臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第1157號上 訴 人 高為邦被上訴人 楊國治上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國99年10月29日臺灣臺北地方法院99年度訴字第1693號第一審判決提起上訴，本院於民國100年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠其與上訴人於民國(下同)98年8月18日簽訂售地同意書（下
簡稱系爭同意書），上訴人委託被上訴人以每坪底價新台幣（下同）62萬元，代為出售其所有坐落台北市○○區○○段五小段356、356-1地號土地2筆（下簡稱系爭土地），應有部分均為1/2，上訴人同意以出售價格超過底價之部分作為被上訴人之仲介服務費（以總價6%為限），並載明系爭同意書有效期間至98年8月31日止。雖其簽約之前，上訴人曾有電話討論不要這麼多佣金，為被上訴人所拒，此乃本件買賣已運作一年多的時間，是被上訴人並無欺騙上訴人，且上訴人自己還是簽約。故被上訴人於98年8月27日居間訴外人蘇興李買受系爭土地，買賣總價金為8,651萬5,000元，即每坪以65萬元出售，被上訴人已完成仲介事務，上訴人雖於98年9月14日匯款46萬1,538元予被上訴人，惟尚有113萬5,662元未為給付，爰依民法第565條之規定，請求上訴人給付仲介服務費。
㈡被上訴人與上訴人簽訂系爭同意書之前並無義務告知潛在定
約機會予上訴人，上訴人稱被上訴人以詐術欺騙被上訴人，應提具體事證，否則仍屬片面。
㈢被上訴人爰於原審起訴聲明：上訴人應給付被上訴人113萬5
,662元，及自98年8月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服而提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以下列辯詞資為抗辯：㈠系爭土地為伊與訴外人葉明村共有，98年8月初伊擬以每坪6
5萬元出售，並願給付佣金1%，嗣葉明村於同年8月18日下午約5時許，介紹其與被上訴人相識，並稱買方有意出價每坪60萬元，須支付佣金4%，葉明村認為價格合理，伊不同意，然於葉明村施壓下，伊掉入陷阱而簽訂系爭同意書，同意每坪底價62萬元，出售價格超過底價部分作為仲介服務費。
㈡又依據本院98年上易字第952號判決意旨，稱居間者，兼具
契約之本質。受任人處理委任事務，應依委託人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之助意義務為之，如買方簽立要約書，受委託人不得隱瞞或扣留，並應就所委託之居間事務應據實報告之義務，並以善良管理人之注意義務為居間事務之行使，俾使委託人能隨時掌握委託事務之真實進行程度，以保障委託人之契約議價權及同意售出之權利，否則即與居間之意旨不符等。是伊於98年8月21日至玉山銀行中和分行與買主蘇興李見面，始知本件買賣實情為建商透過第三人即仲介賴進財居間欲買受蘇興李名下另筆土地，蘇興李同意出售之先決條件為將賣地所得再買受另筆土地作為投資，賴進財因而介紹蘇興李買受系爭土地，蘇興李並於98年8月13日簽訂同意書予賴進財，同意以每坪65萬元買受系爭土地，被上訴人顯然早知上情，卻以謊言詐欺伊以賺取高額差價，不唯未盡其居間人之義務，而且顯為詐欺。是伊係因錯誤而為意思表示，依法應撤銷錯誤及受詐欺之意思表示，已無給付義務。
㈢上訴聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為上訴人與葉明村所共有，應有部分各為1/2 。
㈡兩造於98年8月18日簽訂系爭同意書，載明上訴人同意以每
坪底價62萬元出售系爭土地，上訴人並同意系爭土地出售價格超過底價之部分（以總價6%為限）做為仲介服務費，有效期限至98年8月31日止。
