臺灣高等法院民事判決 99年度上國易字第8號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳家慶律師訴訟代理人 邱景睿律師被 上訴 人 臺北市松山地政事務所法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
黃旭田律師複 代理 人 俞亦軒律師上列當事人間請求國家賠償事件，上訴人對於中華民國99年3月22日臺灣臺北地方法院97年度國字第21號第一審判決提起上訴，本院於99年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國93年12月間購買坐落臺北市○○區○○段三小段276地號土地（權利範圍1萬分之6235）及地上2639建號建物（門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號6樓）暨2653建號地下2層車位（下稱系爭地下建物），該地下2層與鄰棟地下2層相連並合併使用；當時系爭2653建號登記資料登載：建築基地坐落276地號土地、臺北市政府工務局核發之81使字第393號使用執照（下稱第393號使照）等情，伊信賴被上訴人建物登記資料正確，認為2653建物係一單獨土地持分、單獨一使用執照之建物，其基地全部坐落於276地號，皆為伊所購買。詎95年2月間，被上訴人以發現前述基地號登記有錯誤為由，將系爭2653建號逕行辦理更正登記，致坐落基地除原有之276地號外，另增列同小段233-17、279地號等共3筆土地；且另將系爭2653建號建物基地之使用執照，由單獨之第393號使照，增列臺北市政府工務局核發之81使字313號（下稱第313號使照）。惟伊所有2653建號建物之土地持分，經被上訴人更正後，仍僅存於276地號土地上，造成伊喪失279及233-17地號土地權利範圍各1萬分之6235，與伊當初購買系爭房地時之登記面積，明顯不同。另2653建號建物因相連且合併使用，已成為一密不可分之區分所有建物，並無所謂各自有「獨立」範圍，依公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，2653建物既坐落於276、233-17及279地號土地，自應持有該3筆土地持分，產權始為完整。茲因被上訴人坐落基地地號登載錯誤之行為，造成伊於提供不動產向銀行辦理核貸作業時，銀行間均認為伊對地下室車位產權不清，因此僅願核貸地上2639建號建物部分，對於系爭2653建號建物，卻不願意鑑價核貸。顯見伊除因此蒙受銀行無法核貸之損失外，日後若有買賣移轉情事，亦將因此造成整體價格之滑落，而再蒙受交易價值減損之損失，足認伊確因被上訴人之錯誤行為遭受損害等語。爰依國家賠償法第2條第2項及土地法第68條之規定，求為判命：㈠被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）200萬元及自起訴狀繕送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息之判決（原審為上訴人敗訴判決）。上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人64萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：95年間伊清查地籍資料發現系爭2653建物所有權人於82年12月間申辦基地號勘查時，伊之測繪員因誤認2653建物原坐落之8筆土地均已合併為276地號，而將基地號變更登記為276地號，致建物實際坐落與登記資料不符之情事。為維建物登記資料之正確，爰依地籍測量實施規則第278條及行政程序法第101條規定，更正建物測量成果圖及辦理基地號更正登記。又伊就上開案件重新審查時，發現2653建物於82年間申辦建物所有權第一次登記時，漏未登載使用執照第313號使照，與原登記證明文件內容不符，伊乃依土地登記規則第134條及更正登記法令補充規定第1點規定，辦理使用執照字號更正登記。上訴人均就行政程序不服，其所提二件訴願、訴訟案業經臺北市政府訴願審議委員會、臺北高等行政法院及最高行政法院駁回在案，伊並無不法。