臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第1053號上 訴 人即追加之訴被告 蕭溪源訴訟代理人 葉忠雄律師被上訴人 即追加之訴原告 許嘉芬訴訟代理人 鄧翊鴻律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國99年8月30日臺灣臺北地方法院99年度訴字第305號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於100年8月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
上訴人應再給付被上訴人新臺幣貳拾肆萬伍仟元及自民國一百年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴及假執行之聲請均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；追加之訴之訴訟費用由上訴人負擔百分之十七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第 2款規定甚明。經查被上訴人於原審主張上訴人於民國（下同）96年11月14日將其所有坐落臺北市○○區○○段二小段第三九八地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○街17之4號4樓之3、4樓之5、4樓之6、5樓之4、6樓之3、6樓之4、6樓之6等7間房屋（下稱系爭房地）以新臺幣（下同 ）870萬元出售予被上訴人，並於同日簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），被上訴人已交付定金10萬元及第1期款130萬元，茲因系爭買賣契約業已解除，乃依民法第259條第1款、第2款及第179條規定，請求上訴人返還上開
140 萬元之不當得利及法定遲延利息；嗣於本院審理時，追加依系爭買賣契約第10條第 2項約定，請求上訴人再給付違約金140萬元及自100年 1月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，核屬請求之基礎事實同一，揆之前開法文規定，並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造於96年11月14日訂立系爭買賣契約，約定伊以總價 870萬元向上訴人購買系爭房地。伊已於96年11月10日給付上訴人定金10萬元，復於締約當日再給付上訴人130萬元，依系爭買賣契約第3條第 1項約定，上訴人應同時將系爭房地所有權狀正本交由受託之土地登記專業代理人（即代書）保管。詎上訴人於96年11月16日僅交付系爭房地之建物所有權狀予訴外人即代書許佳峰（下稱許佳峰），並未交付系爭房地之土地所有權狀，經伊多次要求上訴人依約履行並交付系爭房地之土地所有權狀，上訴人竟要求伊再給付價金35萬元、50萬元、70萬元，而拒絕交付系爭房地之土地所有權狀、印鑑證明等資料，嗣後並片面以伊付款、交屋逾期為由，分別於97年3月3日、同年 3月11日以存證信函解除系爭買賣契約之意思表示，且沒收伊已支付之 140萬元價金。惟上訴人解除系爭買賣契約顯非適法，伊爰以起訴狀為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1款、第2款、第179條及系爭買賣契約第10條第2項約定，提起本件訴訟，於原審請求判命上訴人應給付被上訴人140萬元及自96年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決；嗣於本院為訴之追加，求為命上訴人應再給付被上訴人違約金140萬元及自100年 1月21日起算之法定遲延利息之判決，並均陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭買賣契約第3條雖約定被上訴人給付130萬元價金之同時，伊即應將系爭房地所有權狀正本交由代書保管，惟伊於此時僅收取 130萬元之支票，即應將系爭房地之土地、建物所有權狀交出，顯與公平原則不符，自應於96年12月14日用印之日再全部交出較為公平；嗣經徵得被上訴人同意，伊始於96年11月16日提出系爭房地之建物所有權狀，並無故意拒絕提出土地所有權狀正本之情事。而被上訴人於96年12月14日拒不依約前往代書事務所辦理土地增值稅、契稅等事宜，經伊多次以存證信函催告被上訴人辦理，均未獲置理，伊乃於97年3月11日以臺北長安郵局第654號存證信函解除系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約第10條規定沒收已收價金，自非無法律上原因受有利益；而被上訴人於伊解除系爭買賣契約後，再主張解除契約，並請求伊返還其已付之買賣價金及給付違約金，均非合法；又被上訴人對伊提起刑事詐欺罪之告訴，亦經檢察官不起訴處分確定等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人140萬元，及其中120萬元自96年11月15日起，其餘20萬元自96年11月20日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並就該部分為准、免假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人則未聲明不服，惟於本院追加違約金140萬元之請求，是原審駁回被上訴人請求 20萬元自96年11月15日起至同年11月19日止，按年息百分之五計算之利息部分，已告確定。