臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第1029號上 訴 人 林勝得訴訟代理人 沈明欣律師被 上訴人 林玉雲
謝美愛林勝聰林秀琴共 同訴訟代理人 李志澄律師複 代理人 林美伶律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國99年8月30日臺灣士林地方法院99年度訴字第338號第一審判決提起上訴，本院於100年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北縣中和市（已改制為新北市中和區，下逕稱改制後名稱）員山子段170、100－2、100－6、100－7（上開2筆土地均由100－2地號土地分割出）地號土地（下各稱系爭170、100－2、100－6、100－7地號土地，合稱系爭4筆土地）為兩造所共有，系爭170、100－2、100－7地號3筆土地於民國94、95年間登記為原審共同被告李林玉惠、被上訴人林玉雲及上訴人共有，系爭100－6地號土地則為訴外人林孫文（上訴人、被上訴人林玉雲、林勝聰、林秀琴之父，被上訴人謝美愛之夫）所有。林孫文於95年2月11日死亡，97年12月10日將系爭4筆土地經辦理信託繼承登記及權利交換登記後，系爭170、100－2、100－7地號3筆土地係登記為上訴人應有部分3分之1，李林玉惠、林玉雲各7/24，謝美愛、林勝聰、林秀琴各1/36；系爭100－6地號土地登記為上訴人應有部分1/6，李林玉惠、林玉雲各7/24，謝美愛、林勝聰、林秀琴各1/12。系爭4筆土地經重測後分別改編地號為新北市○○區○○段218、204、203、202地號（下各稱系爭218、204、203、202地號土地，亦合稱系爭4筆土地）。依土地公告現值計算兩造應有部分之權利價值為：上訴人、李林玉惠、林玉雲各7/24，謝美愛、林勝聰、林秀琴各1/24。詎上訴人未經全體共有人同意，於95年3月間將系爭4筆土地與訴外人吳明宮訂立租賃契約（下稱系爭租賃契約1），租期自95年3月15日起至100年3月15日止，租金每月新臺幣（下同）8萬元，上訴人自95年3月15日起至98年11月30日止每月收受租金，卻未分予被上訴人，即受有不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還李林玉惠、林玉雲各1,038,333元、返還謝美愛、林勝聰、林秀琴各為148,333元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息5％計算利息之判決。
上訴人則以：系爭租賃契約1第1條約定吳明宮向伊承租之土地範圍僅系爭170地號及100－2地號土地，不包含系爭100－
6、100－7地號土地，且系爭100－6、100－7地號土地雜木叢生，顯未供作任何使用，即知吳明宮確未租用該2筆土地。伊縱逾越應有部分出租系爭房屋而獲有租金，亦係出於伊與吳明宮間之契約關係，而非單純利用系爭房屋之結果，故不得逕認為係直接支配系爭房屋所獲得之利益，不應以伊出租土地所得租金作為計算不當利益價額之標準。又兩造共有新北市○○區○○路○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），林玉雲未經伊同意，占用系爭房屋部分作為堆置物品之用，伊得請求林玉雲返還不當得利，該不當得利之金額與林玉雲另案請求伊返還之金額抵銷後，尚有餘額，伊主張以該餘額與林玉雲在本件之請求再為抵銷云云，資為抗辯。
二、原審命上訴人給付林玉雲1,038,333元、給付謝美愛、林勝聰、林秀琴各145,217元及均自99年1月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回謝美愛、林勝聰、林秀琴其餘之訴。上訴人對於命給付林玉雲逾931,905元、給付謝美愛、林勝聰、林秀琴逾98,889元及遲延利息部分不服，提起上訴。並聲明：
（一）原判決除免假執行部分外，關於命上訴人給付林玉雲逾931,905元、給付謝美愛、林勝聰、林秀琴各逾98,889元及其法定遲延利息與該部分假執行之宣告及命負擔該部分之訴訟費用均廢棄。
（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
（上訴人未上訴部分業已確定；被上訴人謝美愛、林勝聰、林秀琴就其敗訴部分，未據聲明不服，該部分亦已確定，均非本院審理範圍）。
