臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第1247號上 訴 人 張沛栩訴訟代理人 羅明宏律師
張仁興律師王正豪律師被 上訴人 亞瑟王朝大廈管理委員會法定代理人 林惠秋訴訟代理人 林恒毅律師上列當事人間請求確認停車位使用權事件，上訴人對於中華民國99年10月27日臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第271號第一審判決提起上訴，經本院於100年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人對於宜蘭市○○○段金結小段923建號地下一層如附圖所示編號1至8、77至81之平面停車位之使用權存在。
被上訴人應將上開平面停車位遷讓交還上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對於宜蘭市○○○段金結小段923建號地下一層如附圖所示編號1至8、77至81之平面停車位（下稱系爭平面停車位）之使用權存在。（三）被上訴人應將系爭平面停車位遷讓並返還予上訴人（見本院卷172頁）。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人主張：坐落宜蘭市○○○段金結小段22地號土地之地下一層(屬同段923建號共有部分之一部，下稱系爭地下室）及地面九層(包括同段743至922建號之180戶住宅建物及同段924建號共有部分)之亞瑟王朝大廈（下稱系爭大廈），係訴外人廣仁建設有限公司(下稱廣仁公司)所起造，系爭地下室面積4287.84平方公尺，除作為防空避難室外， 並規劃有系爭平面停車位（600×250有8個、575×225有5個）及20座共106個機械車位，為共同使用部分。 廣仁公司於民國84年間完成興建銷售時保留其中745、751及758建號之3戶建物（即門牌號碼宜蘭市○○路○段○○號4樓、64號4樓及102號4樓建物，下合稱系爭建物)未出售，於84年8月19日辦理登記為己有，其中745建號就923建號共有部分之應有部分為521948之19280、924建號共有部分之應有部分為127330分之22527；751建號就923建號共有部分之應有部分為521948之2316、924建號共有部分之應有部分為127330分之4799；758建號就923建號共有部分之應有部分為521948之17563、924建號共有部分之應有部分為127330分之22528。嗣系爭建物經廣仁公司以買賣為原因，於87年9月29日移轉登記予訴外人張聖明所有，復經法院拍賣而由訴外人蕭清海拍定，於95年11月10日登記取得所有，蕭清海又以買賣為原因，於96年1月25日移轉登記予訴外人林育賢所有，林育賢再以買賣為原因，於99年5月20日移轉登記予伊所有。查系爭地下室停車位（含系爭平面停車位及機械停車位)在923建號共用部分範圍內，廣仁公司於銷售建物時，就購買系爭地下室停車位之住戶，皆由其按配售停車位面積大小所占系爭地下室面積比例而增加建號923共用部分之應有部分登記，並交由各購入車位者分管而占有，未出售之車位仍屬廣仁公司所專用。廣仁公司當初只出售機械停車位，並未出售系爭平面停車位，而將系爭平面停車位公設比之應有部分登記在所保留系爭建物就923建號共有部分之應有部分內，為其所專用，此觀廣仁公司所保留系爭745、751及758建號建物之公設比持分分別為
