臺灣高等法院民事判決 99年度上更㈠字第93號上 訴 人 區小新訴訟代理人 王和屏律師被上 訴人 林讌如訴訟代理人 劉少峯被上 訴人 張䕒徽共 同訴訟代理人 張金盛律師上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國97年12月11日臺灣基隆地方法院97年度訴字第93號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於100年5月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決除確定部分外，不利於上訴人部分之裁判廢棄。
前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由被上訴人起訴主張：麒麟營造有限公司（下稱麒麟公司）於民
國（下同）95年4月1日授權吳元裕經營之裕傑物業行銷有限公司（下稱裕傑公司）行銷臺北縣萬里鄉玉田2 之4號等218間房地，麒麟公司再於95年5 月10日與上訴人、吳杰儒（原名吳元裕）簽訂合夥契約（下稱系爭合夥契約），嗣上訴人於95年5月16日在原法院93年度執字第2155號強制執行事件承受上開房地，即於95年5月24日書立授權書（下稱95年5月24日授權書），授權吳杰儒處理上開房地之銷售事宜，吳杰儒再取得（或代理）上訴人於95年5月26日書立授權書（下稱95年5月26日授權書），授權裕傑公司銷售，裕傑公司自有權代理上訴人出賣上開房地，經裕傑公司代理上訴人於95年7 月31日出賣上開房地中○○里鄉○○里○○段龜吼小段344 地號土地應有部分萬分之23；同小段1721建號建物（門牌：臺北縣萬里鄉玉田2-1 號14樓之10）所有權全部、共用部分同小段1726、1729、1730建號之應有部分196 分之2，及車位1位（下合稱系爭房地）予伊，伊則依約支付價金233 萬元予裕傑公司（下稱此契約為系爭買賣契約），伊另支付裝潢系爭房屋之費用52萬元予裕傑公司，詎上訴人未依約移轉系爭房地所有權予伊，並於97年1 月31日將系爭房地所有權移轉登記予訴外人恒輝不動產開發股份有限公司（原名稱：恆輝資產管理股份有限公司，下稱恒輝公司），爰依系爭買賣契約第16條請求上訴人返還價金233 萬元，及賠償違約金233 萬元，並依不當得利法律關係，請求上訴人返還裝潢費用52萬元等語。聲明求為：上訴人應給付被上訴人518萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即97年3月13日）起至清償日止按年息5%計算之利息。
上訴人抗辯：系爭買賣契約之賣方為裕傑公司，裕傑公司並非
代理伊出賣系爭房地；95年5 月26日授權書非真正，裕傑公司無權代理伊出賣系爭房地等語。
原審判命上訴人應給付被上訴人285萬元（包括價金233萬元、
違約金52萬元），及自97年3月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，另駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人對於敗訴部分未聲明不服。上訴人對於敗訴部分，提起上訴，發回前本院將原判決關於命上訴人給付超過233 萬元（買賣價金）本息部分廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴，並駁回上訴人其餘上訴。被上訴人對於敗訴部分未聲明不服，而告確定。上訴人對於敗訴部分提起上訴，經最高法院廢棄發回。故上訴人於本更審事件之上訴聲明為：㈠原判決除確定部分外，不利於上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明求為：上訴駁回。
