臺灣高等法院民事判決 99年度上更㈠字第134號上 訴 人 潘逢三
潘阿朝潘劉習妹潘逢田共 同訴訟代理人 吳仲立律師上 訴 人 潘逢裕被 上訴人 財團法人台灣省私立八德殘障教養院法定代理人 呂新民訴訟代理人 蔡榮德律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國96年12月25日臺灣桃園地方法院94年度訴字第734號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於101年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於確認耕地租約不存在範圍超過坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第132、134、142、144地號範圍部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用由上訴人潘逢裕負擔百分之三，上訴人潘逢三、潘阿朝、潘劉習妹、潘逢田負擔百分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列事由，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之承租人即上訴人與出租人即被上訴人間因耕地租佃契約無效與終止租約之爭議，曾由被上訴人申請調解，分別經桃園縣大溪鎮公所耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，經桃園縣政府耕地租佃委員會移送原審，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，核與耕地三七五減租條例第26條規定相符，合先敘明。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件被上訴人主張其與上訴人間就系爭耕地之三七五租賃關係不存在，上訴人則否認之，兩造間就系爭耕地是否有三七五耕地租賃法律關係不明確，並致被上訴人私法上之地位有受侵害之危險，而被上訴人訴請確認，如經法院為其勝訴之確認判決，其私法上地位受侵害之危險即得加以除去，是被上訴人提起本件確認之訴，揆諸首揭判例意旨，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
四、被上訴人未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前所為之聲明及陳述：其所有坐落桃園縣○○鎮○○段社角小段第92、13
2、133、134、135、138、138之2、142、142之2、144地號等10筆土地內四分之三、面積合計4.3078甲（即38,796平方公尺，下稱系爭土地），前於民國38年6月20日由被上訴人之前身八德鄉惠仁院（下稱惠仁院）與上訴人之被繼承人潘言勝就系爭土地訂立大溪鎮溪鎮南字第28號私有耕地租約（下稱系爭租約），嗣潘言勝於55年3月31日間身故，系爭耕地租約租賃關係即由其子即上訴人潘逢三、潘阿朝、潘逢田、潘逢裕（下稱潘逢三等4人）及潘逢辛繼承。嗣潘逢辛於64年2月17日身故，其原有之耕地租賃關係由其配偶即上訴人潘劉習妹繼承，並於80年3月13日以繼承為原因申請租約變更登記，將承租人由潘言勝變更為上訴人、出租人惠仁院名稱變更為被上訴人，租期自80年1月1日起至85年12月31日止，每年租額仍為系爭土地正產物全部收穫總量千分之三七五，嗣經多次續約至97年止，系爭土地之承租權屬上訴人公同共有之權利，上訴人並未個別與被上訴人發生獨立之耕地租賃關係，且上訴人分別繳租之收據與各自分耕面積完全不相合，繳租之總額仍依原租約之租金額度，上訴人未經被上訴人同意自行約定分耕分管，不得對抗被上訴人。詎上訴人擅將144地號土地搭建非供農業使用之鐵皮屋，違法轉租予訴外人黃博洲作為黃豆加工廠使用，並於132、135、138-2、1
