臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第246號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 梁治律師上 訴 人 乙○○訴訟代理人 彭國能律師上列當事人間請求履行契約事件，兩造對於中華民國98年12月25日臺灣臺北地方法院98年度訴字第444號第一審判決分別提起上訴，經本院於99年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回甲○○後開第二項之訴部分，及命甲○○負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
乙○○應再給付甲○○新台幣壹萬柒仟陸佰肆拾元，及自民國九十八年二月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
甲○○其餘上訴及乙○○之上訴均駁回。
第一審訴訟費用關於命甲○○負擔部分及第二審訴訟費用關於甲○○上訴部分，由乙○○負擔百分之六，餘由甲○○負擔；第二審訴訟費用關於乙○○上訴部分，由乙○○負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人甲○○（下稱甲○○）主張：其於民國（下同）97年8月15日，委由訴外人內湖房屋仲介有限公司（即住商不動產台北內湖加盟店，下稱內湖房仲公司）以新台幣（下同）2,940萬元，代為購買被上訴人即上訴人乙○○（下稱乙○○）所有坐落台北市○○區○○街○○號1樓房地（下稱系爭不動產），兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）為本件交易之履約保證，且約定須於97年9月30日前完成交屋手續。甲○○已依約支付全部價金，系爭不動產亦已移轉登記予甲○○。嗣兩造約定於97年9月25日至現場點交系爭不動產，詎乙○○竟以其與訴外人毅新開發有限公司（即中信房屋延吉加盟店，下稱毅新公司）間之糾紛為由，拒絕點交系爭不動產，遲至97年11月3日始交屋完竣。爰依系爭買賣契約第7條第6項約定，請求乙○○給付違約金687,960元（即自97年9月26日起至同年11月3日止計39日，以每日按買賣總價金6/10000計算），並加付法定遲延利息等語。原審為甲○○一部勝訴、一部敗訴之判決，判命乙○○應給付甲○○370,440元，及自98年2月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回甲○○其餘之訴。甲○○就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決關於不利於甲○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，乙○○應再給付甲○○317,520元，及自98年2月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息；對於乙○○之上訴則聲明駁回上訴。
二、乙○○則以：其於97年7月1日就系爭不動產與毅新公司簽署委託銷售契約（下稱系爭委託銷售契約），期間自97年7月1日起至同年10月31日止，系爭不動產於上開委託銷售期間掛有委由毅新公司銷售之紅布條，又為保持銷售彈性，乙○○與毅新公司於系爭委託銷售契約內約定乙○○得與其他仲介業者簽訂短期委託契約。嗣乙○○於97年8月9日與內湖房仲公司簽立短期委託銷售契約，委託銷售期間自97年8月10日起至同年月18日止，乙○○並明確告知內湖房仲公司之經紀人員，不得帶看、居間毅新公司之客戶，以避免乙○○重複給付仲介服務報酬。詎甲○○於97年8月7日由毅新公司人員帶看系爭不動產後，卻刻意隱瞞此事實，委由內湖房仲公司仲介而承購系爭不動產，致毅新公司向乙○○要求給付服務報酬。嗣兩造約定於97年9月25日辦理點交事宜，乙○○乃邀集毅新公司及內湖房仲公司進行協商，惟甲○○當日於房屋點交證明暨買賣價金履約保證結案單上簽名後即先行離開，致未達成共識，而未完成點交。嗣兩造於97年10月28日再次辦理點交時，甲○○又以違約金賠償事宜予以阻撓而未完成點交，迄至同年11月3日始完成點交。是兩造未於約定期限內完成點交，顯非可歸責於乙○○之事由所致，且乙○○亦因此受有自97年9月26日起至97年11月2日止之買賣價金遲延利息之損害，而得抵銷。