臺灣高等法院民事判決 99年度上易字第684號上 訴 人 石許美惠訴訟代理人 翁瑞麟律師複 代理 人 柯星任被 上訴 人 創世紀通信有限公司法定代理人 楊文賢訴訟代理人 楊琇如上列當事人間，請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國99年5月26日臺灣士林地方法院98年度訴字第1051號第一審判決，提起上訴，經本院於100年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形之一，上訴人聲請由其一造辯論而為判決，經核尚無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國(以下同)95年5月1日承租上訴人所有臺北市○○○路○段○○號房屋(以下稱系爭房屋)，與上訴人簽訂房屋租賃契約書(以下稱系爭契約)，約定租賃期限自95年5月1日起至97年4月30日止，每月租金新臺幣(以下同)5萬5,000元；95年5月29日於系爭房屋另登記設立集駿電訊科技有限公司(以下稱集駿公司)，由集駿公司與第三人威寶電信股份有限公司(以下稱威寶公司)簽訂特約服務中心契約書，為威寶公司之特約經銷商，而在系爭房屋開始營業。訴外人許其郎等人出面主張其等為系爭房屋之共有人，向法院訴請遷讓房屋，被上訴人為保障集駿公司權益，書立承諾書(以下稱系爭承諾書)約定：「原告若因系爭房屋產權問題而要求集駿公司於合約到期日97年4月30日前遷出，除原簽約保證金全數退還外，另需攤付集駿公司裝潢費用55萬元」等語。嗣集駿公司於96年9月14日接獲法院執行命令，命集駿公司應於15日內將系爭房屋遷讓返還共有人全體，被上訴人乃以存證信函通知上訴人於同年月30日終止系爭租約，請求上訴人返還尚未到期之租金支票、押租金及賠償裝潢損失55萬元，同年月28日自系爭房屋遷出，同年月30日晚間其員工楊琇如將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予上訴人時，向上訴人表示：其依照法院執行命令必須遷出，待上訴人買下其他共有人之系爭房屋所有權應有部分後，被上訴人會繼續承租等語，上訴人遂向系爭房屋其他共有人買受其所有權應有部分，以取得系爭房屋之所有權全部，而楊琇如為被上訴人公司股東，之前亦係由其代表被上訴人公司與上訴人接洽訂立系爭契約，自有權代理被上訴人締約，被上訴人應負授權人之責任。然被上訴人事後未履行繼續承租之約定，上訴人自得依據兩造之約定，請求被上訴人給付自96年12月起至98年3月底止，按原租約租金標準計算之租金88萬元。縱認雙方僅成立預約，因上訴人前已要求被上訴人訂立本約，被上訴人違反約定，上訴人亦得請求債務不履行之損害賠償，依據民法第216條規定，被上訴人應賠付上訴人預期取得租金利益之損害。又上訴人依據系爭承諾書賠償集駿公司裝潢損失55萬元，係因被上訴人未履行續租約定所致，上訴人亦得依據債務不履行之法律關係，請求被上訴人賠償損害；為此，求為命被上訴人應給付上訴人143萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算利息之判決；對於原法院為其敗訴判決聲明不服，提起上訴，99年6月24日上訴理由狀所為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人88萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。99年9月8日準備程序期日所為上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人98萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢訴訟費用由被上訴人負擔。99年10月7日準備程序期日之上訴聲明：如99年6月24日上訴理由狀所載之聲明。100年3月8日言詞辯論期日之上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分於後開聲明第二項範圍內廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人應給付上訴人88萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。(99年9月8日所為上訴聲明請求98萬元本息，嗣因誤載而更正為88萬元本息。)
二、被上訴人則以：上訴人提起本件訴訟所為之主張，均為原法院96年度訴字第1342號、本院97年度訴字第462號返還押租金等事件之民事確定判決(以下稱前案確定判決)之重要爭點，業經兩造於該等事件盡力主張及舉證，經法院實質審理，認定被上訴人已於96年9月30日合法終止系爭契約，且無續租之約定，上訴人為本件之請求於法無據等語，資為抗辯；對於上訴人提起上訴所為答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
