臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第354號上 訴 人 名緯建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 葉海萍律師被上 訴 人 甲○○訴訟代理人 沈明達律師上列當事人間清償債務事件，上訴人對於中華民國99年2月26日臺灣臺北地方法院99年度訴字第178號第一審判決提起上訴，本院於99年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖拾肆萬捌仟伍佰元，及自民國98年11月20日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造於民國96年2月5日簽訂土地合建承諾書（下稱系爭承諾書），約定由被上訴人提供坐落臺北市○○區○○段三小段762 地號土地與上訴人合建，被上訴人復於同月 7日與上訴人及其他地主共同簽訂土地合建契約書（下稱系爭合建契約），約定合建完成後，產權分配方式為所有地主及上訴人各分得建物及土地（包含停車位）價值之1/2 ，並於系爭合建契約之附件預定分配表載明各地主應分配之總額，其中被上訴人應分得之價值總額為新臺幣（下同）1,382萬1,300元，並特別註明：「若分配所得總價超出或不足情形，以雙方認同之排價表互相找補之」。嗣合建之建物業於97年11月27日建造完成，並於98年2月5日辦理所有權保存登記，被上訴人分得C棟1樓、2樓（均含土地持分)及13號停車位，依系爭合建契約之附件排價找補表所示，其分得之總價值為1,476萬9,800元，與預定分配表所載應分價值總額相較，被上訴人溢分94萬8,500 元（14,769,800-13,821,300=948,500)，應找補予上訴人，惟被上訴人拒不找補，爰依系爭合建契約第3條第2項約定，求為判決被上訴人應給付94萬8,
500 元，及自被上訴人收受上訴人於原審所提民事爭點狀之翌日即98年11月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人94萬8,500 元，及自98年11月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：依系爭承諾書及地主戶交屋明細之記載，兩造之債權債務已結清，系爭承諾書載明被上訴人分得之房屋為C戶1、2 樓及13號停車位，並未載明被上訴人應以價值計算補貼，依該承諾書第4 條約定，系爭合建契約與承諾書之約定有異時，應依承諾書之記載為準，上訴人自不得依系爭合建契約向被上訴人請求找補。系爭承諾書之約定，是合建之分配，係坪數計算，非以價值計算，如以價值計算，應於承諾書明白記載，上訴人以附加找補表之方式，顯有以詐術使地主陷於錯誤，取得不當得利之嫌；且上訴人於系爭合建契約蓋章時，臨時附上預定分配表、排價找補表，被上訴人當時提出異議，上訴人負責人稱這是給其他地主看的，被上訴人部分有承諾書之約定，不受影響，足見上訴人不得依系爭合建契約向被上訴人請求找補款，況上訴人未能提出合建分售之結算，被上訴人分得之房屋坪數，亦未超過50% ，並無找補問題，而臺北市一般合建條件為建主分得40% ，地主分得60%，上訴人以五五分，已多賺10% ，且1樓之建築成本並不比其他樓層高。另系爭合建契約未予被上訴人30日以內之審閱期間，依消費者保護法第11條之1第1項、第2 項規定，該互相找補之約定，應不構成契約之內容等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人主張兩造於96年2月5日簽訂系爭承諾書，約定由被上訴人提供坐落臺北市○○區○○段三小段762 地號土地與上訴人合建，被上訴人復於同月 7日與上訴人及其他地主共同簽訂系爭合建契約，並於系爭合建契約附有預定分配表及排價找補表；嗣合建之建物業於97年11月27日建造完成，並於98年2月5日辦理所有權保存登記，上訴人已依約給付C棟1樓、2 樓（均含土地持分）及13號停車位予被上訴人等事實，業據其提出系爭承諾書、系爭合建契約、土地及建物所有權狀為證，並為被上訴人所不爭執，應堪信為真。