34、138地號土地上興建鋼筋混凝土房屋，供家族居住之用，其中135地號土地因無耕作、無正產物，故實際上並無計算或給付任何租金，無任何對價關係，不可能成立耕地或基地租賃關係。上訴人之行為違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定，原訂租約無效，被上訴人得收回自行耕種或另行出租。另142地號土地亦有非因不可抗力繼續1年以上不為耕作之事實，經以書狀向上訴人為終止系爭土地租約及租約無效之通知，系爭耕地租賃關係已不存在等情。爰依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、第17條第1項第4款規定，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租約關係不存在。原審判決被上訴人勝訴。上訴人聲明不服提起上訴。本院發回更審前維持上訴人敗訴判決。上訴人聲明不服提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回本院更審。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
五、上訴人潘逢三、潘阿朝、潘逢田、潘劉習妹則以：潘言勝於38年間向被上訴人之前身惠仁院承租系爭土地後，因潘言勝與其長子潘逢辛分居，遂於41年間得惠仁院同意分耕系爭土地，由潘逢辛分耕系爭土地中92地號土地全部、142地號內土地0.6222甲、138地號內土地1.2821甲，共計2.0378甲，潘言勝分耕部分，則仍由潘逢三等4人共同耕作。嗣潘逢辛因身體衰弱，於52年間將分耕之142地號土地、92地號土地全部、138地號土地內之0.5468甲，共計1.3025甲土地讓渡予潘逢三等4人共同耕作，因潘逢辛未分得潘家之房屋，在取得潘逢三等4人及八德救濟院秘書邱創居之同意下，仍保留上開92地號土地自為耕作。潘言勝去世後，上訴人仍按前分耕面積繳納租金。嗣潘逢辛於64年間去世，潘劉習妹繼承其分耕之耕地，而潘逢三等4人除潘逢辛讓渡之上開耕地外，亦繼承潘言勝原分耕耕地。因上訴人已正式分家，即改以上訴人之名義向被上訴人承租系爭土地，並言明各自分耕之面積、範圍、位置，被上訴人亦按上訴人分耕之土地收穫量收取租金，數十年來被上訴人從未有任何異議，顯已默示同意分耕，故系爭土地至遲於64年7月即有分耕情形，租金亦由上訴人分別繳納，而各自與被上訴人成立獨立之租賃關係，縱未辦理租約變更登記，亦不能推翻各租約已獨立存在之事實。又上訴人就分耕之土地皆自任耕作，從未有何不繼續耕作或將耕地違法轉租他人之情事。142地號、144地號土地係由上訴人潘逢裕承耕，潘逢裕於144地號土地上之轉租行為與其餘上訴人無關。至135地號土地地目雖為建地，但仍有耕地租賃關係，若認不成立耕地租賃關係，亦應成立基地租賃關係。況其上之建物，早在潘言勝承租系爭土地前之日據時代即已存在，上訴人並未違法增建建物等語。
上訴人潘逢裕則以：144、142地號土地係其分耕範圍，潘逢裕將144地號土地出租予訴外人黃博洲，只是為了增加收入，現已無繼續出租。142地號土地現在休耕、翻耕中，且休耕係經過被上訴人同意，希望能繼續承租系爭土地等語，資為抗辯。
上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
六、兩造不爭執事項（見本院卷第36頁）：㈠被上訴人前身惠仁院理事長邱創乾、上訴人被繼承人潘言勝
、潘劉習妹配偶潘逢辛等人於47年7月31日簽署之私有耕地租約換發申請書及分耕甘愿字均為真正（見原審卷㈡第86頁至第91頁）；被上訴人對潘言勝與潘逢辛上開分耕之事實不爭執。
㈡被上訴人確實係個別向上訴人收取不同之租金。
㈢潘逢裕有將系爭144地號土地轉租他人。
七、被上訴人主張兩造就系爭土地之耕地租賃關係，已因上訴人在144地號土地搭建非供農業使用之鐵皮屋，違法轉租予訴外人黃博洲作為黃豆加工廠使用，並於132、134、135、138、138-2地號土地上興建鋼筋混凝土房屋，供家族居住之用，而無耕作、無正產物，違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定，系爭耕地租約無效。另142地號土地亦有上開非因不可抗力繼續1年以上不為耕作之事實，經以書狀向上訴人為終止系爭土地租約及租約無效之通知，系爭耕地租賃關係已不存在等情。惟為上訴人否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠系爭租約之標的物有無約定特定之範圍？⒈按租賃之標的物，依民法第421條規定意旨，必須為可以使