72.09％、40.70％及71.24％，顯較其他有購買機械車位或未購買車位之住戶之公設比高出甚多，以及房地買賣契約所附「亞瑟王朝住戶公約」第20條約定：「本大樓地下室停車場使用權歸屬公設含有停車位持分之住戶約定使用，未含車位持分之住戶自願放棄地下室停車位使用權，一致同意訂立契約。...」之分管契約自明。又系爭地下室停車位使用權為房地所有權之積極權能之一，不得與房地所有權分離而單獨為買賣之標的物，系爭平面停車位共同使用部分與系爭建物專有部分具有密不可分主從關係，伊既承受取得系爭建物及923、924建號共有部分之應有部分，自繼受而一併取得923建號共有部分所表徵上開分管契約所規範之系爭平面停車位之使用權，又系爭建物雖於95年間經法院拍賣時未特別標示系爭建物附有系爭平面停車位，乃因廣仁公司當時已倒閉，張聖明在法院查封時未到場，被上訴人亦不可能說明，致查封筆錄未載明，然並不因此使伊應取得系爭平面停車位之使用權消滅。詎被上訴人於91、92年間重新將系爭平面停車位規劃變更進行管理（將系爭平面停車位重新標示位置並出租收益），業已損害伊占有使用權利等情，爰依所有權之權能、分管契約及買賣契約之法律關係，求為確認伊對於系爭平面停車位之使用權存在，被上訴人應將系爭平面停車位遷讓並返還予伊之判決。並除援用原審立證方式外，補提亞瑟王朝大廈銷售廣告DM全貌照片、亞瑟王朝大廈銷售廣告停車位DM照片、房地產買賣契約書、機械式停車位使用權證明書、附於買賣契約之亞瑟王朝住戶公約、亞瑟王朝公寓大廈管理組織報備證明、85年4月24日第一次區分所有權人會議紀錄、亞瑟王朝大廈公共設施設備清冊、亞瑟王朝區分所有權人區分所有權比例名冊、廣仁公司86年12月5日（86）廣業字第9號函文、88年8月18日協調會議紀錄、85年7月17日被上訴人會議紀錄、751建號登記謄本、923及924建號公設之測量成果圖、亞瑟王朝地下一層機械停車位使用圖為證，並聲請訊問證人吳麒麟。
被上訴人則以：系爭大廈完工時原始平面圖雖有系爭平面停車位設計，然購買戶與廣仁公司間或共有人間並無分管契約，房地買賣契約就系爭平面停車位空間如何使用亦無約定。
又85年6月2日亞瑟王朝大廈住戶規約第2條第4款（98年5月15日修正為第3條第5款）規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專有部分。
無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間，約定為約定專有部分供特定區分所有權人使用。」，上訴人亦未能依上開規定提出分管契約或買賣契約書，或經區分所有權人會議之決議予以證明廣仁公司或其前手就系爭平面停車位有專用權。又廣仁公司對於923建號共有部分雖有較高公設比應有部分，惟建物公設比較高，不必然等同擁有系爭平面停車位專用權，且張聖明在原審作證其當時只有3、4個平面停車位，實際使用1個，又系爭建物在95年間經法院拍賣，拍賣公告及權利移轉證書亦未載明有包括系爭平面停車位使用權在內，亦未點交系爭平面停車位，則繼受之上訴人並未當然取得分管系爭平面停車位使用權。系爭平面停車位初始即為一開放空間，住戶均可停放，嗣因住戶間就停放產生糾紛，伊始於91、92年間介入重新規劃變更進行管理以保各住戶權益。又系爭平面停車位並非伊現實占有使用，亦無從交付予上訴人等語，資為抗辯。並援用原審所提立證方式。
三、查系爭大廈係訴外人廣仁公於84年間所起造，系爭地下室屬923建號，面積為4287.84平方公尺，除作為防空避難室外，並規劃有系爭平面停車位（600×250有8個、575×225有5個)及20座共106個機械車位，為共同使用部分。又廣仁公司於84年間完成興建銷售系爭大廈時，自行保留系爭建物未出售，並於84年8月19日辦理登記為已所有，其中745建號就923建號共有部分之應有部分為521948之19280、924建號共有部分之應有部分為127330分之22527；751建號就923建號共有部分之應有部分為521948之2316、924建號共有部分之應有部分為127330分之4799；758建號就923建號共有部分之應有部分為521948之17563、924建號共有部分之應有部分為127330分之22528。嗣系爭建物經廣仁公司以買賣為原因，於87年9月29日移轉登記予訴外人張聖明所有，復經法院拍賣而由訴外人蕭清海拍定，於95年11月10日登記取得所有，蕭清海又以買賣為原因，於96年1月25日移轉登記予訴外人林育賢所有，林育賢再以買賣為原因，於99年5月20日移轉登記予上訴人所有。又系爭地下室停車位（包括系爭平面停車位及上開機械停車位)係923建號共用部分之一部，廣仁公司於銷售建物時，只出售機械停車位，並未出售系爭平面停車位。又被上訴人於91、92年間重新將系爭平面停車位規劃變更進行管理等事實，為兩造所不爭執，並有系爭地下室平面圖、系爭大廈住戶建物坪數統計表、房屋稅籍證明、所有權第一次登記申請書暨建物測量成果圖、土地暨建物謄本、廣仁公司基本資料、98年5月5日亞瑟王朝大廈住戶歸約暨地下室停車場管理辦法、98年5月15日第14屆區分所有權人會議紀錄、系爭建物異動索引資料、系爭建物登記謄本、系爭地下室照片、923及924建號登記謄本可稽（見原審宜調字卷9至
