臺灣高等法院民事判決 99年度上字第879號上 訴 人 鍾源泉
鍾阿興鍾騰雲鍾國祿共 同訴訟代理人 鍾火旺被 上訴 人 劉廷亮訴訟代理人 金惠民律師
參 加 人 賴瑞彩
賴嘉政賴瑞貞共 同訴訟代理人 陳耀昭
參 加 人 賴民生訴訟代理人 賴民基複 代理 人 陳耀昭上列當事人間，因租佃爭議事件，上訴人對於中華民國99年6月25日臺灣桃園地方法院98年度訴字第1568號第一審判決，提起上訴，經本院於100年1月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；參加人之訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。本件被上訴人起訴請求上訴人等拆屋還地之桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地(以下稱系爭土地)，係被上訴人與賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩(以上三人為賴曾順妹之繼承人)、賴民生所共有，應有部分依序為1/4、1/4(賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩公同共有)及1/2；有土地登記謄本、死亡證明書、戶籍謄本(本院卷第92、76、56至58頁)為憑；賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩及賴民生於本件訴訟有法律上利害關係之第三人，上訴人依民事訴訟法第65條第1項之規定，聲請將本件訴訟告知賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩及賴民生，並據賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩及賴民生具狀聲明參加訴訟，經核於法尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：上訴人等所有如原判決附圖(以下稱附圖)所示A(門牌：龍潭鄉高平村牛欄河17號)、B、C、D、E等建物(以下稱合稱系爭建物)之基地桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地(以下稱系爭土地)，係被上訴人與參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩(以上三人為賴曾順妹之繼承人)、賴民生所共有，應有部分依序為1/4、1/4(賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩公同共有)及1/2；上訴人等所有系爭建物無法律上之正當權源，占有使用系爭土地，屢經被上訴人催請拆除(存證信函第121頁)，將占有使用之土地返還被上訴人及其他共有人，未獲置理；為此，基於物上請求權依民法第767條、第821條之規定，求為命上訴人等應將附圖所示A、B、C、D、E等建物予以拆除，將土地返還予被上訴人及其他共有人之判決；對於上訴人等之上訴所為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人等負擔。參加人等之聲明及陳述均與被上訴人同(本院卷第54頁背面)
二、上訴人等則以：被上訴人及參加人等所共有系爭土地，及其他耕地共28筆土地，於日據時代即由上訴人等之父鍾鼎房向賴國賢承租搭蓋農舍、及耕種，民國(以下同)40年間耕地三七五減租條例公布施行後，亦依法簽訂租約繼續耕作並繳租，從未間斷。系爭土地上之農舍於58年間因颱風而倒塌，上訴人等以三甲餘茶園租約由地主自行掌管換取系爭土地之所有權，農舍則由上訴人等自行改建，上訴人非無權占有系爭土地；且上訴人等為系爭土地之承租人，有優先承買權，原出租人未以書面通知上訴人等優先承買，違反耕地三七五減租條例之規定，非得對抗上訴人等；又原出租人出售系爭土地除應補償地上物外，尚應補償上訴人之地價總額(扣除增值稅後)1/3等語，資為抗辯；對於原法院為其不利判決聲明不服，提起上訴所為聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、被上訴人主張上訴人等所有如原審判決附圖所示系爭建物之基地(即系爭土地)，係被上訴人與參加人賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩(以上三人為賴曾順妹之繼承人)、賴民生所共有，應有部分依序為1/4、1/4(賴嘉政、賴瑞貞、賴瑞彩公同共有)及1/2，經被上訴人催請拆除，將占有使用之土地返還被上訴人及其他共有人，未獲置理等事實，為上訴人等所不爭執，且有系爭土地登記謄本、原法院會同地政機關勘測繪製土地複丈成果圖、存證信函、回執等在卷(原審卷第75、166、121至123頁)為憑；被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、被上訴人及參加人等主張上訴人等所有系爭建物，無法律上正當權源，占有使用系爭土地，自應拆屋還地等語；上訴人等則以被上訴人及參加人等所共有系爭土地，及其他耕地共28筆土地，於日據時代即由上訴人等之先父鍾鼎房向參加人等先祖賴國賢承租搭蓋農舍、及耕種，40年間耕地三七五減租條例公布施行後，亦依法簽訂租約繼續耕作並繳租，從未間斷。系爭土地上之農舍於58年間因颱風而倒塌，承租人以三甲餘茶園租約由地主自行掌管換取系爭土地之所有權，農舍則由上訴人等自行改建，上訴人等所有系爭建物並非無權占有系爭土地等語為抗辯；經查：
