臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第214號上 訴 人 肯威國際有限公司兼法定代理人 丙○○上 訴 人 甲○○上三人共同訴訟代理人 乙○○上 訴 人 汎亞有限公司兼法定代理人 乙○○被上訴人 致威精密工業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 江仁俊律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國98年12月21日臺灣新竹地方法院97年度訴字第681號第一審判決提起上訴，本院於民國99年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於主文第二項命上訴人給付超過新臺幣肆萬玖仟貳佰貳拾肆元，並自民國96年11月23日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付新臺幣貳仟肆佰捌拾柒元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判(除確定部分外)均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
(一)原法院民事執行處前曾於96年執字第3614號給付貨款強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，將債務人即上訴人汎亞有限公司（下稱汎亞公司）所有，坐○○○鎮○○段347、348、349地號土地（下稱系爭三筆土地），及坐○○○鎮○○段348、349地號土地上，同段257建號之建物予以查封並進行拍賣，其中該257建號之建物登記謄本，以及原法院民事執行處於系爭執行事件之拍賣公告，雖記載該257建號建物之門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號，惟該建物在實際上有二個門牌號碼，即坐落該348、349地號土地上，如原判決所附複丈成果圖（下稱附圖）所示之黃色部分，面積110.46平方公尺，門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○ 號之房屋（下稱1號房屋），及坐落該349地號土地上，如附圖所示綠色部分，面積117.20平方公尺，門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋），且拍賣公告上所登載之建物拍賣範圍，即包含1號房屋及系爭房屋。原法院以系爭執行事件進行查封、拍賣之上開土地及建物，嗣後均由伊得標買受，並繳足全部價金，並經原法院發給權利移轉證書在案，依強制執行法第98條第1項規定，伊於民國（下同）96年11月間，自領得該權利移轉證書之日起，即已依法取得上開不動產之所有權，且伊亦已於同年11月
23 日向地政機關辦理上開不動產之所有權移轉登記完畢。
(二)詎嗣伊聲請原法院民事執行處點交上開257建號建物時，債務人即上訴人汎亞公司竟以其已將系爭房屋部分出租予上訴人肯威國際有限公司（下稱肯威公司）使用為由，對原法院民事執行處之點交命令聲明異議，並導致伊所拍定之執行標的物遲未能點交，影響到伊之權益。該257建號之建物，自伊拍定並取得權利移轉證書後，均由上訴人所占有，除作為上訴人肯威公司、汎亞公司之營業場所使用外，並兼作為上訴人丙○○、乙○○及甲○○之住家使用，雖1號房屋部分，嗣後於98年9月1日已經原法院民事執行處予以點交予伊，惟系爭房屋部分迄今仍為上訴人所繼續占有使用中。伊自得依民法第767條前段之規定，訴請上訴人將無權占用之系爭房屋遷讓返還予伊。又伊得向上訴人請求返還其等無權占用1號房屋及系爭房屋期間所受相當於租金之不當得利。爰求為命上訴人應將系爭房屋遷讓交還予伊，並應共同給付伊新臺幣（下同）12萬3,039元，及自96年11月23日起至交還系爭房屋之日止，按月共同給付伊6,216元之判決。
(三)上訴人辯稱渠等係系爭執行事件之債務人、承租人及利害關係人，卻未受合法通知，該強制執行程序不合法應屬無效云云，惟上訴人肯威公司非系爭執行事件之當事人，法院並無將通知或裁定送達予上訴人肯威公司之義務。且上訴人汎亞公司就拍賣程序聲明異議時，系爭執行事件拍賣程序已終結，其聲明異議自非合法，亦不能撤銷拍賣程序，且系爭執行事件之執行程序並無不法。是上訴人此部份之抗辯，並不可採。
