臺灣高等法院民事判決 99年度上更㈠字第28號上 訴 人 百齡育樂股份有限公司法定代理人 張林秀如訴訟代理人 劉興源律師
陳尚宏律師被 上訴人 林碧招訴訟代理人 梁錦宏上列當事人間返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國97年8月29日臺灣桃園地方法院96年度訴字第1041號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項（確定部分除外）關於命上訴人給付超過新臺幣拾玖萬零貳拾陸元本息部分，及該部分假執行之宣告；第二項（確定部分除外）關於命上訴人按月給付超過新臺幣貳萬壹仟壹佰壹拾肆元部分，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審（確定部分除外）及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔十分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人百齡育樂股份有限公司前經主管機關經濟部諭令全體董監事自民國98年8月15日起當然解任，嗣經股東會改選新任董事長張林秀如，並報經經濟部准予變更登記，有經濟部
99 年5月11日經授中字第09932027850號函及公司變更登記表可憑（本院卷第20-23頁），並由其法定代理人具狀聲明承受訴訟（本院卷第18頁），依民事訴訟法第170條、第175條第1項規定，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：伊於95年9月20日經由原審法院之拍賣程序，拍定取得坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）而為該土地之所有權人，並於95年9月29日取得不動產權利移轉證書。上訴人無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分（下稱系爭7處土地），受有相當於租金之利益，伊則受有相當於租金之損害。伊曾於95年12月12日以桃園東埔郵局第827號存證信函請求上訴人拆屋還地，詎上訴人相應不理。爰先位依民法第
179 條不當得利之規定，請求上訴人給付（賠償）相當於租金之利得（損害）每月新臺幣（下同）30萬元，即上訴人應給付伊270萬元（自95年9月29日起至96年6月28日止計9個月期間，每月30萬元），及自起訴狀繕本送達之翌日（96年7月14日）起加付法定遲延利息，並自96年6月29日起至返還系爭7處土地之日止，按月給付伊30萬元。倘認兩造間有推定之租賃關係存在，則就上訴人使用系爭7處土地，伊亦得備位本於民法第425條之1第2項規定，請求酌定租金，及請求上訴人每月給付租金30萬元。而相當於租金之利得（損害）或租金之核定，應斟酌上訴人使用系爭7處土地之商業用途及營業收益等因素，不受土地法第97條規定之拘束，上訴人利用系爭7處土地，其上或係價值不菲之會館，或供作停車場及高爾夫球場草坪植種之用，均係商業用途，於酌定時應參考相同路段附近商家之租金行情，以適度衡平伊因未能使用系爭7處土地之損失。並聲明求為判決：㈠先位聲明：⑴上訴人應給付被上訴人270萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵上訴人應自96年6月29日起，至返還系爭7處土地之日止，按月給付被上訴人30萬元。⑶願供擔保請准就聲明⑴宣告假執行。㈡備位聲明：⑴請求核定上訴人占用系爭7處土地，自95年9月29日起每月租金為30萬元。⑵上訴人應給付被上訴人270萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑶上訴人應自96年6月29日起，至終止使用系爭7處土地之日止，按月給付被上訴人30萬元。⑷願供擔保請准就聲明⑵宣告假執行。
三、上訴人則抗辯：㈠伊從未占有使用如附圖所示Ｄ（樹林，面積671平方公尺）
部分土地，被上訴人不應將此部分列入請求不當得利或租金之範圍。
㈡系爭土地及其地上物係由訴外人即伊法定代理人張林秀如之
子張孟光於77年間，以1千餘萬元之代價向詹水妹及詹木明購得後，將系爭土地長期出租予伊並委託伊營運及管理，張孟光另將其所有之其他30餘筆土地出租予伊作為經營高爾夫球場之用地。伊取得系爭土地之使用權後，即於其上興建藍鷹高爾夫球場之迎賓會館，自80年起迄今10餘年間，均按月給付租金10萬元予張孟光或其家人，依該30餘筆土地面積之比例核算，系爭土地1萬1,214平方公尺每月之租金為5,329元，並辦理租金之扣繳。可見伊與張孟光間就系爭土地存有不定期租賃關係，伊就系爭土地係有權占有。
㈢被上訴人既認伊為無權占有，衡諸常情即應請求伊拆屋還地
並返還利益，斷無一面主張伊無權占有，一面又主張伊應按月支付30萬元使用土地之對價，而不訴請伊返還土地。觀諸被上訴人之聲明，顯有默許伊無限期繼續使用土地，而請求上訴人給付對價之意，亦即默認兩造間就系爭土地有租賃關係存在。
㈣嗣系爭土地因經法院拍賣而由被上訴人取得所有權致房地異
