臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第229號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 趙興偉 律師被 上 訴人 甲○○上列當事人間返還簽約金等事件，上訴人對於中華民國99年1月13日臺灣臺北地方法院98年度訴字第562號第一審判決提起上訴，經本院於99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人起訴主張：兩造於民國（下同）97年6月25日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段1小段2地號土地，權利範圍225/100000及其上1721建號即門牌號碼臺北市○○路○○○巷○○號9樓（下稱系爭房屋）及地下2層編號80號之車位（下合稱系爭不動產），買賣總價款為新臺幣（下同）2,450萬元，上訴人已給付簽約金50萬元。惟系爭房地已設定第一順位抵押權2,300萬4,000元、第二順位抵押權400萬元，因已超過買賣價金而存有權利瑕疵。又系爭房屋之同棟樓下8樓於91年間發生跳樓自殺事件（下稱自殺事件），足認系爭房屋為凶宅，而有物之瑕疵。且被上訴人隱瞞上訴人系爭房屋為凶宅之資訊，上訴人顯係受被上訴人詐欺而為購買系爭不動產之意思表示。上訴人遂於97年7月11日以存證信函通知被上訴人限期塗銷抵押權及辦理所有權移轉，然被上訴人拒不配合，上訴人於97年7月23日以存證信函解除、撤銷系爭買賣契約並請求加倍返還簽約金100萬元。另被上訴人以上訴人交付之簽約金50萬元作為違約金，亦有違約金過高之情，應予以酌減等情。爰依民法第353條、第354條準用第256條、民法第259條、第92條、第249條第3款規定，先位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人100萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。依民法第252條之規定，備位聲明：㈠被上訴人應給付上訴人50萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。）並上訴聲明：先位聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人100萬元及自
97 年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人50萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
三、被上訴人則以：於兩造簽約當時上訴人即明知系爭不動產有抵押權之設定，依系爭買賣契約第3條約定，上訴人若依約給付全部價金，被上訴人即應負責清償抵押債務、塗銷抵押權登記、辦理系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，是系爭不動產並無權利瑕疵存在。又自殺事件並非發生在系爭房屋內，依一般交易觀念，系爭房屋並非凶宅，且自殺事件係發生於9l年間，惟被上訴人於96年2月始購入系爭房屋，被上訴人出售系爭不動產予上訴人時，並不知悉自殺事件，被上訴人無詐欺上訴人之情事。另被上訴人以上訴人給付之簽約金50萬元充作違約金，並無過高之情等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人主張兩造於97年6月25日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向被上訴人購買系爭不動產，買賣總價款為2,450萬元，上訴人已給付簽約金50萬元之事實，業據提出房地買賣契約書、支票乙紙等件為證 (見原審卷第23-29頁)，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人又主張系爭房地已設定第一順位抵押權2,300萬4,000元、第二順位抵押權400萬元，已超過買賣價金而存有權利瑕疵；系爭房屋之同棟樓下8樓於91年間發生自殺事件，足認系爭房屋為凶宅，而有物之瑕疵，其乃撤銷買賣之意思表示並解除系爭買賣契約等情，為被上訴人所否認，並以前詞抗辯。是以本件應審酌者為㈠系爭買賣標的物是否有權利瑕疵或物之瑕疵存在？㈡上訴人主張遭被上訴人詐欺而訂立系爭買賣契約，依民法第92條規定撤銷意思表示，並依民法第179條、第181條請求被上訴人返還價金有無理由？㈢被上訴人以上訴人給付之50萬元價金充作違約金是否過高？茲分別論述如下。
五、系爭買賣標的物並無權利瑕疵或物之瑕疵存在：㈠上訴人主張系爭不動產設有第一、第二順位抵押權登記，而
有權利瑕疵，其得解除契約，並依系爭買賣契約第13條規定，請求返還價金云云。然依系爭買賣契約書第3條約定：「第一次款（簽約金）：甲方（即上訴人）應支付乙方（即被上訴人）計50萬元。」、「第二次款（備證款）：甲方應支付乙方計250萬元，雙方將移轉所須交付之文件備齊並完成用印程式，交予甲、乙方指定之地政士專責辦理產權移轉手續。（乙方應同時完成塗銷二胎設定400萬元，96年文山字第2984020號之設定）」、「第三次款（完稅款）：稅單核發三日內雙方各自完稅、同時甲方應支付乙方，計250萬元。」、「第四次款（交屋款）：貸款核撥及點交房屋時，甲方應於產權登記甲方名下時同時辦妥貸款銀行之抵押權設定，甲方支付乙方，計1,900萬元，若買方貸款金額不足時應於完稅前以現金壹次補足。於貸款核撥時，甲方代為清償乙方對於本標的物之抵押權（96年收件文山字第035330號），其餘清償價金視為買賣價金之一部分。結餘款於交屋之同時再支付之。」等內容以觀(見原審卷第23-24頁)，堪認上訴人於締約時已知悉系爭不動產上設有抵押權登記，故於簽訂系爭買賣契約時，特別在付款約定註明被上訴人需在上訴人給付第2、4（末）期款時，分別塗銷第二、一順位抵押權登記。是依此約定，上訴人如按期給付各期價金，被上訴人自應負責清償系爭不動產之抵押債務、塗銷抵押權登記，並辦理系爭房地所有權移轉登記。從而，系爭不動產之原抵押權人自無可能就系爭不動產向上訴人主張抵押權或其他權利之可能。是上訴人以系爭不動產有抵押權存在為由，主張買賣標的物有權利瑕疵而解除買賣契約，洵屬無據。
