臺灣高等法院民事判決 99年度上字第872號上 訴 人 周瑪莉
梁怡玲共 同訴訟代理人 洪聖濠律師被 上訴人 紀久雄
林永茂共 同訴訟代理人 景熙焱律師被 上訴人 黃光海訴訟代理人 溫誕蓮
景熙焱律師被 上訴人 彭錦繡訴訟代理人 陳國堂律師上列當事人間返還共有物事件，上訴人對於中華民國99年6月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第862號第一審判決提起上訴，經本院於101年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人之訴及假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人紀久雄應將座落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第25號停車位，面積11.73平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
被上訴人彭錦繡應將座落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第38號停車位，面積14.28平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
被上訴人黃光海應將座落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第34號停車位，面積13.72平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
被上訴人林永茂應將座落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第27號停車位，面積12.01平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
被上訴人紀久雄、彭錦繡、黃光海、林永茂各應給付上訴人周瑪莉新臺幣伍仟壹佰壹拾貳元，給付上訴人梁怡玲新台幣肆仟捌佰肆拾玖元，及被上訴人紀久雄、黃光海、林永茂自民國九十八年三月六日起，被上訴人彭錦繡自民國九十八年五月二十六日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被上訴人紀久雄、黃光海、林永茂自民國九十八年三月六日起，被上訴人彭錦繡自九十八年五月二十六日起，均至返還如附圖所示停車位之日止，各按月給付上訴人周瑪莉新台幣捌拾伍元、上訴人梁怡玲新台幣捌拾壹元。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付部分於上訴人以新台幣玖拾伍萬元為被上訴人預供擔保後得假執行，但被上訴人得以新台幣貳佰捌拾萬元供擔保後免為假執行。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人紀久雄應將坐落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖所示（下稱附圖）編號第25號停車位，面積11.73平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
（三）被上訴人彭錦繡應將坐落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第38號停車位，面積14.28平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
（四）被上訴人黃光海應將坐落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第34號停車位，面積13.72平方公尺，返還予上訴人及其他共有人全體。
（五）被上訴人林永茂應將坐落台北市○○區○○段0○段○號598號建物地下二層如附圖所示編號第27號停車位，面積12.01平方公尺返還予上訴人及其他共有人全體。
（六）被上訴人紀久雄、彭錦繡、黃光海、林永茂各應給付上訴人周瑪莉新臺幣（下同）5,112元，給付上訴人梁怡玲4,849元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。
（七）上訴人紀久雄、彭錦繡、黃光海、林永茂自起訴狀繕本送達之翌日起至返還如附圖所示停車位之日為止，各應按月給付上訴人周瑪莉85元、上訴人梁怡玲81元。
（八）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（九）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人聲明：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