兩造不爭執之事實：
㈠麒麟公司於94年12月14日與荷商柯華資產管理股份有限公司（
下稱荷商柯華公司）簽訂債權買賣契約（更1 卷第91至96頁）。
㈡麒麟公司於95年3月17日與上訴人簽訂備忘錄（更1卷第121、122頁）。
㈢麒麟公司與裕傑公司於95年4月1日簽訂不動產銷售合約書（更1卷第98至100頁）。
㈣麒麟公司於95年5 月10日與上訴人、吳元裕簽訂系爭合夥契約（見原審卷第41至49頁）。
㈤裕傑公司於95年7 月31日與被上訴人簽訂系爭買賣契約（見原審卷第7 至13頁）。
㈥裕傑公司於95年8月8日與麒麟公司簽訂合約書，承受麒麟公司基於系爭合夥契約之權利義務（見上字卷1 第79、80頁）。
㈦上訴人於95年5 月16日在原法院93年度執字第2155號強制執行
事件承受臺北縣萬里鄉玉田2 之4號等218間房地，於95年7月7日取得權利移轉證書，並於97年1 月31日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予恒輝公司（見原審卷第16頁；上字卷1第176至193頁；更1卷第113至115頁）。
得心證之理由：
㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之
事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上第377 號判例意旨參照）。查被上訴人本於系爭買賣契約，請求上訴人返還價金，係主張裕傑公司於95年7 月31日以上訴人之代理人名義簽訂系爭買賣契約，出賣上訴人所有系爭房地給被上訴人等語。上訴人則否認裕傑公司有表明代理意旨，及否認曾授與裕傑公司與被上訴人簽訂系爭買賣契約之代理權。揆之前揭說明，自應由被上訴人就裕傑公司有表明代理上訴人之意旨，及裕傑公司有權代理上訴人簽訂系爭買賣契約等利己事實，負證明之行為責任，且於被上訴人盡其證明責任前，即令本不負舉證責任之上訴人所提反證尚有瑕累，亦不應為被上訴人有利之認定。
㈡被上訴人主張：裕傑公司於95年7 月31日簽訂系爭買賣契約時
，在上開契約書之首頁「立買賣契約書人」之「賣方：裕傑物業行銷有限公司（以下簡稱乙方）」旁蓋「出售所有權人：區小新」戳印、下方蓋「代理人」戳印，又於末頁「立契約書人」之乙方欄上方蓋「（代理人）」「出售所有權人：區小新」、「身份證字號：Z000000000」戳印，即表明代理上訴人簽訂系爭買賣契約之意旨云云。上訴人則抗辯：伊未同意裕傑公司蓋上開戳印，且被上訴人所持有系爭買賣契約書所蓋上述戳印，係事後加蓋等語。經查：
⒈被上訴人提出其持有之系爭買賣契約書（原本置於證物袋，影
本見原審卷第9 至13頁），固蓋有上開戳印，惟被上訴人主張該戳印係裕傑公司於95年7 月31日簽訂系爭買賣契約時所蓋云云如可採，依該契約書第20條記載「本契約書乙式兩份，各執乙份為據」（見原審卷第12頁），裕傑公司所持有之買賣契約書應亦以同一方式表明代理上訴人之意旨。惟查，上訴人提出裕傑公司持有之買賣契約書（原本置於證物袋，影本見上字卷
1 第81至87頁），其上未蓋上述戳印，亦無以其他方式表明裕傑公司代理上訴人之意旨，由此一買賣契約書文義，僅能認定裕傑公司係自任出賣人，而非代理上訴人出賣系爭房地，則被上訴人此部分主張難以遽信。