退步言之，縱認本件係因可歸責於乙○○之事由致遲延交屋，依系爭買賣契約之約定，應自97年10月1日起始負遲延責任，且系爭買賣契約所約定之違約金每日高達17,640元，顯屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。原審為乙○○一部勝訴、一部敗訴之判決（詳如前述），乙○○就其敗訴部分提起上訴，聲明：㈠原判決關於不利於乙○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回；對於甲○○之上訴則聲明駁回上訴。
三、經查甲○○經由內湖房仲公司仲介，於97年8月15日與乙○○簽訂系爭買賣契約，約定由甲○○以2,940萬元向乙○○購買系爭不動產，應於97年9月30日前完成交屋，並委由安信公司辦理買賣價金履約保證。甲○○已依約給付價金完畢，乙○○亦於97年9月17日將系爭不動產所有權移轉登記予甲○○。兩造先後於97年9月25日、同年10月28日辦理系爭不動產點交，於同年11月3日始完成交屋手續等情，有系爭買賣契約、買賣價金履約保證申請書、土地登記謄本、建物登記謄本、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單（下稱結案單）及存證信函可稽（見原審卷第4至11、22至28頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
四、甲○○主張系爭不動產係因可歸責於乙○○之事由，致未於約定期限內完成點交；惟為乙○○所否認，並以前詞置辯。
經查：
㈠乙○○雖抗辯其於97年8月15日簽訂系爭買賣契約時，已應
甲○○之要求先行交付系爭不動產之鑰匙予甲○○，是系爭不動產於是日已置於甲○○可得支配之狀況，足見乙○○並未拒絕交屋等語。惟查證人楊珺（即承辦系爭不動產買賣之代書）在原審到場證稱：系爭不動產之點交是以簽立結案單為準等語（見原審卷第110頁背面第13行至15行），而兩造係於97年11月3日始簽訂結案單以完成交屋手續，此為兩造所不爭執。又乙○○自承楊珺於簽訂系爭買賣契約當日在場表示：「將鑰匙先借買方看屋，用完後再交還仲介保管」等語（見原審卷第96頁第14至15行），而證人黃培鴻（即內湖房仲公司之經紀人員）亦在原審到場證稱：「鑰匙是被告（即乙○○）在簽委託銷售契約時，在他家交給我的，第1次交屋沒有交成，被告不收鑰匙，所以我就把鑰匙退還給安信公司」等語（見原審卷第114頁背面）。由上足證乙○○於簽訂系爭買賣契約前將系爭不動產之鑰匙交付予證人黃培鴻，係為便於內湖房仲公司仲介人員帶看系爭不動產，而乙○○於簽訂系爭買賣契約時將系爭不動產之鑰匙交付予甲○○，亦僅係同意甲○○得於點交前事先察看屋內狀況，並無使甲○○得實際管領系爭不動產之意思。是尚難僅憑乙○○於簽訂系爭買賣契約後曾交付系爭不動產之鑰匙予甲○○一節，即謂系爭不動產自是日起即置於甲○○之實力支配之下，而得認兩造於是日已完成交屋手續。
㈡關於97年9月25日點交系爭不動產部分：
⒈查兩造於97年9月25日第1次點交系爭不動產時，僅甲○○於
結案單上簽名，乙○○則未簽名，此有結案單可證（見原審卷第10頁），且為兩造所不爭執。
⒉乙○○雖抗辯其於97年9月25日已完成交屋程序中最重要之
現場設備使用方式之說明義務，而甲○○竟於結算相關費用前即先行離去，致未能履行交屋程序應辦理事項，顯見該日無法完成交屋，係因可歸責於甲○○之事由所致等語。惟據證人楊珺在原審到場證稱：「（97年9月25日）當天原本是約在安信公司點交，但屋主（指乙○○）拒絕交屋」，「屋主認為有服務費問題，所以無法點交」，「（甲○○於97年9月25日）是（在結案單上簽名），因為當天原告（指甲○○）要去接小孩，我跟他說案件都沒有問題，所以他先簽名就離開了」，「（甲○○在結案單上簽名就）是（同意當天點交）」，「（交屋時）除了結案單外還有拆算明細表（指交屋費用結算明細表），拆算房屋稅、地價稅、水電管理費、瓦斯費等」，「（交屋費用結算明細表）需要（兩造簽名）」，「（97年9月25日）第1次（交屋時，買賣雙方沒有在拆算明細表上簽名），買方（即甲○○）沒有簽名，但有授權我幫他處理」，「因為屋主不同意交屋所以沒有簽（交屋費用結算明細表）」，「（交屋程序中）是（先簽結案單後，才會需要簽交屋費用結算明細表）」等語（見原審卷第109至111頁）；又證人張桃生（即安信公司之經理）亦證稱：