（三）如受不利之判決，願供擔保請准免假執行。
二、上訴人周瑪莉、梁怡玲（以下合稱上訴人，分別時各稱其名）主張：
台北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋（係坐落於台北市○○區○○段○○段000○地號土地之上，建號為同小段543建號、建商編號為C3，以下簡稱C3）係周瑪莉所有，同弄58號房屋（係坐落於台北市○○區○○段○○段00000000地號土地之上，建號為同小段548建號、建商編號為C10，以下簡稱C10）係梁怡玲所有，均屬敦南山林社區C區住戶（按敦南山林社區C區住戶共25戶）。又台北市○○區○○段○○段○號598建物係坐落於同小段239、240、291、292地號土地之建物（下稱系爭598建物），係作防空避難室兼停車場使用，屬兩造及同弄22號、24號、34號、36號、40號、42號、44號、46號、50號、52號、54號、56號、73號、75號、77號、81號、83號、85號、87號、89號、91號、93號房屋所有人所共有之公共設施部分。系爭598建物目前在地下一層劃有停車位24個，地下二層劃有停車位20個，惟全體共有人並未訂立分管契約書。周瑪莉就系爭598建物之應有部分為213/10,000，梁怡玲為202/10,000，依比例可使用1個停車位，然均未分配任何停車位使用，反觀被上訴人紀久雄、黃光海、林永茂就系爭598建物之應有部分分別為456/10,00
0、440/10,000、440/10,000，依比例僅得使用2個停車位，但被上訴人紀久雄占用3個停車位（地下一層編號22、23號及地下二層編號25號），被上訴人黃光海占用3個停車位（地下一層編號7、8號及地下二層編號34號），被上訴人林永茂亦占用3個停車位（地下一層編號13、14號及地下二層編號27號），而被上訴人彭錦繡就系爭598建物之應有部分為253/10,000，依比例得分配使用1個停車位，卻占用2個停車位（地下二層編號37、38號）。被上訴人4人未經全體共有人同意，各多占用1個停車位，就系爭598建物之停車位使用顯然逾越各自應有部分之範圍，自屬侵害其他共有人之權利，致上訴人及其餘共有人受有損害，爰本於所有權請求命被上訴人將系爭598建物地下二層25號、34號、27號、38號停車位返還予上訴人及其他共有人全體。又被上訴人等各自多佔用1個停車位，超越其應有部分，顯受有利益，而系爭598建物之停車位租金每月為4,000元，被上訴人多占用1個停車位已歷時逾5年以上，爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還相當於5年租金之不當得利，各給付周瑪莉5,112元（計算式：4,000元/月×12月×5年×持分213/10,000＝5,112元）、給付梁怡玲4,848元（計算式：4,000元/月×12月×5年×持分202/10,000＝4,848元），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還前述停車位之日為止，各按月給付周瑪莉85元（計算式：4,000元/月×持分213/10,000＝85元），給付梁怡玲81元（計算式：4,000元/月×持分202/10,000＝81元）之判決。（按原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，至於共同原告鍾淑女提起上訴後已撤回上訴，本院就鍾淑女部分無庸加以審究）
三、被上訴人紀久雄、林永茂、黃光海（以下合稱紀久雄三人，分別時則各稱其名）以：
（一）依據公寓大廈管理條例第3條第4款所定義之共有部分包含門廳、走廊、通道等共同出入之區域，故所有住戶對大樓共同使用部份均應分攤所有權，否則即無使用權，各住戶於購屋時均應購買共同使用部分之應有部分（即持分），無論是否購買共同使用部分之停車位，任一住戶均應有該共同使用部分之權利，惟不能以其係共有人而主張有權在共同使用部分停車。停車位使用權之取得應依據最初共有人間之約定，系爭598建物面積共1,843.22平方公尺，其中包括地下1層面積1,066.61平方公尺，地下2層面積776.61平方公尺，共設置44個停車位，依建築技術規則每1車位之面積為15平方公尺（計算式：6×2.5＝15），44個停車位總面積為660平方公尺，系爭建物總面積扣除停車位總面積，剩餘1,183.22平方公尺，而該剩餘1,183.22平方公尺則由25戶共有人分擔。周瑪莉及梁怡玲所有之建物內，含有專用停車位，惟需利用系爭598建物之地下室車道出入，故周瑪莉及梁怡玲分別持有系爭598建物之應有部分，應係分擔公共設施，並不包括使用停車位之面積在內。