三、上訴人主張被上訴人於95年5月1日承租上訴人所有系爭房屋，與上訴人簽訂系爭契約，約定租賃期限自95年5月1日起至97年4月30日止，每月租金5萬5,000元；95年5月29日於系爭房屋另登記設立集駿公司，由集駿公司與第三人威寶公司簽訂特約服務中心契約書，為威寶公司之特約經銷商，而在系爭房屋開始營業。訴外人許其郎等人出面主張其等為系爭房屋之共有人，向法院訴請遷讓房屋，被上訴人為保障集駿公司權益，書立系爭承諾書承諾：「原告若因系爭房屋產權問題而要求集駿公司於合約到期日97年4月30日前遷出，除原簽約保證金全數退還外，另需攤付集駿公司裝潢費用55萬元」等語。嗣集駿公司於96年9月14日接獲法院執行命令，命集駿公司應於15日內將系爭房屋遷讓返還共有人全體，被上訴人乃以存證信函通知上訴人於同年月30日終止系爭租約，請求上訴人返還尚未到期之租金支票、押租金及賠償裝潢損失55萬元，同年月28日自系爭房屋遷出，同年月30日晚間其員工楊琇如將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予上訴人等事實，為被上訴人所不爭執(參見被上訴人民事答辯狀㈠第1、2頁即原審訴字卷第10、11頁)，且有系爭契約、系爭承諾書、臺北長春路郵局03107號存證信函等在卷(原審簡字卷第9至12、33、原審訴字卷第99至101頁)、及原法院96年9月5日士院鎮96執實字第23618號執行命令、及其送達證書附於原法院96年度執字第23618號遷讓房屋執行卷為憑；上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人員工楊琇如於96年9月30日晚間將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予上訴人時，向上訴人表示：其依照法院執行命令必須遷出，待上訴人買下其他共有人之系爭房屋所有權應有部分後，被上訴人會繼續承租等語，為其請求被上訴人應按系爭契約所約定每月租金5萬5,000元計算，給付96年12月起至98年3月底止之租金合計88萬元(上訴人於原法院逾越上開範圍之請求，原法院為其敗訴判決，未據上訴人聲明不服，業已確定，非本院審理範圍，不予論述。)為其論據；經查：
(一)按：法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則及訴訟經濟。是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令、或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益(即標的金額或價額)差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷，最高法院98年度臺上字第1090號裁判意旨，可資參照。本件被上訴人訴請上訴人返還押租金等事件，就系爭契約已於96年9月30日為被上訴人合法終止之事實，經法院於判決理由中本於兩造完足舉證及辯論之結果，為實質之判斷，並經判決確定，業據提出原法院96年度訴字第1342號、本院97年度上易字第462號民事判決在卷(原審訴字卷第20至51頁)足稽；經核確定判決理由之判斷並無違背法令情事，上訴人又未提出新訴訟資料，足以推翻確定判決之判斷，參照最高法院98年度臺上字第1090號裁判意旨，上訴人自應受確定判決就系爭契約已於96年9月30日為被上訴人合法終止，所為之判斷拘束；從而，上訴人請求被上訴人給付系爭契約終止後之租金，於法無據，不應准許。
(二)上訴人主張被上訴人於上訴人承購系爭房屋之其他共有人應有部分，與上訴人有繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意云云；按：
1.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；最高法院17年度上字第917號亦著有：「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」之判例意旨，可資參照。
2.上訴人主張被上訴人於上訴人承購系爭房屋之其他共有人應有部分，與上訴人有繼續承租系爭房屋另訂新約、或預約之合意云云；無非以被上訴人之員工楊琇如於96年9月30日晚間將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予上訴人時，向上訴人表示：其依照法院執行命令必須遷出，待上訴人買下其他共有人之系爭房屋所有權應有部分後，被上訴人會繼續承租等語為其論據，並舉證人石慧芬、石銘宏、及楊文賢為證；查被上訴人員工楊琇如為被上訴人之本件訴訟代理人，對於上揭上訴人主張之事實，已於原法院予以否認，並陳述「我是內勤行政人員，並非公司的股東、董事、負責人或代理人，我無權代表公司為任何承諾。」等語(原審卷第65頁背面、66頁)，且被上訴人於96年9月14日接獲法院限期搬遷之執行命令後，旋即於96年9月20日對於上訴人為終止系爭契約、並請求返還押租金、及返還預付租金之支票之意思表示，96年9 月28日自系爭房屋遷出等事實，為上訴人所不爭執( 參見上訴人起訴主張之事實) ，且有前揭存證信函