「（97年9月25日）是（兩造約定交屋），原告當天有先離開。當天原告有簽名，他認為已經沒有他的事情，剩下賣方跟公司這邊，房子點交一直都沒有什麼問題」，「（97年9月25日）因為沒有共識所以沒有交屋」，「買方原告可以先簽名，表示同意可以先出款，原告早走的原因是因為他認為他已經簽名」等語（見原審卷第113頁）。足證甲○○於97年9月25日辦理系爭不動產點交時，已於結案單上簽名同意點交系爭不動產，其雖因故事先離開，然已授權由證人楊珺處理後續結算事宜，惟因乙○○不同意交屋，未於結案單上簽名，故兩造未於是日辦理相關費用結算，是乙○○執此抗辯兩造未能於97年9月25日完成交屋程序，係可歸責於甲○○云云，自不足取。
⒊乙○○雖又抗辯因甲○○刻意隱瞞其曾於97年8月7日由毅新
公司人員帶看系爭不動產之事實，致乙○○與毅新公司發生仲介服務費糾紛，而無法於97年9月25日辦理點交手續，此乃可歸責於甲○○事由等語，並提出毅新公司內部客戶連繫單、存證信函、錄音譯文及照片為證（見原審卷第50至52、60至65、117頁）；惟為甲○○所否認。經查：
①乙○○與毅新公司於97年7月1日簽定系爭委託銷售契約，
約定委託期間自97年7月1日起至同年10月31日止，此有系爭委託銷售契約為憑（見原審卷第37至42頁）。又該契約第6條固約定：「㈠乙方（指毅新公司）同意甲方（指乙○○）原有洽談中的買方交易繼續進行，並同意甲方與他仲介另簽短期委託契約，但甲方另簽契約情形應告知乙方。㈡若甲方因前項約定成交時，成交後應立即通知乙方，並提供買賣契約書以茲證明，若成交的買方（包含他仲介成交的買方）為乙方曾經居間仲介帶看過的客戶，經乙方證實，則甲方與他仲介短期委託從此失效，不得以該契約對抗本契約，且照付4%的服務報酬給乙方」（見原審卷第38頁）。惟此乃乙○○與毅新公司間之內部約定，核與甲○○無涉，尚不能執此即謂甲○○就曾否由毅新公司人員帶看系爭不動產或提供系爭不動產交易資訊一事，對乙○○負有告知義務。
②乙○○與內湖房仲公司於97年8月9日簽訂專任委託銷售契
約書，約定委託銷售期間自97年8月10日至起同年8月18日止，有上開專任委託銷售契約書可證（見原審卷第43至46頁）。而綜觀該契約內容，並未約定內湖房仲公司所仲介之客戶不得係曾由毅新公司帶看或提供服務之客戶，亦未約定內湖房仲公司負有向所仲介之客戶詢問是否曾由毅新公司帶看系爭不動產並向乙○○報告之義務。乙○○雖抗辯其與內湖房仲公司簽訂上開專任委託銷售契約書時，有以口頭告知內湖房仲公司之經紀人員，不得帶看、居間曾由毅新公司帶看、居間之客戶，否則乙○○不願出售等語。惟查證人徐善玲(即甲○○之配偶）在原審到場證稱：
「（97年8月7日）有看到紅布條，我打電話透過仲介去看系爭房屋」，「我在網路上有看過系爭房屋，我雖然委託別人，但我私下又去比價，所以我沒有把（之前看過系爭房屋）此事告訴內湖房仲公司」，「（內湖房仲公司）吳文蘭是我阿姨」，「因為不好意思，怕仲介價錢開的很混亂，心理想有個底價，所以沒有告訴吳文蘭」等語（見原審卷第111頁背面至112頁）；另據證人黃培鴻證稱：「我對（系爭不動產外掛中信房屋銷售）紅布條沒有印象，不曉得是否事後加上去，但我有看到廣告，我一進門就有問屋主，屋主說這是一般約」，「（簽系爭買賣契約前）沒有（人告知原告曾經讓中信房屋帶看系爭不動產）」，「97年8月25日簽完約去被告家中，被告告訴我們，我們才知道（原告曾經經中信房屋帶看系爭不動產）」等語（見原審卷第114頁背面）；又證人吳文蘭亦證稱：「是我打電話跟徐善玲說系爭房屋在賣」，「原先徐善玲說他很瞭解屋況，不需要（我帶看系爭不動產）」，「（簽系爭買賣契約前，徐善玲）沒有（告訴我他曾經由其他仲介帶看過系爭不動產）」等語（見原審卷第115頁）。綜合上開證詞，足證甲○○於簽訂系爭買賣契約前，並未告知內湖房仲公司人員其曾由毅新公司人員帶看系爭不動產之事；而內湖房仲公司就此縱有疏於查明之情事，亦僅係乙○○與內湖房仲公司間之問題，甲○○就此既不負告知義務，即不生違約事由，乙○○自不得據以拒絕辦理交屋。
⒋依上所述，堪認兩造於97年9月25日不能完成系爭不動產交屋程序，係因可歸責於乙○○之事由所致。
㈢關於97年10月28日點交系爭不動產部分：
⒈甲○○自認乙○○有於97年10月28日交出系爭不動產之鑰匙
