臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第20號
上訴人即附 乙○○帶被上訴人訴訟代理人 顏火炎律師被上訴人即 臺北縣中和市公所附帶上訴人法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉師婷律師複代理人 劉彥良律師上列當事人間給付使用補償金事件，上訴人對於中華民國98年11月4日臺灣板橋地方法院98訴字第1866號判決提起上訴，被上訴人則為附帶上訴，並為訴之追加，本院於99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
上訴人應給付被上訴人新台幣貳拾參萬陸仟伍佰陸拾壹元及自民國99年4月28日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
被上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人及附帶上訴人各自負擔。
追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔十分之七，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人在原審以上訴人於土地租賃契約約定之租期屆滿後無權繼續占有伊所有之土地，本於土地租賃契約第2條之約定，起訴請求上訴人應給付自民國98年1月起至同年7月止之土地使用補償金新台幣（下同）206,991元，及之前對伊提起另案訴訟致伊所支出之律師費11萬元；嗣在本院審理時追加請求上訴人應再給付自98年8月至99年3月止之繼續無權占有系爭土地之使用補償金236,561元及伊於本件訴訟所支出之律師費98,000元，共計334,561元。核其請求之基礎事實均為本於兩造間土地租賃契約及所生之訴訟費用支出等事實，核與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許。合先敘明。
二、被上訴人主張：坐落臺北縣中和市○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地）乃伊管理之中和市市有土地，伊於其上興建房屋出售，並將其中建號2008號門牌號碼為臺北縣中和市○○路○○號房屋（下稱系爭房屋）出售予上訴人，復與上訴人訂定土地租賃契約（下稱系爭租約），將系爭房屋所占用之系爭土地部分出租予上訴人，並約定租期自96年1月1日起至97年12月31日止。又依系爭租約第2條約定，土地租賃期限屆滿前，上訴人應與伊辦理換約續租，否則租約即終止，詎上訴人自98年1月1日起，詎不依約續租，復不返還系爭土地，顯已違約且無權占有系爭土地，依系爭租約第2條約定，伊自得請求上訴人給付按租金2倍計算之使用補償金206,991元。又上訴人於違約後，竟於97年間對伊提起訴訟請求確認系爭租約無效及調整租金，雖嗣經本院判決上訴人敗訴確定，但伊因而支出律師費用11萬元，依系爭租約第13條約定，伊亦得請求上訴人賠付等情。爰求為命㈠上訴人應給付被上訴人316,991元及自起訴狀繕本送達之翌日（即98年9月16日）起至清償日止，按年息百分之5計付利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行。上訴人則以：伊雖於系爭租約約定之租期屆滿後，未辦理換約續租，故兩造間之租賃關係自97年12月31日起即終止，惟系爭房屋既占有系爭土地，故伊於系爭房屋得使用之期限內，就占有系爭土地部分仍有法定租賃權，且伊業已提存98年度全年租金177,462元，故應有民法第425條之1規定之適用，況被上訴人確已同意伊使用系爭土地，僅尚未訂立租賃契約而已，伊自非無權占有系爭土地。又兩造間前案訴訟非因伊違約致被上訴人受損，且被上訴人所支出之律師費亦與本件訴訟無關，故該律師費用與系爭租約第13條約定之要件不符，被上訴人不得請求伊支付。再系爭租約乃被上訴人預定用於同類契約之附合契約，系爭租約第2條約定顯剝奪伊法定租賃權及議定租金之權利，且加重伊賠償之不利益條款，其情形顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效。另縱認伊有違約之情事，惟被上訴人所受之損失僅係租金之損害，是被上訴人請求依租金2倍計算之使用補償金顯已超出被上訴人損害範圍，實屬過高，伊亦得請求依民法第252條規定予以酌減等語，資為抗辯。原審判決上訴人應給付被上訴人206,991元本息，駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人除答辯聲明：
上訴駁回外，就其敗訴部分提起附帶上訴，並聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付上訴人11萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。另在本院提起追加之訴，請求上訴人應給付自98年8月起至99年3月無權占有系爭土地之使用補償金及被上訴人因本件訴訟所支出之律師費用，其聲明為：上訴人應給付被上訴人334,561元及自99年4月28日（見本院卷第54頁反面之筆錄）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴及追加之訴均駁回。