(四)上訴人又辯稱伊並非該257建號建物之所有權人，不得對渠等主張遷讓房屋云云，惟系爭執行事件於就系爭三筆土地及該257建號建物依法進行公開拍賣時，既由伊得標買受，並繳足全部價金，原法院民事執行處並依強制執行法第97條之規定，就該257建號建物及系爭三筆土地核發權利移轉證書予伊，則伊自領得該權利移轉證書之日起，即已依法取得包括該257建號建物及系爭三筆土地之不動產之所有權，伊為該房屋之所有權人應堪認定，不容上訴人予以否認，上訴人辯稱上開執行事件之拍賣無效，伊並未取得該房屋之所有權，上訴人汎亞公司目前仍是該房屋之形式上之所有權人，而上訴人甲○○係該房屋之實質上之所有權人云云，亦難以採認。
(五)至於上訴人辯稱，上訴人汎亞公司與肯威公司就該系爭房屋簽訂有租賃契約，伊應繼受該租賃契約，故上訴人肯威公司占用該房屋非無合法權源云云，惟依上訴人汎亞公司、肯威公司92年11月25日所簽訂之廠房租賃契約書第2條及第3條記載「雙方經議定無償使用五年」之旨，可知上訴人汎亞公司與肯威公司有關使用系爭房屋之約定，係屬無償使用性質，非租賃關係，自無買賣不破租賃原則之適用。且伊於取得系爭房屋之所有權後，上訴人汎亞公司已非系爭房屋之所有權人，其已無權利提供該房屋予上訴人肯威公司無償使用，故上訴人已無合法權源予以占用系爭房屋。雖上訴人提出所謂支付租金之發票，證明上訴人肯威公司有支付租金予上訴人汎亞公司之租賃事實云云，惟上訴人肯威公司並未實際支付汎亞公司發票上所記載之款項，自不得僅以該發票之記載，逕認為上訴人汎亞公司與肯威公司間，有租賃事實之存在。縱認為上開之租賃事實存在，惟該租賃事實發生在系爭房屋遭查封之後，上訴人肯威公司與汎亞公司間之租賃關係，並不隨強制執行而移轉由伊承受，故上訴人無權占用系爭房屋之情已足堪認定。
(六)上訴人汎亞公司就分配剩餘款807萬8,264元已具領完畢，且執行法院於98年12月9日將拍賣所得價金全部發款完畢，系爭執行事件業已終結。該上訴人既已領走分配剩餘款卻又拒不遷讓房屋，其行為實是矛盾，且嚴重侵害伊權利。原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊，及上訴人應給付伊8萬6,121元，並自96年11月23日起，至遷讓返還系爭房屋予伊之日止，按月給付伊4,351元，並無不當。上訴人之上訴主張並不足採。爰於本院答辯聲明：上訴駁回(被上訴人逾上開請求敗訴部分，未據上訴，已告確定)。
二、上訴人則辯以：
(一)系爭執行事件所拍賣之系爭三筆土地，及坐落該348、349地號土地上之該257建號建物，原係上訴人甲○○先前所購買及起造，惟因受限於當時法令之規定，個人不能為工業用地之所有權人，上訴人甲○○遂於77年8月間成立汎亞變頻有限公司 (即上訴人汎亞公司前身)，擔任第一任負責人，以汎亞變頻有限公司名義購買系爭土地，並起造該257建號建物，嗣上訴人甲○○年事已高且行動不便，遂將系爭三筆土地及該257建號建物信託登記於上訴人汎亞公司之名下，由上訴人汎亞公司之負責人即上訴人乙○○代為管理，惟實際所有權人仍為上訴人甲○○，則原法院96年執字第3614號強制執行事件拍賣上開上訴人甲○○所有之系爭三筆土地及該257建號建物，用以清償債務人汎亞公司之債務，其執行程序已有不當及不合法。又被上訴人雖為拍定人，但上開執行程序尚未將賣得價金交付債權人，執行程序尚未終結，上訴人仍得提起異議之訴，並供擔保停止執行，故被上訴人並未終局確定的取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權，自不得對真正所有權人即上訴人甲○○請求遷讓房屋。
(二)系爭執行事件之債權人謝淑吟即益連工業社雖依據原法院竹東簡易庭94年度竹東簡字第183號民事判決為執行名義聲請強制執行，惟該判決認定事實適用法律均有錯誤，債權人謝淑吟之債權實際上並不存在，並無聲請強制執行之權利，原法院民事執行處依據債權不存在之執行名義查封、拍賣債務人之財產，其拍賣程序應屬無效。又上訴人泛亞公司已於拍賣期日前即96年8月8日，先行對系爭執行事件之執行名義提起再審之訴，並經原法院以96年度竹東再簡字第5號事件受理在案，則被上訴人得標拍定之日期在上訴人提起再審之訴之後，難謂被上訴人對於系爭執行事件之債權不存在乙事，係屬善意不知情，而有善意取得之適用，是本件被上訴人雖為系爭執行事件之拍定人，惟系爭執行事件之執行債權實際上並不存在，又無善意取得之適用，況因系爭執行事件之公告不確實，執行法院又未合法通知相關之利害關係人，是其執行程序已不合法，故被上訴人自不能因拍定程序而取得系爭三筆土地及該257建號建物之所有權，並對上訴人有所主張。
