臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第260號上 訴 人 丙○○被 上訴人 乙○○上列當事人間損害賠償等事件，上訴人對於中華民國99年1月14日臺灣板橋地方法院98年度訴字第282號第一審判決提起上訴，本院於99年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣肆拾貳萬柒仟伍佰元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用除確定部分外，由上訴人負擔百分之九十五，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國97年3月12日以總價新台幣（下同）1,100萬元向上訴人購買原判決附表之土地及房屋（下簡稱系爭房屋），上訴人保證系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，並於同年4月23日辦理所有權移轉登記。惟被上訴人於點交系爭房屋前即發現6樓加蓋部分起居室內有嚴重之漏水，雙方乃簽訂協議書，由交屋款中暫扣10萬元作為保證金，並於上訴人修繕完畢6樓漏水時，由上訴人取回。嗣上訴人於97年5月5日點交房屋時表示6樓已修繕完畢，欲取回10萬元保證金，被上訴人雖主張需再觀察後續是否有漏水，而要求保留一半保證金，上訴人卻堅稱已修復沒問題，日後若有問題一定會負責等語敷衍搪塞。同年5月5日當晚，被上訴人發現系爭房屋6樓起居室內漏水情形仍未改善，故通知代書協議書交還保證金條件不成立，請代書切勿匯款。但代書於隔日竟因上訴人急需用錢仍逕行將保證金交還，被上訴人多次請仲介公司協助處理，上訴人才與仲介公司分別給付3萬5,000 元及1萬5,000元予被上訴人，作為6樓起居室漏水瑕疵修繕之費用。詎被上訴人復又發現系爭房屋4樓、5樓尚有：⒈4樓客廳牆面、⒉4樓景觀窗、牆面及櫸木地板、⒊5樓主臥室之窗檯、牆面及廁所窗檯、⒋5樓客房之窗檯、矮櫃及衣櫥、⒌書房櫸木地板、⒍5樓通道天花板、⒎5樓通往6樓樓梯間之牆面、⒏部分外牆有異物結晶導致漏水多處、⒐4樓及5樓部分木材建材有蛀害等瑕疵。上訴人交付系爭房屋既未有上訴人保證無滲漏水瑕疵，爰依民法第360條、第227 條規定選擇合併，請求賠償因漏水需支付修繕費用60萬元。另被上訴人自97年5月起至98年1月間因系爭房屋漏水之困擾，多次向公司請假，受有工作損失及精神賠償20萬元，連同前揭賠償，聲明：上訴人應給付被上訴人80萬元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判命：上訴人應給付被上訴人44萬5,500元，並駁回被上訴人其餘之訴(即請求工作損失及精神損耗20萬元、其餘修繕費用)。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定，對於上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造已於97年6月6日就系爭房屋瑕疵所生爭議達成協議，並由訴外人甲○將上訴人之和解金3萬5,000元（另太平洋房屋公司中和店並支付1萬5,000元）交付被上訴人。被上訴人嗣後自不得再就系爭房屋漏水請求上訴人給付修繕費。另被上訴人於97年5月5日約定交屋前，即向上訴人要求提前於97年4月20日交付房屋門鎖，自行進入系爭房屋裝潢，被上訴人自已違背系爭房屋買賣契約書第6條第1項約定在先，且被上訴人因裝修而嚴重破壞系爭房屋原來裝潢，加以系爭房屋之保固期已過，被上訴人自不應向上訴人再主張任何權益。上訴聲明：原判決關於命上訴人給付部分廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴暨假執行聲請均駁回。
三、不爭執事項（見本院卷第43頁反面）：被上訴人主張於97年3月12日透過太平洋房屋仲介股份有限公司（以下簡稱太平洋公司），與上訴人簽訂不動產買賣契約書，向上訴人買受系爭房地，約定買賣總價為1,100萬元。被上訴人已付清買賣價金，上訴人於97年4月23日完成系爭房地之所有權移轉登記，並於同年5月5日點交予被上訴人。被上訴人於點交前即發現系爭房屋6樓起居室有漏水情形，雙方簽訂協議書，就此部分漏水問題，由上訴人賠償被上訴人3萬5,000元後，因被上訴人於點交房屋後又發現系爭房屋另有漏水情事，即透過仲介公司告知或以存證信函方式催告上訴人處理，業據被上訴人提出系爭房地不動產買賣契約書、存證信函暨回執、協議書及不動產登記簿謄本等件為證。