（二）系爭598建物於81年11月28日登記時，建商將地下1層規劃20個停車位、地下2層規劃13個停車位，合計33個停車位，然實際完成後，建商卻增劃為44個停車位，扣除已銷售之數量，尚餘20個車位，敦南山林社區之C區住戶大會乃於83年6月7日及24日之住戶大會中決議對增加之20個停車位加以分配，並作成敦南山林C區地下2層車庫分配表載明：
⑴、持分超過0.9個車位共14戶（即C12至C25住戶），優
先分配一車位；
⑵、C1至C11住戶，C4與C5二戶共分配一車位，C7與C8二
戶共分配一車位，C10至C11住戶共分配一車位；
⑶、此分配協議對權利受讓人亦有效力。則該分配協議即屬於區分所有人之分管約定。
（三）查被上訴人紀久雄（即C14住戶）、黃光海之前手（即C23住戶）、林永茂（即C15住戶）均係依上開分配表取得增加之停車位，上開分配協議係當時經住戶大會共同召集人全體同意，並約定對權利之受讓人生效，且周瑪莉（即C3）、梁怡玲（即C10）之前手張燕輝均為當時住戶大會之共同召集人，其本人或後手均應受拘束。系爭598建物地下1層、2層停車位之使用，自83年迄今均無爭議，亦足見系爭598建物各所有權人均已達成分管協議甚明等語，資為抗辯。
四、被上訴人彭錦繡則以：依原始起造人於81年7月10日送臺北市古亭地政事務所（下稱古亭地政事務所）土地登記申請書之附繳證件第十項分配協議書㈠之⑸所載：「C1至C14地下一層車庫，自用儲藏室（編號詳如後表）分別登記為木柵路四段159巷16弄44、46、48、42、40、50、52、54、56、58、60、34、36、38號等各棟門牌之附屬建物。其餘C1至C11地下一層防空避難室兼停車場及地下二層停車場歸屬木柵路四段159巷16弄34、36、38、40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、75、77、79、81、83、85、87、89、91、93、95號門牌之共同使用。（小公）詳如權屬及權利位置分配表。」，足見系爭598建物地下1層、地下2層之停車位已達成分管使用，而伊所有房屋即台北市○○路○段○○○巷○○弄○○號（建商編號為C11，以下簡稱C11），依上開分配協議書，系爭598建物地下1層及地下2層部分均供伊使用。又系爭598建物原合法登記之停車位為地下1層20個停車位、地下2層13個停車位，共33個停車位，建商好聯實業建設股份有限公司（下稱好聯建設公司）之權利範圍為1,840/10,000，嗣好聯建設公司逕行將之增劃為地下1層24個停車位、地下2層20個停車位，合計44個停車位牟利。而依據原始合約書C11房屋之原始建築圖雖有規劃車庫，惟因獨棟且背對木柵路四段159巷，安全堪慮，建商變更設計，改由地下1層出入，起造人乃同意分配地下1、2層各1個停車位予伊之前手鄭宏南使用。82年間台北市○○路○段○○○巷○○弄○○號房屋所有人洪俊德分配地下1層1號及地下2層37號停車位，伊之前手鄭宏南分配地下1層24號及地下2層38號停車位，洪俊德為使用及出售方便，將地下2層37號停車位與鄭宏南之地下1層24號停車位交換，迄至伊於97年3月12日向鄭宏南買受C11房屋暨附帶之地下2層
37、38號停車位，均未有人爭執，足認各住戶對伊使用地下2層37、38號停車位，已具有互相協調、容忍之默示意思表示，伊基於此默示分管契約使用地下2層37、38號停車位，於法有據。周瑪莉係於78年3月27日向起造人劉宏晉購買C3房屋，依買受當時C區停車位多、房屋少之情形，應有系爭598建物地下1層、2層車位可用，然周瑪莉迄今始行請求，已罹於時效。而梁怡玲係於96年6月28日向訴外人周鵬舉買受C10房屋，應繼受前手之權利範圍，倘有爭執，應向前手追討，與伊之停車位使用無涉等語，資為抗辯。
五、兩造不爭之事實：
（一）紀久雄所有台北市○○區○○路0段000巷00弄00號房屋，係坐落於台北市○○區○○段○○段000000000000地號土地之上，建號為同小段538建號（以下簡稱C14）；林永茂所有同巷弄95號房屋，係坐落於台北市○○區○○段○○段000○地號土地之上，建號為同小段593建號（以下簡稱C15）；黃光海所有同巷弄79號房屋，係坐落於台北市○○區○○段○○段000○地號土地之上，建號為同小段585建號（以下簡稱C23）；彭錦繡所有同巷弄60號房屋，係坐落於台北市○○區○○段○○段000○地號土地之上，建號為同小段549建號（以下簡稱C11）；與上訴人均屬敦南山林社區C區住戶（按敦南山林社區C區住戶共25戶）。系爭598建物位於C區內，坐落於台北市○○區○○段○○段000000000000000地號土地，屬於C區住戶之公共設施，為C區全體住戶所共有，周瑪莉、梁怡玲2人就系爭598建物登記權利範圍各為213/10,000、202/10,000，並未使用系爭598建物內之停車位。紀久雄、林永茂、黃光海及彭錦繡就系爭598建物登記權利範圍，依序分別為456/10,000、440/10,000、440/10,000、253/10,000。