，然為甲○○所拒收（見原審卷第88頁倒數第1行至背面第1行）。又據證人楊珺證稱：「（97年10月28日第2次點交）牽涉到違約金問題，所以又無法點交」，「（當天）被告（指乙○○）將鑰匙丟在桌上，我認為雙方並沒有約定以此方式點交，所以我就交給安信公司張桃生經理代為保管」，「（當天原告）沒有收受（鑰匙）」，「兩次交屋日期超過最後交屋日期，牽涉違約金，屋主（指乙○○）持反對意見，屋主認為不應該支付違約金」，「當時本來律師是主張違約金跟仲介費要留在訴訟後全留在安信公司保管，後來屋主不同意違約金部分由安信公司保管」等語（見原審卷第110頁）；證人徐善玲亦證稱：「（97年10月28日無法完成點交是因為）當時有違約金，只有把仲介費提存在安信履保帳戶，違約金部分就不提存，我們認為不合理，所以當下沒有點交」，「（當天）被告太太生氣就把鑰匙丟在桌上，就說他交屋了，當天鑰匙是在履保公司的張經理那邊，我們並沒有拿」等語（見原審卷第112頁）；又證人張桃生亦證稱：「（97年10月28日第2次無法順利點交的原因是）當時有些爭議，有延遲違約金情況」，「(當天）鑰匙是仲介黃培鴻先生親自拿給我的，記憶中點交沒有問題，賣方覺得可以交屋，但買方覺得有些事沒有處理好，所以黃先生（指黃培鴻）把鑰匙先放在我們這邊」等語（見原審卷第113頁）。足證兩造於97年10月28日無法完成系爭不動產之點交程序，係因甲○○主張乙○○遲延交屋而向乙○○請求給付違約金，並主張此違約金應由安信公司保管，惟為乙○○所不同意，故甲○○拒絕收受乙○○所交付之系爭不動產鑰匙，而未完成交屋手續。
⒉依兩造與安信公司所簽訂之買賣價金履約保證證書，其第2
條關於保證責任之範圍及履行，於第1項對買方部分約定：「賣方若未能依約履行，買方經合法程序催告，解除契約確定，或取得確定判決或與確定有同一效力之交書後，本公司（指安信公司）即將買方已支付之買賣價金扣除買方應付之相關費用後返還予買方（若買方已取得所有權或經設定他項權利者，應完成回復權利及塗銷他項權利」；同條第2項對賣方部分，於第4款約定：「若賣方履行買賣契約並與買方確認完成買賣標的點交程序，本公司於扣除賣方應付之仲介服務報需及相關費用後，將應給付之買賣價款撥交予賣方」；又於同條第3項約定：「保證範圍不含物之瑕疪、權利瑕疵及房地點交」；另於同條第5項約定：「除本條第1、2項本公司履行之保證責任外，行使權利之一方如主張其他損害賠償，應自行依法向違約方追訴，與本公司之保證責任無涉」（見原審卷第56頁）。則依上開約定，關於系爭不動產之點交及遲延交屋所生損害賠償，並不在安信公司之履約保證範圍內；另對照兩造所簽認之交屋費用結算明細表所載，兩造於交屋時所結算之費用包括地價稅、房屋稅、水費、電費、瓦斯費及管理費，亦不包括遲延給付之損害賠償（見原審卷第99頁）；復據證人張桃生證稱：買賣價金履約保證證書並沒有約定違約金可以放在履保專戶，安信公司原則上是不接受將違約金提存於履保專戶，如客戶要求，會先協調，協調不成再用專案處理等語（見原審卷第113頁）。是甲○○主張乙○○應將遲延交屋之違約金自買賣價金中扣除，由安信公司保管一節，洵屬無據，故甲○○尚不得執此拒絕受領系爭不動產之點交。
⒊查乙○○未依約定期限點交系爭不動產予甲○○，甲○○固
得依約請求乙○○給付違約金（詳如後述），然此項違約金債務與系爭不動產之點交並非處於對待給付關係，是甲○○不得以乙○○未給付違約金為由，而拒絕受領系爭不動產之點交。又查乙○○於97年10月28日已提出系爭不動產之鑰匙，堪認乙○○已同意將系爭不動產點交予甲○○，然甲○○因兩造就違約金未達成共識而拒絕收受該鑰匙，致未完成點交，應認系爭不動產於97年10月28日未完成點交程序，係可歸責於甲○○之事由所致。
五、關於甲○○得請求違約金部分：㈠依系爭買賣契約第1條第4項約定：「本房地點交日期：至遲
97年9月30日前可交屋」；又第7條第6項約定：「本約如屆最後期限乙方（指乙○○）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起，每逾壹日按買賣總價金萬分之六計付違約金賠償甲方（指甲○○），該違約金甲方得主張自應付價款中扣除，如逾十五日乙方仍不能點交，並經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」。依此約定，乙○○至遲應於97年9月30日完成系爭不動產之點交程序，否則，應自97年10月1日起負遲延給付責任。