(由被上訴人委託林文凱為意思表示) 在卷( 原審卷第99至
101 頁) 足稽；參諸上訴人之子、證人石銘宏於原法院到場證稱：「…我問楊文賢，楊文賢說能否降房租，我心想他是要繼續承租，要求降低租金幾千元，我母親說只要你們將條件提出來，重新訂合約就繼續租給他們。」、「( 後來有無訂約？) 因為我在上班，雖然房子我有權利，但我全部交由我母親作主，要他們自己跟我母親談，包括租金、租期等。」( 原審卷第132 頁背面) ，及上訴人之女證人石慧芬亦於原法院到場證稱：「( 這件事你們有無跟被告公司老闆確認？) 她( 應指楊琇如) 說文下來後跟他們聯繫，後來下來後，我媽媽當我的面打電話給楊琇如，她說會向公司老闆報告，但後來就沒有下文…」、「( 楊小姐說要在回來時有無表示要公司的同意？) 她要我母親跟她聯絡，後來我媽媽打電話給她，她說要跟公司講。」( 原審卷第85頁背面、86頁)等之證言；被上訴人員工楊琇如否認與上訴人有繼續承租系爭房屋另訂新約、或預約之合意，而為「無權代表公司為任何承諾。」之抗辯，應堪採信。證人即上訴人之子石銘宏、女石慧芬於原法院到場分別另為「我母親說房子我有1/ 8的權利，並告訴我被告公司有跟她說要她將房子留著被告公司要繼續租…我母親說當初有說對方等房子問題處理完要繼續承租，所以房子就沒有做出租的動作，…」( 原審卷第132頁背面) 、「…她( 指楊琇如) 說如果我們勝訴他們還會再回來，要我媽先不要出租給別人，並說她搬走是為了符合法院的搬遷命令。」( 原審卷第85頁背面) 等之證言，顯係附和其母之主張，自難取信。
3.上訴人於原法院聲請訊問被上訴人法定代理人楊文賢，到場結證：「(在中央南路1段18號1樓房子做店面要搬出去時有無答應原告要繼續承租？)沒有這回事。」、「(強制執行一事解決後有無與原告談要繼續向她租？)沒有這回事，我們已經搬到三重去重新裝潢，…」、「(楊琇如是否有權自己決定公司要無要租房子？)不行，要跟管理部的主管或我報告同意才可以。」、「(就中央南路1段18號你有無授權楊琇如繼續承租？)沒有，該處的裝潢都打掉了。」等語(原審卷第133頁正背面)，證諸上訴人之女石慧芬證稱：「(這件事你們有無跟被告公司老闆確認？)她(應指楊琇如)說文下來後跟他們聯繫，後來下來後，我媽媽當我的面打電話給楊琇如，她說會向公司老闆報告，但後來就沒有下文…」、「(楊小姐說要再回來時有無表示要公司的同意？)她要我母親跟她聯絡，後來我媽媽打電話給她，她說要跟公司講。」等語(原審卷第85頁背面、86頁)；由此，被上訴人員工楊琇如顯未獲授權與上訴人就系爭房屋洽談續約、或另訂新約、或為預約之事宜；否則，於上訴人以電話與楊琇如聯繫，何以楊琇如尚須「向公司老闆報告」、「要跟公司講」；況且被上訴人已於96年9 月20日以存證信函預告於96年9 月30日終止系爭契約，請求返還押租金、返還預付租金之支票之意思表示，已如前述，被上訴人之員工楊琇如豈有違背被上訴人已為終止系爭契約之意思表示，於終止系爭契約之日再與上訴人洽談續約或另訂新約之情事，非無疑義。
4.上訴人再以被上訴人之答辯狀記載「兩造合意關於拆除系爭房屋外招牌費用1萬6,500元計算，拆除室內天花板、立柱包版費用願以5,000元計算，拆除室內天花板、木板牆、櫃台費用願以2萬5,000元計算，拆除大門玻璃門費用願以2,500元計算，…垃圾清理搬運廢棄費用3,000元為準。」，可知96年9月30日楊琇如交還鑰匙及遙控器後系爭房屋內部裝潢擺設，完全保留原貌；上訴人甚且每晚都將招牌、照明點亮，用以提醒路人及舊客戶，系爭房屋仍由威寶電信經營使用之事實，顯示上訴人完全遵照楊琇如要求保留租賃物原貌等云云；惟查被上訴人上揭答辯狀(原審卷第13、14頁)所載內容，係被上訴人於原法院96年度訴字第1342號、本院97年度上易字第462號訴請上訴人返還押租金等事件，上訴人以被上訴人返還系爭房屋尚未回復原狀，以回復原狀所需費用與被上訴人請求金額，為抵銷之抗辯，所達成抵銷之金額，此外，尚合意由上訴人抵銷代墊96年8月2日至97年4月8日之電費(當然包括招牌之照明之電費)1萬4,437元，有原法院96年度訴字第1342號、本院97年度上易字第462 號民事判決影本在卷( 原審卷第20至51頁) 足稽；兩造於前揭事件合意抵銷之金額，並不足以為被上訴人有與上訴人另訂新約、或預約之合意之證明；況且被上訴人既已自系爭房屋遷出，必將所須、或重要設備予以拆遷，而將不重要、或拆遷即毀損之物品予以留置，乃係常情，上訴人持以主張完全遵照楊琇如要求保留租賃物原貌云云，要非事實，而不足取。