⒉麒麟公司與裕傑公司於95年4月1日簽訂之不動產銷售合約書（
更1卷第98至100頁），載明由麒麟公司專任委託裕傑公司銷售臺北縣萬里鄉玉田2之1號等218 間房地之廣告行銷及銷售業務，上訴人顯非委任人。又上訴人抗辯：裕傑公司委由簡維能律師於95年11月8 日發函給伊，表示「台端與麒麟營造有限公司於民國95年有簽定合夥契約書..而後麒麟營造有限公司與本公司有簽定不動產銷售契約書，專任委託本公司代理其與台端合夥契約書之內容、執行、廣告行銷及業務銷售等相關事務..嗣後本公司於民國95年8月8日與麒麟營造有限公司簽定合約書，買斷其與台端之合夥契約書..本公司承受麒麟營造有限公司之權利及義務後，自當遵守及履行台端與麒麟營造有限公司之合夥契約書之義務..」等語，業據上訴人提出被上訴人不爭執真正之信函為證（原審卷第50、51頁）。足見裕傑公司將承受麒麟公司就系爭合夥契約之權利義務乙事，通知上訴人之前，係基於與麒麟公司間之專任委託銷售契約關係，行銷包括系爭房地在內之不動產，上訴人並無授與裕傑公司代理銷售上開房地權限，裕傑公司自不可能於95年7 月31日在系爭買賣契約書上蓋上開戳印，表明代理上訴人出賣之意旨。
⒊上訴人、麒麟公司及吳元裕於95年5 月10日簽訂系爭合夥契約
，於第4條、第5條第2、3項約定由麒麟公司負責不動產銷售事務，又於第16條特約條款第1 項約定「雙方同意增列乙方（即麒麟公司）委託銷售之第三人橋福房屋吳元裕副總（以下簡稱丙方）為乙方之連帶保證人，由乙丙兩方就本案共同執行相關事務及創造最高利潤，並對甲方（即上訴人）負連帶保證責任。」、第4 項約定「三方約定現有之權利義務均不得讓與第三人」、第5 項約定「乙方負責之標的物整理、修繕、裝潢、行銷等事務，無論委由任何人執行之，乙方應出示該第三人拋棄對於施作物相關追索權利之書面聲明。」、第6 項約定「乙方因所負責之事務與第三人產生糾紛，均由乙方自行處理解決之。」（原審卷第41、42、46、48頁），此契約文義明示上訴人僅同意麒麟公司或其委託銷售之吳杰儒執行系爭合夥契約所定麒麟公司應負責之銷售事務，麒麟公司如委託第三人銷售，應自負其責。又證人吳杰儒於97年7 月23日在原審證稱：「當時我是在裕傑公司擔任執行副總，負責現場銷售的事務..區小新有授權給麒麟營造公司，麒麟營造公司又授權給裕傑公司代為銷售..今日所提供的授權書是要證明區小新有授權給裕傑公司來銷售系爭房子（證人吳杰儒庭呈原審卷第107、108頁授權書）..在今日所庭呈的授權書，我是擔任裕傑公司的保證人。我是攜帶授權書加入裕傑公司。」（原審卷第102至105頁），而上開二授權書顯示上訴人於95年5 月24日委託吳杰儒處理臺北縣萬里鄉玉田2之4號等218 間房地（包括系爭房地）之銷售等事宜，麒麟公司則係於95年8月8日授權裕傑公司全權處理麒麟公司基於系爭合夥契約之權利義務，由吳杰儒擔任裕傑公司之保證人。可見裕傑公司於95年7 月31日簽訂系爭買賣契約當時，上訴人僅基於系爭合夥契約書，出具95年5 月24日授權書表明委託吳杰儒處理銷售上開房地事務意旨，但無授與裕傑公司出賣上開房地之代理權，吳杰儒亦無將上訴人所委任之事務，複委任裕傑公司處理等事實。且裕傑公司對外係表明受麒麟公司委託處理系爭合夥契約權利義務事務意旨，而非取得上訴人授與代理銷售權限，益可佐證裕傑公司不可能於95年7 月31日在系爭買賣契約書上蓋上開戳印，表明代理上訴人出賣之意旨。
⒋證人劉恩佐（原名劉書健）於98年10月30日證稱：「羅冠傑找