紀久雄目前使用系爭598建物地下1層22、23號及地下2層25號共3個停車位，黃光海目前使用系爭598建物地下1層7、8號及地下2層34號共3個停車位，林永茂目前使用系爭598建物地下1層13、14及地下2層27號共3個停車位，彭錦繡目前使用系爭598建物地下2層37、38號2個停車位等情，有系爭598建物登記謄本、上訴人及被上訴人所有建物之建物所有權狀、登記謄本可稽（見原審法院98年度店調字第36號卷〈下稱店調字卷〉第22、23、13-15頁，原審卷第15-18頁，本院卷一第152、163-167頁），並經原審囑託古亭地政事務所勘測現場屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，且為兩造不爭執（見原審卷第103頁反面、146-147頁）。
（二）系爭598建物包括地下1層面積1,066.61平方公尺及地下2層776.61平方公尺，合計1,843.22平方公尺，於竣工辦理所有權第一次登記時，地下1層設有20個停車位、地下2層設有13個停車位，目前則規劃為44個停車位，有系爭598建物測量成果圖及兩造不爭執之敦南山林C區地下1層停車場、地下2層停車場現場圖可稽（見店調字卷第21頁、10-11頁、本院卷二第11頁）。
（三）敦南山林社區原始起造人於81年7月10日向古亭地政事務所申請辦理建物所有權第一次登記所檢附之分配協議書㈠之⑸載明：「C1至C14地下一層車庫、自用儲藏室（編號詳如後表）分別登記為木柵路4段159巷16弄44、46、48、42、40、50、52、54、56、58、60、34、36、38號等各棟門牌之附屬建物。其餘C1至C11地下一層防空避難室兼停車場車道及地下二層停車場歸屬木柵路4段159巷16弄34、36、38、40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、
60、75、77、79、81、83、85、87、89、91、93、95號門牌之共同使用。（小公）詳如權屬及權利位置分配表。」，另敦南山林社區C區建物所有人分配取得系爭598建物應有部分之比例，經當時起造人洪俊德、鄭宏南、劉宏哲、劉竹蘭、好聯建設公司同意其權屬及權利位置分配，有古亭地政事務所100年7月7日北市古地三字第00000000000號函檢送之「分配協議書」暨「權屬及權利位置分配表」、「權屬及權利分配表」可稽（見本院卷二第12-18、8-10頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第104頁）。
（四）周瑪莉係於78年3月27日向劉宏晉買受C3房屋；梁怡玲於96年6月28日向訴外人周鵬舉買受C10房屋，而周鵬舉係購自張麗月，張麗月則購自陳信章，陳信章則購自原始起造人鄭宏南之事實，有敦南山林房屋買賣合約、不動產買賣契約書、建物登記謄本暨異動索引可稽（見原審卷第159-
181、189-192、80-89頁）。
（五）紀久雄於78年3月24日以妻陳君江名義係向劉宏晉購買C14房屋，林永茂於78年3月29日向劉宏晉購買C15房屋，彭錦繡於97年3月12日向鄭宏南購買C11房屋，有不動產買賣契約書可稽（見原審卷第76-79頁，本院卷一第203、204頁、本院卷三第39-91、92-136頁）
（六）敦南山林社區C區住戶曾於83年6月7日、同年月24日召開住戶大會，討論議題為「C區地下二樓車庫車位之分配及貼補方式」（見原審卷第93至101頁、104頁）。
六、上訴人主張被上訴人未經全體共有人之同意而無權占用系爭598建物地下2層如附圖所示之停車位使用，依所有權及共有之法律關係，伊得請求被上訴人將系爭598建物地下2層如附圖所示之停車位返還予伊及全體共有人，並應支付相當於租金之不當得利，已為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究之要點應為:
（一）系爭598建物之共有人是否就地下2層停車位已有明示之分管協議存在?或有默示之分管協議存在?上訴人使用系爭598建物是否超過其應有部分之比例?
（二）若無分管協議存在，上訴人是否得請求被上訴人返還所占用之停車位，及相當於租金之不當得利?
七、法院之判斷:
（一）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第799條前段及第820條第1項分別定有明文。又於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制，此觀諸公寓大廈管理條例第55條第2項但書規定即明。準此，共有人之間，就共有物，非不得約定共有物之特定部分，由某共有人管理之，此項約定，即為共有物之分管契約。系爭598建物係於81年間取得臺北市政府工務局81使字第287號使用執照，有使用執照影本足稽（見本院卷二第26-29頁），並經本院向台北市建築管理處調取建築執照檔案查明。是系爭598建物係於公寓大廈管理條例施行前即取得使用執照，則敦南山林C區之原始起造人倘就其共有部分，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，且得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部分之限制，惟特別約定以外部分，仍有現行公寓大廈管理條例及民法相關規定之適用。
