臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第40號上 訴 人 丙○○
甲○○丁○○共 同訴訟代理人 洪銘徽律師被 上訴人 乙○○○○法定代理人 戊○○訴訟代理人 羅明宏律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國98年11月26日臺灣宜蘭地方法院98年度訴字第303號第一審判決提起上訴，本院於99年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人丙○○負擔百分之四十六、上訴人甲○○負擔百分之二十、上訴人丁○○負擔百分之三十四。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於被上訴人所有坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段262之1地號土地（下稱系爭土地）上分別設有如原判決附表(下稱附表)編號1至4所示之地上權(以下簡稱系爭地上權)。而系爭地上權於設定時，係由上訴人前手單方面申請設定，既未經被上訴人同意，即無約定地租，被上訴人嗣自得依司法院院字第986號解釋、司法院大法官會議釋字第291號解釋意旨，及參照最高法院84年度台上字第1168號判決意旨，本於土地之使用收益權向地上權人即上訴人收取並調整租金。又系爭土地位於神農路上，緊鄰宜蘭市○○○道中山路、神農路、舊城南路之五岔路口，交通便利，距宜蘭火車站、宜蘭演藝廳、中山公園、宜蘭縣治館、宜蘭酒廠均在500公尺範圍內，附近更有台灣東部最大賣場新月廣場、家樂福、麥當勞，周邊各種商店林立，為逛街觀光人潮必到之地，具商業機能，地價高昂，現時公告現值每平方公尺高達新台幣（下同）35,280元，申報地價亦達每平方公尺7,904元。被上訴人每年須繳納高額地價稅，反觀上訴人卻未給付任何地租，甚不合理而有調整地租之必要，乃以調整地上權租金之存證信函於民國97年12月26日寄達上訴人。爰類推適用民法第442條規定，聲明：上訴人丙○○就附表編號1、2；上訴人甲○○就附表編號3；上訴人丁○○就附表編號4之地上權租金，均應自98年1月1日起調整為每年依該土地申報地價年息百分之10計算。原審判決應自98年1月1日起，調整為每年依該土地年度申報地價年息百分之5計算。並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定。就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：地上權非以地上權人交付地租為必要，系爭地上權之登記原因欄記載係贈與，且地租欄內為空白，被上訴人亦自認兩造未約定地租，則被上訴人依民法第442條請求調整租金，於法不合。再者，地租如未登記，地租支付債務並不隨同地上權移轉於受讓人，且司法院字第字第986號解釋，須地上權有約定租金或地租之情，始有適用，本件兩造根本沒有約定給付租金，自無該解釋適用之餘地。縱認本件被上訴人得請求調整地租，惟上訴人之地上權，係用以建築房屋居住為目的，其房屋之位置，處於巷弄之內，巷內通道約僅120公分，不足供汽車行駛，其中門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路○段○○○巷○號及2號建物均屬木造平房，屋齡甚為老舊，使用價值非高，被上訴人主張一律調整為每年按申報地價百分之5計付租金，難謂合理等語。上訴聲明：原判決命調整系爭地上權租金部分均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見原審卷第64頁至第65頁)：㈠系爭土地為被上訴人所有。
㈡上訴人丙○○就系爭土地先後設有如附表編號1、2所示之地
上權；其於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○段○○○巷○號、6號」之房屋，該門牌2號之房屋為1層樓，該門牌6號之房屋為3層樓建物，二者之1樓部分前後相通，供其居住使用。
㈢上訴人甲○○就系爭土地設有如附表編號3所示之地上權；
其於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○段○○○巷○號」之房屋，為3層樓建物，供其居住使用。