我去配合建案的過戶，我知道所有權人是區小新，我接觸是恒輝公司的黃執行長及朱董事長..原來的契約上出售人是裕傑公司，後來因恒輝公司有意見，認為這樣契約有瑕疵，我及羅冠傑、黃執行長、朱董事長4 人開會..決議是黃銘豐要求要加蓋出售所有權人區小新的章..所以每份契約都會蓋，契約是1式2份，買賣雙方各1 份..（問：恒輝公司何時知道是裕傑公司銷售？）我不知道，現場銷售有恒輝公司的人，應該是在95年10月或11月，派1位郭先生在現場..（提示上字卷1第166至169頁，問：有無看過？）我收到都是有蓋章的，沒有看過這份。」（上字卷2第97、98頁），證實裕傑公司原以自己名義銷售上開房地，俟黃銘豐提出要求，才開始在買賣契約書上加蓋出售所有權人區小新印文。又證人黃銘豐證稱：「（問：在恒輝公司擔任何職務？）是執行長..上訴人委任恒輝公司處理不動產，是從94、95年開始..上訴人另外與麒麟公司簽約..由麒麟公司負責作銷售..後來才知道麒麟公司又委託裕傑公司銷售..約95年底或96年初麒麟公司告訴我們裕傑公司是作行銷，裕傑公司才開始介入..麒麟公司說自己要做行銷，等到95年底我們才知道裕傑公司是作行銷。」（上字卷2 第62、64頁），證實恆輝公司於95年7 月31日當時尚不知道麒麟公司委託裕傑公司行銷，據此可知證人劉恩佐所稱黃銘豐要求在買賣契約書上加蓋出售所有權人區小新印文，係在98年7月31日之後。可見95年7月31日系爭買賣契約簽訂當時，尚無證人劉恩佐所稱在買賣雙方持有之買賣契約書上均加蓋出售所有權人區小新印文之事實。
⒌上訴人提出鄔寶林於95年8 月14日購買上開部分房地所簽訂之
買賣契約書（上字卷1 第115至121頁），未蓋上開戳印，明示由裕傑公司自任出賣人。至於上訴人提出蘇維民於95年9 月10日、李明輝於95年9月18日、周雅琴於95年9月23日、劉曉卉於95年10月6 日、陳秀英於95年10月16日購買上開部分房地所簽訂之買賣契約書（上字卷1 第122至151頁），及被上訴人提出李佳紘於95年10月22日購買上開部分房地所簽訂之買賣契約書（上字卷1第163至165頁），雖均加蓋上開戳印，但係95年8月14日以後成立之買賣契約，足以佐證裕傑公司於95年7 月31日簽訂系爭買賣契約當時，應無同時加蓋上開戳印，以表明代理上訴人意旨之事實。
⒍綜上事證，堪認被上訴人所持有買賣契約書上加蓋之上開戳印
，並非裕傑公司於95年7 月31日簽約時同時蓋用，裕傑公司實係自任出賣人，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，則被上訴人主張裕傑公司代理上訴人簽訂系爭買賣契約云云，難以憑採。
㈢退步言，被上訴人主張裕傑公司於95年7 月31日與其簽訂系爭
買賣契約時，有表明代理上訴人出賣之意旨乙節，縱令可採，然因上訴人否認曾授與裕傑公司與被上訴人簽訂系爭買賣契約之代理權，被上訴人自應就裕傑公司有權代理之事實，負證明之責。經查：
⒈按當事人一造提出私文書之繕本或影本為證，如他造否認其與
原本相符，在舉證人提出原本前，應不認該繕本或影本有證據能力。又私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明其為真正，始有形式上之證據力。此觀民事訴訟法第352條第2項、第357條規定自明。被上訴人主張：上訴人出具95年5月24日授權書後，吳杰儒再取得（或代理）上訴人於95年5月26日書立授權書，載明委託裕傑公司處理同上事務，裕傑公司自有權代理上訴人出賣系爭房地云云，並提出95年5 月26日授權書影本（原審卷第54頁）為證。