主，依最高法院48年臺上字第1457號判例及91年度臺上字第1919號判決意旨，伊得類推適用民法第425條之1之規定對被上訴人主張基地租賃關係存在，並於迎賓會館及其他地上物使用期限內繼續使用系爭土地，非不當得利。
㈤被上訴人於系爭土地上設置圍籬致伊無法使用土地，被上訴
人不得請求該期間（即96年1月31日起至96年6月29日止）之損害。且被上訴人請求不當得利或租金之金額過高，系爭土地租金之計算基準，應以土地法之規定為限，並參照利率行情調降，依財政部公告之當地一般租金標準以申報地價之5%計算，再以系爭土地不同使用用途分別計算。
四、原審判決：上訴人應給付被上訴人135萬元，及自96年7月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自96年6月30日起，至返還系爭7處土地之日止，按月給付被上訴人15萬元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就其敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）。上訴人就其不利部分不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
五、本院前審判決：㈠原判決第1項關於命上訴人應給付超過41萬5,530元本息部分，及第2項關於命上訴人應自96年6月30日起，至返還系爭7處土地之日止，按月給付超過4萬6,170元部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢其餘上訴駁回（此部分已因不得上訴而告確定）。此次最高法院將本院前審駁回被上訴人在原審之訴部分（即上開㈠、㈡部分）廢棄，發回本院更為審理。上訴人於本院之上訴聲明為：㈠原判決除經本院前審判決確定者外，不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執之事項（本院上易卷第192頁背面）：㈠被上訴人於95年9月20日經由原審法院之拍賣程序拍定取得
原為張孟光所有之系爭土地，並於95年9月29日取得不動產權利移轉證書。原審法院之拍賣公告備註欄記載：「本件標的上坐落有第三人百齡育樂股份有限公司之未保存登記建物一棟及停車場，該建物不在拍賣之列，據債權人查報該建物現由藍鷹高爾夫球場經營使用中，且係無償使用土地，本件拍定後不點交。」㈡上訴人於95年9月29日前，即占有系爭土地如附圖所示Ａ（
空地，面積1,163平方公尺）、Ｂ（會館，面積1,400平方公尺）、Ｃ（空地，面積537平方公尺）、Ｅ（停車場，面積2,408平方公尺）、Ｆ（警衛室，面積149平方公尺）、Ｇ（草皮，面積4,886平方公尺）等部分，並於其上經營藍鷹高爾夫球場。
㈢上訴人所有之上開會館建物，未辦理保存登記。
㈣張孟光於77年1月29日購入系爭土地，其於92年12月31日死亡，繼承人為配偶吳秋華、長子張振綱、長女張智琦。
七、兩造爭執之事項（本院上易卷第192頁背面）：㈠系爭土地如附圖所示Ｄ（樹林，面積671平方公尺）部分，
是否為上訴人占有使用？㈡上訴人就系爭7處土地是否為無權占有，即上訴人就系爭7處
土地是否存有不定期租賃關係？㈢被上訴人是否默認與上訴人就系爭土地存有租賃關係？㈣上訴人抗辯其得類推適用民法第425條之1規定，對系爭土地
有租賃關係存在，有無理由？㈤上訴人抗辯被上訴人於系爭土地上設置圍籬，被上訴人不得
請求該期間（即96年1月31日起至96年6月29日止）之損害，有無理由？㈥被上訴人得請求上訴人給付之不當利得（損害金）之數額為
若干？㈦被上訴人依民法第425條之1第2項請求核定自95年9月29日起
每月租金為30萬元及給付租金，有無理由？
八、茲分述如下：㈠系爭土地如附圖所示Ｄ（樹林，面積671平方公尺）部分，
是否為上訴人占有使用？被上訴人主張上訴人占有系爭土地如附圖所示Ａ（空地，面積1,163平方公尺）、Ｂ（會館，面積1,400平方公尺）、Ｃ（空地，面積537平方公尺）、Ｅ（停車場，面積2,408平方公尺）、Ｆ（警衛室，面積149平方公尺）、Ｇ（草皮，面積4,886平方公尺）部分之事實，為上訴人所不爭執（本院上易卷第192頁背面），並經原審於96年8月22日履勘現場，囑託桃園縣大溪地政事務所人員測量屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖可憑（原審卷㈠第150、153頁）。另被上訴人主張上訴人亦占有系爭土地如附圖所示Ｄ（樹林，面積671平方公尺）部分，雖為上訴人所否認，惟觀諸上訴人所提出由張孟光立具土地委託同意書（本院上易卷第31-32頁）之記載，張孟光前承諾將其所有坐落桃園縣○○鄉○○○段347-1等地號土地共38筆（含系爭土地），「同意『全部』無條件配合上訴人與訴外人卡丁開發有限公司進行委託管理行為相關事宜」等語，顯見張孟光係將系爭土地全部交付上訴人管理。縱如附圖Ｄ所示部分（樹林，面積671平方公尺）土地，仍保持原地貌未改變，仍屬上訴人經營規劃之結果，並不影響上訴人對該部分土地有管領力之事實。上訴人抗辯其從未占有使用如附圖所示Ｄ部分土地，被上訴人不應將此部分列入請求不當得利或租金之範圍云云，委無足取。