(三)況系爭三筆土地及該257建號建物係屬維持債務人及其共同生活之親屬生活所必需之房屋財產，依強制執行法第122條之規定，不得為強制執行。另系爭三筆土地中347地號土地之價值，已足以抵償執行債權及執行費用，債務人應有指定僅需查封該347地號土地以進行拍賣之權利，詎執行法院竟將債務人所有之系爭三筆土地，及該257建號建物均一併查封、拍賣，故系爭執行事件之程序違反過度查封禁止及強制執行法第122條之規定，所為之拍賣應屬無效，被上訴人自未取得該257建號建物之所有權。
(四)又上訴人汎亞公司業於92年11月25日，即被上訴人拍定並繳納價金取得該257建號建物之權利移轉證書之前，已將系爭房屋出租予上訴人肯威公司，雙方並簽訂有廠房租賃契約書，約定租賃期間自92年12月1日起至97年12月1日止為期5年（下稱第一份租約）。嗣於96年1月1日因國稅局之要求，雙方又重新訂立租賃契約，約定租賃期間自96年5月1日起至96年12月31日，租金每月5,000元（下稱第二份租約）。最後一次雙方簽訂租賃契約之日期為97年11月1日，約定房屋租賃之期間自97年12月1日起至102年12月31日止，租金每月5,000元（下稱第三份租約）。且上訴人泛亞公司之負責人即上訴人乙○○已於96年10月11日系爭執行事件之拍賣當日，當場提出異議，表示該房屋有租賃契約之存在，惟被上訴人卻不予理會，執意投標，自應承擔該租賃契約，是縱認為被上訴人已於系爭執行事件取得前開建物之所有權，惟按照買賣不破租賃之原則，上訴人肯威公司占用系爭房屋，非無合法正當之權源，被上訴人自不得主張上訴人肯威公司係屬無權占用。
(五)被上訴人雖以上訴人汎亞公司與上訴人肯威公司所簽訂之第一份租約第3條關於上訴人肯威公司無償使用5年之約定，否認上訴人汎亞公司與上訴人肯威公司間之租賃事實存在。惟上訴人汎亞公司與肯威公司固於第一份租約無租金之約定，惟於96年間上訴人肯威公司向國稅局申請發票開始營業時，國稅局表示肯威公司與汎亞公司須有租賃之事實存在，上訴人肯威公司才能辦理發票開立之事宜，上訴人肯威公司遂於96年1月1日與上訴人汎亞公司再簽訂第二份租約，並自同年5月間起開始付租予上訴人汎亞公司，故上訴人肯威公司確於前述之建物遭拍定之前，確已向上訴人汎亞公司承租系爭房屋，此亦有上訴人肯威公司支付租金予上訴人汎亞公司後，上訴人汎亞公司所開立予上訴人肯威公司之發票影本二份可資證明，是被上訴人主張上訴人汎亞公司與上訴人肯威公司間並無租賃之事實存在云云，與事實不符。
(六)本件拍賣程序無執行筆錄、未準時繳納保證金、故使債務人離開拍賣現場、違反過度查封禁止原則、債權人債權不存在等，具有諸多瑕疵，被上訴人取得系爭三筆土地及系爭房屋並非善意合法，其請求為無理由。爰提起上訴，並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定協議簡化爭點，兩造同意簡化爭點如下：
(一)兩造不爭執事項：(見本院卷第68頁背面，99年3月25日準備程序筆錄)⒈原法院96年度執字第3614號給付貨款強制執行事件，債權人
為第三人謝淑吟即益連工業社等，債務人為汎亞公司，該強制執行事件，將登記於上訴人汎亞公司名下之系爭三筆土地及該257建號建物予以公開拍賣，並由被上訴人所拍定，被上訴人已繳納價金完畢，並經原法院發給權利移轉證書後，於96年11月23日向地政機關申請辦理所有權移轉登記完畢。
⒉該257建號建物（即包括1號房屋、3號之系爭房屋），自被
上訴人於系爭執行事件拍定並繳足價金，經原法院發給其權利移轉證書之時起，上訴人即已占用該房屋作營業或住家使用，其中1號房屋部分，業經原法院民事執行處於98年9月1日點交予被上訴人接管、占有，惟系爭房屋即該3號房屋部分，現仍由上訴人占有使用中。
⒊系爭執行事件就系爭三筆土地及該257建號建物實行現場查封揭示之日期為96年4月26日。
⒋被上訴人就上訴人提出之三份租賃契約書及二張統一發票之形式上真正不爭執。