㈢上訴人、葉明村與蘇興李於98年8月27日簽訂土地買賣契約
書，約定由蘇興李以總價款8,651萬5,000元（即每坪65萬元）向上訴人、葉明村購買系爭土地。
㈣上訴人業已支付被上訴人仲介服務費46萬1,538元。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人以意思表錯誤及受詐欺為由撤銷系爭同意書之意思表
示，是否有據？㈡被上訴人得否請求上訴人給付仲介服務費？若可，金額為若
干？
五、得心證之理由：㈠上訴人以意思表錯誤及受詐欺為由撤銷系爭同意書之意思表
示，是否有據？⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。又按所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例意旨參照)。查上訴人辯稱被上訴人未告知買主蘇興李擬以每坪65萬元買受系爭土地，致其陷於錯誤而簽訂系爭同意書云云。然查，觀之系爭同意書(見原審卷第12頁)之標的內容即為系爭土地，並無物之同一性錯誤問題，又查上訴人於原審自承，當時係葉明村在旁邊一直慫恿伊說前之前伊就同意以每坪62萬元出售系爭土地，雖另外有人表示願意出價每坪65萬元，但萬一來又不願意出這麼高價格，這邊每坪62萬元部分也落空，葉明村說要伊負責，所以在這種壓力下，伊才會簽訂系爭同意書等語(見原審卷第78頁)，是縱被上訴人未據實報告買方出價情形，上訴人最後以每坪62萬元價格委任被上訴人居間出售，上訴人內心意思與外在行為並無不一致之情，其受系爭土地共有人葉明村勸說而為內心之考量，至多僅屬動機錯誤範疇，揆諸上開規定及說明，尚難認上訴人意思表示錯誤，是上訴人自不得依民法第88條之規定，撤銷系爭同意書之意思表示。
⒉又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第92條第1項前段亦有明文。再按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。查上訴人辯稱被上訴人與買主蘇興李之仲介賴進財為合夥關係，故明知蘇興李擬以每坪65萬元買受土地，於其簽立系爭同意書時未盡所委託居間事務應據實報告之義務，98年8月18日見面，卻告訴買方願出60萬元，詐欺伊簽立系爭同意書以賺取高額差價云云。
惟查：
⑴證人即買主蘇興李於原審證稱：「...後來大約是在8月
17或18日左右，我才決定願意用每坪65萬元購買系爭土地…我決定要用每坪65萬元購買時我是和賴進財當面講的，至於原告(按: 即被上訴人)是否在場聽聞，我不記得了。」、「應是8月18日下午三點，因為當天下午有約要去玉山銀行辦理手續，但在前一天我應該就有先和賴進財說過我願意以每坪65萬元購買系爭土地。8月18日下午3點原告也一起到玉山銀行，但前一天我只有跟賴進財講我願意以每坪65萬元購買系爭土地」等語；證人即蘇興李之仲介賴進到庭亦於原審證稱：「…是在簽訂同安街買賣契約的前一天，我才告訴原告，蘇興李願以每坪65萬元購買系爭土地。」等語（見原審卷第65、66頁），可知證人蘇興李僅於98年8月17日告訴證人賴進財有以每坪65萬元購買系爭土地之意願，並未告知被上訴人。
⑵又查證人賴進財復於原審證稱：「我是在同安街的土地
