臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第329號上 訴 人 吳李年
李豊松上 一 人訴訟代理人 李玉龍上 訴 人 李克承
李克漢被 上訴 人 陳麗華
劉慶珠共 同訴訟代理人 王和屏律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國98年10月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第352號第一審判決提起上訴，經本院於99年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。」民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。經查：被上訴人陳麗華、劉慶珠（以上2人合稱被上訴人，1人則稱陳麗華、劉慶珠）主張坐落臺北市○○區○○段4小段60-5、60-11地號土地（以上2筆土地合稱系爭土地）原為訴外人李敏然、楊德建分別共有，陳麗華、劉慶珠分別於民國96年11月20日、同年12月17日登記為系爭土地所有權人，應有部分各1/2。李敏然、楊德建曾於44年7月28日將上開60-5地號土地面積11平方公尺（下稱系爭60-5地號土地）及上開60-11地號土地面積37平方公尺（下稱系爭60-11地號土地）出租予李德雲建築門牌號碼臺北市○○區○○路2段80號房屋（下稱系爭房屋），李德雲於66年3月19日死亡，其繼承人計有吳李年、李豊松及李克承、李克漢等4人，渠等基於繼承法律關係公同共有系爭房屋及系爭60-5、60-11地號土地租賃權，爰依民法第272條第1項、第1153條第1項規定，請求如後開聲明所示，經核其主張之訴訟標的法律關係對於上開4人必須合一確定，是吳李年、李豊松提起上訴，其效力應及於李克承、李克漢，爰併列李克承、李克漢為上訴人。
二、吳李年、李克承、李克漢經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人聲請，由被上訴人就該部分一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭土地原為李敏然、楊德建分別共有，於44年7月28日將系爭60-5地號、60-11地號土地出租予李德雲建築系爭房屋，約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款計付，嗣經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）93年度訴字第4454號民事判決、臺灣高等法院94年度上易字第41號民事判決確定，自94年3月1日起，系爭60-5地號土地租金調整為新台幣（下同）2,083元、系爭60-11地號土地租金調整為6,995元。上訴人因繼承關係公同共有系爭房屋及系爭土地租賃權，依民法第272條第1項、第1153條第1項規定，自應負連帶給付系爭土地租金之義務。陳麗華、劉慶珠分別於96年11月20日、同年12月17日登記為系爭土地所有權人，應有部分各1/2，迭催被上訴人給付租金，仍未給付，迄97年9月30日止，計陳麗華、劉慶珠各積欠46,903元及42,969元。又系爭60-5、60-11地號土地，於97年1月每平方公尺之公告地價分別為59,700元、59,604元，申報地價為公告地價80%，即47,760元、47,683元，以系爭土地坐落於商業繁榮、交通發達、生活機能健全地區，系爭房屋現由李豊松兒子李玉龍經營虎松國術館，經濟價值甚高，依土地法第105條準用同法第97條規定，應以系爭土地申報地價年息10%計算租金為適當，系爭60-5地號土地租金應增加為4,378元、系爭60-11地號土地租金應增加為14,702元，其價值顯有昇漲，依民法第442條規定，得請求增加租金，由上訴人按月連帶給付陳麗華、劉慶珠各上開金額之1/2等情，求為：（一）上訴人向被上訴人承租系爭60-5地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月4,378元；（二）上訴人向被上訴人承租系爭60-11地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月14,702元；
（三）上訴人應連帶給付陳麗華46,903元及自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付陳麗華9,540元；（四）上訴人應連帶給付劉慶珠42,969元及自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付劉慶珠9,540元之判決。
二、李豊松、吳李年則以：李敏然、楊德建之後，系爭60-11地號土地登記為訴外人李金釵所有，系爭60-5地號土地則為訴外人李金釵及楊博哲共有，所有權應有部分各1/2，李豊松按月給付租金，未曾拖欠。被上訴人雖於96年11月及12月間受讓系爭土地，惟李金釵、楊博哲未依土地法第104條規定，通知李豊松行使優先承買權，兩造間尚無租賃關係存在。