㈡上訴人就系爭7處土地是否為無權占有，即上訴人就系爭7處
土地是否存有不定期租賃關係？上訴人抗辯其與張孟光間自張孟光購入系爭土地後，即有不定期租賃關係云云，雖據提出土地出租合約書、土地委託同意書及財政部臺灣省北區國稅局90年1月份起至95年12月份止之上訴人繳交租金之扣繳稅額繳款書證明為證。然查，民法第425條已於89年5月修正規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，上開土地出租合約書所載出租期間為自90年1月1日起至90年12月31日止（本院上易卷第30頁），而被上訴人取得系爭土地所有權之時間係95年間，在上開規定修正之後，上訴人抗辯於土地出租合約屆滿後，其仍繼續使用系爭土地並繳納租金，已成立不定期租賃關係，縱為實在，惟該不定期租賃關係既未經公證，於被上訴人取得系爭土地之所有權後，上訴人即不得對被上訴人主張租賃契約繼續存在，此部分上訴人之抗辯並無可取。被上訴人主張其前手張孟光與上訴人間就系爭土地並無不定期租賃關係，上訴人不得對被上訴人主張占有系爭土地具合法權源，上訴人係無權占有系爭土地等語，堪信為真實。
㈢被上訴人是否默認與上訴人就系爭土地存有租賃關係？
被上訴人於取得系爭土地後，即於95年12月12日寄發存證信函予上訴人請求將占有物清除，有存證信函可稽（原審卷㈠第27頁），雖其於本件訴訟並未請求拆屋還地，亦屬其所有權行使之自由，尚難認被上訴人已默認其與上訴人間就系爭土地存有租賃關係。上訴人抗辯觀諸被上訴人之聲明，其顯有默許上訴人無限期繼續使用系爭土地，而請求上訴人給付對價之意，亦即默認其與上訴人就系爭土地存有租賃關係云云，並不足採。
㈣上訴人抗辯其得類推適用民法第425條之1規定，對系爭土地
有租賃關係存在，有無理由？按民法第425條之1第1項係規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」。又「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」，固經最高法院著有48年臺上字第1457號判例可資參照，惟該則判例係對土地及地上房屋同屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束（最高法院95年度臺上字第2717號判決意旨參照）。經查，系爭土地與上訴人所有之地上物並非同屬一人，並無民法第425條之1規定之適用。且上訴人與張孟光間原雖有租賃關係，然於被上訴人取得系爭土地之所有權後，上訴人即不得主張租賃契約繼續存在，即上訴人與張孟光間之租賃關係僅契約當事人相互間有債之效力，第三人即事後拍定取得系爭土地所有權之被上訴人並不當然受拘束。至最高法院91年度臺上字第1919號判決係認：「房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之土地及房屋同屬一人情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依相類事實，應為相同處理之法理而為類推適用，即值深究」，即並未持全面肯定見解。上訴人援引最高法院48年臺上字第1457號判例及91年度臺上字第1919號判決，抗辯其得類推適用民法425條之1規定，對系爭土地有租賃關係存在云云，未可採據。
㈤上訴人抗辯被上訴人於系爭土地上設置圍籬，被上訴人不得
請求該期間（即96年1月31日起至96年6月29日止）之損害，有無理由？被上訴人就其於96年1月31日曾以所有權人地位，至上訴人所使用之系爭土地上設置圍籬乙情，並不爭執，惟主張：其設置圍籬後仍留有通道，並未妨礙上訴人使用土地，且於起訴前已同意由上訴人自行拆除圍籬完畢等語。經查，系爭土地經被上訴人設置圍籬後，上訴人曾向原審法院民事執行處聲請假處分獲准，有原審法院96年2月13日96年度裁全字第1272號民事裁定可憑（原審卷㈠第146頁）。上訴人原得於本件訴訟未確定前，依假處分裁定供擔保，使被上訴人不得為設置障礙物或妨害上訴人使用該部分土地之行為，並繼續使用土地。乃上訴人未提供擔保為假處分之執行，且就被上訴人所稱設置圍籬後仍留有通道，及其所經營之高爾夫球場並未因設置圍籬之行為而停止營業，嗣被上訴人已同意由上訴人自行拆除等情，並不爭執，上訴人就其所抗辯因圍籬之設置致無法使用如附圖所示之何部分土地乙節，並未能舉證以實其說，而附圖所示之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分之土地既仍屬上訴人管領之高爾夫球場範圍內，上訴人迄未將土地交還被上訴人，縱上訴人因其他因素考量未使用上開部分土地，並無礙被上訴人不當得利請求權之行使。上訴人此部分之抗辯，亦無可採。