（二）復按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例意旨參照）。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條定有明文。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已有合意成立分管契約，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人將應有部分讓與第三人，除有特別情事外，受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，即應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第633號判決要旨參見）。本件系爭598建物為兩造及其他共有人所共有，為兩造所不爭執，被上訴人主張係本於分管契約而占用系爭598建物地下2層停車位如附圖所示之部分，屬於合法占有，自應就此有利事項負舉證證明之責。
（三）經查，敦南山林社區之A、B、C區地上房屋及地下房屋、停車位，係由地主鄭宏南、洪俊德、楊欣平及洪郭呅芳提供土地與建商好聯建設公司負責人劉竹蘭、劉宏晉、劉宏哲合建，有起造人名冊、切結書在卷足稽（見本院卷二第
22、23、29頁），於81年7月10日完工經台北市政府核發81使字第287號使用執照後，由起造人共同出具協議書，就各人出資比例取得各該建物之所有權，就其產權及協議事項出具協議分配書後，向古亭地政事務所申辦房屋所有權第一次登記。而依據古亭地政事務所100年7月7日北市古地三字第00000000000號函送之系爭598建物之登記申請書案複印本，其中所附之起造人「分配協議書」及「權屬及權利分配表」、「權屬及權利位置分配表」應僅屬辦理建物所有權登記之權利分配，並非分管契約（見本院卷二第9-10、12-18頁）。再觀之「分配協議書（一）項第⑸款所記載：「C1至C14地下一層車庫，自用儲藏室（編號詳如後表）分別登記為木柵路四段159巷16弄44、46、48、42、40、50、52、54、56、58、60、34、36、38號等各棟門牌之附屬建物。...」，已明白約定C1至C14住戶之車庫與自用儲藏室屬於其附屬建物，而經比對周瑪莉（C3）、梁怡玲（C10）、彭錦繡（C11）、紀久雄（C14）之建物測量成果圖、建物標示及所有權狀影本、建物登記謄本（見本院卷二第73-74、76-77、56-57、62-63頁、原審店調卷第13-15頁、本院卷一第152、165-167頁），各該住戶之停車場或自用儲藏室，確實業經登記為各該建物之附屬建物，而屬其單獨所有，此為兩造所不爭執，據此堪認起造人已明白約定C1至C14住戶所有之地下1層停車位或自用儲藏室，應屬C1至C14各住戶專有之範圍，與系爭598建物無涉。至於起造人分配協議書第（一）項第⑸款所記載：「...其餘C1至C11地下一層防空避難室兼停車場車道及地下二層停車場歸屬木柵路4段159巷16弄34、36、38、
40、42、44、46、48、50、52、54、56、58、60、75、77、79、81、83、85、87、89、91、93、95號門牌之共同使用。（小公）詳如權屬及權利位置分配表。」，乃係將扣除前開C1至C11附屬建物之停車位以外之地下一層防空避難室兼停車場車道及地下二層停車場劃歸屬全部25戶住所所共同使用，其中地下1層面積為1066.61平方公尺，地下2層面積為776.61平方公尺，並約定各住戶之權利範圍，亦有竣工平面圖（置於本院卷二證物袋）、建物測量成果圖（見本院卷二第11頁）、權屬及權利分配表（見本院卷二第9、10頁）及建物登記第二類謄本（見原審店調卷第22-23頁）足稽，並經本院會同古亭地政事務所至現場核對查明，製有勘驗筆錄可查（見本院卷三第6頁反面），自堪認系爭598建物係屬於C區全體住戶之共同使用部分，周瑪莉、梁怡玲就系爭598建物各享有應有部分213/10,00
0、202/10,000，依上說明本得就系爭598建物之全部，按其應有部分而為使用收益，除非共有人全體就系爭598建物另成立分管契約，方得就特定位置加以使用。