又系爭2653建物分屬第313號及第393號等2張使用執照核准範圍，本為2個獨立建物，雖合併測繪登記，起造人仍僅有各執照許可範圍之產權，上訴人所有之建物係承購自第393號使照之起造人，自取得該執照許可之範圍，及應購置該執照之建築基地即276地號；至其餘2筆土地係第313號使照之建築基地，當由購置該執照許可範圍之建物所有權人購買。依不動產交易習慣為簽訂買賣契約後，將契約所載不動產標的併同移轉，所訂交易價格係房地買賣總價，並非買屋送地或買地送屋，則上訴人93年辦理所有權移轉登記案附契約書既未載有上開233-17及279地號土地，自無該土地產權，非因2653建物基地號更正所致，是上訴人所稱2653建物基地坐落變更造成其喪失279、233-17地號土地持分，純屬誤解。又本件係公寓大廈管理條例施行前之建物，當時並無建物與基地應同時移轉之法令規定，亦無建物應分擔基地持分多寡之限制，且依內政部85年2月5日台（85）內地字第8578394號函釋，已登記之區分所有建物與基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受公寓大廈管理條例第4條第2項規定之限制，故縱令上訴人無233-17及279地號之所有權，其產權亦無不完整之疑慮，就其後續處分該建物亦無影響，上訴人所指依公寓大廈管理條例第4條第2項規定其應持有三筆土地，產權才為完整云云，亦有誤解。縱因上訴人未持有233-17及279地號，致建物價值貶損受有損害，惟探究其未持有上開2筆土地產權之因，純係上開2筆土地非上訴人所有建物使用執照記載之建築基地，該起造人自始即無上開2筆土地之產權，上訴人自無由取得該土地產權，與被上訴人辦理基地號更正登記無關，其損害源於出賣物之瑕疵，被上訴人自無國家賠償法第2條所訂損害賠償責任。至第313號使照地下室需藉由第393號使照之出入口係屬建築設計之範疇，非僅登記產權之地政機關所得過問；況依起訴狀所載，上訴人於購買之時，已知地下2層與鄰棟地下2層相連並合併使用，今以第313號使照之地下2層假道上訴人建物之出入口為由，就使用現況與產權登記之差異，主張權益受損，顯無理由等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、查被上訴人所轄臺北市○○區○○段三小段276、277、278、233-16、233-23及233-24地號等6筆土地之地上建物（門牌號碼臺北市○○街○○○號地下層、245號、247號及各附2至7樓）領有第393號使照，起造人為訴外人陳清祥等15名，其中地下2層起造人為訴外人陳錦郎、陳俐伶等2名。另同小段
279、233-17地號等2筆土地之地上建物（門牌號碼臺北市○○街○○○號及附2至7樓）領有第313號使照，起造人為訴外人蘇建榮等5名，其中地下2層起造人為陳清祥，該使用執照並註記有「本案地下停車場出入借用鄰地78建字第0341號建照執照（即第393號使照）之車道於產權移轉時須列入交代」字樣。此2建物因地下2層相連通且合併使用，起造人陳清祥等3人乃於81年10月間申請建物第一次測量合併測繪為一建號，於82年5月間經被上訴人辦竣建物所有權第一次登記為同小段2653建號（門牌號碼為臺北市○○街245、249房屋地下2層），基地地號為同小段276、277、278、233-16、233-
23、233-24、279及233-17等8筆土地。系爭2653建物因第393號使照之建築基地於82年5月間合併為276地號，被上訴人繼於同年7月間辦竣基地號變更為276、279及233-17地號等3筆土地。同年12月間系爭2653建物所有權人申辦基地號勘查，被上訴人測繪員因誤認系爭2653建物原坐落之8筆土地均已合併為276地號，而將基地號變更登記為276地號，致建物實際坐落與登記資料不符。迄95年間被上訴人清查地籍資料發現前開不符之情事，為維建物登記資料之正確，被上訴人依地籍測量實施規則第278條及行政程序法第101條規定，更正建物測量成果圖及辦理基地號更正登記，並通知相關所有權人。