用收益之物（動產或不動產），共有物之應有部分，係抽象的權利之比率，非具體共有物之一部分，無供他人使用收益之可言，性質上不可能為租賃之標的物(最高法院81年度台上字第1850號、84年度台上字第374號裁判意旨參照)。
⒉上訴人主張系爭租約耕地部分（下稱系爭耕地，另有135地
號建地部分，詳后述）有特定如附件所示範圍，並據以繳納租金。惟為被上訴人否認，並抗辯稱系爭土地係分別以4分之3、8分之1、8分之1比例出租上訴人、潘木及潘正炳、潘忠良共同耕作，租約內容即為系爭土地應有部分，各承租人對於系爭土地全部有使用權，其間並未約定特定耕作範圍，且上訴人與潘木等其餘承租人係親戚，其等願意共同耕作，亦未曾向被上訴人請求劃分各別耕作範圍，故被上訴人僅與上訴人訂立單一耕地租賃契約云云。
⒊系爭土地原自38年6月20日起，由上訴人之前身惠仁院分別
與潘言勝、潘煥明、潘煥經簽訂第28號（系爭租約）、第60號、第44號私有耕地租約（下稱60、44號租約），其中潘言勝應有部分4分之3，潘煥明、潘煥經各為8分之1、8分之1，其中潘煥明60號租約部分，由潘木、潘正炳繼承(嗣經原法院以96年度訴字第561號判決終止在案)，潘煥經44號租約部分由潘忠良繼承，有大溪鎮公所100年6月15日溪鎮民字第1000013240號函附各該耕地租約在卷可憑（見本院卷第112頁至第118頁），並有本院調閱原法院96年度訴字第561號、96年度訴字第559號卷可考。是系爭租約、60號、44號租約，既係被上訴人分別與潘言勝、潘煥明、潘煥經各別訂立，且上訴人繼承潘言勝之系爭租賃契約後，亦就如附件之耕地範圍耕作（此部分詳后述），而潘煥明、潘煥經部分亦有特定之耕作範圍，此經證人潘木、潘忠良陳證在卷(見原審卷第222頁、225頁)，上訴人抗辯系爭租約與60、44號租約為各別獨立之租約，堪信為真。被上訴人主張潘言勝、潘煥明、潘煥經3人之耕作面積及位置，係其等自先祖即訴外人潘牛繼承時內部自行協議分配而來，系爭租約、60號、44號3件租約，係潘言勝、潘煥明、潘煥經與上訴人就系爭10筆土地成立一個租賃關係云云，即非可採。
⒋系爭租約、60、44號租約於80年間簽立時，租約附表之面積
欄固分別就10筆土地下方記載「3/4內、4.3078甲」（系爭租約）、「內1/8、0.7180甲」（44號租約）、「1/8內、0.7180甲」（60號租約）（見本院卷第113頁、第115頁、第117頁)，惟上開租約均係上訴人、潘木及潘正炳、潘忠良因繼承關係而延續自38年間所訂立之租約，此為兩造所不爭，且細譯38年間之租約或登記申請書，於租賃土地之地號雖包含系爭10筆土地，惟每筆土地之「面積」欄上方靠近「等則」欄處則分別有打「ˇ」、「」之記載，且其上均有浮貼「三七五租約申請書核對整理表」（下稱核對整理表)，有大溪鎮公所100年7月4日溪鎮民字第1000014911號函在卷可考（見本院卷第122頁至第125頁），核對整理表其記載如下：
⑴潘言勝系爭租約係於144、92、133、138、138-2、142、142
-2地號處打「ˇ」，其餘3筆地號處打「」；另於浮貼之核對整理表內，則記載「地號144、133、138、138-2、142、142-2、92；總面積0.1755、0.2550、1.9281、2.4061、0.6222、0.1174、0.1335；承租面積0.1755、0.2000、1.328
1、1.7311、0.6222、0.1174、0.1335；計（總面積）5.637
8、（承租面積）4.3078」。⑵潘煥明第60號租約係於132、138、138-2地號處打「ˇ」，
其餘7筆地號處打「」；另於浮貼之核對整理表內，則記載：「地號132、138、138-2；總面積0.1060、1.9281、2.4061；承租面積0.1060、0.3000、0.3120；計（總面積）4.4
402、（承租面積）0.7180」。⑶潘煥經第44號租約係於133、138及138-2地號下方處打「ˇ
」，其餘7筆地號下方處打「」；另於浮貼之核對整理表內，則記載「地號138-2、138、133；總面積2.4061、1.928
1、0.2550；承租面積0.3630、0.3000、0.0550；計（總面積）4.5892、（承租面積）0.7180」。