⒌該257建號建物之課稅現值為59萬3,000元，而該257建號建
物所坐落之該348、349地號土地，於96年1月間之申報地價均為每平方公尺3,760元。
⒍該257建號建物，其中屬1號房屋部分，係為坐落該348、349
地號土地上，如附圖所示之黃色部分，面積110.46平方公尺之房屋，其中屬系爭房屋即3號房屋部分，係為坐落該349地號土地上，如附圖所示綠色部分，面積117.20平方公尺之房屋。
以上事實為兩造所不爭執，並有不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、拍賣公告、不動產接管切結、房屋租賃契約書、租金統一發票、房屋稅繳款書、複丈成果圖等在卷可稽（見原審竹東簡調字卷第12至19頁、第68頁、原審卷第22頁、第72至79頁、第236頁），堪認為真實。
(二)兩造爭執事項：(見同上筆錄)⒈被上訴人是否已經透過系爭執行事件，經合法拍定取得系爭
三筆土地及該257建號建物之所有權？⒉上訴人主張系爭3號房屋上，在被上訴人取得系爭三筆土地
及該257建號建物之所有權之前，已有租賃契約存在，並得據以對抗被上訴人本件之請求，有無理由？⒊被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利，有無理由
？其數額為若干？
四、經查原法院因訴外人即債權人謝淑吟即益連工業社，持原法院94年度竹東簡字第183號民事判決及確定證明書作為執行名義予以聲請，而以96年執字第3614號給付貨款強制執行事件，對登記於上訴人汎亞公司名下之系爭3筆土地及該257建號建物進行查封及拍賣，且經新竹縣竹東地政事務所於96年2月27日就上開執行之不動產辦妥查封登記，並由原法院於同年4月26日就上開不動產辦妥現場查封揭示公告，且查封及拍賣公告上之該257建號建物，雖登記門牌號碼○○○鎮○○路○段○○○巷○號，惟依其所公告之該建物之坐落地號包括該348、349地號2筆土地，以及所公告之該建物之面積及範圍，乃係指一層192.92平方公尺、二層192.92平方公尺，並包含一、三樓之增建共約250平方公尺及一切附屬建物，業已包括前述之該1、3號房屋之範圍，故該執行事件所進行查封、拍賣之該257建號建物，乃係包括該1、3號房屋。又系爭執行事件就系爭3筆土地及該257建號建物之拍賣程序，係於96年10月11日進行第1次拍賣期日程序時，即由被上訴人以最高投標金額，經原法院民事執行諭知上開不動產由其拍定，嗣被上訴人並繳清價金，於96年11月13日取得原法院所核發之上開不動產權利移轉證書等情，已據調取系爭執行事件卷宗查明屬實，並有該卷宗內之原法院民事執行處96年2月26日發文之囑託查封登記書、96年4月26日之查封筆錄、96年10月11日第1次拍賣公告、新竹縣竹東地政事務所96 年3月1日發文之函文、96年10月11日之拍賣不動產筆錄、原法院所核發之上開不動產權利移轉證書及送達證書等在卷可參(見本院卷第67、103-105頁、原法院系爭執行卷第37-38 頁、46-47頁、65頁、162-164頁、46-49頁、10頁、15頁)，應信為真實。是依強制執行法第98條第1項之規定，被上訴人業已取得系爭3筆土地及該257建號建物之所有權，自堪認定。
五、上訴人雖以前揭情詞置辯，主張系爭拍賣程序無執行筆錄、未準時繳納保證金、故使債務人離開拍賣現場、違反過度查封禁止原則、債權人債權不存在，被上訴人並未因系爭執行事件之拍賣程序而取得上開不動產之所有權云云，惟為被上訴人所否認。經查：
(一)按「強制執行程序開始後，除法律另有規定外，不停止執行。有回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴，或對於許可強制執行之裁定提起抗告時，法院因必要情形或依聲請定相當並確實之擔保，得為停止強制執行之裁定。」，強制執行法第18條定有明文。