5.至於上訴人另主張被上訴人因強制執行無法使用系爭房屋，業經上訴人提供擔保停止執行，被上訴人使用系爭房屋之障礙業已排除等云云；惟查被上訴人係於96年9月14日接獲執行法院命令於15日內遷讓系爭房屋，被上訴人確已於96年9月28日遷出，30日返還遙控器、鑰匙，並終止系爭契約，而上訴人係於96年11月22日始獲准停止執行之裁定，仍遲至97年3月6日始提存停止執行之擔保金，97年4月9日始就系爭房屋行使優先承買權繳足價金(參見原審卷第43頁之確定判決)，距被上訴人96年9月28日遷離系爭房屋，已有半年有餘，亦未曾以書函通知被上訴人承租以資證明；被上訴人係一經營業務以營利為目的之法人，對於營業處所以固定(穩定)為宜，既已自系爭房屋拆遷，誠如楊文賢於原法院到場結證已遷至三重區重新裝潢，豈有再自三重區拆除裝潢遷回系爭房屋之理；上訴人持以主張被上訴人有與上訴人繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意，亦無足取。
6.綜合上開事證，上訴人主張被上訴人於上訴人承購系爭房屋之其他共有人應有部分，與上訴人有繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意之事實，迄未盡其舉證之責任，自難憑以採信。其請求被上訴人應依民法第216 條之規定賠償其損害，自無所據。
(三)上訴人主張被上訴人承租系爭房屋所簽訂系爭契約，係由其員工楊琇如出面就相關細節與上訴人洽商後，其法定代理人楊文賢再出面簽訂；租賃期間均由楊琇如處理租約事宜，96年9月30日亦由楊琇如出面返還遙控器、鑰匙，被上訴人顯有授予楊琇如之代理權，處理租賃契約；即使未授與代理權，被上訴人於簽約時未就楊琇如與上訴人磋商之租金、租期表示異議；點交完畢後，被上訴人未再使用系爭房屋，對於楊琇如所為代理行為，未為反對之表示，亦符合表見代理之要件，被上訴人均應依民法第224條之規定，負債務人之責任等云云(本院卷第49頁)；查：
1.民法第224條係規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。」，及最高法院89年度臺上字第140號所著「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條定有明文，其立法理由係基於本人既藉由第三人以擴張其活動範圍而取得利益，自應承擔該第三人活動時對他人造成損害之賠償責任。」之裁判意旨，再揆諸前揭民事訴訟法第277條前段規定，及最高法院17年度上字第917號判例意旨，上訴人應就被上訴人之員工楊琇如於被上訴人履行系爭契約有故意或過失之不法行為，致上訴人受有損害之事實，負舉證之責任。
2.惟查上訴人除主張被上訴人之員工楊琇如於96年9月30日晚間將系爭房屋之鑰匙及電動鐵捲門之遙控器返還予上訴人時，向上訴人表示：其依照法院執行命令必須遷出，待上訴人買下其他共有人之系爭房屋所有權應有部分後，被上訴人會繼續承租，與上訴人有繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意等云云，業經被上訴人員工楊琇如否認，且上訴人未盡其舉證責任，以實其說，已如前述外，上訴人就被上訴人於履行系爭契約，其員工楊琇如因故意、或過失不法行為致上訴人受有損害之事實，迄未舉證明之；空言主張被上訴人應依民法第224條規定應負債務人之責任，自無足取。
(四)承上所述，上訴人迄未盡其舉證責任，證明被上訴人與之有繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意，自無上訴人為準備或商議訂立契約，被上訴人有「其他顯然違反誠實及信用方法」之情事，上訴人依民法第245條之1第3款之規定，請求被上訴人賠償其損害，於法亦有未合。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人有與上訴人繼續承租系爭房屋另訂定新約、或預約之合意，請求被上訴人給付96年12月起至98年3月底止，按系爭契約所約定每月租金5萬5,000元合計租金共88萬元本息、或賠償損害88萬元本息，於法均非有據，不應准許；原法院就此部分，為其敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核尚無違誤；上訴意旨，仍持陳詞任意指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，為無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊、防禦方法，及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 鍾任賜法 官 陳博享正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 100 年 3 月 22 日
書記官 駱麗君