⑷上開3份租約上打「ˇ」部分之地號，與其上浮貼之核對整
理表記載之地號相同，且整理表上除就該等地號土地之地目、等則及總面積為記載外，尚記載「承租面積」，而承租面積總計之記載，復與租約記載比例承租之面積相符，堪認潘言勝、潘煥明、潘煥經向被上訴人承租系爭耕地中4分之3、
8 分之1、8分之1係特定為浮貼核對整理表上所記載之地號、面積。
⑸嗣上訴人於80年3月26日申請耕地三七五租約變更登記，係
因上訴人繼承系爭租約所為變更登記，此為兩造所不爭，且依44號租約登記申請書之原始資料記載：「奉縣府80.4.10府地權字第61453號函准予業佃雙方會同申辦租約出、承租人名義變更登記」，並經承辦人於80年5月18日註記蓋章等情，是以兩造於80年5月18日所簽立之系爭租約，除就承租人名義為變更登記外，其餘租約內容均援用原有之租約。因此變更後之租約雖未如原租約有附有浮貼之核對整理表，且承租10筆土地等則下復未如原租約「ˇ」、「」之標示，惟系爭租約、60、44號租約既係承繼原租約，且上訴人、潘木、潘忠良與被上訴人復未另行約定租約標的變更，則上訴人、潘木及潘正炳、潘忠良嗣與被上訴人就系爭土地訂立耕地三七五租約，其承租耕地範圍自以原各自分耕之範圍為據，即上訴人向被上訴人承租之耕地，以原系爭租約所附核對整理表上之部分土地面積，並非系爭耕地應有部分4分之3。
⑹被上訴人雖主張原租約上所浮貼核對整理表並未留存於被上
訴人院方之檔案內，被上訴人自始不知有該份資料之存在，且核對整理表之「地目」及「等則」欄處亦仍有「?」之記載，尤其所列範圍為43,078平方公尺，與桃園縣大溪地政事務所（下稱大溪地政事務所）測量面積為43,284平方公尺，兩者並非完全相符，更與上訴人所交租金不一致云云。惟核對整理表既浮貼於三份租賃申請書上，且其記載內容復與租賃申請書打「ˇ」、「」之地號土地、總計面積均相符，是該核對整理表應認係雙方特定耕地租賃標的範圍之表示方法，縱未經雙方蓋印，而僅浮貼於租賃申請書，亦不得否定其效力。至核對整理表上「地目」、「等則」欄第2列以下係標示「〃」，即「同上」之意思，被上訴人指為「？」，顯有誤會，被上訴人據以否認核對整理表之真正，不足為採。
⒌至潘言勝承租之耕地實際範圍為何，因上開租約或登記申請
書上並無附圖，尚無從依上開文件予以確認。惟上訴人就現各自分耕之土地，於原審時曾提出分耕範圍一覽表為證（見原審卷㈡第136頁)，經證人即當地南興里長徐福全陳證為實（除上訴人潘逢三耕作部分，經證人徐福全以紅色筆以斜線註記，為訴外人潘正炳種植，見原審卷㈣第139頁），即本院發回更審前履勘現場時，就上訴人指界其分耕之土地(扣除上揭潘正炳種植部分)，囑託大溪鎮地政事務所測量結果，其分耕之土地，與核對整理表上所載之92、133、138、14
2、142-2、144地號7筆土地相符，且其分耕面積總計43,284平方公尺（10,906+8,429+7,783+8,429+7,737=43,284)，有大溪鎮地政事務所97年10月28日溪地測字第0970003677號函附複丈成果圖在卷可證（見本院上字卷第122頁至第123頁），核與核對整理表記載承租面積4.3078甲，經換算為41,782平方公尺（1甲=9699.17平方公尺)，雖有些微差距，但潘言勝、潘煥經、潘煥明各承租耕地分耕迄今，其間界線因歷時久遠，縱因實際耕作面積與原約定分耕面積略有減少，亦不影響其間分耕之事實。
⒍再者，被上訴人曾以同一事實，以潘忠良為被告，訴請確認
44號租約不存在，經本院以98年度上更㈠字第167號判決被上訴人敗訴，復經最高法院以99年度台上字第1834號裁定駁回上訴確定，有調閱各該卷證可憑。細譯本院前揭確定判決（見該判決理由四㈠），亦認定系爭租約、44號、60號租約為分別獨立與被上訴人訂立之租約，且44號租約之租賃標的為核對整理表上之部分土地面積，而非系爭土地應有部分8分之1，至其範圍則為舊地籍圖中之138-5、138-7、138-9、138-12、133地號土地，即現133、138、138-2地號土地，經潘忠良指界測量後共5,470平方公尺，有大溪地政事務所98年2月25日溪地測字第0982000084號函附複丈成果在卷可證(見調閱本院97年度上字第875號卷第61頁、第77頁至第78頁)。是以被上訴人與潘言勝、潘煥經、潘煥明訂立租賃契約之標的雖約定為系爭土地4分之3、8分之1、8分之1，而未約明具體範圍、界線，但自核對整理表所示，既有約定其面積，且自潘言勝、潘煥經、潘煥明，迄上訴人、潘忠良止，既均有特定承耕範圍，揆諸前揭說明，自應認被上訴人與上訴人訂立系爭租約耕地部分有特定之範圍。被上訴人主張其與潘言勝、潘煥經、潘煥明僅訂立1個租約，潘言勝、潘煥經、潘煥明各得就系爭土地全部為使用收益云云，不足為採。