經查，系爭執行事件在96年10月11日進行第1次拍賣期日之前，上訴人汎亞公司雖曾於96年3月20日具狀聲明異議，表示債權人謝淑吟即益連工業社聲請系爭執行事件所依據之執行名義即原法院94年度竹東簡字第183號判決內容有誤，債權人對其之債權不存在，而聲請撤銷執行程序，惟原法院執行處業已函覆略以：上訴人汎亞公司所述之情係屬實體爭執，執行法院無從審究，並告以其須另行聲請而獲准裁定停止執行程序後，系爭執行事件之執行程序始得停止等情，嗣上訴人汎亞公司固再於96年8月8日具狀就系爭執行事件之執行程序聲明異議，並再就上開民事判決內容予以爭執，且表示其已對上開判決提起再審之訴，執行程序應予以停止云云，惟原法院執行處復再於同月22日發函予上訴人汎亞公司，告以其應向原法院民事庭聲請停止強制執行之裁定，並提供擔保後始得停止執行，惟目前並無停止執行之原因，且迄至96年10月11日系爭執行事件進行第1次拍賣期日當天，以及其後被上訴人於96年11月13日領得原法院民事處所核發之上開不動產權利移轉證書予被上訴人之時，甚而迄至本院審理中，該執行事件之債務人即上訴人汎亞公司迄未提出就系爭執行事件之停止執行之裁定，亦據調取系爭執行事件之卷宗查明無訛(見本院卷第67、103-105頁)，是原法院民事執行處就系爭執行事件上開不動產之強制執行，予以繼續進行96年10月11日之第1次拍賣程序，當日由被上訴人得標拍定，於被上訴人繳足價金後，依法核發權利移轉證書，其執行程序，合於強制執行法第18條第1項之規定，應堪認定。
(二)次按「當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。」、「執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」、「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」強制執行法第12條第1項、第14條第1項前段、第15條前段分別定有明文。經查被上訴人於96年11月13日取得上開不動產權利移轉證書時，系爭執行事件就上開不動產之拍賣程序業已終結，是依強制執行法第12條第1項本文、第14條第1項前段、第15條前段之規定意旨，可認系爭執行事件之債務人或其他利害關係人，於該拍賣程序終結後，均已無從再據聲明異議或提起債務人異議之訴、第三人異議之訴等訴訟之方式，據以推翻系爭3筆土地及該257建號建物之所有權，已由被上訴人拍定取得之效力。故上訴人於系爭執行事件，拍賣程序終結後，縱有聲明異議陳稱渠等係系爭執行事件之債務人、承租人及利害關係人，卻未受合法通知，該強制執行程序不合法應屬無效云云，揆諸首開說明，上訴人欲以聲明異議，推翻、撤銷系爭執行事件中，就系爭3筆土地及該257建號建物，所已進行完成之拍賣程序，於法不合。
(三)再按強制執行固須依執行名義為之，即必須先有執行名義始得據以聲請強制執行，惟執行法院就執行名義之有無，僅需為形式上審查其無不合法之情形，及該執行名義確屬有效存在，即應核准強制執行之開始及續行，至於就該執行名義實體內容之爭執事項，並非執行法院所得審究，債務人就該部分實體內容之爭執，雖於執行程序中加以提出而藉此聲明異議，亦難認該聲明異議為有理由。本件被上訴人就系爭執行事件之聲請，業已提出原法院94年度竹東簡字第183號民事簡易判決及確定證明書據為執行名義，是原法院民事執行處予以形式審查之結果，認為本件被上訴人於該執行事件中所提出之該執行名義，並無不法，且該執行名義確屬存在，因而准許被上訴人就系爭執行程序之開始及進行，於法並無違誤，則上訴人汎亞公司雖於系爭執行事件進行中，一再爭執並聲明異議陳稱被上訴人所提出之上開執行名義其債權不存在且係無效云云，依前開說明，已難認其該等聲明異議有理由，而得以影響及推翻系爭執行事件就前述不動產拍定之效力。況上訴人汎亞公司固曾多次對原法院竹東簡易庭94年度竹東簡字第183號民事確定判決提起再審之訴，惟業已遭原法院予以駁回其再審之訴之情，亦有原法院96年度竹東再簡字第5號民事裁定影本在卷可稽(見原審第205、206頁)，是被上訴人所執之執行名義即原法院94年度竹東簡字第183號確定判決之效力，既未經確定之再審判決予以推翻，該執行名義亦難認為無效。又系爭3筆土地及該257建號建物於遭系爭執行事件進行查封拍賣前，均係登記為上訴人泛亞公司所有，且於系爭執行程序進行至第1次拍賣期日甚至原法院核發前述之權利移轉證書予被上訴人時止，於執行過程中（包括於96年4月26日實施現場查封揭示時），上訴人汎亞公司亦未曾陳稱系爭3筆土地及該257建號建物非屬其所有而係上訴人甲○○所有，亦有上開原法院系爭執行事件卷宗可稽，是就系爭執行事件，原法院執行處依據執行債權人謝淑吟即益連工業社之指封及所提出之系爭3筆土地及該257建號建物之登記謄本所載，予以調查認定上開不動產係屬執行債務人即上訴人汎亞公司所有，而予以開始及續行系爭執行事件之執行程序，並進而於第1次拍賣期日拍定上開不動產，並核發該等不動產之權利移轉證書予拍定人即被上訴人，經核該等執行程序之進行於法並無不合。