已經雙方談妥，並且向原告(按:即被上訴人)確認他拿到賣方的售地同意書以後，才告訴原告，蘇興李願以每坪65萬元購買系爭土地，在向原告確認他拿到賣方的售地同意書之前，我不會告訴原告關於蘇興李的價格，因為這是我的籌碼，否則如果太早講，賣方一定也會提高價格」（見原審卷第66頁背面），可見證人賴進財係在被上訴人取得系爭同意書後始告訴被上訴人有關買主蘇興李願出價每坪65萬元，是被上訴人所稱伊係在98年8月18日晚上告訴賴進財，上訴人希望以每坪62萬元實拿，當時賴進財才告伊說蘇興李同意每坪以65萬元購買系爭土地等語(見原審卷第65頁背面)，應為可採，上訴人抗辯於簽立系爭同意書前，被上訴人故意隱瞞買方蘇興李之購地價格云云，應不可採。至上訴人指稱依買主蘇興李於原審證詞可知，98年8月13日買主蘇興李簽訂買地意向書(見原審卷第80頁)當時，賴進財立刻打電話告知被上訴人云云，經查證人蘇興李於原審並未有此證詞，僅稱伊願以每坪65萬元購買系爭土地告訴賴進財等語而已(見原審卷第65頁)，故上訴人此部分辯詞，亦屬無據。
⑶雖上訴人辯稱賴進財不向蘇興李收取佣金，係與被上訴
人約定共享賣方之佣金，二人為合作伙伴關係，利益共同體，故被上訴人在簽訂系爭同意書前，不可能不知情蘇興李願出每坪65萬元，證人賴進財作偽證云云。然查觀之蘇興李願出價每坪65萬元而委託賴進財與系爭土地地主洽購事宜所簽訂之買地意向書(見原審卷第80頁)內容，備註欄約定：「本意向書必須先出售同地段三小段255地號土地，完成簽約手續後，此買地意向書始生效」，再查證人蘇興李並於原審證稱，伊在98年8月19日始正式簽訂同安街土地（即上開255地號）買賣契約等語（見原審卷第65頁），是以在蘇興李簽訂同安街土地買賣契約前(98年8月19日)，上開買地意向書尚未確定生效，證人賴進財又如何得以在98年8月17日或98年8月18日簽訂系爭同意書前，得主動告訴被上訴人有關買主蘇興李係出價每坪65萬元?是以上開買地意向書雖然簽訂日期為98年8月13日，惟是否生效仍端賴買主蘇興李是否完成另筆同安街土地之買賣契約而定，換言之，同安街土地價格在98年8月19日完成買賣契約前，固有已談妥之可能，然在完成買賣契約前，仍難保無變數，從而系爭土地買主蘇興李出價65萬元是否生效，尚屬未定，自難以上開買地意向書簽訂日期早於兩造簽訂系爭同意書日期及被上訴人與賴進財有共享賣方佣金之情，即認被上訴人在簽訂系爭同意書前，賴進財會因主動告知，致被上訴人知情有關蘇興李願出每坪65萬元之情事，上訴人此部分辯詞，應不可採，被上訴人稱伊係在簽訂系爭同意書後(98年8月18日下午6、7點)，98年8月18日晚上告訴賴進財有關上訴人希望每坪62萬元實拿，當時賴進財才告訴伊有關蘇興李同意每坪以65萬元購買系爭土地等語(見原審卷第65頁背面)，尚屬可採。
⑷上訴人續辯稱被上訴人既在買主蘇興李出價65萬元後，
未見過蘇興李，卻於98年8月17日叫葉明村打電話給伊，說買主願出58萬元，98年8月18日下午六點見面時，又表示買方願提高到每坪60萬元，被上訴人顯編造謊言欺騙上訴人云云。然查，證人蘇興李於原審證稱：「當初購買廈門街土地時（即系爭土地），有時是原告（按：即被上訴人）與賴進財一同來找我，有時候是只有賴進財來和我談，一開始他們就和我談說廈門街的土地開價每坪65萬元，我沒有馬上同意，我從57、58萬開始出價，也有出價60或62萬元，後來大約是在8月17或18日左右，我才決定願意用每坪65萬元購買系爭土地…」等語(見原審卷第65頁)，可見在證人賴進財未告知買主蘇興李願以每坪65萬元購買系爭土地前(在簽訂系爭同意書後始告知被上訴人，已如前述)，被上訴人從蘇興李得到之訊息係蘇興李願出價每坪57至60或62萬元，則被上訴人在與上訴人簽訂系爭同意書前或當時，告知上訴人有關買主願出價58萬或60萬元等語，顯然符合實情，上訴人所辯，自不足採。
⑸至上訴人所辯伊在98年7月22日以前，以每坪65萬元，
1%佣金告知葉明村及其他仲介，為期一個月等語，並以其與仲介陳正德簽訂委託書為憑(見原審卷第54頁)，然此至多證明上訴人有告訴其系爭土地之共有人葉明村及訴外人陳正德其出價行情，並不能證明被上訴人亦知情，況上訴人自承當時簽訂系爭同意書時，雖另外有人表示願意出價每坪65萬元，但萬一來又不願意出這麼高價格，這邊每坪62萬元部分也落空，葉明村說要伊負責，所以在這種壓力下，伊才會簽訂系爭同意書等語(見原審卷第78頁)，是上訴人雖曾在簽訂系爭同意書前，曾告訴共有人葉明村及其他仲介，其就系爭土地之賣價為每坪65萬元，惟決定以每坪62萬元簽訂系爭同意書時，顯係自我衡量利害得失後所自行做之決定，亦難認係被上訴人有何施以詐術而成，其主張依民法第92條第1項撤銷系爭同意書之意思表示，即屬無據。