㈡上訴人間是否分耕系爭土地而與被上訴人各別發生耕地租賃
關係？⒈被上訴人主張其與上訴人間僅成立「單一」耕地租賃契約。
上訴人則抗辯稱：潘言勝於37年間向被上訴人之前身惠仁院承租之耕地租賃契約，嗣分別於41年7月31日、52年11月22日、64年2月17日潘逢辛去世後，歷經三次分耕，且被上訴人亦分別向上訴人收取租金，故上訴人已各自與被上訴人成立個別獨立之租賃關係等語。
⒉按凡戶長出名承租之耕地，而由未分家之兄弟共同承耕，嗣
後因分家關係，而將該租來之耕地分耕者，自應解為該戶長所訂租約，係自始以戶長資格代表未分家之兄弟全體所為之法律行為，其事後分耕，不僅與轉租情形有別，且應認為分耕人與出租人間，亦已發生租賃關係，無耕地三七五減租條例第16條所定轉租無效之適用（最高法院52年台上字第1014號判例意旨參照）。又兄弟因繼承而共同取得耕地承租權，嗣後如有將該耕地劃分範圍分開耕作，並向出租人個別繳租者，即應認其已個別與出租人發生獨立之耕地租賃關係。
⒊上訴人抗辯稱兩造間之耕地租賃，前因潘言勝與長子潘逢辛
分居，遂於41年7月31日向被上訴人前身惠仁院申請分耕，經該院同意將系爭土地中之第92、142地號土地全部及138地號土地內1.2821甲，共計2.0398甲分耕予訴外人潘逢辛（即上訴人潘劉習妹之夫），業據上訴人提出私有耕地租約換發申請書、分耕甘愿字為證（見原審卷㈡第86頁至第91頁），被上訴人對上開文書之真正不爭執。而依私有耕地租約換發申請書記載：茲為承租人潘言勝因與長子潘逢辛分居之關係，雙方請出租人到場協議之結果，由潘逢辛分耕上開系爭第
92、142地號土地全部及第138地號土地內1.2821甲，祈請准予分耕，以便換發租約等語，其上並有出租人「八德鄉惠仁院」理事長邱創乾、承租人潘言勝、潘逢辛等人之用印，且被上訴人就潘言勝與潘逢辛分耕之事實亦不爭執（見原審卷㈡第144頁），足認潘言勝與長子潘逢辛間因分家（分析家產）而得被上訴人之同意，由潘言勝將上開第92地號耕地0.1355甲(實為0.1335甲）、142地號耕地0.6222甲及第138地號土地內1.2821甲，共計2.0398甲耕地租由潘逢辛分耕（即所謂1次分耕)，此乃分析家產之行為非屬轉租（最高法院69年台上字第2146號判例意旨參照）。
⒋嗣潘逢辛因身體衰弱，於52年11月22日與潘逢三等4人訂立
契約書記載：「訂立契約書人潘逢辛為甲方，潘阿朝、潘逢
三、潘逢裕、潘逢田為乙方，承租土地讓渡契約條件如左：
一、甲方前年間分得父親潘言勝名義向出租人八德鄉惠仁院承租之土地貳甲貳分七厘七毛參○○○鎮○○段○○○號六分貳厘貳毛貳…九二號壹分三厘參毛五…一三八號之內五分四厘六毛八，計壹甲參分貳毛五，因身體衰弱不能重勞願意讓渡乙方耕作。」等語，契約書末段則係甲（即潘逢辛）、乙（即上訴人潘阿朝、潘逢三、潘逢裕、潘逢田）之用印或捺指印，末行則載明「代筆人私立八德救濟院秘書邱創居」等語（見原審卷㈡第92頁至第95頁），其上並蓋有邱創居印文等。核該契約書雖載明潘逢辛將其自潘言勝分得前揭耕地讓予潘逢三等4人，實係潘逢辛將原自潘言勝（55年3月31日死亡，訂立契約書斯時潘言勝尚未死亡）分耕之土地中142地號全部、92地號0.1335甲、及138地號土地內之0.5468甲，共計1.3025甲再釋出與兄弟潘逢三等4人分耕，亦即潘逢辛原承受自潘言勝分析家產之耕地，即因潘逢辛身體衰弱不能重勞，乃再將部分耕地重行分析家產，再分配予潘逢三等4人分耕(即所謂2次分耕)，揆諸前揭說明，亦非轉租。⒌嗣潘言勝於55年3月31日死亡後，潘逢三等4人訂立協議書記
