臺灣高等法院民事判決 99年度上字第861號
上 訴 人 林炳楠訴訟代理人 錢裕國律師複代理人 黃文玲上 訴 人 鄭鶴年訴訟代理人 鐘耀盛律師上列當事人間請求請求返還房屋等事件，上訴人對中華民國99年6月24日臺灣士林地方法院98年度訴字第1389號第一審判決，分別提起上訴，本院於100年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人林炳楠下列第二、三項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
二、對造上訴人鄭鶴年應再給付上訴人林炳楠新台幣貳萬壹仟參佰伍拾壹元及自民國九十八年十一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、對造上訴人鄭鶴年自民國九十八年五月一日起至九十九年十一月二十五日止，按月應另給付上訴人林炳楠新台幣肆仟元。
四、林炳楠其餘上訴駁回。
五、鄭鶴年之上訴駁回。
六、第一、二審訴訟費用，由上訴人鄭鶴年負擔四分之三，餘由對造上訴人林炳楠負擔。
事實及理由
一、本件上訴人林炳楠主張：林炳楠於民國97年2月5日就原法院96年度訴字第855號確認優先購買權存在事件，與訴外人賴運興達成訴訟上和解，賴運興同意將其所有新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分1/3出售予林炳楠，並於97年5月27日完成移轉登記。而賴運興先前係向訴外人黃春子買受系爭土地，黃春子曾將其共有且由其分管之系爭土地及同地段1346號土地出租予對造上訴人鄭鶴年，鄭鶴年則於系爭土地上興建新北市○○區○○路2段427號房屋（下稱系爭房屋）。則林炳楠既已取得系爭土地之所有權應有部分，依法即承受黃春子、賴運興出租人之地位。詎鄭鶴年自97年6月起即未給付林炳楠租金，共積欠11個月租金新台幣（下同）19萬8,000元，幾經催告均未置理，林炳楠遂於98年4月17日發函終止租約，則鄭鶴年係無權占有系爭土地，林炳楠即為先位主張鄭鶴年應拆除系爭房屋及返還系爭土地予林炳楠，並應給付租金及返還相當於租金之不當得利。又縱兩造間之租約仍存在，則林炳楠備位主張請求鄭鶴年給付租金。爰依民法第425條、第440條、第767條前段規定請求鄭鶴年將系爭房屋拆除，並將系爭土地返還予林炳楠及給付欠租，併依民法第179條規定，請求給付不當得利等語。並先位聲明：㈠鄭鶴年應將如附圖所示坐落於新北市○○區○○段○○○○○號土地上門牌號碼為新北市○○區○○路2段427號、面積42平方公尺之建物拆除，將土地返還予林炳楠。㈡鄭鶴年應給付林炳楠19萬8,000元本息。㈢鄭鶴年應自98年5月1日起，按月給付林炳楠1萬8,000元。備位聲明：㈠鄭鶴年應自98年5月1日起，按月給付林炳楠1萬8,000元等語（惟原審僅判命鄭鶴年應拆屋還地，及應給付林炳楠6萬1,600元本息，並應自98年5月1日起至返還土地之日止每月給付林炳楠5,600元，並駁回林炳楠其餘請求。兩造就其敗訴部分均提起上訴。又林炳楠已於99年11月25日就拆屋還地部分假執行完畢）。並上訴聲明：㈠原判決不利於林炳楠部分廢棄。㈡鄭鶴年應再給付林炳楠13萬6,400元本息；㈢鄭鶴年應自98年5月1日起，按月再給付林炳楠1萬2,400元。答辯聲明：鄭鶴年之上訴駁回。
二、對造上訴人鄭鶴年則以：鄭鶴年向系爭土地之共有人即訴外人黃春子承租系爭土地後，於其上興建系爭房屋，租期至92年5月14日止。惟租期屆滿，黃春子仍繼續收租，又於96年間將系爭土地應有部分移轉登記給賴運興，嗣賴運興再將系爭土地所有權應有部分移轉給林炳楠，則兩造間應有不定期租約存在，鄭鶴年即為有權占有系爭土地。鄭鶴年給付系爭土地租金給賴運興，迄97年7月22日止共28萬元，林炳楠請求自97年6月1日起算之租金，即有違誤，且林炳楠以每月1萬8,000元計算租金亦屬無據。且鄭鶴年與黃春子間訂立不定期租約後，鄭鶴年於系爭1347地號上興建系爭房屋，占有系爭土地面積約半數，則其租金亦應以半數計算，並應按年息8%計算租金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於鄭鶴年部分廢棄。㈡前開廢棄部分，林炳楠在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並答辯聲明：林炳楠之上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠黃春子原為系爭土地之共有人，與他共有人間就系爭土地有
分管契約存在，黃春子之分管範圍包括如附圖所示1347-A部分。