雖上訴人汎亞公司及甲○○嗣後聲明異議陳稱上開不動產非上訴人汎亞公司所有，而係上訴人甲○○所有而信託登記在上訴人汎亞公司名下，請求撤銷該拍定之執行程序，且甲○○並據此提起第三人異議之訴，請求撤銷該拍定之執行程序云云，惟該聲明異議及提起第三人異議之訴，均係在系爭執行事件就前述不動產已完成拍賣程序之後始為之，揆諸前開說明，此等之聲明異議及第三人異議之訴，已無從推翻及撤銷該已完結之該等不動產之拍賣程序。
(四)綜上，系爭執行事件就系爭三筆土地及該257建號建物確已由被上訴人拍定，並經繳足價金及取得該等不動產權利移轉證書，確定取得上開不動產之所有權，上訴人所辯：系爭拍賣程序無執行筆錄、未準時繳納保證金、故使債務人離開拍賣現場、違反過度查封禁止原則、債權人債權不存在，被上訴人並未因系爭執行事件之拍賣程序而取得上開不動產之所有權云云，均無足取。
六、上訴人等人又以該3號房屋，於92年間即由上訴人汎亞公司出租予上訴人肯威公司，則被上訴人取得該房屋之權利移轉證書在系爭租賃契約簽訂之後，自應承受該租賃契約為由，辯稱上訴人肯威公司占用該3號房屋，非無正當之權源云云，惟為被上訴人所否認，經查：
(一)按「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」(最高法院著有59年度台上字第2490號判例意旨參照)，是使用借貸並無買賣不破租賃原則之適用。上訴人雖辯稱上訴人汎亞公司有於92年間起將該3號房屋出租予上訴人肯威公司之情，固據其提出92年11月25日、96年1月1日、97年11月1日，上訴人汎亞公司與肯威公司所分別簽立之廠房租賃契約書、房屋租賃契約書影本共3份，及上訴人汎亞公司名義所開立之統一發票影本2紙在卷為憑(見原審卷第74-79頁)，被上訴人固不否認上開證物形式上之真正，惟否認上訴人公司間就該3號房屋存有租賃關係。經查依該92年11月25日簽立之廠房租賃契約書(見原審簡字卷第22-23頁)，固然於開頭記載「立廠房租賃契約出租人汎亞公司，承租人肯威公司」，且契約第2條載稱：「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年即自民國92年12月1日至民國97年12月1日止」，惟契約第3條確載稱：「體恤肯威國際有限公司新成立，一切尚未步入正軌，雙方經議定【無償使用五年】，待肯威國際有限公司營運步入軌道，另訂租賃契約」，是依上開契約書第3條之記載內容，參以上訴人汎亞公司之法定代理人即上訴人乙○○與上訴人肯威公司之法定代理人丙○○係兄妹關係，且上訴人亦陳稱該2家上訴人公司為關係企業之情（見原審98年10月8日言詞辯論筆錄），堪認上開契約書第3條所約定之無償使用5年為真正，是該份契約書雖然名稱係廠房租賃契約書，惟究其實質內容乃係上訴人汎亞公司自92年12月1日起，提供該3號房屋讓上訴人肯威公司無償使用5年，是該2家上訴人公司間就該3號房屋之使用關係，自92年12月1日起至97年11月31日止，係屬使用借貸而非租賃關係。
(二)上訴人雖又提出該2家上訴人公司間於96年1月1日簽立之房屋租賃契約書，而該契約書載明上訴人汎亞公司將包括該3號房屋等不動產，出租給上訴人肯威公司使用，並約定租賃期限自96年5月1日起至96年12月31日止，租金每月5,000元，上訴人並提出前述之2張統一發票，其中載稱係支付96 年5月至12月份之租金4萬元之統一發票影本1份在卷為憑，藉以辯稱該2家上訴人公司間就該3號房屋存有租賃關係云云。
惟查，該2家上訴人公司於92年11月25日簽訂之該份租賃契約書，既已約明上訴人汎亞公司於5年內免費無償提供予上訴人肯威公司使用，則何以卻於該5年期間未屆滿前，即於96年1月1日另訂該份契約而作不同內容之約定，已有疑義。
