臺灣高等法院民事裁定 99年度抗字第834號抗 告 人 甲○○代 理 人 張旭業律師上列抗告人因債權人臺灣土地銀行股份有限公司與債務人乙○○間清償債務強制執行事件，對於民國99年5月7日臺灣士林地方法院所為裁定（99年度執事聲字第62號）提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：伊於臺灣士林地方法院（下稱士林地院）98年度司執字第29982號民事執行事件（下稱系爭執行事件）得標如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）後，始於民國
99 年4月22日得知，系爭不動產曾於94年間發生墜樓命案（下稱系爭事實）。系爭不動產雖經拍賣終結，然系爭不動產之賣得價金尚未交付債權人，不得謂系爭執行事件之程序終結。又系爭不動產曾因前拍定人未繳交價金而再拍賣（下稱系爭再拍賣事實），是否因前拍定人知悉系爭事實而不願購買，惟士林地院未於系爭執行事件之拍賣公告上，記載系爭事實、系爭再拍賣事實等足以影響系爭不動產利用之特殊情事，以促應買人注意，違反辦理強制執行事件應行注意事項第37點規定。爰請求廢棄原法院裁定，並撤銷系爭執行事件之強制執行程序云云。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議。強制執行法第12條第1項本文規定甚明。是以，執行程序一經終結，除執行程序所為之拍賣有無效原因，不能發生移轉所有權之效力外，即不容再有所主張（最高法院37上字第7672號判例參照）。且強制執行時應遵守之程序，如執行人員未經遵行，或踐行不當，或違背程序，當事人或利害關係人在強制執行程序終結前，固得對之聲請或聲明異議，但強制執行程序一經終結，即不得主張其強制執行為無效（最高法院51年臺上字第2945號判例意旨參照）。所謂強制執行程序終結前，須視聲明異議之內容，而區分為執行名義之強制執行程序終結，與執行標的物之強制執行程序終結。如以執行名義不符要件為理由聲明異議，則強制執行程序須待執行名義所載債權全部達其目的時，始為終結。如針對特定標的物之執行程序聲明異議，而執行標的物業經拍賣終結，尚未將其賣得價金交付債權人時，對於該執行標的物之強制執行程序，雖不得謂已終結，但已終結之拍賣程序仍不能予以撤銷。是在拍賣不動產情形，係以買受人領得執行法院發給之權利移轉證書時，強制執行程序即告終結，初無仍許聲明異議之餘地（司法院院字第2776號之㈠㈥㈦解釋文意旨參照）。
三、經查：
（一）系爭不動產經士林地院於99年3月11日進行拍賣，因抗告人出價最高，且高於最低底價，而拍定買受，並於99年3月29日領得權利移轉證書；嗣於99年4月26日，抗告人始具狀聲明異議，並聲請撤銷系爭不動產之拍定程序，有卷附系爭不動產之拍賣筆錄、投標書、送達證書存卷可參（見系爭執行事件影印卷第28頁至第35頁）。是揆諸上二之說明意旨所示，系爭不動產之強制執行程序，於抗告人聲明異議時，業已終結，自無准許抗告人聲明異議之餘地，已堪確定。
（二）次按，拍賣不動產，應由執行法院先期公告。且該公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，此觀諸強制執行法第81條第1項、第2項第1款等規定自明。基此而論，執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，固應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人，於拍賣實施前所陳報之足以影響應買意願事項，詳載於拍賣公告。惟逾此範圍或調查方法所能得知之事實，而為執行法院所不知者，自不在執行法院應予公告之範圍。至於拍賣標的物內過去曾經居住之人別，或該處所曾發生之事件、行為，乃屬過去之歷史事實，既非執行法院僅憑拍賣標的不動產之外觀狀況、或通常調查方法所能明瞭，亦非關物或權利之瑕疵，當不在依法應載明於拍賣公告之列，至為明悉。