（四）再觀之兩造均不爭執為真正之陳君江（即紀久雄之妻）預定房屋買賣契約書、林永茂預定房屋買賣契約書、周瑪莉預定房屋買賣契約書，第一條就「預定買賣標的物」均記載為「乙方（即賣方劉宏晉）投資興建之敦南山林（XX）型（Cx）號房屋壹戶，面積約計（x）坪，讓售予甲方（其範圍包括室內、陽台、平台、花台、公共設施及【露台
xx 坪】在內），正確面積以房屋建竣後地政機關登記之面積為準，除前項買賣面積外，另無償提供車位計二位，【露台及車位之面積能否登記依地政機關規定辦理】。...」（見本院卷三第40、92頁、原審卷160頁），內容均相同。此外該三份契約均附有相同款式之車位配置圖、全區總配置圖，並均經買賣雙方加蓋騎縫印章，此為兩造所不爭執，自堪認系爭買賣契約及其所附之車位配置圖係屬真正。而該車位配置圖已標明為C1至C25戶各住戶之車位位置。而依上所述，C1至C11之停車位係位於各住戶之附屬建物內，C12至C25之停車位（有些住戶是二個停車位，有些住戶是一個停車位）則係位在系爭598建物地下1層之範圍內，亦足認建商在銷售敦南山林C區房屋時，已與承購戶就系爭598建物地下1層停車位約定各別使用之位置，再參諸證人即地主鄭宏南在本院對於「權屬及權利位置分配圖」亦表示「那時都是登記地主的名字，再由建商拿去賣，當時有約定大公、小公共同使用，買時有分配到，就有分管，...」「本來C區地下室只有一層樓，因為變電箱及車位不夠，加蓋地下二層樓...」等語在卷（見本院卷二第107頁、106頁反面），以及紀久雄3人之訴訟代理人亦自承「當初買賣契約只有賣到地下一樓停車位，地下二樓之停車位沒有賣，本件有爭執的是建商所增建地下二樓之停車位」「當初建商表示車位在地下一樓，但實際地下一、二樓均有車位，其最初意圖將地下二層另售...」「各住戶向建商購買地下室共同使用部分停車位，本應由建商各別點交各停車位與住戶，才不會引起爭執，因建商未點交地下二樓...」等語（見本院卷一第55、156、157、185頁反面、原審卷第90、240頁），而且上訴人亦未就地下一層停車位部分有所爭執，堪認建商僅就系爭598建物地下一層之停車位與各承購戶成立分管協議，就地下二層部分則並未與各承購戶成立任何約定。
（五）再依據系爭598建物之工程竣工圖及建物測量成果圖顯示，地下一層有20個停車位，地下二層有13個停車位（見本院卷二第11頁及證物袋），與周瑪莉等人所提出之買賣契約書所附之停車位置圖並不相同。而事實上系爭598建物完工後，目前地下一層設有24個停車位，地下二層設有20個停車位，亦有上訴人所提出被上訴人不爭執之停車位現況圖可參（見原審店調卷第10、11頁），並經本院至現場勘驗查明，有101年8月17日之勘驗筆錄及相片可參（見本院卷二第235-245頁），而紀久雄3人復均自認本件有爭執的是建商增建地下二樓之停車位（見本院卷一第55、156、157、185頁反面），足認建商就系爭598建物地下二層之停車位係事後增設，則就此增建部分顯然未與各承購戶成立分管協議，故被上訴人辯稱系爭598建物各共有人已有分管契約，即與事實不符而不足取。
（六）至於紀久雄、林永茂、黃光海另辯稱C區住戶對於地下二樓所多出來之停車位，於83年6月7日及24日召開第二次C區住戶大會，共同會商決議「C區地下二樓車庫車位之分配及貼補方式」，並做成「分配優先順序及方式」，伊等係依據該決議而占有使用地下二樓之停車位，且周瑪莉亦係該住戶大會之召集人，自難諉為不知云云，並提出開會通知、委託書及停車位分配表等影印文件以資佐證（見原審卷第93-101頁），然此等文件均屬私文書，且係影本，既遭上訴人否認其真正，被上訴人自應就其真正負舉證之責（民事訴訟法第357條參照）。縱令係屬真正，然前開文件僅係開會通知，住戶對於地下二層之停車位要如分何分配，是否就停車位分配表之方式已決議通過而被全體住戶所採納，則仍屬欠缺，此部分被上訴人亦已自認無法提出開會之決議可供查核（見本院卷一第133頁反面）。且依據敦南山林社區管理委員會（下稱敦南山林管委會）101年7月24日（101）敦南函字第072401號覆本院稱「...無法確知於83、84年間是否有在管理委員會討論，或召開C區住戶大會等事宜，更無法提出97年4月以前之會議資料。...本社區停車位之使用，係依建商原有之規劃及與住戶間買賣契約為根據，且停車場出入並無任何管制，管理費收取以權狀實際坪數計算，為主建物坪數+附屬建物坪數+共有部分坪數＝實際坪數，地下停車位係屬共有部分。惟58號住戶（C區住戶）在97年遷入本社區後，曾於97年10月在管理委員會會議中，建請召開C區停車位分管會議，但未做成決議」等語在卷（見本院卷二第230、231頁）。再參諸周瑪莉表示83年社區確有為了地下二樓停車位分配問題開會，因當初開會之戶數不多，才要伊簽名當召集人，但因為車位不夠分配，所以開會沒有達成結論等語（見本院卷二第237頁反面、239頁反面），而證人鄭宏南則表示沒有人通知伊，伊不知道住戶有開會對於車位的使用（見本院卷二第107頁），顯然該住戶大會並未經合法通知全體C區住戶，而僅係少數人所召開，已難認其程序上係屬合法，況且亦無法證明開會後確實已達成結論，同意依上開分配表方式分配，則紀久雄等3人所辯83年6月24日所召開之C區住戶大會已做成「分配優先順序及方式」之決議，共有人已成立分管協議，伊等係按該住戶大會之決議而占用系爭598建物地下二樓之停車位使用云云，即屬欠缺具體事證可資證明，自難採信。