被上訴人亦未曾以出租人地位向其催告或收取租金，致李豊松無從得知上情，李豊松未給付上開租金，係被上訴人受領遲延，請求上訴人連帶給付該租金之本息，自無所據。又系爭60-5、60-11地號土地坐落於臺北市萬華區，屬於臺北市西區之老舊社區，週遭鄰地之工商經濟並不發達，附近均無人居住，多年來，李豊松以系爭房屋作為自己及家屬居家之用，李豊松之子李玉龍在上址開設國術館，係基於人道之義助，未獲有經濟利益，被上訴人請求增加租金，亦無理由；另系爭房屋係由李豊松單獨使用，租金亦由李豊松給付，被上訴人將未居住於系爭房屋之李克承、李克漢、吳李年一併起訴，亦非可取等語，資為抗辯。至李克承、李克漢則未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、本件經原法院判決：（一）上訴人向被上訴人承租系爭60-5地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月3,502元；（二）上訴人向被上訴人承租系爭60-11地號土地租金，自97年10月1日起，調整為每月11,762元；（三）上訴人應連帶給付陳麗華46,903元及自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付陳麗華7,632元；（四）上訴人應連帶給付劉慶珠42,969元及自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自97年10月1日起，按月於每月1日連帶給付劉慶珠7,632元；（五）被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服原判決，上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。（原法院判決駁回被上訴人其餘之訴部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定。）
四、經查：系爭土地原為李敏然、楊德建分別共有，陳麗華、劉慶珠分別於96年11月20日、同年12月17日登記為所有權人，所有權應有部分各1/2。李敏然、楊德建曾於44年7月28日將系爭60-5地號、60-11地號土地出租予李德雲建築系爭房屋，並約定租金按月以每坪白米1台斤折算現款給付，嗣經臺北地院93年度訴字第4454號民事判決、臺灣高等法院94年度上易字第41號民事判決確定，自94年3月1日起，系爭60-5地號土地調整租金為2,083元、系爭60-11地號土地調整租金為6,995元。李德雲於66年3月19日死亡後，上訴人基於繼承關係公同共有系爭房屋及系爭60-5、60-11地號土地租賃權，惟自96年9月26日起即未給付租金等情，有土地登記第2類謄本、上開民事判決書暨確定證明書及言詞辯論筆錄可按（原審卷第7至23頁、第145頁），堪信此部分之事實為真實。
五、本件爭點：
（一）兩造間有無租賃關係存在？
（二）系爭60-5、60-11地號土地租金有無調整必要？若有，應如何調整？
（三）上訴人應給付被上訴人之租金若干？被上訴人得否請求按法定利率計算之遲延利息？爰述之如下：
（一）兩造間有無租賃關係存在？
１、按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法第104條定有明文。
２、李豊松辯以：就系爭60-5、60-11地號土地其有優先承買權，李金釵、楊博哲未依土地法第104條規定，通知其行使優先承買權，兩造間尚無租賃關係存在等語。惟查：
⑴李金釵、楊博哲已於95年11月14日以台北150支局第58號
存證信函通知上訴人行使優先購買權，李豊松並於同年月21日以台北25支局第1773號存證信函函覆李金釵、楊博哲，有上開存證信函可憑（本院卷第55至58頁），觀諸李豊松函覆之存證信函載有：「……請將買賣條件及買賣契約書惠示，以便考慮是否行使同樣條件之優先購買權。」、「……本人承租上開土地面積共48平方公尺即14.25坪，即令以台端自稱的以每坪90萬元擬出售，也不過1300多萬元左右，不是9千多萬元。」等語（本院卷第57至58頁），並未就系爭60-5、60-11地號土地行使優先承買權，難認李豊松於接到李金釵、楊博哲前揭存證信函後有行使優先購買權之意，依土地法第104條規定，其優先購買權視為放棄。
⑵上訴人於原審就系爭60-5、60-11地號土地，兩造間有租
賃關係存在乙節，並不爭執，此觀之李豊松於原審97年11月13日答辯狀載有：「被告（即李豊松）不爭執部分：……㈢被告自96年12月起即未給付租金之事實。」、「96年12月起未給付租金，既已知原告（即被上訴人）為系爭60-5、60-11地號土地所有權人，當願依原租約之約定給付租金。」等語（原審卷第90頁、第93頁）自明。
⑶綜上，李金釵、楊博哲已於上開時日以前揭存證信函通知
上訴人行使優先購買權，惟上訴人未於接到李金釵、楊博哲上開存證信函後行使優先購買權，且於原審復不爭執兩造間就系爭60-5、60 -11地號土地有租賃關係存在，應認兩造間就系爭60-5、60-11地號土地確有租賃關係存在，李豊松所辯，核屬無據，應不足採。
（二）系爭60-5、60-11地號土地租金有無調整必要？若有，應如何調整？
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限；又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，此於租用基地建築房屋時準用之，民法第442條及土地法105條準用同法第97條第1項定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283號判例意旨參照）。