㈥被上訴人得請求上訴人給付之不當得利金額為若干？⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益」，民法第179條前段定有明文。查無權占有他人之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害。上訴人既經認定無權占有系爭7處土地，其已取得使用系爭7處土地之利益，致被上訴人無法使用收益系爭7處土地，被上訴人向上訴人請求返還其所受之利益，自非無據。
⑵次按土地法第97條第1項、第105條雖規定：「城市地方房屋
之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」。然「土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束」（最高法院92年度臺上字第1475號判決意旨參照）。系爭7處土地既非屬城市土地，且作商業用途，自不受上開土地法對租金之限制。
⑶被上訴人提出山溪地育樂事業股份有限公司與力捷科技有限
公司之租賃契約（原審卷㈠第237頁）、系爭土地附近知心園、橫岡下、壹等賞、三和雅宴等咖啡廳之照片（原審卷㈠第283-289頁），主張與系爭土地同地段有業者以月租3萬元之租金，承租300坪土地（相當於991.74平方公尺）開設露天咖啡屋，經換算後該地之月租金為每平方公尺30.25元，而上訴人開設之高爾夫球場在營業性質上亦具休閒育樂消費性質，且佔地面積廣大、開發完善，營收可觀，可依上開露天咖啡屋月租金，作為酌定上訴人使用系爭土地對價之計價參考。上訴人則抗辯其營業狀況衰退，無力承擔被上訴人之租金請求，應以申報地價之5%為計算基準，並再依各區不同用途分別以50%、25%等折計，每月之不當得利金額為4,400元，並提出設置圍籬之現場照片（本院上易卷第148- 150頁）、上訴人95年營利事業所得稅結算申報書、96年1月1日至96年10月31日損益表（原審卷㈠第228-230頁）、財政部95年度房屋及土地之「當地一般租金標準」新聞稿（原審卷㈠第164頁）為證。經查，被上訴人提出之露天咖啡屋，所占面積與系爭土地之面積差距頗大，且咖啡屋係需以較少面積創造較高盈餘，其租金之計算，自不宜作為上訴人使用系爭7處土地之利益計算標準，至依上訴人之上開抗辯計算，則顯屬偏低，均不足採。另上訴人提出之「國有非公用財產委託經營實施要點」，係用以規範行政機關委託經營國有財產之規定，財政部95年度房屋及土地之「當地一般租金標準」係稅捐機關用以課稅之標準，本院自不受上開規定之拘束。⑷參酌上訴人占有系爭土地係作為開設藍鷹高爾夫球場之一部
分使用，主要客群多為收入較寬裕之人士，有其商業利潤可圖，而系爭土地95年度之申報地價為每平方公尺240元（原審卷第38頁），上訴人占用如附圖所示Ａ（空地，面積1,163平方公尺）、Ｂ（會館，面積1,400平方公尺）、Ｃ（空地，面積537平方公尺）、Ｄ（樹林，面積671平方公尺）、Ｅ（停車場，面積2,408平方公尺）、Ｆ（警衛室，面積149平方公尺）、Ｇ（草皮，面積4,886平方公尺）各區域，本院認被上訴人請求上訴人給付之不當利息（損害金），應以系爭土地申報地價之年息30%計算為適當。依此標準計算上訴人所受之利益，自被上訴人95年9月29日取得不動產權利移轉證書起至96年6月29日止（係9個月之末日，而被上訴人原計算9個月之末日為96年6月28日）共9個月，每月6萬7,284元（計算式：240元×11,214平方公尺×30%12月＝67,284元），共計605,556元（計算式：67,284元x9月＝605,556元）。經扣除本院前審已判決給付確定之41萬5,530元及按月給付4萬6,170元，上訴人應再給付被上訴人19萬26元（605,556元－415,530元＝190,026元）及按月給付2萬1,114元（67,284元－46,170元＝21,114元）。被上訴人逾此範圍之請求，則不應准許。
㈦被上訴人之先位聲明既為有理由，本院自無庸就其備位聲明
（即被上訴人依民法第425條之1第2項請求核定自95年9月29日起每月租金為30萬元及給付租金）有無理由，再行審酌，併此敘明。
九、綜上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付19萬26元，及自起訴狀繕本送達之翌日即96年7月14日（原審卷㈠第47頁）起至清償日止按週年利率5%計算之利息，暨自96年6月30日起至返還系爭7處土地之日止，按月給付被上訴人2萬1,114元之損害金，洵屬有據，應予准許。被上訴人逾此範圍所為請求，不應准許。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決此部分予以廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敍明。
十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
民事第十四庭
審判長法 官 林金村
法 官 周祖民法 官 王麗莉正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 99 年 12 月 21 日
書記官 余姿慧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。