惟查，上訴人否認95年5 月26日授權書影本與原本相符，被上訴人亦未能提出原本，則此影本書證欠缺證據能力，本不足為證。退步言，縱令此授權書影本與原本相符，然依前開㈡之⒊所示證人吳杰儒之證言，上訴人僅出具95年5 月24日授權書給吳杰儒，吳杰儒並未自上訴人處取得，或代理上訴人出具95年5 月26日授權書。再參酌證人羅冠傑於98年7 月24日證稱：「區小新授權吳元裕，證人吳元裕在原審有提出區小新的授權書。（問：有無取得區小新授權給裕傑公司的授權書？）只有吳元裕的那一份，區小新授權給吳元裕的授權書就是吳元裕在原審提出原本，沒有區小新授權裕傑公司的授權書..（提示原審卷第54頁）因為我們要符合公平會的要求，所以裕傑公司出售的房屋，必須在買賣契約書上押上裕傑公司的公司章，54頁授權書是吳元裕當時簽回來，下面是我們自己加的。」（上字卷2第49、50頁），坦承95年5月26日授權書係其以吳杰儒提供之授權書加以變造而成。可見95年5 月26日授權書係羅冠傑所製作，不生上訴人授與裕傑公司出賣上開房地代理權之效力。
⒉被上訴人主張：系爭合夥契約約定上訴人出資9,760萬元，另
於第16條約定「雙方同意增列乙方（即麒麟公司）委託銷售之第三人…吳元裕副總為乙方之連帶保證人…共同執行…」，故吳杰儒係以勞務、信用出資，與上訴人間就銷售包括系爭房地在內之不動產業務成立和夥契約，並由吳杰儒執行業務，則吳杰儒代理上訴人出具95年5 月26日授權書，屬於執行合夥業務之行為，該授權書之效力及於上訴人云云。惟查，揆之系爭合夥契約第4條、第5條第2、3項，上訴人與麒麟公司約定由麒麟公司負責不動產銷售事務，又依第16條特約條款第1項約定「雙方同意增列乙方（即麒麟公司）委託銷售之第三人橋福房屋吳元裕副總（以下簡稱丙方）為乙方之連帶保證人，由乙丙兩方就本案共同執行相關事務及創造最高利潤，並對甲方（即上訴人）負連帶保證責任。」、第2項第1款約定「乙方承諾保證於民國96年6月1日前甲方獲利有新台幣七千萬元，其餘利益、風險均歸乙方。」、第5 項約定「乙方負責之標的物整理、修繕、裝潢、行銷等事物，無論委由任何人執行之，乙方應出示該第三人拋棄對於施作物相關追索權利之書面聲明。」、第6項約定「乙方因所負責之事務與第三人產生糾紛，均由乙方自行處理解決之。」（原審卷第41、42、46、48頁），契約文義明示吳杰儒係受麒麟公司委託處理銷售事務，並就麒麟公司基於系爭合夥契約所負義務，負連帶保證責任，上訴人與吳杰儒之間並無互約出資以經營共同事業情形，故被上訴人主張上訴人與吳杰儒間就銷售不動產業務成立合夥契約關係云云，顯無可採。況查，95年5 月26日授權書係羅冠傑所製作，並非吳杰儒代理上訴人出具，業經本院認定如前所述，故被上訴人主張該授權書係吳杰儒基於系爭和夥契約，代理上訴人出具，其效力可及於上訴人云云，委無可取。
⒊依前開㈡之⒉論述，裕傑公司於95年11月8 日發函通知上訴人
關於其承受麒麟公司就系爭合夥契約之權利義務乙事前，係基於與麒麟公司間之專任委託銷售契約關係，行銷包括系爭房地在內之不動產，足堪佐證裕傑公司簽訂系爭買賣契約當時，並未取得上訴人授與之代理權。
⒋被上訴人主張：系爭買賣契約業經證人劉恩佐代書申報契稅，