（七）至於紀久雄、林永茂、黃光海復辯稱共有人於83年之C區住戶大會開會後已十餘年，大家均遵照此會議決議劃定各人之占有使用範圍，且相互容忍，互不干涉，即使伊無法提出正式之會議決議，亦得認共有人間已有默示之分管協議存在（見本院卷二第124、125頁），惟按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。系爭598建物之地下二層停車位自83年以後，縱使未有共有人對於紀久雄3人之占有使用狀態表示異議或有任何訴訟，充其量亦僅係共有人之單純沈默，尚難認有為一定之意思表示，更何況依據98年3月30日敦南山林管委會第14 屆第10次委員會記錄、99年8月31日敦南山林社區管委會第16屆第4次委員會記錄，均記載有住戶陳情請求召開C區停車位協商會議，有各該委員會會紀錄可按（見本院卷一第194-197頁），而依據97年10月30日敦南山林社區管委會第14屆第6次委員會議記錄，梁怡玲亦表明C區停車位無分管協議，有住戶占用超過其應有部分（見本院卷二第231 頁），據此均足證明C區住戶就系爭598建物地下二層停車位占有使用迭有爭議，自難認共有人間已有默示之分管協議存在，此部分紀久雄3人之辯解，亦不足採。
（八）紀久雄、林永茂、黃光海另辯稱上訴人持有系爭598建物之應有部份，係分攤公共設施，不是停車位，系爭地下二層停車位使用權是建商要給在自用建物內無專有停車位之住戶使用云云，然此部分尚乏具體事證可資佐證，且與其前所為之自認不符，自難採信。查上訴人所有之建物登記面積中雖包括有私人停車位63.06平方公尺、43.28平方公尺（見原審店調卷第13、15頁），但因此停車位已登記為上訴人所有建物之附屬建物，應屬上訴人單獨所有，與系爭598建物為C區全體住戶所共有，二者有別。周瑪莉、梁怡玲就系爭598建物各享有應有部分213/10,000、202/10,000，依法本得就系爭598建物之全部，按其應有部分而為使用收益。而依上所述，系爭598建物地下一層建商與承購戶有成立分管協議，此部分上訴人亦未加爭執，然就地下二層停車位部分既為建商事後增設，且無法證明有分管契約存在，自應屬C區住戶全體之共同使用部分，各共有人依法均得就系爭598建物地下二層之全部按應有部分而為使用收益，被上訴人辯稱上訴人使用系爭598建物之停車道及公共設施，換算應有部分已屬超過，不得再主張使用系爭598建物之停車位云云，於法未合，尚非可採。
（九）彭錦繡雖辯稱伊於97年3月12日向起造人鄭宏南購買編號C11房屋，連同系爭598建物之地下二樓停車位編號37、38號車位，C11房屋原先規劃有地下二樓車庫，後因安全顧慮而變更設計，地下二樓未建改由地下一樓進出，故起造人同意分配地下一樓、二樓停車位各一個給C11之房屋所有人使用。且依據81年7月10日全體起造人之協議分配書所載，地下一層車庫及地下二層停車場歸屬C11及其他住戶共同使用，伊自得使用系爭停車位云云，並提出不動產買賣契約書（見原審卷第76-79頁），並舉證人鄭宏南為證。然依證人鄭宏南之上開證言「本來C區地下室只有一層，因為變電箱及車位不夠，加蓋地下二層，地下二層樓分給我二個位置」、「地下室是大家共有的。這二個車位是建商好聯建設分給我的，並沒有買賣契約，我分得的就是地下二樓編號37、38的停車位。」等語（見本院卷二第
106 頁反面、107頁），核與上開起造人之「分配協議書」及「權屬及權利位置分配表」及買賣契約書所附之停車位分配圖已有不符（見本院卷二第13、14-18、9-10頁、本院卷三第89頁、119頁）。再查彭錦繡之所有權狀及建物登記謄本，已有停車場81.41平方公尺登記為其附屬建物，且該附屬建物之停車場係位於彭錦繡之主建物地下一樓範圍之內，並經本院於101年9月14日會同古亭地政事務所至C11房屋現場勘驗明確，有勘驗筆錄及相片足稽（見本院卷三第6-10頁），並據古亭地政事務所測量員陳台生表明其停車場位置及面積，與81年11月16日之建物測量成果圖上之停車場位置、面積相同，僅目前沒有做停車位使用，是他們自己改變用途，並有現場相片足資佐證（見本院卷三第6-10頁）。故C11房屋縱使經建商變更設計，但既經登記所有權並交付鄭宏南受領使用，自應依登記現狀為準，而C11房屋停車位之情形與周瑪莉（C3）、梁怡玲（C10 ）相同，均經登記為附屬建物，何以可分配地下1層24號及地下2層38號二個停車位使用，故鄭宏南上開證言，與事實不符而難採為有利彭錦繡之認定。此外復無其他證據可資佐證，此部分彭錦繡之辯解，亦不足為採。