（三）卷查，士林地院先於98年8月19日至系爭不動產處查封，發現：現場大門深鎖，債務人不在場，建物居住使用狀況不明，管理員稱系爭不動產無人居住等節；再於98年8月20日向臺北縣政府警察局淡水分局函查系爭不動產之居住使用情形，該分局於98年9月1日函覆系爭不動產為空戶，無人使用等情；士林地院據此記明於拍賣公告附表使用情形欄：「一、拍定後點交（淡水分局98年9月1日函覆為目前無人居住使用。惟現在實際情形如何，仍請應買人自行查明注意）。」等語（分見系爭執行事件影印卷第6頁至第11頁、第16頁）。由是以觀，士林地院業以通常調查之方法，查明系爭不動產之使用情形，並載明於系爭不動產之拍賣公告上，應可確定。
（四）抗告人雖稱：伊於94年4月22日從系爭不動產之社區管理員處得知，系爭不動產於94年間發生系爭事實，影響其應買意願云云（見系爭執行事件影印卷第43頁）。然而，抗告人所陳縱或屬實，惟系爭事實既非發生於系爭不動產內之非自然死亡個案，與一般俗稱之「凶宅」顯然有間。且系爭事實要屬過去發生之事實，與系爭不動產現況或占用情形如何無關，自非得以實施強制執行之通常調查方法，即得以查知之事實，當不在士林地院拍賣系爭不動產時，依法當然應予查明公告之範圍。據此而論，自不能認系爭不動產有何瑕疵可言，而系爭不動產之執行程序亦無違法，堪予認定。是則，抗告人據此指摘士林地院之執行程序違法，請求撤銷系爭不動產之強制執行程序，要非可取，至屬灼然。
（五）再按，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。強制執行法第69條定有明文。且此規定依強制執行法第113條規定，於不動產之強制執行程序準用之。是以，拍定人取得拍定物之所有權後，對於拍定物上之任何瑕疵，皆應承受，並無民法物之瑕疵擔保請求權之適用。從而，系爭不動產縱曾有系爭事實之情形，要僅屬買賣物之瑕疵，依上開規定，相對人不得執此聲請撤銷系爭不動產之強制執行程序。況且，所謂凶宅之定義如何，是否有礙應買意願，本有主觀不同之認知，並受預定用途之影響，且有宗教、信仰或民俗上之差異，要不能因個人主觀認定之事由，影響拍定之效力，而許由抗告人任意憑此主張執行法院拍賣程序違法，許其撤銷拍定之聲請。否則，將有害於債權人、債務人或其他應買人之權益，難謂符合公平誠信原則。
（六）末查，拍定人逾期未繳納尾款之因素甚多，並無任何證據證明系爭不動產之前拍定人係因系爭事實，而拒絕繳交尾款，且無證據證明士林地院之執行人員知悉系爭事實，顯見抗告人指摘：士林地院未於系爭執行事件之拍賣公告上，記載系爭事實、系爭再拍賣事實等足以影響系爭不動產利用之特殊情事，有違執行程序云云，並非可採。
四、綜上所述，抗告人執上開理由，對士林地院系爭執行事件之強制執行程序聲明異議，當非可採。從而，原裁定駁回抗告人之異議，核無違誤，抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 黃雯惠法 官 鍾任賜正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。
中 華 民 國 99 年 6 月 22 日
書記官 吳金來附表：
~T40X0L2;┌─────────────────────────────────────────────────┐│98年度司執字第29982號 財產所有人：乙○○ │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺北縣│淡水鎮 │水碓子│ │82-4 │建│9961 │0000000分之2│900,000元 ││ │ │ │ │ │ │ │ │045 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1 │1453│臺北縣淡水鎮水│鋼筋混│第15樓層：84.28 │陽台13.04 │ 全部 │2,690,000元 ││ │9 │碓子段82-4地號│凝土造│合 計：84.28 │ │ │ ││ │ │--------------│16層樓│ │ │ │ ││ │ │台北縣淡水鎮新│房 │ │ │ │ ││ │ │春街134號15樓 │ │ │ │ │ ││ │ │之5 │ │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│含共同使用部分：14783、14786、14787 建號 │└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘~T64X4L25;