無認定或創設之權，縱拍賣公告上記載共有人有優先購買權，亦不可據以認定上訴人有優先購買權；又本件合併拍賣之標的尚有坐落臺北市○○區○○段四小段第519之3地號土地，上訴人亦為共有人，如上訴人得行使優先承買權，依法亦應以同一條件承買該部分之土地，不得擅自變更買賣條件或不接受部分條件，否則上訴人得選擇任一筆土地主張優先購買，伊卻必須合併購買系爭四筆土地，顯違公平原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查系爭517地號土地，原為上訴人及祖父許加共有，權利範圍各1/2，嗣許加於80年5月14日死亡，上訴人為許加之第一順位（代位）繼承人，並因伯父許欽璋、叔父許欽琳於法定期間內呈報法院為限定之繼承（本院80年度繼字第407號），而同為限定之繼承，自95年1月26日起，許加之繼承人為如原判決附表所示之許欽琳、詹許淑貞、許清洋、許清義、許清俊、廖菊香、許瑟芬、許瑟玲、乙○○、許凱傑、許毓芝、許毓珊、許毓真、坂本英子、許浩文、許佳奈、許云瑄
17 名，均為限定之繼承。被繼承人許加之債權人合作金庫於96 年間執民事確定判決為執行名義，聲請對原被繼承人許加所有、後經登記為如原判決附表所示17名許加之繼承人公同共有之系爭四筆土地為強制執行，經原法院民事執行處以96年度執字第22513號損害賠償執行事件受理，並陸續定於98年1 月21日上午10時、2月25日上午10時、3月25日上午為第一、二、三次合併公開拍賣。原法院民事執行處就上述四筆不動產公開拍賣之通知中，均列上訴人為「財產所有人（即許加之繼承人）」、「債務人（即許加之繼承人）」，其中第一、二次通知中亦列載上訴人為共有人，於通知附表使用情形欄中第二點均記載：「517、519之3地號拍賣不動產所有權係應有部分，拍定後不點交，共有人有優先承買權」。被上訴人於98年3月25日第三次公開拍賣中以總價32198萬元拍定上述四筆不動產，就系爭517地號土地之拍定價格為363萬元。上訴人於98年3月31日、4月8日二度向原法院民事執行處為優先購買之表示，主張以拍賣價格363萬元優先購買拍賣標的中之系爭517地號土地部分，並就原法院民事執行處96年度執字第22513號執行事件聲明異議，經原法院民事執行處於98年7月10日以98年度事聲字第4號裁定駁回，上訴人提起抗告，嗣經最高法院98年台抗字第1001號及本院99年度抗更㈠字第6號民事裁定廢棄。又原法院民事執行處業於98年5月8日就系爭強制執行事件拍賣標的物其中坐落臺北市○○區○○段四小段第519、第519之3、519之5地號土地（應有部分）核發權利移轉證書予被上訴人之事實，業經本院調取執行卷宗查閱無訛（見本院卷第83至89頁、第90至116頁），並有土地登記謄本、民事執行處通知、拍賣筆錄、聲請狀、聲明狀可稽（見原審卷第4至25頁），自堪信為真實。
四、上訴人主張於系爭強制執行程序，為系爭517地號土地之共有人，得依土地法第34條之1之規定，主張優先購買權等情，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他
共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許任意予以剝奪。而於民法繼承編98年5 月22日修正施行前限定繼承之繼承人對於被繼承人之債務，唯負以遺產為限度之物的有限責任，故就被繼承人之債務為執行時，限定繼定人僅就遺產之執行居於債務人之地位，其餘之財產屬固有財產，應認限定繼承人為強制執行法第15條所指第三人。執行法院之拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地應有部分，執行債務人於執行中死亡，倘限定繼承人中，同時為該土地分別共有人時，該分別共有人對於該土地應有部分遺產之執行，仍有依土地法第34條之1第4項所定之優先承購權(最高法院98年度台抗字第1001號裁定意旨參照)。
㈡查上訴人於91年9月14日分別取得系爭517、519之3地號土地