載：「放領地：逢田（指上訴人潘逢田）壹參捌下高坡全部、壹肆貳之貳全部、壹肆貳竹子腳壹區。阿裕（指上訴人潘逢裕）壹肆貳全部、壹肆肆全部、壹參捌之貳內厝前壹區。阿三（指上訴人潘逢三）壹參捌之貳內厝前大區…厝北貳區。阿朝（指上訴人潘阿朝）壹參捌之貳內彎曲頂全部…」等語（見原審卷㈡第98頁）。依上訴人潘逢田陳稱：上開協議書係在還沒有分家的家裡寫的（見原審卷㈢第38頁），而上訴人潘逢裕雖陳稱：上開協議書書立當時，伊尚年幼沒有記憶等語（見原審卷㈢第37頁），惟該協議書為潘煥明、潘煥經口述，由邱家渠書立，在場有潘逢三等4人，此經證人邱家渠陳證在卷（見原審卷㈢第39頁)，參酌證人潘忠良證稱：「被告的父親死亡時，他們有區分各自之耕作範圍為何，當時有爭執，所以在祖先牌位抽籤……我小叔公(被告等人父親)死亡後，才有開始商討分耕的事情（見原審卷㈡第225頁、第226頁）。足見前揭協議書顯係潘逢三等4人就繼承潘言勝之部分系爭耕地、源自潘逢辛第2次分耕之耕地為協議分耕之範圍，應認上開協議書係潘逢三等4人於潘言勝死亡後所為遺產分耕協議（即所謂第3次分耕)，揆諸前揭說明，亦非屬轉租行為。
⒍又上訴人間因歷經前揭3次分耕後，現各分耕範圍經本院更
審前履勘現場測量結果，雖與原租約約定之面積略有差異，已如前述，嗣經本院請上訴人就核對整理表所約定之面積調整測量後，上訴人間各分耕之面積如附件所示，有大溪地政事務所101年1月4日溪地測字第1012000007號號函附附件之複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第175頁至第176頁）。被上訴人在前2次分耕時，均在協議書上簽名是認，已如前述，且嗣亦依上訴人分耕之耕地，各別向上訴人收取租金，有上訴人提出潘逢三地租實物繳納入庫單31份、潘阿朝地租實物繳納入庫單2份、潘劉習妹（潘逢辛）地租實物繳納入庫單34份、潘逢田地租實物繳納入庫單24份、64年7月24日潘言勝（亡）潘逢田地租實物繳納入庫單、67年4月26日潘逢田、潘逢三、潘阿朝地租實物繳納入庫單3份為證（見原審卷㈡第25頁至第70頁、第100頁至第103頁），且依被上訴人原任總務組長廖學武證稱其向上訴人收取租金方式：「根據以前總務交下來的方式、標準收的，是按照每個月的租金收取租金，……是每人收每人的，但是租約是同一張租約，……我知道他們是別耕作，但是沒有個別訂立契約，我是個別收取租金，……我是延續以前收取的租金，面積也是延續以前的……我是只是承襲延續以前的方式收租，院方並無反對」等語（見原審卷㈢第40頁至第42頁)，足見上訴人就原潘言勝向被上訴人承租系爭耕地，嗣因分家分耕後，被上訴人即依分耕後各別向上訴人收取租金，縱上訴人形式未分別與被上訴人訂立耕地租賃契約，甚至80年為繼承承租人變更登記時，猶未分別訂約，揆諸前揭說明，仍應認上訴人就分耕如附件所示之範圍土地個別與出租人即被上訴人發生獨立之耕地租賃關係。被上訴人雖主張其係上訴人各別向被上訴人繳納，且所繳租金之金額亦與其分耕之範圍不符云云。惟究被上訴人如何計算上訴人間各分耕耕地應繳納之租金為何，依證人廖學武證稱既係延續前繳方式收取，故已無從查考其租金計算依據為何，但被上訴人既係向上訴人分別收取租金，此乃不爭，即已是認上訴人間分耕之事實，且各上訴人間已分家各自獨立，而無家長、家屬間關係，應認被上訴人已與上訴人間各別成立租賃契約，被上訴人前揭主張，不足為採。
㈢上訴人有無耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項
第4款之情事？⒈142、144地號部分：
⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。上開所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。是若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列；又耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指轉租及未轉租部分之全部租約均無效而言（最高法院70年台上字第4637號、66年台上字第761號判例意旨參照）。
⑵上訴人潘逢裕分耕之土地為142、144地號土地共7,737平方
公尺如附件所示，且上訴人潘逢裕自認將系爭第144地號土地轉租予第三人黃博洲作為黃豆加工廠使用之事實，亦為兩造所不爭執（見本院上字卷第46頁反面、第204頁反面），並經原審於94年7月20日至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄附卷可憑（見原審卷㈠第43頁）。是上訴人潘逢裕既將承租系爭