㈣上訴人丁○○就系爭土地設有如附表編號4所示之地上權；
其於系爭土地上有門牌號碼為「宜蘭市○○路○段○○○巷○號」之房屋，為1層樓建物，供其設置祠堂使用。
㈤上訴人於系爭土地上所有房屋，其周圍有其他建物圍繞，出
入有三巷道，每巷道約1.2至1.5公尺，僅可供機車通行，分別通往：⒈東嶽廟、演藝廳及中山路、⒉宜蘭簡易庭、⒊神農路、新月廣場。
㈥附表所示之地上權於設定時並無約定地租。
㈦附表所示之地上權，其設定原因均係為以建築改良物為目的，地租記載「空白」，權利存續期間均為不定期。
㈧被上訴人於97年12月25日以存證信函通知上訴人調整租金，如被上訴人得調整地租，以98年1月1日為起算日。
四、被上訴人主張系爭地上權於設定時雖無地租之約定，惟系爭土地現公告現值已調漲為3倍，被上訴人每年繳納系爭土地稅捐，而上訴人卻在系爭土地搭蓋建物供居住或祠堂使用，享有利益而不付任何費用，為調整雙方利益，被上訴人得類推適用民法第442條之規定，請求調整地租為每年按申報地價年息百分之五計算。惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，查：
㈠被上訴人是否得類推適用民法第442條之規定請求調整地租：
⒈按地上權並不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支
付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得請求地上權人支付地租。次按民法第442 條規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋意旨參照）。是地上權固有有償與無償之分，於無償之地上權，地上權人無支付地租之義務，惟此應係指地上權人與土地所有權人雙方合意而設定之地上權而言，蓋土地所有權人既已同意設定無償地上權，自不得再請求租金。
⒉附表編號1土地，為訴外人簡阿金於38年12月15日(嗣於50年
3 月7日讓與林美雲，林美雲於68年1月10日讓與林來春，林來春於80年8月7日讓與上訴人丙○○)；附表編號2、3土地係訴外人吳金鐘於39年9月1日（嗣於49年11月21日移轉登記予吳文德，再於67年8月15日讓與林來春，林來春74年10月7日贈與上訴人丙○○，上訴人丙○○於80年6月26日贈與應有部分二分之一予上訴人甲○○)；附表編號4土地為訴外人張阿濺於39年9月1日(嗣由朱寶鳳繼承登記後，67年8月22日讓與林來春，再於於74年9月1日贈與登記予上訴人丁○○)檢具建築改良物情形填報表、他項權利登記聲請書、建築改物填報表、稅捐收據、房屋土地保證書、證明書等件單獨向宜蘭縣政府申請為地上權設定登記。而依斯時登記之他項權利登記聲請書記載「地租或利息」欄均屬空白，未為任何記載，且依斯時登記簿謄本「地租或利息」亦為空白，有被上訴人提出斯時土地登記簿、申請登記資料為證（見原審卷第70頁至第108頁）。足認被上訴人當時與設定地上權人即簡阿金、張阿濺、吳金鍾間就地上權地租並無任何約定。而無償地上權需雙方有「無償」之積極意思表示合致存在，始足當之，無約定實難逕論為無償。是以被上訴人主張系爭地上權未有地租之約定，應屬可信。上訴人抗辯稱系爭地上權於設定當時地上權人與土地所有權人間已合意設定為無償地上權，系爭地上權係被上訴人所贈與云云，殊無足取。
⒊是以，被上訴人與原始地上權人間就地租本未有任何約定，
而非為無償約定，衡量地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有權人則需忍受地上權人之用益並負擔土地稅捐，參酌系爭地上權設定後，系爭土地周圍環境發展日益繁榮、交通便捷，且系爭土地公告現值於80年7月為每平方公尺12,966元，迄98年1月已高達35,280元，翻漲約達3倍，有地價第二類謄本在卷可憑（見原審卷第19頁），則系爭土地用益之情事多有變更，顯非設定地上權當時所得預料，故被上訴人主張類推適用民法第442條之規定，調整系爭地上權之地租乙節，洵屬有據，應予准許。
⒋上訴人雖執本院87年度上易字第82號判決要旨，抗辯稱系爭