上訴人未表異議，可見其有授與裕傑公司簽訂系爭買賣契約之代理權云云。上訴人則抗辯其不知申報契稅之事。按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。查依新北市萬里區公所（改制前為台北縣萬里鄉公所）以98年9 月25日北縣萬財字第0980011717號函提出系爭買賣之契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書，其上雖蓋有上訴人印文（上字卷2 第74至82頁），證人劉恩佐亦證稱：「契稅是我申請..契稅上的區小新的章是我送給恒輝公司用印的，當初約定契稅及增值稅的章都是用區小新的普通私章」（上字卷2 第98頁），惟系爭房屋早已為所有權第一次登記，依契稅條例第4條、第16條第1項規定，系爭買賣之契稅，係由被上訴人一方填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向稽徵機關申報及繳納，上訴人無庸會同申報，且證人黃銘豐證稱：「（問：當初有申報契稅，國稅局有通知上訴人，為何證人不知道這個案子？）契稅應是代書處理，我們沒有收到契稅的通知，我們知道要過戶，要我們印鑑時，我們才會知道，因為都代書處理。」（上字卷2 第64頁），則證人劉恩佐證稱上開契稅申報書、建築改良物所有權買賣移轉契約書上所蓋上訴人印文，係送交恒輝公司用印云云，難以遽信。退步言，縱令上訴人之印文係由恒輝公司用印，惟依證人劉恩佐證稱：「羅冠傑找我去配合建案的過戶..原來的契約上出售人是裕傑公司，後來..開會決議是黃銘豐要求要加蓋出售所有權人區小新的章..現場銷售成功以後，銷售人員將..買賣契約影本交給我辦理後續的手續。」（上字卷2 第97、98頁），可見裕傑公司簽訂之買賣契約書上無論有無加蓋出售所有權人區小新印文，證人劉恩佐申報契稅時，均申報出賣人為上訴人；再參酌證人黃銘豐證稱：「約95年底或96年初麒麟公司告訴我們裕傑公司是作行銷，裕傑公司才開始介入..麒麟公司說自己要做行銷，等到95年底我們才知道裕傑公司是作行銷。」（上字卷2 第64頁反面），及系爭買賣契約之契稅申報書記載立約日期為95年8 月21日，所附建築改良物所有權買賣移轉契約書亦係公契，並非被上訴人持有之系爭買賣契約書等情，堪認恒輝公司在證人劉恩佐送交之契稅申報文件上用印時，無法據以得知裕傑公司於95年7 月31日有以上訴人代理人名義簽訂系爭買賣契約之事實，遑論非實際處理用印事務之上訴人，則被上訴人主張以上開文件上有上訴人印文之間接事實，證明上訴人事前同意或事後承認裕傑公司代理上訴人簽訂系爭買賣契約，顯無可採。
⒌被上訴人主張：上訴人依蘇維民、李明輝、周雅琴、劉曉卉、
陳秀英簽訂之買賣契約書完成過戶，陳秀英亦於95年11月27日、蘇維民於95年10月20日分別將價金匯至裕傑公司在金山農會之帳戶，另買方陳中沂先後於95年8 月4日、95年8月28日將價金匯至同一帳戶，上訴人亦已完成過戶，可見裕傑公司有權代理上訴人簽訂系爭買賣契約書云云。惟查，蘇維民、李明輝、周雅琴、劉曉卉、陳秀英之買賣契約書係於95年9 月10日以後陸續簽訂，被上訴人復未說明陳中沂之買賣契約書於何時簽訂，自無從徒以各該買賣之履行情形，推論裕傑公司於95年7 月31日有權代理上訴人簽訂系爭買賣契約。再查，被上訴人陳稱：伊於95年7 月16日支付定金4萬元，又簽發面額238萬元支票給羅冠傑，但裕傑公司要求直接匯入裕傑公司用以支付廣告、雜支費用之日日存企業社帳戶，故伊改於95年7月31日匯款236萬元至該帳戶，及提領47萬元現金給羅冠傑等語，可見被上訴人主張其交付之價金，並未匯入上述裕傑公司在金山農會之帳戶。又依證人黃銘豐證稱：「裕傑公司銷售過程中因為資金不夠，所以銷售運作中週轉不靈，出現資金缺口，行銷不成，就跑掉..在96年時上訴人發現銷售出去，銷售款、工程款（現場樣品屋）沒有處理好，上訴人要求我們恒輝公司處理系爭不動產大樓..