14 4地號土地出租他人非作耕作使用，揆諸前揭說明，潘逢裕承租系爭142、144地號土地如附件所示，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定即因全部無效。被上訴人另主張上訴人潘逢裕就承租142地號土地亦因不可抗力繼續1年以上不為耕作之事實，經以書狀向上訴人為終止系爭土地租約及租約無效之通知，系爭耕地租賃關係已不存在部分，即無庸再論究，附此敘明。
⒉其餘地號部分：
⑴被上訴人主張上訴人間均互相約定同意他方承租人在系爭第
132、134、135、138、138-2地號土地上興建多棟鋼筋混凝土房屋，供家族居住之用，上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定，依同條第2項規定，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租云云。
⑵原審履勘現場時發現：
①原審於94年9月20日至現場勘驗時：
138-2地號土地：為收割完成農地，部分土地上有土地公廟及三合院建築。
134、135地號土地：上有建物數棟，門牌號碼均為30號。132地號土地：一部分為菜園，一部分為休耕農地，一部分有建物一棟，一部分為通行道路。
138地號土地：上有三合院，建物門牌為社角30-2號(見原審卷㈠第43頁、第44頁)。
②原審95年11月29日勘驗時：
134地號土地上有二層樓房二棟，其中一棟外牆係貼磁磚，另一棟係貼二丁掛，其後方有增建外牆只有水泥粉刷，屋頂為鐵皮，其旁尚有磚房一棟（至於另一棟二層樓房，屋前牆壁貼有二丁掛，旁邊係防水漆之二層樓房，占用位置係在134或135，未測前不清楚），該占用不明之二層樓房後方有以鋼樑及鐵皮搭建之庭院，後有磚造一樓平房一間。135地號土地尚有二層樓房三棟，連棟，外牆大多數係磁磚或馬賽克，內部結構為加強磚造。另有一棟平房一戶，屋前外牆係二丁掛，該二層樓房後方有磚造平房一棟，磚造平房東部亦有平房一間，其北邊尚有二層樓房一棟，屋前貼磁磚，屋旁有磚造以石綿瓦為屋頂之無門戶地上物二間。另在該二層樓房左前方亦有建造建物數棟。
原審囑託大溪地政事務所測量結果，上訴人潘逢田占用135-
A、B，上訴人潘逢三占用135-C、D、E，上訴人潘阿朝占用
13 5-F、G、H，上訴人潘逢裕占用135-I，潘忠良、潘忠欽占用135-J、K、L，潘正炳占用135-M、N，潘正炳占用134-N、O，潘木占用134-P、Q、132-U，訴外人潘順鍾占用134-R
、134-S，訴外人潘政雄占用134-T，有大溪鎮地政事務所96年1月19日桃溪測字第0962000035號函附複丈成果圖可考（下稱原審複丈成果圖，見原審卷㈡第287頁至第288頁）。
⑶本院更審前履勘現場：
本院更審前就上訴人分耕之耕地上是否有上開建物，經囑託大溪鎮地政事務所測量結果，僅坐落上訴人潘劉習妹分耕之138地號土地上有建物，其餘地號土地上已無其他地上物等情，有勘驗筆錄、大溪鎮地政事務所97年10月28日溪地測字第0970003677號函附複丈成果圖在卷可考（下稱本院複丈成果圖，見本院上字卷第73頁至第81頁、第122頁至第123頁）。
⑷本件上訴人潘逢三、潘阿朝、潘劉習妹、潘逢田(下稱其餘
上訴人)分耕承租之耕地，僅坐落92、142-2、133、138、138-2地號耕地，如附件所示，因此關於被上訴人主張其餘上訴人搭蓋建物部分：
①132地號部分：其餘上訴人並未分耕132地號土地，且其上並
未有搭蓋有建物，已如本院複丈成果圖所載，另依原審複丈成果圖所示，132-U係由潘木使用，且潘木、潘正炳亦因在其上搭蓋245平方公尺之磚造鐵皮屋，在134-P、134-Q搭蓋
120、46平方公尺之地上物，經原法院以96年度訴字第561號判決確認60號租約無效確定，有本院調閱該卷查明屬實。是被上訴人以上訴人在非其分耕承租之132地號有搭蓋建物，據以主張上訴人不自任耕作情事，請求確認其餘上訴人與其就已分耕承租部分土地訂立之租約無效，殊無足取。
②134地號搭蓋建物部分：134地號土地非其餘上訴人分耕承租