上訴人之上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；其對於追加之訴之答辯聲明為：㈠被上訴人追加之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回；其追加之訴聲明為：㈠上訴人應再給付被上訴人140萬元，及自100年 1月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
四、經查：兩造於96年11月14日訂立系爭買賣契約，約定被上訴人以總價870萬元向上訴人購買系爭房地，被上訴人已於96年11月10日給付上訴人定金10萬元，復於締約當日交付上訴人由訴外人許友美所簽發、發票日分別為96年11月15日、20日、付款人均為中國信託商業銀行城中分行、受款人為上訴人、面額分別為110萬元、20萬元、票據號碼BA0000000號、BA0000000號之支票2紙，經上訴人屆期提示均已兌現；上訴人於96年11月16日僅交付系爭房地之建物所有權狀予被上訴人，並經被上訴人交由代書許佳峰保管，迄未交付系爭房地之土地所有權狀等情，有系爭買賣契約書、支票 2紙等影本附卷可稽(見原審卷第 6頁至14頁)，並為兩造所不爭執，堪信此部分事實為真正。惟被上訴人主張上訴人未依約交付系爭房地之土地所有權狀正本，即已違約，自無權沒收其已付之 140萬元價金等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應予審究之爭點厥為：㈠上訴人於97年 3月11日解除系爭買賣契約是否合法？㈡被上訴人得否解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還價金？㈢被上訴人得否請求上訴人給付違約金140萬元？違約金是否過高？茲分述如下：
㈠上訴人於97年3月11日解除系爭買賣契約是否合法？
上訴人陳稱：被上訴人於系爭買賣契約簽訂時未帶現金，僅給付面額分別為110萬元、20萬元之2紙支票，伊原本不願簽約，是代書說要負責，伊始將系爭房地之土地、建物所有權狀正本交給代書影印，待完稅後伊才要繳交土地、建物所有權狀正本；後來被上訴人表示要另找買主，需要建物所有權狀正本以取信買主，伊始於96年11月16日將 7紙建物所有權狀正本交給被上訴人，當時言明等完稅後伊才要交土地所有權狀正本給代書；惟被上訴人買空賣空，欲直接過戶給買主，卻始終無法提出登記名義人，經伊催告仍未履行，已構成遲延，伊自得於97年3月11日以臺北長安郵局第654號存證信函之送達而解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人交付之買賣價金 140萬元云云。被上訴人則主張：上訴人依約應於收受第 1期款時將系爭房地之土地、建物所有權狀正本交由代書許佳峰保管，伊並未同意上訴人得展延其交付土地所有權狀之時間，本件係因上訴人未依約交付土地所有權狀予代書，致未能完成過戶手續，伊自得行使同時履行抗辯，拒絕給付後續價金，故上訴人解除契約不合法等語。經查：
1.系爭買賣契約第 3條關於「付款方法及交屋日期」係約定：「96年11月10日已付定金10萬元。㈠本契約成立時甲方（指被上訴人）應付乙方（指上訴人 ）130萬元，餘款則照下列規定給付，乙方應同時將所有權狀正本交由受託之土地登記專業代理人保管．．．」等語，有系爭買賣契約書附卷可佐(見原審卷第 6頁至10頁)；惟上訴人並未依上開約定於系爭買賣契約簽訂之96年11月14日將系爭房地之土地、建物所有權狀正本交由代書許佳峰保管，被上訴人亦未依約於簽約當日給付上訴人130萬元現金，而係交付上開面額各為110萬元、20萬元之2紙支票予上訴人，迨上開面額110萬元支票於96年11月15日兌現後，上訴人始於96年11月16日交付系爭房地之建物所有權狀正本予被上訴人等情，為兩造所不爭執，堪信為實在。可見兩造一開始即未確實依照系爭買賣契約之內容履行，惟以兩造當時仍願簽訂系爭買賣契約之情形，且於上開面額 110萬元支票兌現後，上訴人隨即於96年11月16日交付系爭房地之建物所有權狀正本等情觀之，堪認上訴人抗辯其因被上訴人未於簽約時給付現金，而當場就系爭房地所有權狀之交付時間與被上訴人另有協議之情，尚屬可信。