三、經查，系爭4筆土地為兩造所共有，兩造應有部分為：系爭170、100－2、100－7地號土地，上訴人之持分各為1/3；林玉雲各為7/24；謝愛美、林勝聰、林謝琴之持分各為1/36；系爭100－6土地，上訴人之持分為1/6；林玉雲為7/24；謝愛美、林勝聰、林秀琴之持分各為1/12。上訴人與吳明宮簽訂系爭租賃契約1，將系爭4筆土地如附圖二所示斜線部分出租與吳明宮，約定租期自95年3月15日起至100年3 月15日止，租金每月8萬元，上訴人自95年3月15日起至98年11月30日止總計收取租金356萬元，惟未將上開租金給付被上訴人。又兩造為系爭房屋共有人，兩造之應有部分：上訴人、林玉雲各為7/24；謝美愛、林勝聰、林秀琴各為1/24。上訴人將系爭房屋如原審判決附圖一所示A部分、面積143.43平方公尺部分出租他人，租金每月18,900元，租期自95年5月1日起至100年5月1日止等事實，有交換前後之土地登記簿謄本、權利價值比率計算表、系爭租賃契約等件在卷可證（見原法院99年度士調字第27號卷【下稱原審士調卷】第8－33頁），堪信此部分事實為真正。
四、經查，系爭100－7、100－6地號土地乃由系爭100－2地號土地分割而出，於林孫文在世時，即由林孫文、李林玉惠、林玉雲、林勝得與吳明宮於90年3月13日訂定租賃契約書（下稱系爭租賃契約2），將契約附圖所示之系爭4筆土地出租與吳明宮該契約書第1條記載：「甲方（即林孫文、李林玉惠、林玉雲、林勝得）土地所在地及使用範圍：臺北縣中和市○○○段○○○○號及100－2地號，使用範圍：詳如附圖」，有系爭租賃契約2及附圖在卷可稽（見原審卷第58－62頁），當時系爭100－2地號土地尚未分割出系爭100－7、100－6地號土地，則其所載「100－2地號」，自係包含嗣後分割出之系爭100－7、100－6地號土地。自系爭租賃契約2觀之，其租期自90年3月15日起至95年3月15日止，每月租金為8萬元（見原審卷第58－62頁）；而上訴人於95年3月間以其與李林玉惠、林玉雲之名義與吳明宮簽訂系爭租賃契約1，將契約附圖所示之系爭4筆土地出租與吳明宮，其第1條亦記載：「甲方土地所在地及使用範圍：臺北縣中和市○○○段○○○○號及100－2地號，使用範圍：詳如附圖」，每月租金亦為8萬元（見原審卷第14－18頁），再比照二份契約所附之附圖，亦完全一致（見原審卷62、18頁），堪認上訴人與吳明宮簽訂之系爭租賃契約1係援用系爭租賃契約2之內容，並未改變出租範圍及租金，自應認其租賃範圍「100－2地號」之記載，係包括嗣後分割出之系爭100－7、100－6地號土地在內。且原審承辦法官至系爭土地現場履勘時，吳明宮有到場指出其承租範圍及實際使用之範圍，經原審委請臺北縣中和地政事務所測量，製作土地複丈成果圖附卷，有原審99年5月19日勘驗筆錄及臺北縣中和地政事務所99年6月4日北縣中地測字第0990008383號函附土地複丈成果圖（見原審卷第26－30頁、原審判決附圖二【即承租範圍，下稱附圖二】、三【即實際使用範圍，下稱附圖三】）等件附卷足參，由上勘驗筆錄之記載，及比對承租範圍之附圖二、實際使用範圍之附圖三，足認系爭土地租賃範圍包括系爭100－7、100－6地號土地在內。至承租人承租土地後，可依個人意願為全部或部分之使用收益，故實際使用範圍與承租範圍無必然關係。是上訴人抗辯其出租與吳明宮之土地範圍僅系爭170、100－2地號土地，不包括系爭100－6、100－7地號土地云云，委無足採。
五、按「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利」、「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準」（最高法院62年台上字第1803號、61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件上訴人未徵得其他共有人即被上訴人同意，將系爭4筆土地出租與吳明宮收取租金，且未將收取之租金分與其他共有人，顯逾越其應有部分而為共有物之使用收益，致被上訴人因而受有損害，被上訴人自得請求返還相當於租金損失之不當得利。
六、本件有關不當得利金額之計算，被上訴人主張以上訴人出租系爭4筆土地所得租金作為計算之標準；上訴人則主張因被上訴人之損害小於上訴人所受利益，被上訴人請求之金額應以土地法第97條規定之範圍為限各等語。惟按土地法第97條第1項有關限制房屋租金之規定，僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有適用，至於非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。本件上訴人將系爭4筆土地如附圖二所示斜線部分出租予吳明宮，並非作為建築房屋之基地使用，故無土地法第105條準用第97條第1項規定之適用。是被上訴人以上訴人出租系爭4筆土地所得租金作為計算上訴人應償還不當得利價額之計算標準，並無不當。經查，吳明宮向上訴人承租土地之範圍為系爭4筆土地如附圖二斜線部分，計2,590.11平方公尺，每月租金為8萬元，則每月每平方公尺之租金為30.8867元，則系爭4筆土地如附圖二所示斜線部分按其面積計算系爭170、100－