嗣被上訴人就上開案件重新審查時發現，系爭2653建物於建物所有權第一次登記時，漏未登載第313號使照，與原登記證明文件內容不符，被上訴人復依土地登記規則第134條及更正登記法令補充規定第1點規定，辦理使用執照字號更正登記，並通知相關所有權人，上訴人對2次更正均不服，復提起訴願；上開二訴願案業經臺北市政府訴願審議委員會、臺北高等行政法院及最高行政法院駁回在案等情。為兩造所不爭；且有第393號及313號使用執照、建物第一次測量成果圖、土地（合併）復丈申請書、基地地號勘查申請書、土地建物逕為更正登記/測量案件簽辦單、95年2月9日便箋、95年2月8日2653號建物測量成果圖、95年11月9日列印之2653建號建物登記謄本、被上訴人95年2月15日北市松地二字第09530191700號函、上訴人訴願書、被上訴人第二課95年3月27日便箋、土地建物逕為更正登記/測量案件簽辦單、被上訴人95年4月14日北市松地三字第09530610700號、上訴人訴願書、臺北市政府95年8月29日府訴字第09584905700號、第00000000000號訴願決定書2件、臺北高等行政法院95年度訴字第3699號判決、最高行政法院97年度裁字第636號裁定等件在卷可稽（見原審卷第31-35、36、00-0000-00、45-
54、56、58-61、63-77、94-100、117-120頁）。
四、按土地法第68條第1項規定：「因登記錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任」，係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利，而由該公務員所屬地政機關負損害賠償責任之規定（參照國家賠償法第二條第二項、第九條第一項），核屬國家賠償法之特別規定。同條第2項明定因登記錯誤所生之損害賠償，不得超過受損害時之價值。所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年度台上字第406號判決參照）。對於受害人依通常情形原可預期之利益之喪失則不得請求賠償，（最高法院87年度台上字第115號判決參照）。是被害人是否受有實際損害，應視其財產總額有無減少而定（最高法院94年度台上字第1167號判決參照）。且需損害與登記錯誤等行為有相當因果關係，始得據以請求賠償。
五、查上訴人於93年12月間購買坐落同上小段276地號土地（權利範圍1萬分之6235）及地上建物即臺北市○○區○○街○○○號6樓（即2639 建號建物權利範圍全部）暨地下2層車位（系爭2653建號建物權利範圍1千分之1百），此有房地移轉契約書可憑（見原審卷第295-297頁）。其中系爭2653建號建物雖係將第393號及第313號兩張使用執照之地下2層建物合併測繪登記，然此僅係因使用之需要而合併測繪登記為一個建號而已，至於產權之交易及登記上仍有各自獨立之範圍。衡諸不動產交易常情，各使用執照之建物原均有其獨立之範圍及建築基地，建物所有權人各係依使用執照許可之範圍產權購置相對應建築基地。詳言之，第393號使用執照之建築基地於82年間合併前為同上小段276、277、278、233-16、233-23及233-24地號等6筆土地，其面積依序為178、98、94、13、7、5平方公尺（合計395平方公尺）；嗣合併為276地號後基地面積亦為395平方公尺（見原審卷第37頁），並無變異。而第313號使用執照之建築基地則為279及233-17地號，基地面積共93平方公尺。惟系爭2653建號地下2層建物由第393號及第313號使用執照合併測繪登記後，建物面積為40
1.10平方公尺，起造時本已特定，並未受合併而影響建物之面積。此有系爭2653建號手抄登記謄本及92年4月23日列印登記謄本可佐（見原審卷第42頁、144頁）。被上訴人於95年間辦理系爭2653建號建物之坐落基地地號更正登記，雖於建物標示欄基地地號部分增列279及233-17地號，然建物之面積仍為「401.10平方公尺」；上訴人之應有部分仍為「1千分之1百」；且建物標示欄亦附註：「使用執照81年使字第393號」、「使用執照81年使字第313號」等可共用之文句，有95年7月24日列印登記謄本可資佐證（見原審卷第14頁、42頁）。可知，更正登記前，上訴人於93年12月間購買2639建號建物及系爭2653建號建物，均屬第393號使用執照許可之使用範圍。