（十）至於彭錦繡辯稱地下二層37、38號車位係伊於97年3月12日向鄭宏南買受，並使用迄今，均未有人爭執，足認各住戶對伊使用地下二層37、38號停車位，已具有互相協調、容忍之默示意思表示，伊基於此默示分管契約使用地下二層37、38號停車位，於法有據云云。然依據敦南山林管委會之前開第072401號函文（見本院卷二第230-231頁），及97年10月30日敦南山林管委會第14屆第6次委員會議紀錄、98年3月30日敦南山林管委員第14屆第10次委員會議記錄、99年8月31日敦南山林管委會第16屆第4次委員會議記錄，均記載有住戶陳情請求召開C區停車位協商會議，有各該委員會會議紀錄可按（見本院卷二第231頁、卷一第194-197頁），均足證C區住戶就系爭598建物地下二層停車位占有使用問題迭有爭議，此部分彭錦繡辯解，自不足採。
（十一）至於彭錦繡辯稱周瑪莉原可向建商依買賣契約請求交付停車位使用，其多年未行使，請求權已罹於時效，梁怡玲係向周鵬舉買受C10房屋，就停車位之爭執，應向其前手周鵬舉請求云云，然查本件上訴人均係本於所有權而對無權占用其共有物之人為請求，並非本於買賣契約而為主張，其訟爭對象並無錯誤，亦無請求權罹於時效之問題，此部分彭錦繡之辯解，於法未合不足為採。
（十二）至於黃光海另辯稱伊購買C23房屋時，當時之前所有人侯瑛章向伊表示在地下二層有一個車位使用，當時並經好聯建設公司之劉宏晉簽字確認無誤，並提出被證五為證（見原審卷第272頁），則伊使用地下二層如附圖編號第34號停車位，係屬合法有據云云，然依前所述，系爭598建物地下2層之停車位共有人間並無成立分管協議，則此部分停車位之分配僅係黃光海與其前手侯瑛章、及劉宏晉三人之協議，而無法證明為全體共有人所知悉或可得而知，自不得執以對抗善意之上訴人（參見大法官釋字第349號解釋），此部分其辯解仍非可採。
（十三）綜上，被上訴人既無法證明系爭598建物地下二層停車位，各共有人間有成立明示或默示之分管協議，則上訴人依據所有物返還請求權及民法第818條、第821條規定，主張被上訴人無權占用如附圖所示之停車位，而請求返還予上訴人及全體共有人，自屬於法有據。
（十四）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。查被上訴人擅自占用系爭598建物地下二層如附圖所示停車位使用已逾五年，而該區停車位位於台北市，租金每月4000元，此為被上訴人所未爭執，應認被上訴人使用期間受有相當於租金之利益，故上訴人請求被上訴人返還自起訴時起回溯五年按車位租金計算之不當得利，即各給付周瑪莉5,112元（計算式：4,000元/月×12月×5年×持分213/10,000＝5,112元）、給付梁怡玲4,848元（計算式：4,000元/月×12月×5年×持分202/10,000＝4,848元），紀久雄三人並自起訴狀繕本送達翌日即98年3月6日起（見原審店調卷第27、29、30頁），彭錦繡自98年5月26日起（上訴人變更訴之聲明狀未標明已送達彭錦繡，應以彭錦繡提出補充理由狀到達法院日為準，見原審卷第51、71頁）起，均至返還前述停車位之日止，各按月給付周瑪莉85元（計算式：4,000元/月×持分213/10,000＝85元），給付梁怡玲81元（計算式：4,000元/月×持分202/10,000＝81元），於法有據。
八、從而，上訴人依據民法第821條、第767條、179條之規定，請求被上訴人返還系爭598建物地下二層如附圖所示之停車位予上訴人及其他全體共有人，並各應給付周瑪莉5,112元、梁怡玲4,848元及法定遲延利息，及紀久雄等三人自起訴狀繕本送達翌日即98年3月6日起，彭錦繡自98年5月26日起，各按月給付周瑪莉85元，梁怡玲81元之相當於租金不當得利，為有理由，應予准許，原審就前開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文所示。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金准許之。
九、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經本院詳加審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條，第463條、第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 15 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 林曉芳法 官 陳麗玲正本係照原本作成。
被上訴人合併利益如逾150萬元，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 19 日
書記官 鄭靜如附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。