四、被上訴人主張其向上訴人買受系爭房屋4、5樓有前揭9項漏水等瑕疵，上訴人應負損害賠償及不完給付責任。惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠被上訴人主張上訴人所交付之系爭房屋(除6樓外)有：①4樓
客廳牆面、②4樓景觀窗、牆面及櫸木地板、③5樓主臥室之窗檯、牆面及廁所窗檯、④5樓客房之窗檯、矮櫃及衣櫥、⑤書房櫸木地板、⑥5樓通道天花板、⑦5樓通往6樓樓梯間之牆面、⑧部分外牆有異物結晶導致漏水多處、⑨4樓及5樓部分木材建材有蟲跡等瑕疵，有被上訴人提出漏水現場照片28張為證（見原審卷第21頁至第34頁）。經原審於98年3月27日履勘現場，發現：⑴4樓客廳大門旁靠近木質地板之牆面處有油漆剝落之情形。⑵4樓景觀窗、牆面、櫸木地板：被上訴人在場稱景觀窗牆面原有牆面變色的情形、櫸木地板在下雨時墊高位置之溫度與室內不同，且靠牆面之地板有變色情形，因為重新粉刷過，目前隱約看到有部分變色斑塊。上訴人在場稱該牆面係木板包覆水泥牆，有鐵釘固定，但因潮濕鐵釘有鏽蝕情形，造成牆面變色污損，櫸木地板部分為使用過久之情形故而有褪色之情形。⑶5樓主臥部分：被上訴人稱窗台位置下雨縱使門窗緊閉仍有滲水情形，導致化妝台部分木質有水漬變色情形，主臥電視櫃後方靠地板位置履勘時有油漆剝落情形。上訴人稱景觀窗位置外面並無阻擋物且該位置原是陽台外推，因此下雨時自然會有滲水現象只要門窗緊閉良好不致發生漏水，至於電視後方牆面單純為潮濕所致並非漏水。⑷5樓客房：5樓窗台下方有一裂縫。被上訴人稱下雨天會滲水，上訴人稱那是舊痕跡，以前曾漏水加裝遮雨棚後就沒有漏水。被上訴人再稱衣櫃底部木板在下雨天會有膨脹浮起現場。上訴人稱那是潮濕所致。⑸5樓書房：被上訴人稱書房地板正中間顏色變深似有漏水情形，上訴人稱係前任屋主在屋內養狗尿水滲入變色所致，並非漏水僅須拋光漂白即可。⑹5樓通道天花板下雨天會有漏水情形，依現場履勘結果，該處確有重新粉刷痕跡，上訴人稱僅為潮濕所致等語。有勘驗筆錄在卷可憑(見原審卷第60頁至第62頁）。而被上訴人指陳前揭9處瑕疵部分，復經原審囑託台灣省土木技師公會（以下簡稱土木技師公會）鑑定，經土木技師公會所屬技師於98年4月27日、6月7日、6月20日、7月11日、8月27日、9月6日、9月20日、10月5日調查現況結果：①入大門右側牆之水漬痕漆脫落、②窗縫遇大風雨似滲水、牆有釘痕、地板有色差、蟲蛀、③窗縫遇大風雨似滲水、牆白色結晶、滲水痕、漆脫落、浴盆填縫缺角、窗台木作污損、④窗角隅有滲痕、牆漆有色澤差、木櫥櫃材質變色、⑤書房櫸木地板有蟲蛀痕跡、⑥滴水痕、重刷痕、牆版接縫重刷痕、⑦牆漆痕呈兩種色澤、⑧瓦脫落、外牆丁掛有白色結晶、⑨有蟲跡蛀孔、除蟲灑藥孔等。亦有土木技師工會98年12月4日(98)省土技字第6575號函附鑑定報告所附之現況調查紀錄（附件五）、漏水現況紀錄在卷可考（見原審卷第93頁，報告書外放）。核該滲漏現象均係長年累積之痕跡，要非被上訴人於點交後新裝潢修繕所造成之滲漏現象，被上訴人主張主張上訴人點交系爭房屋時即有前揭滲漏水之瑕疵存在，應可採信。上訴人抗辯僅係單純潮溼所致、或係被上訴人自行裝潢時造成之滲漏云云，洵非有據。
㈡又系爭房屋前揭滲漏瑕疵之修繕費用，經原審囑託土木技師
公會鑑定，評估合理之修繕費用44萬5,500元（原審已扣除鑑定報告附件九所示頂樓增建6樓部分鑑定合理修繕費用63,000元)。上訴人抗辯稱部分漏水位置係增建部分，並未計算於系爭房屋之買賣坪數內，非屬買賣標的物之瑕疵云云。惟原審履勘現場結果：系爭房屋位於5層樓之建物第4層、第5層及頂樓增建，均由內梯相通，第5層及頂樓增建部分並無獨立出入口，目前系爭房屋由被上訴人及家人居住使用等情，有勘驗筆錄在卷可考(見原審卷第62頁至第63頁)。是以前揭增建部分係於原有建築物之外另行增建者，增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，自併同為本件買賣標的物之一部分。參酌兩造所簽立之買賣契約就買賣標的約定：⒈本買賣標的物之建物包括以下所示未依法申請建照執照所增加之面積，賣方保證有權處分且隨同主建物移交。並在「其他」欄勾選後，另記載陽台外推、增建等語。復經兩造在該處簽名蓋章在案，益證前揭增建部分屬買賣標的一部分。上訴人抗辯增建部分非本件買賣標的範圍，其毋庸負責云云，於法無據。