之應有部分各1/2、1/4，並於民法繼承編98年5月22日修正施行前之92年12月15日、92年10月30日辦理登記，復於97年3月5日就許加所遺系爭四筆土地，與第三人許清洋等人共同辦理繼承登記，有土地登記謄本在卷可按(見原審卷第4至9頁、第83頁)。即上訴人於系爭強制執行事件，對於許加所遺系爭517及519之3地號土地應有部分1/2之執行，上訴人為繼承人，於該強制執行程序雖居於債務人之地位，然就原應有部分1/2、1/4部分，屬上訴人固有財產，仍為該土地共有人之一，於該執行程序即同時為第三人，揆諸前揭說明，為簡化共有關係，促進不動產之有效利用，上訴人得行使土地法第34條之1規定之優先承購權。
㈢次按土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或
建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。被上訴人將系爭不動產整體合併出售，以土地一坪三萬元計算，房屋部分未予計價，而未再區分各筆土地、房屋之單價。是上訴人僅就其中部分買賣標的物即系爭房地（以附表一、附表三之總價共261萬5千餘元）行使優先承購權，而未就4之10地號土地部分表示一併買受，顯與土地法第34條之1第4項所規定以「同一價格」優先承購（同樣條件訂立買賣契約之權）之要件不符，自非合法行使優先承購之權利，難認已生優先承購之效力（最高法院88年度台上字第2126號、98年度台上第734號民事判決意旨參照）。
㈣查系爭強制執行事件，係拍賣上訴人之祖父（被繼承人）許
加之台北市○○區○○段四小段517地號、519地號、519之3及519之5地號之系爭四筆土地，拍賣公告業已註明「上開不動產4宗『合併拍賣』，請投標人分別出價」（見本院卷第66頁）。上訴人除為系爭517地號土地之共有人外，亦為519之3地號之共有人，已如前述。惟上訴人於98年3月31日、4月8日二度向原法院民事執行處為優先購買之表示，均僅主張以拍賣價格363萬元優先購買拍賣標的中之系爭517地號土地部分，對於另一筆其共有之519之3地號土地則未主張，顯已違反土地法第34條之1規定應以同樣條件優先承購之規範意旨，自難認發生優先承購之效力。且系爭519之3地號為道路用地（見原審卷第83頁），系爭517地號土地則為建地（見原審卷第4頁），519之3土地之利用價值顯較517地號土地為低，本件被上訴人即系爭強制執行程序之拍定人須受拍賣公告合併拍賣系爭四筆土地之條件拘束，若容許上訴人僅就其中系爭517地號土地主張優先購買，而不購買共有之519之3地號土地，不啻承認上訴人在合併拍賣的條件下，得任意選擇其中價值較高之土地，不僅違反土地法第34條之1同一條件之規範意旨，亦顯失公平。況買賣契約之單價、總價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同的條件出售，其價格即有異，此為不動產交易之常情。系爭517地號及519之3地號土地，在合併拍賣及非合併拍賣條件下，二者拍定價格必有差異，若容許上訴人於合併拍賣條件下任意主張其中一筆拍定價格為優先購買，亦與土地法34條之1同一條件之規範意旨相違，自難認上訴人得擅自變更買賣之條件，僅主張優先購買部分共有之系爭517地號土地。
又最高法院97年度台抗字第602號裁定意旨，係就僅對部分標的有優先承買權之共有人，不得要求承買非共有之全部標的，加以闡釋，與本件情形並不相同，自無從比附援引。上訴人執此主張得僅就部分共有之系爭517地號土地主張優先購買權云云，自不足取。
五、綜上，上訴人僅就部分共有之系爭517地號土地行使優先承買權，而未就合併拍賣共有之系爭519之3地號土地一併行使優先購買權，於法尚有未合，自難認已生優先承買之效力。從而，上訴人依土地法第34條之1規定，請求確認上訴人就系爭強制執行程序拍賣標的中之系爭517地號土地有優先購買權，洵屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 湯美玉法 官 李慈惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
書記官 王敬端附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。