耕地範圍，自與其餘上訴人無涉。惟如前所述，被上訴人亦不得執此主張其他已分耕承租部分土地租約無效，至屬灼然。
③138-2地號：其餘上訴人分耕之138-2地號土地，其上並未有
搭蓋有建物，已如本院前揭複丈成果圖所載，是被上訴主張其餘上訴人有違反耕地三七五減租條例情事，即乏所據。
④138地號：其上雖蓋有三合院，建物門牌為社角30-2號，惟
被上訴人並不爭執138地號上門牌為社角30-2號建物為農舍（見原審卷㈢第173頁），既係便利耕作而設，則被上訴人據以主張其餘上訴人有不自任耕作情事，亦無足取。
⑤135地號部分：上訴人雖在135地號搭蓋有建物居住使用，甚
且潘忠良、潘木、潘正炳等亦均在其上搭蓋建物使用，惟135地號自38年間訂立系爭租約時，地目即為建，有大溪地政事務所100年6月16日溪地行字第1000001996號函可憑（見本院卷第100頁至第110頁），是其雖併載於系爭租賃契約，但耕地租用係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106條第1項定有明文，所稱農地參照同條第2項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（參照最高法院88年1月5日民事庭會議依法院組織法第57條規定決議變更最高法院62年台上字第1647號、63年台上字第1529號判例）。系爭租約記載承租標的雖包括135地號土地，惟其地目斯時登載時即為「建」地，且原租賃契約已在135地號下方打「×」，已如前述，復未計入潘言勝、潘煥明、潘煥經與被上訴人訂立之耕地租約之面積範圍內，自非屬耕地租賃，而無適用耕地三七五減租條例規定之餘地，但兩造就系爭135地號土地確實已訂立系爭租約，復明載於系爭租約內，且135地號土地上搭蓋房屋使用者除上訴人外，尚包括潘忠良、潘忠欽、潘木、潘正炳等，是見上訴人向被上訴人承租135地號土地，自始即非作耕地使用，揆諸前揭說明，自非耕地租賃，而無耕地三七五減租條例之適用。被上訴人以上訴人在135地號上搭蓋建物使用，因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，主張系爭租約除潘逢裕上揭分耕部分外因而無效云云，不足為採。
⑸綜上，兩造雖於系爭租約內容列載有系爭10筆土地，惟關於
上訴人承租耕地僅92、133、138、138之2、142、142之2、144地號，及135地號建地，而132、134地號土地，非屬上訴人承租耕地範圍，且142、144地號已因上訴人潘逢裕非自任耕作，該部分耕地租約因之無效，因此被上訴人訴請確認前揭4筆土地租賃關係不存在，於法有據，應予准許，其餘部分，不應准許。
八、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，請求確認系爭租約中132、134、142、144地號之耕地租約之租賃關係不存在(僅特定系爭租約4分之3之部分範圍)，自屬正當，應予准許。逾此範圍請求，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，要無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應予駁回。至原審就超過上開耕地，併諭知兩造間就系爭土地應有部分之租賃關係不存在，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如
主文第二項所示。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴一部為無理由，一部有理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第385條第1項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 6 日
民事第八庭
審判長法 官 許正順
法 官 鄭威莉法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 101 年 3 月 7 日
書記官 陳韋杉附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。