2、100－6、100－7地號土地每月租金分別為22,320元、31,989元、19,553元、6,138元。又吳明宮雖承租系爭4筆土地，然非系爭4筆土地之全部面積而係如附圖二所示斜線部分，且被上訴人應有部分比例亦曾變動，故應以被上訴人就系爭4筆土地實際應有部分之比例計算不當得利數額。是被上訴人得依不當得利之法律關係請求上訴人給付之金額如下：
（一）林玉雲部分：
1、系爭170、100-2、100-7地號土地部分：⑴95年3月15日起至98年10月5日止之租金
（22,320+31,989+6,138）×（42+21/30）×1/3＝
860,362⑵98年10月6日起至98年11月30日止之租金
（22,320+31,989+6,138）×（1+25/30）×7/24＝
32,322
2、系爭100-6 地號土地部分：⑴95年3月15日起至98年10月5日止之租金
19,553×（42+21/30）×1/3＝278,304⑵98年10月6日起至98年11月30日止之租金
19,553×（1+25/30 ）×7/24＝10,455
3、合計：860,362+32,322+278,304+10,455＝1,181,443
4、因林玉雲僅請求1,038,333元，故此部分上訴人應給付之金額即為1,038,333元。
（二）謝美愛、林勝聰、林秀琴部分：
1、系爭170、100-2、100-7地號土地部分：98年10月6日起至98年11月30日止之租金（22,320+31,989+6,138）×（1+25/30）×1/36＝3,078
2、系爭100-6地號土地部分：⑴95年3月15日起至98年10月5日止之租金
19,553×（42+21/30）×1/6＝139,152⑵98年10月6日起至98年11月30日止之租金
19,553×（1+25/30 ）×1/12＝2,987
3、合計：3,078+139,152+2,987＝145,217綜上，上訴人未徵得被上訴人全體之同意，將系爭4筆土地如附圖二所示斜線部分、面積2590.11平方公尺部分，出租與吳明宮，自95年3月15日起至98年11月30日止總計收取租金356萬元，受有利益，致被上訴人受有損害，應給付林玉雲1,038,333元，及分別給付謝美愛、林勝聰、林秀琴各145,217元。
七、有關林玉雲之抵銷部分：經查，上訴人主張林玉雲自95年5月1日起至98年10月31日止使用系爭房屋如原審判決附圖一（下稱附圖一）所示B、C部分用以堆置物品，應返還占用之不當得利等語；林玉雲固自認有在系爭房屋附圖一所示C部分之工具間堆置物品，惟否認占用系爭房屋附圖一所示B部分，辯稱：其僅在牆角及牆邊臨時借放物品，但無特定位置，面積亦不確定，且未排除或妨礙其他共有人之使用等語。查上訴人就林玉雲占用系爭房屋如附圖一所示B部分之事實，並未舉證證明，且上訴人對於各共有人得自由出入系爭房屋，並不爭執，則林玉雲縱有在系爭房屋如附圖一所示B部分之牆角及牆邊零星置放物品，然因無特定位置，面積亦不確定，且未排除或妨礙其他共有人之使用，顯難認林玉雲對於系爭房屋附圖一所示B部分有事實上管領力而占用之。故僅能認定林玉雲有占用系爭房屋附圖一所示C部分，作為堆置物品使用。次查，林玉雲占用系爭房屋附圖一所示C部分面積為9.33平方公尺，參諸上訴人將系爭房屋附圖一所示A部分、面積143.43平方公尺部分，出租與第三人游燦才，租金每月18,900元，換算之，則系爭房屋每平方公尺每月租金為131.77元，而林玉雲、上訴人就系爭房屋應有部分各為7/24，是上訴人得請求林玉雲給付之不當得利損害金為12,909元（計算式：131.77×9.33×36×7/24＝12,909，元以下四捨五入）。故上訴人以前開不當得利返還請求權與兩造不爭執之林玉雲對上訴人另案（原法院98年度訴字第280號）請求之231,525元為抵銷後，已無餘額再抵銷本件林玉雲之請求。則上訴人所為此部分之抵銷抗辯，即屬無據。
八、綜上所述，上訴人應給付林玉雲1,038,333元、給付謝美愛、林勝聰、林秀琴各145,217元之不當得利，及均自99年1月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。上訴人就原審所命給付林玉雲逾931,905元部分、命給付謝美愛、林勝聰、林秀琴各逾98,889元部分及各該法定遲延利息部分指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論列，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 丁蓓蓓正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
書記官 陳思云