四、上訴人主張被上訴人應依系爭合建契約第3條第2項約定，給付依上開契約附件之預定分配表及排價找補表計算之差額，惟為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義。又解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條亦有明文。而各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號判例意旨參照)。
㈡查系爭合建契約第3 條約定：「一、建物分配，甲方（按即
被上訴人及其他合建地主）分得百分之五十，乙方（按即上訴人）分得百分之五十。二、權狀面積包括室內、陽台、平台及當層公共設施等產權登記之面積，若分配所得總價有超出或不足情形，以雙方認同之排價表互相找補之。」被上訴人就曾簽訂系爭合建契約及上開約定，並不爭執（原審審訴卷第39頁反面），上訴人主張兩造就合建建物，訂有互相找補之約定，應屬有據。被上訴人雖辯稱依系爭承諾書及地主戶交屋明細之記載，兩造之債務已結清云云。惟從系爭承諾書及地主戶交屋明細（原審審訴卷第93頁）之記載可知，上訴人固已將興建完畢之建物及停車位交付予被上訴人，被上訴人應依約繳付各項稅、費予上訴人，但無從看出兩造就合建之債權債務關係已結清，被上訴人上開所辯，並不足採。被上訴人又辯稱依系爭承諾書第4 條約定，系爭合建契約與系爭承諾書之約定有異時，以承諾書為準，系爭承諾書並無找補之約定，上訴人不得依系爭合建契約上開約定為請求云云。惟查，系爭承諾書第4 條固約定：「如該承諾書與共同合約有異時，以該承諾書為準。」何謂「有異」？就文義解釋而言，當指兩者有所不同之情形，雖然包括兩者相衝突，及一有約定，一無約定之情形，但就本件而言，本件係合建契約，合建之事項，頗為複雜，系爭承諾書僅有5 條約定，第1條約定被上訴人分配得之建物及停車位，第2條約定銀行信託費之負擔，第3條約定不包含代書費等費用，第5條約定被上訴人應於96年 3月31日交付20萬元，不到半頁，顯不足兩造合建事項之依憑；反觀系爭合建契約，包含地主提供之土地、上訴人負責興建建物、產權分配、建築期限、土地提供相關規定、施工安全、信託約定、稅費負擔、水電等申請及費用負擔、土地產權移轉、房屋移交、保固及管理、意思表達方式、其他約定及建材等等，共17條約定，契約本文達
11 頁，足見系爭承諾書第4條所謂之「有異」，係指系爭承諾書與系爭合建契約之約定內容，相衝突而言，不包括承諾書無約定，而合建契約有約定之情形，至為顯然，否則系爭承諾書約定事項以外之合建契約條款，兩造概可不受拘束，當非兩造之真意，是不能以系爭承諾書第4 條之約定，而謂兩造無找補之約定。被上訴人又辯稱上訴人於系爭合建契約蓋章時，臨時附上預定分配表、排價找補表，一併加蓋印章，被上訴人當時提出異議，上訴人負責人稱這是給其他地主看的，被上訴人部分有承諾書之約定，不受影響云云。證人即被上訴人之妻周陳看於原審亦附和其詞（原審訴字卷第11頁）。然兩造係先於96年2月5日簽訂系爭承諾書，兩日後即同月7 日再與其他地主共同簽訂系爭合建契約，且承諾書之當事人僅為兩造，如果兩造間確無找補之合意，又如被上訴人所稱找補為兩造合建契約之最重要事項之一（本院卷第34頁反面），大可於系爭承諾書中為明白之約定，其他地主亦不可能知悉，又如於簽約時，始發現有找補約定，被上訴人亦得要求於承諾書補註，或另立約除外，足見周陳看之證詞，與常情不符，顯有迴護被上訴人之情，自非可採。另證人即與被上訴人協商之鄧健忠於原審證稱兩造間確有找補約定，雖其就簽訂系爭合建契約時是否在場，及各地主一起簽約或個別簽約，前後證述不符，且對被上訴人代理人詢問是否以系爭承諾書第4條約定為準，未置一詞（原審訴字卷第9頁反面至10頁反面），惟其證述內容雖有上開情形，但其證稱兩造有找補約定，始終一致，又該找補如何計算亦與系爭合建契約及排價找補表相符，且證稱預定分配表上手寫之「若分配所得總價超出或不足情形，以双方認同之排價表互相找補之。」及「排價找補表」五字為其所書寫等情，其就兩造間有找補約定部分之證詞，仍堪採信，況本件兩造既於系爭合建契約第3條第2項明白為找補之約定，被上訴人否認之，按諸前開㈠之說明，應由被上訴人負舉證推翻之責，縱鄧健忠證述內容不可採，亦不足為被上訴人有利之證明。
㈢上訴人主張系爭合建契約第3 條之約定中所謂建物之分配