32、原審卷41、42至45、48至57、75至84之1、112至113、
129、132至133、138至143、159至164、179至198頁)，復經本院調取臺灣宜蘭地方法院95年度執字第870號執行案卷核閱無訛，堪認為真實。
四、上訴人主張伊繼受取得系爭建物（含923及924建號共有部分之應有部分）而取得系爭平面停車位之專用權等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有專用權。本件系爭大廈之公共設施即共用部分合併編定為923及924建號，923建號共用部分總面積為5,219.48平方公尺，涵蓋系爭地下室面積4,287.24平方公尺（包括系爭平面停車位、機械停車位、車道、受電室、發電機室、消防泵、水箱、游泳池機械式、防空避難室）及地面層面積及突出物（一至三層)面積；924建號共用部分總面積為1273.30平方公尺， 涵蓋一至九層樓各層樓面積及突出物（一至三層）及陽台等情，有建物登記謄本、建物測量成果圖、地下室平面圖及照片可稽（見原審宜調字卷9至10頁、原審卷42至45、90至98頁、本院卷115至116頁)，並為兩造所不爭。而上訴人主張廣仁公司所保留系爭74
5、751及758建號建物就上開公共設施之公設比持分分別為72.09％、40.70％及71.24％，顯較其他有購買機械車位或未購買車位之住戶之公設比高出甚多乙節，業據提出系爭建物登記謄本、亞瑟王朝全體住戶建物坪數統計表、持有機械停車位之住戶統計表、未持有機械停車位之住戶統計表、亞瑟王朝全體住戶建物坪數扣除機械車位面積統計表為證（見原審宜調卷字29至31頁、本院卷118至137頁），亦為被上訴人所不爭。再者，上訴人主張系爭地下室停車位（含系爭平面停車位及機械停車位)係坐落923建號共用部分範圍，廣仁公司於銷售建物時，就購買系爭地下室停車位之住戶，皆由其按配售停車位面積大小所占系爭地下室面積比例而增加建號923共用部分之公設比應有部分登記，並交由各購入車位者分管而占有，若未出售之車位仍屬廣仁公司所專用，廣仁公司當初只出售機械停車位，並未出售系爭平面停車位，而將系爭平面停車位公設比持分登記在所保留系爭建物就923建號共有部分之應有部分內，為其所專用，故系爭平面停車位在廣仁公司結束營業前，均係該公司在使用，此亦係廣仁公司所保留系爭建物公設持分較高之緣由等情，業經證人即廣仁公司總經理吳麒麟在本院證稱屬實（見本院卷142至144頁），並有上訴人提出之亞瑟王朝大廈銷售廣告DM全貌照片、亞瑟王朝大廈銷售廣告停車位DM照片、房地產買賣契約書、機械式停車位使用權證明書、附於買賣契約之亞瑟王朝住戶公約、亞瑟王朝大廈公共設施設備清冊、亞瑟王朝區分所有權人區分所有權比例名冊、廣仁公司86年12月5日（86）廣業字第9號函文、85年7月17日被上訴人會議紀錄、751 建號登記謄本、923及924建號公設之測量成果圖、亞瑟王朝地下一層機械停車位使用圖足據(見本院卷72至99、114至117頁)。參以被上訴人亦不否認廣仁公司只出售機械停車位，未出售平面停車位，廣仁公司移交公設予被上訴人未包括系爭平面停車位，及廣仁公司對外銷售之房地產買賣契約所附「亞瑟王朝住戶公約」第20條約定：「本大樓地下室停車場使用權歸屬公設含有停車位持分之住戶約定使用，未含車位持分之住戶自願放棄地下室停車位使用權，一致同意訂立契約。...」