⑹另上訴人聲請調查被上訴人收到仲介費後的資金流向，
確定葉明村與鮑揚波是否是整個詐騙案的主謀云云，經查被上訴人對上訴人並未施以詐術，已如前述，自無所謂「詐騙案」之主謀等情，況被上訴人是否另將仲介費交與他人，乃被上訴人與他人有關仲介費分配之另外約定，亦與本件無關，自無調查之必要，併予敘明。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付仲介服務費？若可，金額為若
干？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。
⒉查上訴人辯稱被上訴人故弄玄虛，誘引上訴人上鈎，並未
費任何心力，未盡據實報告之義務及善良管理人之注意義務，以保障委託人之契約議價權及同意售出之權利，與居間意義不合云云。惟查被上訴人在與上訴人簽訂系爭同意書前，並不知買主蘇興李願出每坪65萬元之情，已如前述，故被上訴人自無故意不據實報告訂約進度之情，況兩造間就居間契約意思表示合致，上訴人承諾「給付仲介報酬之前」，被上訴人並無義務向上訴人報告訂約之機會或為訂約之媒介，乃至報告訂約事項，故上訴人所辯，自不可採。
⒊又查依系爭同意書第1條約定：「本人高為邦（按:即上訴
人）同意以每坪新台幣底價陸拾貳萬元售出，並同意給付超過底價之部分（以總價6%為限）做為介紹人之仲介服務費，並於與買方簽訂買賣契約書時以現金一次付清。」，兩造間居間契約法律關係並無意思表示錯誤或詐欺情事，已如前述，是兩造間之居間契約有效成立，且查被上訴人業於98年8月27日媒介上訴人與買主蘇興李以每坪65萬元之價格簽訂不動產買賣契約書，有土地買賣契約書附卷可稽(見原審卷第15至18頁)，並為上訴人所不爭執，則被上訴人依前開約定，請求被上訴人給付仲介報酬，自屬有據。
⒋再查系爭土地出售總金額為8,651萬5,000元，每坪價格為
65萬元，有上開土地買賣契約書附卷可參，系爭土地約13
3.1坪，為兩造所不爭執(見本院卷第49頁背面)，上訴人應給付被上訴人之委任報酬應為399萬3,000元｛計算式：
133.1坪×價差（65萬－62萬）＝3,993,000元｝。又上訴人就系爭土地之應有部分為1/2，固有土地登記謄本在卷可憑(見原審卷第19頁)，惟被上訴人主張上訴人就系爭土地之實際應有部分僅為10分之4(見原審卷第34頁)，則上訴人應給付委任報酬金額為159萬7,200元（計算式：3,993,000×40%＝1,597,200）。再者，上訴人於98年9月14日已匯款46萬1,538元予被上訴人等情，有銀行存摺影本在卷可查(見原審卷第26頁)，是上訴人應給付被上訴人之委任報酬為113萬5,662元（計算式：1,597,200－461,538＝1,135,662）。
㈢綜上所述，被上訴人依系爭同意書第1條約定，請求上訴人
給付仲介服務費113萬5,662元，及自系爭土地買賣契約書簽訂(系爭同意書第1條約定，上訴人應於簽訂不動產買賣契約書之日給付居間報酬)之翌日即98年8月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈣又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，
經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 陳博享法 官 黃雯惠正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 23 日
書記官 秦慧榮