地上權於設定時既已無地租約定，且亦未能舉證證明兩造有地租之約定，自難認上訴人有給付地租之義務，被上訴人自不得再請求租金云云。惟系爭地上權於土地登記簿上地租或利息欄之登記為空白，而非記載為無償，亦即僅能謂雙方無地租之約定，但未能表示當初設定地上權約定為無償使用。且依前揭附表編號1、2、3號土地原始地上權人吳金鍾、簡阿金檢具他項權利登記聲請書向宜蘭縣政府為地上權申請登記時(見原審卷第98頁至第99頁、第107頁至第108頁)，申請人欄雖記載有「五谷廟管理林澤蔡」，惟並未蓋章；而附表編號4地上權申請人張阿濺為建築改良物登記時，於填報表上審查意見欄內即註記「欠他項權利書」之文字（見原審卷第89頁)。參以系爭土地既為被上訴人所有，如於地上權申請登記時，吳金鍾、簡阿金、張阿濺已得被上訴人同意者，依一般常情，其出具證明書、保證書保證系爭土地上搭蓋房屋為其所有，則由被上訴人保證之更具證明效力。惟依前揭證明書上雖有由被上訴人之管理人蘇耀南以神農里里長身分出具證明，但均未見被上訴人保證之（見原審卷第100頁、第106頁)，益證吳金鍾、簡阿金、張阿濺未得被上訴人同意而逕為地上權登記至明。而上訴人亦未能提出系爭地上權之設定另經被上訴人與原地上權人合意無償使用之證明，則被上訴人主張附表之地上權設定係由原地上權人單方所為，並非經合意設定一節，應可採信。準此，系爭地上權之設定既非被上訴人與原地上權人合意無償使用，自與本院上開判決情形不同，且上開判決係謂無地租之約金，地上權人即不得請求地租，要與本件請求調整地租情事不同，不能援引為上訴人有利之認定。
⒊至上訴人另執最高法院84年度台上字第1168號民事發回前本
院判決認定之事實，闡述被上訴人不得請求租金云云(見原審卷第110頁正、反面)。惟最高法院84年度台上字第1168號判決已於其判決內明確敘明地上權就其設定地上權之土地，依土地登記簿謄本所載，地租欄雖為「空白」，惟「空白」並非表示無地租（無償），僅為無地租之記載而已等語（見原審卷第116頁後無編頁)。上訴人任意揣測最高法院前揭判決應區分該地上權人非共有權有料（日語付費）者，自非無料（日語免費），土地所有人而得請求地租云云，要無所據。另上訴人主張本件地租自始未為登記，僅存在於被上訴人與原地上權人間之債權效力，故未付之地租僅得向原地上權人請求等語。惟本件地上權自始即未為地租之約定，已如前述，且本件被上訴人所提起係調整地租之形成之訴，經法院為增加租金之形成判決後，對土地所有權人、地上權人即生拘束效力，上訴人既為系爭地上權之繼受人，則被上訴人起訴以登記之地上權人即上訴人為對造，要無不當。上訴人抗辯被上訴人僅得要求原地上權人給付地租云云，要有誤會，殊無足取。
㈡被上訴人得調整之地租額為何？
按建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報地價年息百分之10為限，又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查，系爭土地位於宜蘭縣宜蘭市○○路○段，上訴人丁○○在系爭土地上搭建1樓建物充作祠堂使用，上訴人丙○○分別搭建1層、3層建物相通作居住使用，上訴人甲○○搭建3層建物供作居使用。又系爭建物出入有三巷道，每巷道約1.2至1.5公尺，可供機車通行，分別通往①東嶽廟、演藝廳及中山路②宜蘭簡易庭③神農路新月廣場，道路內房子都是供居住使用，道路旁則多為商店使用。已據原審法院現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄、現場照片可證（見原審卷第42頁至第49頁）。是系爭土地位置地處宜蘭縣宜蘭市之商業區，市集繁榮，交通便利；但因地上權所搭蓋之房屋均屬陳舊老屋，僅供上訴人自行居住或祠堂使用，經濟效益非鉅，且巷弄狹窄，僅得供機車通行。因此原審斟酌上情，認為本件地租類推適用民法第105條規定，依系爭土地申報地價年息百分之5標準調整之，堪稱合理適當。上訴人抗辯應以系爭土地申報地價年息百分之4計算，以利雙方和解云云，不足為採。
五、綜上所述，被上訴人類推適用民法第442條規定，請求系爭地上權租金應自98年1月1日起調整為依該土地每年申報地價年息百分之5計算，應予准許。原審判決被上訴人勝訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 連正義法 官 蘇芹英正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 99 年 6 月 15 日
書記官 林初枝