況倘若該2家上訴人公司於96年1月1日所簽訂之該份租賃契約，其內容實質上確屬真正，即雙方確有成立租賃關係之意思合致，則何以代表上訴人汎亞公司簽約之上訴人乙○○，嗣於96年4月26日原法院民事執行處人員至上開不動產實施現場查封揭示而在場，被問及不動產之使用情形時，均完全未提及有將包括該3號房屋等不動產出租予上訴人肯威公司之情事（見系爭執行事件卷宗內之96年4月26日之查封筆錄），已與常情有違。參以上訴人亦陳稱：96年間上訴人肯威公司向國稅局申請發票開始營業時，國稅局表示肯威公司與汎亞公司須有租賃之事實存在，上訴人肯威公司才能辦理發票開立之事宜，上訴人肯威公司遂於96年1月1日與上訴人汎亞公司再簽訂第2份租約等語（見原審卷第244頁98年10月8日言詞辯論筆錄），故上訴人肯威公司是否係因欲向國稅局申請發票使用，始訂立與實情尚非相符之96年1月1日簽立之房屋租賃契約書，亦非無可能，準此，尚不得僅以上訴人所提2家公司間於96年1月1日、97年11月1日所各簽訂之上開房屋租賃契約書，及上訴人汎亞公司所開立之所稱開立用以付租之統一發票影本，遽認渠等間具有租賃關係。又如上所述，上訴人肯威公司雖就該3號房屋之使用，對上訴人汎亞公司存有使用借貸關係，惟揆諸前述最高法院判例意旨，亦難認上訴人肯威公司得執其對上訴人汎亞公司之使用借貸關係，據以對抗該3號房屋之受讓人即被上訴人，而主張係有權占用。
(三)退萬步言，縱上訴人所辯：該2家上訴人公司間先後於96年1月1日、97年11月1日簽訂前述之房屋租賃契約書時，雙方確真有出租及承租包括該3號房屋等不動產之合意云云為真實，惟依該份96年1月1日該2家上訴人公司所簽訂之房屋租賃契約書所載，於契約書第2條業已分別約定租賃期限係自96年5月1日起至96年12月31日止及97年12月1日起至102年12月31日止(見原審卷第74、75頁)，是上訴人2家公司間縱真有簽訂該2份「房屋租賃契約」之合意，惟該2份租賃契約之租賃期間乃係分別自96年5月1日及97年12月1日開始，均係在新竹縣竹東地政事務所經原法院囑託於96年2月27日就前述之不動產辦妥查封登記，以及原法院執行人員於96年4月26日就該等不動產進行現場查封揭示行為之後。且按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文，所謂其他有礙執行效果之行為，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，係爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地。」(最高法院71年台上字第3636號判決意旨參照)，是上開2家上訴人公司間於96年1月1日及97年11月1日所簽訂之租賃契約，其間之租賃事實既然均發生在系爭該3號房屋查封之後，且均係有礙系爭執行事件之執行效果，是上訴人肯威公司自無從依民法第425條第1項之規定，主張其就該3號房屋之租賃契約對該房屋之拍定人即被上訴人繼續存在，而主張其係有權占用該3號房屋，上訴人此部分抗辯，亦無可採。
(四)此外，上訴人汎亞公司、甲○○、乙○○、丙○○復未能舉證證明渠等有何占用該3號房屋之合法權源，自難認上訴人等人占用系爭3號房屋為合法，則被上訴人主張依民法第767條之規定，訴請上訴人等人將坐落349地號土地上，如附圖所示綠色部分、面積117.20平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋遷讓返還予被上訴人，於法並無不合，應予准許。
七、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，且城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，民法第179條前段、土地法第97條第1項均有明定，又按「無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。」(最高法院88年度台上字第1894號判決意旨參照)。經查被上訴人既已因系爭執行事件之拍賣程序，而自96年11月13日起取得包括該257建號建物之所有權，則上訴人等於被上訴人取得該257建號建物之所有權後，仍繼續無權占用該不動產，受有使用該不動產之利益，致被上訴人受有損害，是被上訴人請求上訴人等返還渠等占用該建物，自96年11月23日起算之相當於租金之不當得利，即無不合。又就該257建號建物，其中之該1號房屋部分，固業於98年9月1日已經原法院民事執行處予以點交予被上訴人占有，並已解除上訴人等人之占有，惟就該3號房屋部分，現仍由上訴人5人占有使用中，已如上述。