㈡鄭鶴年與黃春子就其分管系爭土地部分成立租賃契約，租期
自91年5月15日至92年5月14日止，租金每月1萬9,000元，租期屆滿後，黃春子仍繼續收受租金，而成為不定期租約。
㈢鄭鶴年於系爭土地上興建房屋，占用系爭土地如附圖所示
1347-A部分，面積為42平方公尺。該屋出租訴外人陳郁文至99年11月25日止，每月租金1萬6,000元。
㈣黃春子（應有部分1/6）、郭元凱、郭元嘉（2人合計應有部
分1/6）於96年5月17日將渠等所有系爭土地應有部分共1/3移轉登記予訴外人賴運興，賴運興即應受系爭分管契約之拘束。嗣林炳楠於97年2月5日與賴運興成立訴訟上和解，買受賴運興所有系爭土地應有部分1/3，同年5月27日辦理移轉登記，林炳楠亦應受系爭分管契約之拘束。又林炳楠於同年10月22日經由拍賣程序取得系爭土地應有部分1/108，總計林炳楠取得系爭土地所有權應有部分為37/108。
㈤林炳楠因繼受黃春子、賴運興與鄭鶴年間之不定期租賃契約，故與鄭鶴年間亦有不定期租賃關係存在。
㈥林炳楠於98年4月17日發函催告鄭鶴年給付租金，並表明倘
期滿仍不給付租金，則以該函為終止租賃契約之意思表示通知等語。鄭鶴年於98年4月22日收受該函。
㈦鄭鶴年並未給付林炳楠任何租金。
四、兩造爭執要點為：㈠先位聲明：⒈林炳楠終止系爭租約是否合法？⒉林炳楠得否請求鄭鶴年拆屋還地？⒊林炳楠得否請求給付租金及按每月1萬8,000元計算之不當得利？㈡備位聲明：林炳楠得否請求鄭鶴年給付自97年6月1日起每月1萬8,000元之租金？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠林炳楠終止系爭租約是否合法？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。而出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年台簡上字第7號判決意旨參照）。
⒉經查訴外人黃春子原為系爭土地之共有人，與他共有人間就
系爭土地有分管契約存在，黃春子之分管範圍包括如附圖所示1347-A部分。而鄭鶴年與黃春子就其分管系爭土地部分（包括系爭土地）成立租賃契約，租期自91年5月15日至92年5月14日止，租金每月1萬9,000元（至於系爭土地之租金應為7,541元，詳如下述）。且租期屆滿後，黃春子仍繼續收受租金，而成為不定期限租約，且該租約亦為林炳楠所繼受，故兩造間亦有不定期租賃關係存在，均為兩造所不爭執，從而鄭鶴年自有義務給付租金予林炳楠。又林炳楠於98年4月17日函知鄭鶴年稱：「本人已於97年5月間辦理系爭土地移轉登記，自97年6月起被告（即鄭鶴年）應給付租金予本人，迄今已11個月共19萬8,000元未付，請於文到翌日起3日內與本人聯繫給付租金，倘期滿仍不給付租金，本人並以此函作為終止租賃契約之意思表示通知」等語，鄭鶴年於98年4月22日收受該函，為兩造所不爭執，有該函影本附卷可稽（見原審卷第17頁）。是林炳楠既已定相當期限催告鄭鶴年給付租金，同時陳明如期滿仍不給付租金，則以上開催告函作為終止租約之意思表示通知，惟鄭鶴年收受該催告函後，迄未給付租金，亦為兩造所不爭執，則依上說明，林炳楠終止租約之意思表示已生效，林炳楠終止系爭租約為合法。
⒊次按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承
租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124號判例意旨參照）。經查鄭鶴年雖辯稱該催告租金過高，顯不公平云云，惟兩造未經合意減租，亦未經法院核減租金，則鄭鶴年仍應依原租約約定金額給付租金。且依上說明，催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力。是鄭鶴年此部分所辯，顯不足採。
㈡林炳楠得否請求鄭鶴年拆屋還地？
按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年台上字第242號判決意旨參照）。經查鄭鶴年於系爭土地上興建系爭427號房屋，占用系爭土地如附圖所示1347-A部分，面積為42平方公尺，為兩造所不爭執。而系爭租約業經出租人即林炳楠合法終止，已如前述，則鄭鶴年即無合法占有本權。從而林炳楠主張鄭鶴年無權占有系爭土地，並請求鄭鶴年拆屋還地予林炳楠，均屬有據。
㈢林炳楠得否請求給付租金及按每月1萬8,000元計算之不當得
利？⒈經查鄭鶴年與訴外人黃春子就其分管系爭土地之部分成立租