（問：客戶如何處理？）有些客戶說要繼續買，只要有正式買賣合約，我們就繼續履行或者將解約的客戶的錢退戶還給他，我們繼續履行的客戶，是以劉恩佐提供的合約書為準，只要劉恩佐提供合約書，我們審核後認為確實有買賣的，我們就履行，沒有想到又出現這戶（指系爭買賣契約），我們看羅冠傑留在現場的裕傑公司的存摺影本，也沒有這戶款項進入裕傑公司的存摺內，也沒有合約書，我打電話問為何有這戶，羅冠傑說他會自己處理..（問：只要代書提出契約書，且買賣款項有匯入裕傑公司帳戶，上訴人就會依買賣契約辦理過戶？）是的..因為當初所有權登記在上訴人名義下，我們看到認為真正買賣契約書，我們確實默許，但是認為本件沒有真正買賣，所以我們不願意履行。」（上字卷2 第63、64頁），證實恆輝公司係於劉恩佐提出買賣契約書，要求過戶時，經核對買賣價金有匯入裕傑公司在金山農會之帳戶，始同意就該特定買賣契約配合辦理過戶，恆輝公司對於系爭買賣契約拒絕配合過戶，即上訴人不承認裕傑公司之代理行為，系爭買賣契約對於上訴人自不生效力。
⒍證人羅冠傑雖證稱：上訴人取得上開房地所有權時，麒麟公司
就授權裕傑公司進場銷售，恒輝公司知情，並出具授權書給吳杰儒，由其作為各買賣契約之附件，僅系爭買賣契約書漏附，故系爭買賣契約係上訴人授權裕傑公司簽訂云云（見原審卷第129至131頁；上字卷2 第48至50、95至97頁）。惟此證述情節，與前開裕傑公司委由簡維能律師於95年11月8 日發函給上訴人之內容、系爭合夥契約文義、鄔寶林買賣契約書及證人吳杰儒、劉恩佐、黃銘豐之證詞，均有未合。且證人羅冠傑嗣後坦承95年5 月26日授權書係其以吳杰儒提供之授權書加以變造而成，則其所為不利於上訴人之證言，真實性存疑。此外，被上訴人如不能證明所主張請求權成立之原因事實真正，而受不利判決結果，被上訴人可能轉而請求裕傑公司負出賣人責任，或請求證人羅冠傑賠償損害，故證人羅冠傑所為有利於被上訴人之證詞，不能排除係為迴護本身利益，而偏頗被上訴人之可能性。是本院認為證人羅冠傑所為有利於被上訴人之證言，可信度甚低，不足以證明被上訴人所主張裕傑公司有權代理上訴人出賣系爭房地之事實為真正。
⒎綜上，裕傑公司於95年7 月31日與被上訴人簽訂系爭買賣契約
時，縱令表明代理上訴人出賣之意旨，惟因被上訴人未能舉證證明上訴人曾事先授與裕傑公司簽訂系爭買賣契約之代理權，或事後承認該代理行為，應認裕傑公司為無權代理，系爭買賣契約對於上訴人不生效力。
㈣綜上所述，上訴人並非系爭買賣契約之出賣人，退步言，縱令
裕傑公司係代理上訴人簽訂系爭買賣契約，然因裕傑公司為無權代理，系爭買賣契約對於上訴人不生效力，則被上訴人以上訴人於97年1 月31日將系爭房地所有權移轉登記予恒輝公司，不履行出賣人給付義務為由，主張依系爭買賣契約第16條約定，請求上訴人返還價金233萬元，及自97年3月13日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
兩造其餘攻擊、防禦方法及提出之證據，經本院審酌後，認於判決結果無礙，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 彭昭芬法 官 翁昭蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 100 年 6 月 21 日
書記官 張淑芬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。