(一)按：「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地，參照同條第2項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。」固有最高法院88年度臺上字第1號之判例意旨；惟同院87年度第3次民事庭會議亦有：「耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用。」之決議意旨，可資參照。本件上訴人等所承租之系爭土地固為「建」地，而非「農」地，依前揭最高法院判例及決議意旨，無耕地三七五減租條例之適用，惟依同決議意旨，應依民法關於租賃之規定，應先敘明。
(二)被上訴人及參加人等所共有之系爭土地，與參加人等所共有同段950、949-1、936-3、953、1275、952、951、952-2、882-9、882-7、881、884-5、883、884-6、884、888-4、888-1、886、888-3、882-1、882、951-1、888、884-1、888-1
8、888-14地號等26筆農地(合計27筆土地)，自30年12月20日起即由參加人等先祖賴國賢、賴玉進一併出租予上訴人等先父鍾鼎房耕作，簽訂「私有耕地租約」，至40年6月7日耕地三七五減租條例公布施行後，仍續訂私有耕地三七五租約高字第17號租約，迄至85年12月31日止，因出租人、承租人均未於期滿之翌日起45日內申請收回或續訂租約登記，為桃園縣龍潭鄉公所(以下稱龍潭鄉公所)於86年4月1日以八六龍鄉民字第5712號公告逕為辦理租約註銷登記，同年10月間上訴人等單獨申請租約登記，經龍潭鄉公所受理後，參加人賴嘉政、及其母賴曾順妹具函提出異議，由龍潭鄉公所召開租佃爭議調解會予以調解，包括參加人賴嘉政等出租人，就上訴人等申請龍鄉高字第17號耕地三七五租約續訂案，於94年4月7日具函龍潭鄉公所同意訂定，94年4月11日龍潭鄉公所以龍鄉農字第0940008361號函請桃園縣政府准予核備，94年4月19日桃園縣政府以府地用字第0940102186號略以：「…既經貴所審核符合規定，同意備查，請查照。」函覆龍潭鄉公所，94年4 月27日龍潭鄉公所以龍鄉農字第0940009920號函檢附龍鄉高字第17號耕地三七五租約註記申請書及土地清冊，請桃園縣大溪地政事務所( 以下稱大溪地政所) 協助辦理，大溪地政所以94年5 月2 日收件第72230 號登記申請書辦畢登記，94年5 月龍潭鄉公所即於鄉鎮區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處加蓋「桃園縣龍潭鄉公所核定本租約依照減租條例第20條規定自民國92年1 月1 日起至民國97年12月31日止續訂租約6 年」之戳記等事實，有龍潭鄉公所98年10月21日龍鄉民字第0980029662號函檢附之私有耕地租約登記申請書、註銷登記通知書、龍潭鄉公所公告、98年12月8 日龍鄉民字第0980036906號函檢附龍潭鄉公所87年3 月10日八七龍民字第4787號函稿、86年11月19日八六龍民字第24661號函稿、參加人賴嘉政及其母賴曾順妹致龍潭鄉公所異議函、上訴人等致參加人賴嘉政等之存證信函、龍潭鄉公所94年
3 月20日龍鄉農字第0940006685號函、參加人賴嘉政等覆龍潭鄉公所函、龍潭鄉公所94年4 月11日龍鄉農字第0940008361號函、桃園縣政府94年4 月19日府地用字第0940102186號函、龍潭鄉公所94年4 月27日龍鄉農字第0940009920號函、大溪地政所94年5 月4 日溪電字第0940072230號函、及鄉鎮區私有耕地租約異動登記加蓋戳記處文件等在卷( 原審卷第
141 、156 至163 、152 至155 、175 至182 、150 、151、149 、148 、147 、143 至146 、158 頁) 足稽；上訴人等承租包括系爭土地等27筆土地迄97年12月31日與參加人等間之租賃契約關係仍存在有效，至為明確。
(三)被上訴人主張系爭土地於36年6月16日登記之所有權人為賴國賢與賴玉進二人所共有，應有部分各1/2，參加人等先祖賴國賢茍於36年6月16日前有與上訴人先父鍾鼎房簽訂耕地租約，因尚未依法完成登記，應屬無權處分；36年6月16日以後之租約亦僅有賴國賢具名，賴玉進並未參與、同意，亦不生效力等云云；惟查被上訴人與參加人所共有系爭土地係於36年6月16日為總登記，所有權人為賴國賢、賴玉進應有部分各1/2為被上訴人所不爭執，惟在土地總登記前之所有權人，被上訴人又未舉證證明並非賴國賢、賴玉進所共有，空言主張賴國賢於36年6月16日以前所簽租約為無權處分，自無可採；而自30年12月20日至37年12月19日、37年12月20日至40年12月19日所簽租約(原審卷第156、157頁)，載明出租人為「賴國賢外一人」，其真意為「賴國賢的弟弟，土地是賴國賢和賴玉進共同出租」之事實，業據參加人等於言詞辯論期日陳述在卷(本院卷第111頁背面)，系爭土地及其他26筆耕地顯係自30年12月20日起，由賴國賢與賴玉進共同出租予上訴人等先父鍾鼎房，被上訴人空言主張所簽租約不生效力，亦無足取。