㈡兩造就系爭不動產係於97年11月3日始完成點交，其中自97
年10月1日起至同年10月28日止，應由乙○○負遲延給付責任，而自97年10月29日起至同年11月3日止，應由甲○○負遲延受領責任，已如前述。則依上開約定，甲○○原得請求乙○○給付違約金493,920元（計算式為：29,400,000×6/10000×28＝493,920）。
㈢按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文，惟此規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。否則，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。乙○○雖抗辯兩造所約定上開違約金額過高，應予酌減云云，惟為甲○○所否認，而乙○○並未具體主張及舉證證明上開約定之違約金如何過高及應核減至如何程度始為相當之事實，依上開說明，尚難僅憑乙○○抗辯兩造上開違約金約定有過高情事，即逕予核減，是乙○○請求核減違約金，為無理由，不應准許。
㈣依兩造與安信公司所簽訂之買賣價金履約保證證書第2條第4
款約定：「若賣方履行買賣契約並與買方確認完成買賣標的點交程序，本公司於扣除賣方應付之仲介服務報需及相關費用後，將應給付之買賣價款撥交予賣方」（見原審卷第56頁），而兩造於97年11月3日完成點交，是安信公司於97年11月3日始能將本件買賣價金代甲○○給付予乙○○。又依系爭買賣契約第9條第3項約定：「甲方（指甲○○）若有遲延給付情事，每逾一日應按買賣總價金萬分之六計算違約金給付乙方（指乙○○），若甲方逾十五日仍未配合給付，並經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。乙方遲延給付時亦同」（見原審卷第5頁背面），而甲○○就系爭不動產之點交，自97年10月29日起至同年11月3日止應負遲延責任，已如前述，是乙○○亦得依上開約定請求甲○○給付違約金105,840元（計算式為：29,400,000×6/10000×6＝105,840）。乙○○主張以此債權與所負上開違約金債務相抵銷，則經抵銷後，乙○○尚應給付甲○○388,080元（計算式為：493,920－105,840＝388,080）。
㈤按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。準此，系爭買賣契約關於違約金之約定，應視為因債務不履行而生損害之賠償總額。是乙○○就甲○○遲延給付價金，除依上開約定請求甲○○給付違約金外，自不得再行請求甲○○給付買賣價金之遲延利息。
六、綜上所述，甲○○依系爭買賣契約之約定，請求乙○○給付違約金388,080元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年2月7日（見原審卷第19頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；其逾此範圍之請求為無理由，不應准許。從而，原審就上開應予准許部分所為甲○○敗訴之判決部分（即請求乙○○再給付17,640元－計算式為：388,080－370,440＝17,640），尚有未合，甲○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；至原審就上開應予准許部分所為乙○○敗訴之判決，及就不應准許部分所為甲○○敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，然其結論並無二致，兩造上訴意旨分別指摘原判決各該部分為不當，求予廢棄改判，均為無理由，應予駁回。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。均附此敘明。
八、據上論結，甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由；乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
民事第四庭
審判長法 官 張劍男
法 官 陳靜芬法 官 彭昭芬正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 27 日
書記官 丁華平