2.惟上訴人陳稱其與被上訴人協議交付系爭房地所有權狀正本之時間係「完稅後」乙節，惟為被上訴人所否認，並主張：伊在系爭買賣契約末頁記載「收到房屋權狀７張」並簽名，是表示伊收到系爭房地之房屋所有權狀，但是上訴人沒有給伊土地所有權狀，因為他說伊給的是支票，要等支票兌現之後才要給伊土地所有權狀，後來兌現也沒有給等語。觀諸上訴人提出系爭買賣契約書第 6頁第17條下方、當事人簽名欄左側，固經上訴人以手寫註記：「房屋所有權狀共柒張已於96年11月16日交由買主（甲方）收執無訛；本權狀正本只先交由甲方保管留作將來過戶時用之，不能轉作為其他任何用途。」字樣，下方並有被上訴人簽名及其手寫：「收到房屋權狀７張」字樣，最下方另有不同筆跡之「見證人：許佳峰」字樣等情(見本院卷第46頁)，然究其文義僅表示被上訴人已經收受 7紙建物所有權狀正本，而由許佳峰見證之情，尚無從遽認兩造間就土地所有權狀正本之交付時間有合意展延至系爭房地完稅後之情事。證人許佳峰亦於本院到庭結證稱：上訴人於96年11月14日簽約當天有說等伊報完稅後，才將土地、建物所有權狀正本交給伊去辦過戶，但是被上訴人沒有同意；系爭買賣契約書最後一頁手寫：「收到房屋權狀７張」等字，只是表示建物所有權狀有交給被上訴人，當時上訴人有說後續要交土地所有權狀及印鑑證明、房屋稅單，但是沒有具體說明何時要交等語(見本院卷第146頁背面、第144頁背面)。堪認被上訴人固因其於簽約時給付支票(非現金)，而同意上訴人將系爭房地所有權狀交付之時間展延至支票兌現之後，惟仍無法證明被上訴人有同意上訴人得將所有權狀交付時間延至完稅後之情事。
3.又查，系爭買賣契約第12條之其他特約事項，經代書許佳峰於訂約當日以手寫記載：「本案預定于民國96.12.14內申報增值稅與契稅，並於民國96.12.30日完成點交房屋」，惟兩造均未依約於96年12月14日前往代書事務所辦理申報增值稅與契稅事宜，證人許佳峰證稱：因為系爭買賣契約12條已約定96年12月14日要申報契稅、增值稅，相關資料如土地所有權狀、房屋稅單都要交付，依約被上訴人也要在申報稅單當天即96年12月14日提供登記名義人，但是到96年12月底，雙方該交的資料都沒有交，因此在97年 1月底到伊事務所協調過一、二次，兩造都同意展延到97年 2月開始辦過戶，如果有損害到上訴人的貸款利息，被上訴人願意補貼，結果上訴人在97年 3月份就發存證信函說要解約等語(見本院卷第144頁至146頁)；而被上訴人於其告訴上訴人涉嫌詐欺案件，經臺灣臺北地方法院檢察署(下稱臺北地檢署)97年度調偵字第746號於97年8月22日偵查時，對於上訴人及證人許佳峰陳稱其未能於96年12月間提供登記名義人之事實並不爭執，並自承：「是卡在貸款問題。」等語(見該偵查卷外放影本)，可見上訴人未於96年12月14日交出系爭房地之土地所有權狀正本予代書，被上訴人亦未依約提供登記名義人；且兩造於斯時均未解除契約，反而協議展延至97年 2月底辦理過戶等情，洵堪認定。
4.再查，兩造協議展延至97年 2月底辦理過戶後，被上訴人於97年 2月23日提供其女兒為登記名義人之情，業據上訴人於臺北地檢署97年度調偵字第746號偵查時自承在卷(見該偵查卷外放影本)； 而嗣後仍未履行買賣契約之原因，據證人許佳峰證稱：因為上訴人又額外要求 110萬元增值稅繳納後之餘款等語(見同上偵查卷外放影本)。對照被上訴人於上開詐欺案件經檢察官首次訊問時，即指訴：(第三期款) 110萬元本身有預留增值稅的數目，本件增值稅約80萬元，上訴人說要先拿扣掉增值稅後的35萬元，但伊認為還沒有繳增值稅，不能先給他，上訴人說還要再加30萬元才要過戶等語；而上訴人對於被上訴人指訴其要求再加30萬元之事實並不爭執，並陳稱：因為付款日是96年12月30日到期，但是被上訴人拖延至今，增值稅已經增加，這部分應該由被上訴人負擔等語。堪認被上訴人於97年 2月23日提供其女兒為登記名義人後，係因上訴人要求被上訴人先給付增值稅後的餘款或再給付30萬元，而增加系爭買賣契約所未約定之條件，亦未提出系爭房地之土地所有權狀正本，始未能繼續履行買賣契約。上訴人既未能證明被上訴人有同意得將其交出土地所有權狀之時間延至完稅後之情事，已如前述，則依兩造協議展延至97年2月底辦理過戶乙節觀之，堪認上訴人至遲應於97年2月28日前交付系爭房地之土地所有權狀正本予受託辦理本件過戶手續之代書許佳峰，惟上訴人迄未交付，則上訴人自97年3月1日起應就土地所有權狀正本之交付負給付遲延責任。
5.綜上，上訴人自97年年3月1日起就系爭房地之土地所有權狀正本之交付負給付遲延之責，則被上訴人依民法第 264條第1項規定拒絕給付第三期款 110萬元及第四期（尾款）620萬元，即屬有據。被上訴人既因不可歸責於己之事由，致未給付第三期及第四期（尾款）價金，則依民法第 230條規定自不負遲延責任。是上訴人以被上訴人遲延給付買賣價金為由，於97年3月3日、同年3月11日分別以臺北長安郵局第585號、第 645號存證信函之送達，主張解除系爭買賣契約、沒收價金，於法尚有未合，自不生解除契約之效力。
㈡被上訴人得否解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還價金？
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第 229條定有明文。查上訴人自97年3月1日起就系爭房地之土地所有權狀正本之交付負給付遲延之責，且系爭買賣契約未因上訴人於97年3月3日、同年 3月11日寄發存證信函為解除契約之意思表示而失其效力等情，業如前述；而被上訴人已於97年 2月27日、同年3月7日寄發臺北西園郵局第1103號、第1111號存證信函催告上訴人於文到 3日內交付系爭房地之土地所有權狀正本等文件及辦理過戶事宜，亦有該存證信函影本 2件在卷可參(見原審卷第17頁至20頁)，並為上訴人所不爭執 (見本院卷第193頁背面)；然上訴人仍未交付土地所有權狀正本，則被上訴人主張以本件訴訟起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，即屬有據。茲上訴人已於98年12月21日收受本件起訴狀繕本，亦有送達證書1紙在卷足稽(見原審卷第 33頁)，堪認系爭買賣契約於98年12月21日經被上訴人合法解除。