２、經查：系爭60-5、60-11地號土地，94年1月公告現值分別為每平方公尺142,000元、141,761元，而97年1月公告現值則各為每平方公尺160,000元、159,732元，有臺北市政府地政處公告現值查詢表可按（原審卷第24至25頁），可知，系爭60-5地號土地、60-11地號土地，於上開期間之公告現值每平方公尺分別上漲18,000元、17,971元，漲幅各約為12.68%，上開土地價值既已上漲，租金自有調整必要，被上訴人依上開規定請求調高租金，自無不合。本院爰審酌系爭60-5、60-11地號土地位於西園路2段及莒光路交叉口，前為6線道馬路，鄰近傳統市場、萬華火車站、捷運龍山寺站等人潮眾多商業繁榮地帶，交通便利，生活機能亦佳，而系爭房屋目前由李豊松之子李玉龍經營虎松國術館，有照片及地圖附卷可憑（原審卷第110至118頁），認上訴人承租上開土地之每月租金，以調整為按土地申報地價總額年息8%為適當。又系爭60-5、60-11地號土地96年1月申報地價分別為每平方公尺47,760元、47,683.2元，有土地登記謄本可憑（原審卷第106至109頁），準此，系爭60-5地號土地月租金應為3,502元（計算式：47,760元x11平方公尺x0.0812＝3,502元，元以下四捨五入，下同），系爭60-11地號土地月租金應為11,762元（計算式：47,683.2元x37平方公尺x0.0812＝11,762元）。被上訴人於97年9月26日提起本件調整租金之訴，有原法院收狀戮可憑（原審卷第2頁），故被上訴人請求自97年10月1日起系爭60-5地號土地租金調整為每月3,502元，系爭60-11地號土地租金調整為每月11,762元，自有理由。
（三）上訴人應給付被上訴人之租金若干？被上訴人得否請求按法定利率計算遲延利息？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。查李豊松於原審98年6月18日言詞辯論期日，自認自96年9月26日起未依約給付租金，而李德雲死亡後，上訴人均未拋棄繼承，且未分割遺產，渠等自共同繼承系爭房屋之租賃關係，給付租金義務乃渠等所繼承之公同共有債務，應由全體繼承人負連帶給付租金義務，不因有無居住系爭房屋而有不同。陳麗華、劉慶珠分別於96年11月20日、同年12月17日登記為系爭土地所有權人，應有部分各1/2，是陳麗華請求上訴人連帶給付自96年11月20日起至97年9月30日止之租金46,903元（計算式：系爭60-5地號土地月租金2,083元x應有部分1/2＋系爭60-11地號土地月租金6,995元x應有部分1/2＝4,539元/月，4,539元x11/30＋4,539元x10＝47,054元，被上訴人僅請求其中之46,903元），劉慶珠請求上訴人連帶給付自96年12月17日起至97年9月30日止之租金42,969元（計算式：系爭60-5地號土地月租金2,083元x應有部分1/2＋系爭60-11地號土地月租金6,995元x應有部分1/2＝4,539元/月，4,539元x15/31＋4,539元x9＝43,047元，被上訴人僅請求其中之42,969元），均無不合。又被上訴人既已起訴請求上訴人連帶給付上開租金，上訴人收受起訴狀繕本時已悉被上訴人受讓系爭土地事實，惟渠等仍拒不給付，即已構成給付遲延，被上訴人自得依民法第233條規定，請求上訴人給付遲延利息。則被上訴人以起訴狀繕本之送達為請求給付之通知，並就該部分請求自97年11月4日起至交付日止，按年息5%計算利息，即非無據，應予准許。另將來給付之訴，有預為請求之必要得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。本件上訴人有依租賃契約按月連帶給付被上訴人租金義務，又有如上述積欠租金之情事，被上訴人自有預為請求必要，並請求上訴人自起訴時起以調整後之租金給付（最高法院73年第9次民事庭會議決議參照），被上訴人係於97年9月26日起訴，如前述，是陳麗華、劉慶珠分別請求上訴人自97年10月1日起按月給付上開2筆土地之租金即3,502元、11,762元，合計15,264元（計算式：3,502元+11,762元=15,264元）之1/2即7,632元（計算式：15,264元x1/2＝7,632元），即屬有據，應予准許。
六、綜上所述，陳麗華、劉慶珠各依上開法律關係請求上訴人連帶給付46,903元及42,969元，及均自97年11月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並請求將系爭60-5、60-11地號土地每月租金，自97年10月1日起分別調整為3,502元、11,762元及自97年10月1日起，按月連帶給付租金7,632元予陳麗華、劉慶珠，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人勝訴判決，且就命給付部分為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，及李豊松於本院聲請函調被上訴人買賣過戶資料暨系爭土地地價稅係由何人繳納，均核與判決結果不生影響，毋庸一一論述及調查之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第九庭
審判長法 官 黃熙嫣
法 官 陳玉完法 官 陳邦豪正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
書記官 李佳樺