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法354條第1項前段定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。而公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住或營業使用，倘有漏水，自足影響居住、營業之目的，而屬物之瑕疵，自不待言。系爭房屋於交屋前即有滲漏水之原因存在，復因時間經過或大風雨過後，水逐漸滲透滴落至系爭房屋室內，且經原審囑託土木技師公會鑑定在卷，已如前述。而依兩造簽署買賣契約第6條房地移交第㈠項約定：「本約房地除本約另有約定外，賣方應於買方付清尾款之同時，依屋況確認書記載的內容（含鑰匙或遙控器及相關證件）點交予買方驗收」等語（見原審卷第13頁)。則上訴人在買賣契約所附標的現況說明書項次3是否有滲漏水欄，勾選「否」，並另經兩造在該欄之備註部分簽名及蓋章確認在案（見原審卷第16頁)。顯見兩造特別重視買賣標的即系爭房屋是否滲漏水情事，而由上訴人就系爭房屋無滲漏水情事為特約保證。則上訴人應以無漏水狀況之房屋交付被上訴人，始符債務本旨。則上訴人交付系爭房屋既有前揭滲漏水之瑕疵存在，被上訴人依民法第360條規定請求上訴人負損害賠償責任，自屬有據。
㈤另負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項及第3項定有明文。本件系爭房屋有前揭滲漏水之瑕疵，其修繕費用經原審囑託土木技師公會鑑定評估合理修繕費用為44萬5,500元，被上訴人請求上訴人賠償前開修繕費用，自屬有據，應予准許。
㈥至上訴人抗辯稱兩造已於97年6月6日（按係97年6月26日之
誤)簽立協議書，由上訴人賠償被上訴人3萬5,000元、仲介公司賠償被上訴人1萬5,000元，兩造既已就瑕疵損害賠償成立和解，被上訴人自不得再為本件請求云云。此為被上訴人所否認，並抗辯稱前揭5萬元係增建6樓滲漏水部分之損害賠償等語。惟核閱兩造於97年5月2日簽立協議書記載：「6樓加蓋部分，滲水窗框戶由賣方丙○○先生負責修繕處。地板翻修馬桶管路配置費用由買方乙○○先生自行負責。……修繕滲水部分於5月4日完成，讓買方黃建先生進行工程翻修。
附註：賣方丙○○至修復後保固一年。賣方於6樓滲水以及外牆滲水修繕地板拆除清潔處理保留拾萬元，於修繕完畢時取回當為修繕保證金。」等語(見本院卷第29頁)。是以前揭協議書係兩造就增建6樓滲漏水所達成之協議，而非針對本件5樓瑕疵部分。上訴人抗辯兩造已就系爭房屋4、5樓之滲漏水瑕疵，已達成和解云云，要無所據。另上訴人嗣連同仲介公司雖補貼被上訴人3萬5,000元、1萬5,000元共5萬元，並經被上訴人收受在案。惟依仲介公司於97年6月26日交付被上訴人5萬元時曾另書立協議書，記載由上訴人、仲介公司補貼被上訴人買賣標的物漏水情事，固有被上訴人提出97年6月26日協議書乙件為證（見本院卷第21頁)。但該協議書既未經被上訴人同意，且經證人即仲介公司店長江河陳證在卷（見本院卷第52頁)。足證被上訴人顯未同意以5萬元解決系爭房屋4、5樓前揭滲漏水之瑕疵。至被上訴人既已收取5萬元，其清償抵充之債務，依民法第321條規定，自得由上訴人於清償時指定抵充之債務。而上訴人於原審自認前揭5萬元係「因仲介來找我，跟我表示原告反應六樓有漏水，所以我就處理有關六樓露台地板漏水的部分，五樓通往六樓樓梯間牆面補貼他三萬五仟元」（見原審卷第52頁反面，核與被上訴人之錄音譯文相同，見本院卷第59頁)。核與參與協調之證人江河證稱：「當時交給乙○○5萬元，丙○○的思是包含5樓、6樓部分」相符(見本院卷52頁)。參酌五樓通往六樓樓梯間牆面滲漏部分瑕疵，亦在被上訴人本件請求給付損害賠償範圍即被上訴人起訴狀附表一編號7部分，而該部分修繕費用，經土木技師公會鑑定評估合理修繕費用1萬8,000元，有附件九評估表在卷可證（證物外放）。是以上訴人就此部分瑕疵既已包含在清償之5萬元內，則被上訴人再為請求此部分修繕費用，自屬無據，應予扣除後，被上訴人請求上訴人給付系爭房屋瑕疵之損害賠償42萬7,500元(445,500-18,000=427,500 )，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，不應准許。被上訴人主張前揭5萬元純係上訴人賠償6樓滲漏水之修繕費用云云，殊無足取。
五、綜上所述，被上訴人依民法第360條之瑕疵擔保請求權，請求上訴人賠償42萬7,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 林初枝