易言之，上訴人當時所買受系爭2653建號建物、2639建號建物，依建物標示欄所載各建物使用基地之權源，僅為該使用執照相對應之建築基地地號，即係面積為395平方公尺之276地號土地（權利範圍1萬分之6235）。至於279及233-17地號土地則歸諸第313號使用執照許可範圍之建物所有權人所購置產權，是279及233-17地號土地自始即非上訴人之買受權利範圍；縱令被上訴人於系爭2653建號建物標示欄之基地地號漏載279及233-17地號土地而有錯誤登記之情事（見原審卷第42頁）。上訴人對於系爭2653建號建物所有權之面積「401.10平方公尺」及應有部分「1千分之1百」，並未因此減少，且上訴人從未取得279及233-17地號土地之所有權，上訴人亦無可能因被上訴人之錯誤登記而喪失279及233-17地號土地所有權之應有部分（其面積395平方公尺之1萬分之6235並未變更）。則上訴人就其買受系爭房地權利之財產價值並未因更正登記而減少。上訴人主張其受損害云云，殊非可採。
六、上訴人另主張：本件更正登記後其擬貸款之際，遭第三人中國信託商業銀行股份有限公司、台新國際商業銀行股份有限公司，以系爭地下室車位因持分產權無279及233-17 地號，產權不清，不予鑑價核貸，致生損害云云，雖據提出上揭銀行之書函及上揭銀行回覆原法院之函為論據（見原審卷第18、19頁，第176-177頁）。然系爭第393號及第313號使用執照之建物權利，本可獨立使用並獨立交易。僅其中系爭2653建號地下建物因原建物起造人申請合併登記而成為單一建號之建物，由第393號及第313號使用執照之各原始取得人成為共有狀態，在使用目的上固然合一。在登記上，系爭2653建號建物因第393號使照之原始取得人與第313號使照之原始取得人以類似混合之契約而取得新的單一建物之共有權。而建物登記之「標示欄」僅在表彰建物之特徵及坐落基地地號，至於建物與坐落基地之權源為何，登記機關並未載明，亦無法源令登記機關必需載明。則系爭2653建號建物使用基地之權源，本於建物不能脫離建築基地獨立存在之基本原則，除有相反之特約外，理應推定得共同使用全部基地；詳言之，系爭2653建號中原第393號使照之建物部分，除有權使用該使用執照之基地權源外，亦有權使用第313號使照之基地權源，反之，系爭2653建號中第313號使照之建物部分亦然。
在所有權之交易上，系爭2653建號既經完成建物第一次所有權登記，則嗣後依法律行為而取得之後手權利人，自應繼受之，是後手之取得系爭2653建號之共有權，應不受更正登記之影響。又上訴人所買受坐落同上小段276地號土地（權利範圍1萬分之6235）及地上建物即即2639建號建物（權利範圍全部）暨系爭2653建號建物（權利範圍1千分之1百），其土地價值及各建號建物之財產價值在交易上既可獨立計算，則無論於處分、移轉登記上是否有公寓大廈管理條例第4條第2項之限制，其財產總價值亦不可能更正登記而導致上訴人受有交易價值之損害。可知，上開銀行於核貸時即核估擔保價值時，縱令對系爭2653建號建物上訴人之共有權就非屬原第393號使照之基地使用權源產生疑慮，此等疑慮究其根源乃原建物起造人申請合併登記時即已存在，非被上訴人測繪員因辦理基地號勘查時，因誤認2653建物原坐落之8筆土地均已合併為276地號方產生，亦非被上訴人更正登記後始產生。均與被上訴人更正登記無因果關係。自難據以請求損害賠償。
七、綜上所述，上訴人主張依土地法第68條規定請求賠償，已嫌屬無據，遑論依國家賠償法。從而，上訴人本於國家賠償法第2條第2項及土地法第68條規定，請求被上訴人給付上訴人64萬5000元及自起訴狀繕送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，均屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 7 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 鄭純惠法 官 吳謀焰正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 9 月 9 日
書記官 鐘秀娥