是被上訴人請求上訴人5人返還自96年11月23日起至98年8月31日止，上訴人5人因無權占用該1號房屋之所受相當於租金之不當得利，及請求上訴人5人返還自96年11月23日起至返還該3號房屋時止，上訴人5人因無權占用該3號房屋之所受相當於租金之不當得利，即應准許。又該257建號建物為1、2層樓鋼筋混凝土造及含1、3樓增建之建物，屋齡約20年，其坐落基地之使用分區為工業區，建物旁相鄰之巷道寬約8公尺，鄰近二重國小、二重國中，該區域有大眾運輸，周邊交通條件尚可等情，有系爭3筆土地及該257建號建物之謄本附卷可稽(見原審竹東簡調字卷第14-17頁)，並有系爭3筆土地及該257建號建物之鑑價報告附於原法院96年執字第3614號給付貨款強制執行事件卷宗內在卷可考，參以上訴人等人亦自承其等就該1、3號房屋係或作為住家或為營業使用等情，經審酌上開最高法院判決意旨之精神，及上訴人等人所無權占用該1、3號房屋之所處位置及其周遭工商業繁榮情形、上訴人等人占用該等房屋之用途及所受之利益程度等情，認被上訴人主張以該1、3號房屋所坐落之基地之申報地價及建物價值合計之年息之10%，作為計算上訴人等人每年所受之相當於租金之不當利益之基準，尚屬過高，應以該等建物之坐落基地之申報地價及建物價值合計之年息之4%作為計算基準，較為公允，依此計算結果，則本件上訴人等人所受相當於租金之不當得利，其中就渠等無權占用該1號房屋部分，因該1號房屋之課稅現值為287,722元《計算式:593,000元（即該1、3號房屋合計之課稅現值）×110.46（即該1號房屋之基地面積即其一層之面積）÷【110.46＋117.20】＝287,722元》，而1號房屋之基地之申報地價為415,330元（計算式:3,760×110.46平方公尺＝415,330元），則上訴人等占用該1號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為2,344元（計算式：【287,722元＋415,330元】×4％÷12個月＝2,344元，元以下四捨五入），而因上訴人5人無權占有使用該1號房屋之期間，自96年11月23日起算至98年9月1日由被上訴人接管該房屋之時止，為1年9個多月，則被上訴人此部分主張以1年9個月計算（即21個月）之結果，上訴人等人占用該1號房屋所受之相當於租金之不當得利合計為4萬9,224元（計算式：2,344元×21個月＝49,224元），是被上訴人就上訴人等人無權占用該1號房屋，請求上訴人5人返還不當得利之數額，即以4萬9,224元為限，逾此數額，即無理由，應予以駁回。另就上訴人無權占用該3號房屋部分，因該3號房屋之課稅現值為305,278元（計算式:593,000元×117.20÷【110.46＋117.20】平方公尺＝305,278元，元以下四捨五入），該3號房屋之基地之申報地價為440,672元（計算式:3,760×117.20平方公尺＝440,672元），是上訴人等人占用該3號房屋每月所受之相當於租金之不當得利為2,487元（計算式：【305,278元＋440,672元】×4％÷12＝2,487元，元以下四捨五入），故被上訴人請求上訴人5人自96年11月23日起，至交還該3號房屋予被上訴人之日止，按月返還其不當得利之數額，應以每月2,487元為限，逾此數額，亦無理由，應予以駁回。
八、綜上所述，被上訴人依據所有物返還請求權之法律關係，訴請上訴人5人將坐落349地號土地上，如附圖所示綠色部分、面積117.20平方公尺，門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○段○○○巷○號之房屋遷讓返還予被上訴人，並依不當得利之法律關係，訴請上訴人給付被上訴人有關其等無權占用該1號房屋期間內之所受相當於租金之不當得利共4萬9,224元，及自96年11月23日起至上訴人返還上開3號房屋予被上訴人之日止，按月給付被上訴人因其等無權占用該3號房屋所受之相當於租金之不當得利2,487元之範圍內為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，即非有據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 邱 琦法 官 魏麗娟正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 29 日
書記官 廖月女