等情（見本院卷79至80、106頁），並證人即上訴人之前前手張聖明在原審亦證述其購買系爭建物時有取得系爭平面停車位等語(見原審卷213頁），足認系爭地下室停車位係附屬於923建號共用部分內，923建號共用部分之登記方式，係先將停車空間之面積併入共用部分計算比例，如有區分所有權人購買停車位時，再將該車位應有之共用部分應有部分，移轉併入該區分所有權人之區分所有建物所附共用部分之應有部分內，是購買車位之區分所有權人就923建號共用部分之應有部分比例會增加，其多出之應有部分比例，即係表彰專用停車位之權利，性質仍屬上開條例第3條第5款所稱之「約定專用部分」，且因此種專用停車位之權利在共有部分之所有權登記時已增加一定比例之應有部分，否則，購買停車位者在共用部分之應有部分增加比例之登記即失其意義。準此，上訴人上開主張，合乎情理，應屬可採。被上訴人執以上訴人未能依85年6月2日亞瑟王朝大廈住戶規約第2條第4款（98年5月15日修正為第3條第5款)規定，提出買賣契約書或分管契約書、或經區分所有權人會議之決議，予以證明系爭平面停車位為廣仁公司所專用，又廣仁公司保留系爭建物公設比較高，不必然等同擁有系爭平面停車位專用權，謂廣仁公司並未擁有系爭平面停車位專用權云云，並不可取。
（二）次按廣仁公司所保留系爭建物就923建號共用部分之應有部分即屬表彰廣仁公司對於系爭平面停車位具有分管約定之專用權，已如前述。又公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉。系爭地下室停車位使用權為房地所有權之積極權能之一，不得與房地所有權分離而單獨為買賣之標的物，且系爭平面停車位分管契約係從屬於該因配售車位而增加之923建號共用部分之應有部分之中， 是就系爭平面停車位分管約定之專用權與系爭建物(含923建號共用部分之應有部分）具有密不可分主從關係，取得系爭建物(含923建號共用部分之全部應有部分），自當然取得系爭平面停車位分管約定之專用權。本件系爭建物(含923建號共用部分之全部應有部分），經廣仁公司以買賣為原因移轉登記予張聖明所有，復經法院拍賣而由蕭清海拍定取得所有，蕭清海又以買賣為原因移轉登記予林育賢所有，林育賢再以買賣為原因移轉登記予上訴人所有，為兩造所不爭，並有系爭建物登記謄本、系爭建物異動索引資料可稽，依上說明，上訴人既取得系爭建物(含923建號共用部分之全部應有部分），自已取得就系爭平面停車位分管約定之專用權。此不因輾轉前前手中之張聖明主觀認知其有幾個停車位或實際使用幾個停車位，或拍賣公告上未註明有停車位或執行未點交停車位，而異其原有法律效果。被上訴人執以張聖明在原審作證稱其當時只有3、4個平面停車位，實際使用1個，或系爭建物在95年間經法院拍賣，拍賣公告及權利移轉證書亦未載明有包括系爭平面停車位使用權在內，亦未點交系爭平面停車位，而謂上訴人並未取得分管系爭平面停車位使用權云云，亦不可取。
（三）末按上訴人既依分管契約就系爭平面停車位享有使用權，對於系爭平面停車位自得為管理使用之行為，而就占有或侵奪其就系爭平面停車位之管理、使用、收益者，自得請求遷讓交還。被上訴人雖抗辯其非現實占有使用系爭平面停車位者，無從交付云云。惟查被上訴人係系爭大廈全體區分所有權人意思之執行機關，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人全體，並自承於91、92年間就系爭地下室停車位（含系爭平面停車位）介入重新規劃變更進行管理，且訂定地下室停車場管理辦法（見原審卷84-1頁），將系爭平面停車位重新標示位置並出租收益，自屬侵害上訴人使用權之行使，是上訴人請求被上訴人遷讓交付，自屬有據。
五、綜上所述，上訴人依所有權之權能、分管契約及買賣契約之法律關係，請求確認其對於系爭平面停車位之使用權存在，並被上訴人應將系爭平面停車位遷讓返還予其，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 李國增法 官 曾部倫正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 9 月 27 日
書記官 黃麗玲