賃契約，租期自91年5月15日至92年5月14日止，租金為每月1萬9,000元，有土地租賃契約在卷可稽（見原審卷第8至10頁）。惟上開租約之出租總面積為32坪，而鄭鶴年於系爭土地上興建系爭427號房屋，占用系爭土地如附圖所示1347-A部分，面積則為42平方公尺（約12.7坪，計算式：42×
0.3025＝12.705，小數點後第一位以下四捨五入），有附圖可稽。則按比例計算系爭土地之租金應為7,541元（計算式：19,000×12.7/32＝7,541元，元以下四捨五入）。而兩造既因繼受該租約而有不定期限租賃契約存在，則鄭鶴年自應每月給付租金7,541元予林炳楠。從而林炳楠請求自97年6月起至98年4月共11個月租金，共計8萬2,951元（計算式：
7,541×11＝82,951）本息，即屬有據。惟原審僅判命鄭鶴年給付林炳楠6萬1,600元，尚有未足，故林炳楠請求鄭鶴年再給付2萬1,351元本息（計算式：82,951－61,600＝21,351），即屬有據。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。經查鄭鶴年未經系爭土地所有人林炳楠同意而繼續占有系爭土地，受有利益，應屬無法律上之原因受有利益。又鄭鶴年於系爭土地上興建系爭房屋並出租訴外人陳郁文至99年11月25日止，每月租金1萬6,000元，為兩造所不爭執。則就權利歸屬內容而言，該等利益應由系爭土地所有人即林炳楠收取，卻由鄭鶴年取得，衡情即致林炳楠受損害，故應構成不當得利。惟參酌所得稅法關於所得之計算方式，係以所得收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額為原則，故鄭鶴年受有每月相當於租金之不當得利，亦應酌予扣除就系爭房屋所支出維修與管理費用等必要費用，並應以40％為適當。從而本院認為鄭鶴年每月所應返還林炳楠之不當得利，應以9,600元計算（計算式：16,000*﹝1-40%﹞﹦9,600）。惟原審僅判命鄭鶴年按月給付林炳楠5,600元，尚有未足，故林炳楠請求鄭鶴年再給付4,000元本息（計算式：9,600－5,600＝4,000），即屬有據。
⒊至於鄭鶴年辯稱應按申報地價年息8%計算云云。惟土地法第
97條第1項雖規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限。」其目的則在於維護承租人之生存基礎，而就租金之價格進行管制；與不當得利制度之目的在於返還依權益歸屬內容不應取得之利益者不同。是鄭鶴年此部分所辯，並不足採。
㈣從而林炳楠先位之訴有理由部分，鄭鶴年本即應拆屋還地並
給付林炳楠租金及返還不當得利，有如前述；則林炳楠備位之訴部分，雖另依不定期限租賃關係請求鄭鶴年應給付租金云云，惟既與先位之訴勝訴部分相同，則備位之訴即無庸審酌，附此敘明。
五、綜上所述，林炳楠請求鄭鶴年拆屋還地，並給付8萬2,951元本息，及自98年5月1日起至返還系爭土地之日即99年11月25日假執行完畢止，按月給付林炳楠9,600元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，尚非正當。而不當得利部分，原審僅判命鄭鶴年給付6萬1,600本息，並自98年5月1日起至99年11月25日止按月給付林炳楠5,600元，尚有未足。林炳楠上訴意旨請求增加給付2萬1,351元本息，並按月增加給付4,000元，為屬正當，自應命鄭鶴年增加給付，爰由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。至於上開不應准許部分，林炳楠其餘請求，並非正當，原審判決林炳楠敗訴，經核於法並無不合，林炳楠就此部分上訴請求增加給付，為無理由，應駁回其此部分之上訴。至於原審判命拆屋還地及給付金錢部分，並無不合，鄭鶴年上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件林炳楠上訴為一部有理由，一部無理由。鄭鶴年上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 25 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 林玉珮法 官 邱 琦正本係照原本作成。
上訴人林炳楠不得上訴。
上訴人鄭鶴年如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 26 日
書記官 廖艷莉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。