三、經查兩造均不爭執系爭土地為被上訴人所管理之市有土地，上訴人所有之系爭房屋係坐落在系爭土地上之加強磚造3層房屋。兩造自89年間起即就系爭土地訂定租賃契約，租金為按公告地價5%、7﹪計算，其後並多次換約。嗣於96年3月23日，兩造再換約而訂定系爭租約，約定上訴人承租系爭土地面積為38.56平方公尺，租賃期間自96年1月1日起至97年12月31日止，租金按公告地價年息7%計算，惟自97年12月31日之後，兩造並未辦理續約，上訴人亦未返還系爭土地予被上訴人，且繼續使用系爭房屋迄今等情（見原審卷第59頁之言詞辯論筆錄），復有被上訴人提出之系爭租約、土地登記謄本、建物登記謄本、臺北縣中和市公所基地租賃契約可憑（見原審卷第8頁、第11頁、第13頁至第20頁、第29頁及第30頁），自堪信為真實。至被上訴人主張兩造間自98年1月1日起已無租賃關係，上訴人自斯時起至99年3月間無權占有系爭土地，應依系爭租約第2條約定給付該期間按租金2倍計算之使用補償金；又上訴人就其違約涉訟致被上訴人支出之律師費用，亦應依系爭租約第13條約定賠付被上訴人等語，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按民法第425條之1固規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，惟揭櫫其立法意旨，僅係於土地及房屋所有權人就該土地未特別約定有無租賃關係時，始「推定」在房屋得使用期限內有租賃關係，並非謂該條係強制規定當事人間原有租賃關係，並所約定之租賃期間屆至後，承租人仍占有使用土地時，得逕推定彼等間有租賃關係存在。次查系爭租約第2條已明定：「自民國96年1月1日起至民國97年12月31日止，租期2年。租期屆滿時，租賃關係即行消滅，乙方（指被上訴人）不另通知，甲方（指上訴人）如有意續租，應於租期屆滿前壹個月，向乙方申請換約續租，逾期未換約視為無意續租。甲方未辦理續租仍為使用，即為無權占有，應按租金二倍計算繳納使用補償金，並不得主張民法第451條之適用及其他異議。」（見原審卷第8頁），而兩造既不爭執系爭租約於97年12月31日租期屆滿後，雙方並未再辦理換約續訂租約，則兩造原租賃契約既有關於租期屆滿未續約租賃關係即消滅之約定，自難再依民法第425條之1規定推定兩造間仍有租賃關係存在，是上訴人抗辯伊於系爭租約屆滿後占有系爭土地，得依民法第425條之1規定推定有法定租賃權云云，即非有據。
（二）上訴人雖抗辯被上訴人於租期屆滿後仍通知伊繳納租金，伊復已提存98年全年之租金，足見被上訴人已同意伊繼續承租系爭土地云云，並提出被上訴人98年11月30日北縣中財字第0980069841號函及提存書為證（見本院卷第12頁及第46頁）。惟查上開被上訴人之通知函文主旨雖記載：「檢送98年度第2期公有基地『租金』繳款乙式三份（如附件），請承租人依規定日期繳納，以免逾期加收違約金…」等情，然該函文檢送之附件即公有基地租金及使用補償收入繳款書其之上所記載之繳款項目並非「基地租金」，而係「使用補償金＄88730元」及「承租罰款或利息＄88730元」（見本院卷第13頁）；再對照上訴人於96年第1期即96年1月至96年6月及第2期即96年7月至96年12月繳款書之繳款項目，則均係記載基地租金8,871元（見本院卷第26頁），足見上訴人之上開函文並非通知上訴人繳納系爭土地之租金，而係土地使用補償金。此外上開函文亦無任何關於被上訴人同意上訴人使用系爭土地之記載，是尚難僅以上開函文遽認被上訴人已同意上訴人繼續使用系爭土地，雙方有繼續成立租賃關係之事實。至上訴人所提出之提存書，充其量僅能證明上訴人有單方面提存之事實，但並不足以據為兩造仍有租賃關係之存在。
（三）上訴人再抗辯系爭租約係被上訴人預定用於同類契約之附合契約，而系爭租約第2條約定乃剝奪伊法定租賃權及議定租金之權利，且加重伊賠償之不利益條款，其情形顯失公平，依民法第247條之1規定應屬無效云云。惟按民法第425條之1並未強制排除當事人得以契約自由約定基地租賃關係之存否，故如當事人已特別約定雙方就土地於何種情形不存在租賃關係，自難認有違反該條之規定，是本件被上訴人所提供之附合契約約定於租期屆滿後租賃關係消滅，自屬合法有效，並無剝奪上訴人法定租賃權而有顯失公平之情形。又兩造曾就系爭土地請求調整租金為訴訟，經本院97年度上字第694號判決認定，兩造於簽訂系爭契約前曾召開協調會，被上訴人原擬以公告地價10﹪計算租金，經兩造及系爭土地全體承租人討論後，當場同意調整為以公告地價7﹪計算，嗣系爭租約以該計算標準為約定之租金等情（見原審卷第24頁反面之判決），堪認上訴人仍有議訂租金之權利，況系爭契約並未有關於租金應由被上訴人單方決定之相關約定，故亦難認系爭租約有何剝奪上訴人議定租金權利之顯失公平情形可言。再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文，而系爭租約第2條所約定之使用補償金乃明揭上訴人於租期屆滿後不辦理換約續訂租約，致租賃關係消滅後，本應將租用土地返還被上訴人，竟未依約將土地返還反繼續無權占用土地時，即應依租金2倍計算賠付被上訴人，故其性質應屬違約金。而按民法並無禁止契約當事人為支付違約金之約定，因此本件尚難以系爭租約第2條關於使用補償金之約定，即認系爭租約第2條對上訴人有重大不利益而有顯失公平之情形。從而上訴人前揭所辯，亦非可取。
