臺灣高等法院民事裁定 99年度抗字第784號抗 告 人 有限責任基隆市第二信用合作社法定代理人 丙○○上列抗告人與債務人甲○○間拍賣抵押物強制執行事件，對於中華民國 99年1月13日臺灣基隆地方法院98年度司執字第6279號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
相對人乙○○於原法院之聲請駁回。
聲請及抗告程序費用由相對人乙○○負擔。
理 由
一、相對人即拍定人聲請意旨略以：本件拍賣標的物即基隆市○○路○○○號12 樓房屋，前經原法院拍定由相對人得標在案，惟相對人嗣後發現該屋前有跳樓自殺事件，係屬凶宅，故聲請撤銷拍定並准予暫緩繳交價金尾款等語。
二、原裁定意旨為： 本件拍定之系爭房屋於民國95年6月11日確有第三人李文利自該屋墜樓死亡，有基隆市警局第三分局99年1月7日基警三分偵字第0990300146號函及所附死者李文利之子李金龍警詢調查筆錄陳明：「可能是自己不小心墜樓死亡…」等語在卷可佐（見原法院98年司執字第6279號卷），屬於應記載於拍賣公告內之重大事項。惟原法院執行處於98年6月4日至現場履勘時僅查明系爭房屋為空屋、無增改建、無水無電等情形，未揭露「曾經有人墜樓身亡」，顯足以影響應買意願及應買價格，故拍賣公告未依法載明註記自屬重大瑕疵，相對人聲請撤銷拍定處分之聲明，於法尚無不合。原法院民事執行處未見及此，竟裁定駁回異議人撤銷拍定處分之聲明，揆諸前開規定，即有未合，應予廢棄。
三、抗告意旨則以：本件拍賣執行法院前以通常調查之方法查明系爭房屋之使用情形並記載於拍賣公告上，並無違法可言，逾此範圍或通常調查方法所能得知之事實，則非應予公告之內容，故相對人稱拍定後得知系爭房屋內有人死亡，亦不得據此指摘原執行程序違法。且死者李文利係墜樓死亡而非於系爭房屋內自殺，顯與凶宅之定義有別，況買受人就拍賣不動產之物之瑕疵無擔保請求權，相對人以此聲請撤銷原拍賣程序，亦與法不合等語。
四、按不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，執行法院於拍賣不動產，應記載於拍賣公告，為強制執行法第81條第2項第1款所明定。是執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占有使用情形，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報足以影響應買意願之事加以記載拍賣公告，惟逾此範圍或調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。經查，系爭房屋於98年12月22日經原法院拍賣，拍定由相對人得標在案，有拍賣不動產筆錄及投標書在卷可稽。且查原法院進行上開拍賣程序前之特別變賣程序後之減價拍賣中，於97年12月30日拍賣公告執行標的物現況記載：「本件甲標於97年3月21日鑑價時 ，債務人不在場，大門深鎖，經履勘後，現為空屋，無增改建，無水無電，室內牆壁潮濕，油漆剝落，其內遺有少量廢棄物，拍定後點交。有地下二層之編號59號之分管車位一個。」等語，復於98年11月18日第二次拍賣公告執行標的物現況記載：「民國98年6月4日履勘時，債務人不在場，大門深鎖，現為空屋，無增改建，有分管停車位地下二層編號59號1位， 拍定後點交。」、使用情形欄則記載「點交」等語。則依強制執行法第77條、第81條及辦理強制執行事件應行注意事項第41點及第43點之規定，執行法院於查封及拍賣時應查明之事項僅限於土地坐落地號、地目、面積、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別或層數、面積、稅籍號碼等及現實使用狀況，由此足見原法院業經以通常調查之方法查明系爭不動產之使用情形，並記明於拍賣公告上，該執行程序並無違法可言。
五、又原法院於執行拍賣程序中，並無人陳報系爭標的物有相對人所稱之有人非自然因素死於其內之情形，嗣抗告人拍定後始向執行法院陳報上情，經原法院函詢基隆市警察局第三分局查明系爭不動產內是否確曾有人自該處跳樓等情，該分局以99年1月7日基警三分偵字第0990300146號函覆：「函查李文利墜樓死亡案，經查死者於95年6月 11日14時29分許自住處基隆市○○路○○○號12樓墜落源遠路355巷內當場死亡，…無他殺嫌疑。」，其所附死者李文利之子李金龍警訊調查筆錄則陳明「可能是自己不小心墜樓死亡…我父親因青光眼眼睛已經失明」等語明確在卷可佐（見原法院98年司執字第6279號卷）。則原法院既於公告前並未有相關人陳報有凶宅情事，即無法於系爭不動產拍賣公告上為記載，並非事前知情而未為記載，難認原法院於系爭不動產拍賣公告上未盡告知義務。況李文利可能係意外墜樓，非於屋內自殺，是否屬俗稱之凶宅即非無疑，縱系爭不動產有如抗告人所稱之有人因非自然因素死於其內，亦屬買賣物之是否存有瑕疵之問題，雖強制執行法上拍賣為買賣之一種，即以拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，惟依強制執行法第113條準用第69條規定， 拍賣不動產之買受人就物之瑕疵無擔保請求權，抗告人以原法院未於本件系爭不動產拍賣公告上載明執行標的物有關凶宅之情形，未盡告知義務，聲請原法院撤銷系爭不動產之拍定程序，並無理由。原裁定未查，將原法院司法事務官駁回相對人聲請之裁定廢棄，准許相對人之聲請，將系爭拍賣程序予以撤銷，並駁回抗告人聲明異議，尚有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，駁回相對人在原法院撤銷拍賣程序之聲請，並更為裁定如主文第二項所示。
六、據上論結，本件抗告為有理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 吳燁山法 官 陳麗芬正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 張永中