2.次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之；㈡受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第259條第1款、第2款、第203條分別定有明文。查上訴人於96年11月10日受領被上訴人交付之10萬元定金，又於同年11月15日兌現價金支票受領 110萬元第一期款、於同年11月20日兌現價金支票受領20萬元第一期款，惟上訴人自97年3月1日日起就系爭房地之土地所有權狀正本之交付負給付遲延之責，經被上訴人於97年 2月27日、同年3月7日兩度以存證信函催告上訴人於文到 3日內履行，上訴人均未履行，則被上訴人於98年12月21日解除系爭買賣契約，而請求上訴人返還其所收取之款項合計140萬元，及其中120萬元自最後受領日即96年11月15日起，其餘20萬元自受領日即96年11月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。
㈢被上訴人得否請求上訴人給付違約金140萬元？違約金是否
過高？
1.系爭買賣契約第10條「違約罰責」第 2款約定：「乙方（指上訴人）違反本契約約定時，每逾一日 (自逾期日起至完全給付日止) 應按甲方（指被上訴人）已繳房地價款千分之一計算違約金給付予甲方；如經甲方定期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償」(見原審卷第 9頁)，而系爭買賣契約經被上訴人定期催告後，已於98年12月21日合法解除，是被上訴人依系爭買賣契約第10條第第2款約定，請求上訴人除返還其所收之140萬元價款外，再給付140 萬之一倍違約金，即非無據。
2.惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。查被上訴人固因交付上訴人140萬元而受有不能利用該筆資金，而須另外籌措之利息損失，惟被上訴人既因未能於96年12月14日前提供登記名義人，而與上訴人協議展延至97年2月底辦理過戶，則被上訴人於97年2月底前就上開140萬之利息損失應自行承擔。爰審酌被上訴人自97年3月 1日起至本院於100年8月31日言詞辯論終結時止之3年6個月期間，受有140萬元之利息損失為24萬5,000元 (計算式：
1,400,000元×0.05×3.5年＝245,000元)，本院因認被上訴人請求上訴人給付之違約金，應以 24萬5,000元為適當，逾此範圍之違約金請求，尚屬過高，不應准許。至上訴人抗辯被上訴人私自占用系爭房地之其中 3間房屋而出租他人云云，係屬上訴人得否另案請求被上訴人返還不當得利或損害賠償之問題，尚與被上訴人請求給付違約金無涉，究非本院所得審究，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人主張其得解除系爭買賣契約，並請求上訴人返還其已付之價款 140萬元及給付違約金等語，洵堪採信；被上訴人抗辯其得解除系爭買賣契約，並沒收被上訴人已付之價款 140萬元云云，委無可採。從而，被上訴人依解除契約之法律關係及系爭買賣契約第10條第 2款約定，請求上訴人應返還價金140萬元，及其中120萬元自96年11月15日起，其餘20萬元自96年11月20日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請，分別酌定相當擔保金額，為准、免假執行之宣告，即無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至被上訴人於本院追加請求上訴人給付違約金24萬5,000元，及自追加起訴狀繕本送達翌日即100年1月21日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之違約金請求，即無理由，應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。又上開准許24萬5, 000元本息部分，未逾 150萬元，經本院判決即告確定，亦無宣告准、免假執行之必要。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法，經本院逐一審酌後，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 21 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 李媛媛法 官 吳麗惠正本係照原本作成。
上訴人上訴金額合計逾150萬元，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 22 日
書記官 吳碧玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。