（四）上訴人抗辯系爭租約第2條約定無效，既非可取，則被上訴人主張上訴人於租期屆滿未依約辦理換約續訂租約，返還系爭土地，復無權占有系爭土地，應依系爭租約第2條約定給付自98年1月起至99年3月止之使用補償金443,552元（其計算式為：①98年1月起至98年7月止之使用補償金206,991元：兩造均不爭執之約定年租177,421元÷12×7個月×2倍＝206,991元；及②98年8月起至99年3月止之使用補償金236,561元：177,421元÷12×8個月×2倍＝236,561元，合計443,552元，以上元以下均四捨五入），自屬有據。上訴人雖抗辯上開使用補償金按租金2倍計算顯屬過高，應予酌減云云。惟查系爭土地之地目為「建」，乃市場用地，附近為繁榮之商業區，生活功能完備，上訴人將系爭房屋1樓出租予他人作服飾販賣店，騎樓部分則出租他人擺設飲食攤位，2樓則作為上訴人之配偶經營之代書事務所使用（見原審卷第4頁之土地登記謄本、第25頁反面之本院97年度上字第694號民事判決及第67頁至第68頁上訴人於97年11月11日提出之租賃土地續租申請書），堪認系爭使用補償金依系爭租約第2條約定以租金之2倍計算並無不當，故上訴人此部分所辯，並非可取。
（五）末查，依系爭租約第13條約定：「甲方（指上訴人）若有違約情事，致損害乙方（指被上訴人）之權益時應賠償損害，如乙方因此所支出之律師費用，應由甲方負擔。」（見原審卷第8頁反面），故上訴人僅就其違反系爭租約致損害被上訴人權益時，被上訴人因此所支出之律師費用須負擔。經查被上訴人所提出之臺北高等行政法院96年度訴字第01318號裁定、臺灣板橋地方法院97年度訴字第405號及本院97年度上字第964號民事判決之內容，雖堪認上訴人曾因確認兩造間是否存有不定期租賃關係，及請求調整租金等事件，對被上訴人提起訴訟（見原審卷第21頁至第
26 頁）。而被上訴人並因此支出律師費用11萬元，亦有其提出劉師婷律師開立之收據為證（見原審卷第35頁至第
36 頁）。惟查上訴人所提起之上開訴訟僅係為確認兩造間之法律關係及請求調整租金，與系爭租約第13條有關上訴人違約之約定要件並不相符。故被上訴人據上開約定請求上訴人給付其所支出之律師費用11萬元，並非有據。至被上訴人主張上訴人未於租賃期間屆滿後返還系爭土地予被上訴人，復拒不依系爭租約第2條約定給付使用補償金，致被上訴人提起本件訴訟，請求上訴人給付使用補償金，並因而支出第一審及第二審律師費用依序為48,000元及5萬元，受有計98,000元之損害，固據其提出劉師婷律師開立之收據二紙在卷可稽（見本院卷第27頁及第28頁）。
惟查此項律師費用之本質仍係上訴人違約拒不返還系爭土地所生之損害，而系爭租約第2條關於使用補償金之約定又係違約金之性質，再參諸民法第250條第2項前段關於違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額之規定。堪認被上訴人已於系爭租約第2條約定租期屆滿之違約行為，按租金2倍計算所生之損害之賠償總額，故系爭租約第13條關於律師費用給付約定，其賠償額自應包括在上開租約第2條相當於違約金之土地使用補償金約定之內，從而，被上訴人再請求上訴人另外賠付其支付98,000元律師費用之損害，即非有據，不應准許。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約之約定，請求上訴人給付使用補償費206,991元及自98年9月16日（即起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求（即律師費用11萬元本息），則屬無據，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。就其餘不應准許部分，所為被上訴人敗訴之判決，亦無不合，被上訴人之附帶上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。另被上訴人追加之訴，請求上訴人給付使用補償費236,561元及自上訴人收受上開追加之訴起訴狀繕本之翌日即99年4月8日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，亦屬有據，應予准許；超過上開部分之請求（即律師費用98,000元本息），則屬無據，不應准許。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 25 日
民事第十六庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲法 官 謝碧莉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 李翠齡