(四)查：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文；且最高法院51年度臺上字第1858號亦著有：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。」之判例、及同院84年度臺上字第2252號所為「按租賃定有期限者，其租賃關係於租期屆滿時消滅，必租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始視為以不定期限繼續租約；又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依法收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀民法第450條第1項、第451條及耕地三七五減租條例第20條之規定自明。是以耕地租約於租期屆滿時，須有承租人請求繼續承租或仍為租賃物使用收益之事實，始得認租賃關係不因租期屆滿而消滅。」之裁判意旨，可資參照；本件上訴人等依耕地三七五減租條例之規定，承租包括系爭土地等27筆土地，從事耕作，雖於86年4月1日為龍潭鄉公所以八六龍鄉民字第5712號公告逕為辦理租約註銷登記，惟上訴人等仍繼續使用系爭土地、及從事耕作，並按期繳租之事實，未為參加人所爭執，且上訴人已於同年10月間單獨申請租約登記，參照前揭法條規定、最高法院判例及裁判意旨，上訴人等與參加人等之耕地租約不因龍潭鄉公所之註銷登記而消滅。至於被上訴人主張上訴人等於龍潭鄉公所註銷登記前，已有不自耕而轉租之事實，依耕地三七五減租條例第16條第2項之規定耕地租約為無效云云；惟查86年10月間上訴人等單獨申請租約登記，參加人等雖以上開事由異議，經龍潭鄉公所調解結果不得而知，惟參加人等並未舉證以實其說，或訴請返還耕地，竟於94年4月7日又具函(原審卷第149頁)龍潭鄉公所同意與上訴人等訂定耕地租約，已如前述，被上訴人主張耕地租約無效，租賃關係消滅，即無足取。
(五)上訴人等先父鍾鼎房自30年12月20日起承租包括系爭土地等27筆土地，從事農耕，即居住於系爭土地上之房屋，58年9月間因颱風倒塌，由上訴人等自費興建等之事實，有上訴人提出承諾書在卷(原審卷第110頁)足稽；被上訴人對於「立承諾書人」賴嘉胤並非系爭土地之共有人，主張賴嘉胤為無權處分，參加人賴嘉政否認承諾書為其簽名、蓋章；惟對於上訴人等先父鍾鼎房向參加人等先祖賴國賢、賴玉進承租上開包括系爭土地等27筆農地耕作，即居住於系爭土地上之房屋、迄上訴人等於系爭土地上重建房屋之事實，未曾予以爭執，且立承諾書人之一賴騰芳於簽署承諾書時，為系爭土地之共有人，被上訴人及參加人等對於賴騰芳之簽署，亦未曾予以爭執其真正，上揭事實堪信為真實。
(六)再由上訴人等先父鍾鼎房自30年12月20日起承租上揭26筆耕地中之888、936-3、888-4、884、884-1、888-1、886、888-14等地號之農地，緊臨系爭土地之事實，亦有原法院會同地政事務所勘測所繪製之土地複丈成果圖在卷足稽；且由上揭龍潭鄉公所所檢附「私有耕地租約登記申請書」(原審卷第156頁)上，於系爭土地為「無租、佃人負擔家屋稅」之記載，堪認系爭土地雖非農地，惟與所興建之房屋，均係供耕作所用，極為明確；參照最高法院43年度臺上字第1號所著「承租人之農舍原由出租人無條件供給者，於耕地三七五減租條例施行後，依該條例第12條之規定固仍應由承租人繼續使用。惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地之租賃關係消滅時亦即隨之喪失，承租人自應負返還其農舍於出租人之義務。」判例意旨之精神，上訴人即使未承耕系爭土地，其占有、使用系爭土地及其上之房屋，無上揭承諾書，亦係附屬於耕地之租賃關係而發生，而耕地租賃關係尚屬有效存在，上訴人等自屬有權使用系爭土地興建房屋居住，而非無權占有；被上訴人主張及參加人等主張上訴人等無權占有，尚非可採。
(七)次按：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文；本件上訴人等先父鍾鼎房承租包括系爭土地等27筆土地，從事耕作，並使用系爭土地上之房屋，迄58年9月間因颱風倒塌，由上訴人等自費重建，係附屬於耕地租賃關係，而被上訴人係於94年9月12日經法院拍賣，始受讓系爭土地所有權應有部分1/4，依民法第425條第1項之規定，上訴人等承租系爭土地之租賃契約，對於被上訴人仍繼續存在；上訴人占有使用系爭土地，自屬有法律上之正當權源。
(八)綜合上述，上訴人等占有使用系爭土地興建系爭建物，尚難認係無法律上之正當權源，被上訴人及參加人等主張上訴人等應拆除系爭建物，將系爭土地返還，自無所據，不應准許。
五、從而，被上訴人訴請上訴人等應拆屋還地，於法無據，原法院為其勝訴判決，並為假執行宣告，容有未恰；上訴意旨指摘原法院之判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段之規定，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜法 官 陳博享正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 15 日
書記官 駱麗君附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。