㈡上訴人又主張系爭房屋所屬之建物8樓曾有人跳樓自殺，系爭房屋為凶宅，屬重大瑕疵其得主張解約云云。
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。(最高法院73年台上第1173號判例意旨參照)。
⒉查上訴人主張系爭房屋之同棟8樓於91年間曾發生自殺事件
，雖為被上訴人所不爭執，惟建築物是否因為曾有人於此自殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。是以，系爭房屋所在同棟不同樓層曾發生自殺事件，在一般交易觀念上，尚難指稱系爭房屋為「凶宅」，而導致系爭房屋價值、效用、品質之減損；況前揭自殺事件並非發生在系爭房屋中，更無所謂影響居住品質或減少價值可言。從而，系爭房屋既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺即屬系爭房地有物之瑕疵，而主張解除系爭買賣契約，並請求被上訴人加倍返還價款，亦屬無據。
㈢綜上，上訴人於簽訂系爭買賣契約時即知悉系爭不動產有抵
押權存在，且系爭房屋並非如上訴人所指陳為「凶宅」，亦無物之瑕疵存在，上訴人以買賣標的物有權利瑕疵及物之瑕疵為由，而主張解除買賣契約，洵屬無據。從而，上訴人依民法第259條請求被上訴人返還價金50萬元及依民法第226條、系爭契約第13條請求損害賠償50萬元，自無理由。
六、上訴人主張遭被上訴人詐欺而訂立系爭買賣契約，依民法第92條規定撤銷意思表示，並依民法第179條、第181條請求被上訴人返還價金為無理由：
上訴人主張被上訴人未告知上訴人系爭房屋所屬建物為凶宅之資訊，詐欺上訴人致上訴人為購買系爭房地之意思表示，其得依民法第92條規定，撤銷買賣之意思表示云云，此為被上訴人所否認。經查：
㈠按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。」民法第92條第1項前段固有明文。所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。(最高法院56年台上3380號、44年台上第75判例要旨參照)。
㈡查上訴人所稱系爭房屋所在不同樓層於91年間曾發生自殺事
件，而被上訴人購買系爭房屋係於96年1月18日，此有系爭建物登記第二類謄本在卷可稽（見原審卷第165頁），被上訴人否認其與上訴人締約時即知悉該情事，縱認被上訴人有告知之義務，依上開說明，應由上訴人就被上訴人有故意不告知之事實負舉證之責。然上訴人自承其無證據證明被上訴人有知情而故意不告知之情形（見原審卷第179頁背面），且系爭房屋並非「凶宅」，已如前述，是上訴人主張其因被上訴人故意不告知系爭房屋為「凶宅」之資訊，使其陷於錯誤，並非事實，自無可採。從而，上訴人主張其撤銷購買系爭房屋之意思表示，並依不當得利之規定請求被上訴人返還價金，自屬無理由。
㈢綜上，上訴人並非受詐欺而為購買系爭不動產之意思表示，
是其於97年7月23日以存證信函解除系爭買賣契約為不合法，不生解除契約之效力，則上訴人先位聲明本於解除契約後回復原狀之法律關係，請求被上訴人加倍返還價金100萬元，及自97年7月24日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，即無理由。
七、被上訴人以上訴人給付之50萬元價金充作違約金並未過高：㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法
第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。
㈡查依系爭買賣契約第13條第2項約定：「甲方（即上訴人）
違反本約約定時，每逾一日甲方應另付按該其為履行給付價款千分之一計算之滯納金與乙方(即被上訴人)。如經乙方通知期限履行契約，逾期如不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方以繳價款作為違約賠償，甲方不得異議。」(見原審卷第27頁)，可知，上開約定核屬兩造間就違約金所為之約定，而該違約金之性質，兩造亦不爭執係屬損害賠償總額預定之性質。則被上訴人於上訴人拒不依約繼續給付第2期以後之價金，經限期催告履行仍未履行而依該約定解除系爭買賣契約，並沒收上訴人已給付之50萬元，作為上訴人違約之賠償，洵屬有據。又被上訴人於系爭買賣契約解除後，復於98年2月5日另以2,300萬元出售系爭不動產予訴外人杜興泰，此有買賣契約可憑（見原審卷第190-197頁），較系爭買賣契約之原交易總價2,450萬元，減少150萬元。再參酌內政部90年7月11日（90）內中地字第9082362號公告頒行之成屋買賣書範本第10條第2項，約定買方違約時，賣方得解除契除並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限等情（見原審卷第208頁），可認被上訴人將上訴人給付之50萬元價金全部沒收充作違約金，並無過高之情事，上訴人主張兩造約定違約金過高，尚非可採。從而，上訴人請求酌減違約金，並依民法第179條規定請求返還過高部分，亦非有據。
八、綜上所述，系爭買賣標的物並無權利瑕疵、物之瑕疵，被上訴人亦無詐欺上訴人之情事，是上訴人主張其得解除、撤銷系爭買賣契約，請求被上訴人加倍返還價金，並無理由；被上訴人沒收上訴人已付之價金50萬元並無違約金過高之情形。從而，上訴人先位請求被上訴人加倍返還價款100萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；備位請求被上訴人應給付上訴人50萬元及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 99 年 7 月 6 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 周舒雁法 官 陳姿岑正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 7 日
書記官 黃慶霽