，係指合建建物之價值分配，並非建物面積之分配，而所謂找補即指分配價值之找補等語。雖為被上訴人所否認，並辯稱兩造間之分配，係指建物面積之分配，如為價值之分配，應於系爭承諾書明白記載云云。惟由上開約定之用語為「總價」，及該契約所附之預定分配表，約定分配之建物，並附註「若分配所得總價超出或不足情形，以双方認定之排價表互相找補之。」，再由該契約之排價找補表，均以單價及總價計算，並未約定以建物面積為找補，且建物之一樓價值，恆高於二樓以上之建物，在分配時，以價值計算，亦與常情相符，至於合建價值之分配是否於承諾書明白約定，並非必然，諸如興建期限及違約金等，亦未見於系爭承諾書，而約定於系爭合建契約，自不能以系爭承諾書未記載，而謂合建建物之分配，係以面積為準，足證上訴人上開主張，堪予採信，被上訴人所辯為不可採。被上訴人又辯稱上訴人未提出合建分售之結算，臺北市一般合建條件為建主分得40 %，地主分得60%，上訴人以五五分，已多賺10%云云。惟被上訴人所辯臺北市之合建條件，除未舉證以實其說外，合建之條件，究以坪數計算或價值之計算，當視雙方之協商，當不可一概而論，兩造既於合建之際，就合建之建物，預為分配，並就建物之價值預為約定，則上訴人就其分得之建物出售後獲利如何，當非被上訴人所得置喙，其要求上訴人應提出結算云云，並非可採。被上訴人再辯稱上訴人於系爭合建契約附加排價找補表，有施用詐術，使被上訴人陷於錯誤云云。惟被上訴人並未就上訴人如何施用詐術，舉證以實其說，已非可採，況縱其所述屬實，其迄未撤銷受詐欺而為之意思表示，其意思表示仍屬有效，其上開所辯，亦屬無據。被上訴人雖又辯稱預定分配表及排價找補表上之印章並非其本人所蓋，係上訴人拿其印章蓋印云云。然其於原審並不否認系爭合建契約附有上開二表（原審審訴卷第39頁反面），證人即被上訴人之妻周陳看於原審亦證稱排價找補表為其所簽（原審訴字卷第11頁），況其對於上開二表上之印章為真正，亦未爭執，縱蓋印人非被上訴人本人，被上訴人既同意之，兩造就合建建物之互相找補之意思表示，即屬合致，被上訴人上開所辯，亦非可採。被上訴人復辯稱系爭合建契約未予被上訴人合理之審閱期間，該找補約定，依消費者保護法第11條之1第1項、第2 項規定，應不構成契約之內容云云。惟兩造所簽訂之契約內容，為被上訴人提供土地，上訴人負責興建建物，再就興建完成之建物為分配，被上訴人顯非以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務之人，兩造間亦非屬消費者與企業經營者間就商品或服務所生之法律關係，依消費者保護法第2條第1款、第3 款規定，本件自無該法之適用，被上訴人上開所辯，洵屬無據。
㈣上訴人主張被上訴人已依約分得合建之C棟1、2 樓及13號停
車位，為被上訴人所是認，業如前述，依系爭合建契約附件預定分配表被上訴人應分得之價值為1,382萬1,300元，而依系爭合建契約附之排價找補表示C棟1樓之每坪單價31萬元，總價755萬7,800元，2樓每坪單價24萬2,500元，總價591萬2,000元，13號停車位130萬元，合計被上訴人分得為1,476萬9,800元（7,557,800+5,912,000+1,300,000=14,769,800)，減去被上訴人應分得之13,821,300元，被上訴人溢得為94萬8,500元(14,769,800-13,821,300=948,500)，上訴人主張被上訴人應依約找補上開金額，即屬有據。
㈤至被上訴人聲請訊問與上訴人和解之合建地主郭陳金，以證
明郭陳金並非明知其與上訴人簽有承諾書，仍與上訴人就合建找補之事，達成和解云云。惟查，郭陳金與上訴人就找補事項達成和解，與本案無關，且即如被上訴人所陳系爭合建係建商與地主各別協商，再共同簽訂系爭合建契約，則訴外人郭陳金與上訴人之協商內容為何，有無簽訂承諾書，並不足以證明兩造間之協議內容與之相同，是本院認無予訊問之必要，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人主張兩造就合建事項訂有找補約定，被上訴人分得之建物（含土地持分），超過預定分配之價值，應補償上訴人，係屬可採，被上訴人抗辯依系爭承諾書兩造無找補約定等情，均無可取。從而，上訴人依系爭合建契約第3條第2 項約定，請求被上訴人給付94萬8,500元，及自原審爭點整理狀送達翌日即98年11月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後無礙前述認定，無一一論述之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
民事第11庭
審判長法 官 鄭雅萍
法 官 詹文馨法 官 劉坤典正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 7 月 13 日
書記官 劉育妃