臺灣高等法院民事判決 99年度消上字第8號上 訴 人 胡玉枝訴訟代理人 黃達元律師上 訴 人 北大興建設股份有限公司法定代理人 賴瑞昌被 上訴人 林益民上 二 人訴訟代理人 劉邦川律師複 代理人 鄭玉玲律師訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 陳威憲律師
曾憲忠律師上列當事人間給付違約金事件，兩造對於中華民國99年9月17日臺灣板橋地方法院99年度消字第2號第一審判決各自提起上訴，上訴人胡玉枝為訴之追加，本院於101年1月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人胡玉枝下列第二、三項之訴及該訴訟費用部分均廢棄。
上訴人北大興建設股份有限公司應給付上訴人胡玉枝新臺幣叁仟貳佰捌拾伍元，及自民國九十九年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被上訴人應給付上訴人胡玉枝新臺幣玖拾陸萬陸仟肆佰零伍元，及自民國九十九年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人北大興建設股份有限公司應就前開第三項與被上訴人負連帶給付責任。
上訴人胡玉枝其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
上訴人北大興建設股份有限公司之上訴駁回。
廢棄改判部分之第一審、第二審（包括追加之訴）訴訟費用，由上訴人北大興建設股份有限公司、被上訴人連帶負擔。駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人胡玉枝、北大興建設股份有限公司各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人胡玉枝於原審起訴依兩造房屋車位預定買賣合約（下稱房屋預售合約）第11條第2項、第18條第2項、第14條第5款約定、內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項、第22條規定，請求上訴人北大興建設股份有限公司（下稱北大興公司）、被上訴人分別按已給付房屋款、土地款計算之逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋等之違約金及損害賠償計新臺幣（下同）53萬9,334元、119萬4,284元，另依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人返還土地面積短少之價金41萬3,115元，並聲明：上訴人北大興公司應給付上訴人胡玉枝53萬9,334元，被上訴人應給付上訴人胡玉枝160萬7,399元，及均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
嗣於本院訴訟中另主張：被上訴人係上訴人北大興公司之董事，亦為公司法上之負責人，其與上訴人胡玉枝簽約出售土地之行為，即有可能係代表上訴人北大興公司所為，故上訴人北大興公司就被上訴人與伊簽訂之土地買賣契約，應負同一契約責任；且依房屋預售合約第20條第3項：「賣方（即上訴人北大興公司）同意對本契約房屋之基地所同意對本契約房屋之基地所有權人，依『土地預買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任」，故爰就其對被上訴人請求給付160萬7,399元，及自民國99年3月15日起算之法定遲延利息部分，追加請求上訴人北大興公司負連帶給付之責（見本院卷二第166頁背面）。核上訴人胡玉枝追加部分與原訴之請求，均係本於其所主張上訴人北大興公司、被上訴人違反契約約定，逾期申報開工、逾期取得使用執照、逾期交屋及土地面積短少之同一基礎事實，上訴人北大興公司、被上訴人雖表示不同意其追加，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款之規定，仍應予准許，合先敘明。
二、上訴人胡玉枝主張：伊於民國96年7月23日向訴外人杜淑美承受其購買坐落臺北縣中和市（現為新北○○○區○○○○段○○○○○○號上興建之環球薈舘透天麗舍區B12棟預售房地一戶之權利，並於當日與上訴人北大興公司簽訂房屋預售合約、與被上訴人簽訂土地預定買賣合約（下稱土地預售合約）。而被上訴人與伊所簽之土地預售合約，雖未約定於上訴人北大興公司有違約事項時，其亦須負責，然審酌內政部之房地預售屋契約範本，計算遲延違約金時，土地、建物之價款均一併納入，且被上訴人為上訴人北大興公司之董事，並非一般地主，故本件預售屋有違約情事時，被上訴人仍應就土地部分分攤違約金。依房屋預售合約第11條第1項約定，上訴人北大興公司最遲應於95年1月15日以前向臺北縣（現為新北巿，下同）政府工務局（下稱工務局）申報開工，惟上訴人北大興公司向工務局申報開工之日期為95年3月15日（即工務局核准開工日期），已遲誤59天，依同條第2項約定，上訴人北大興公司應就伊當時已繳之房屋款39萬元給付違約金1萬1,505元、被上訴人應就伊當時已繳土地款91萬元給付違約金2萬6,845元。又依房屋預售合約第11條第1項約定，上訴人北大興公司應於工務局核准開工之95年3月15日後30個月內即97年9月15日取得使用執照，惟其至97年12月25日始取得使用執照，遲延101天，依同條第2項約定，上訴人北大興公司應就伊當時已繳之房屋款117萬元給付違約金5萬9,085元、被上訴人應就伊當時已繳之土地款266萬元給付違約金13萬4,330元。再依房屋預售合約第15條第2項約定，上訴人北大興公司應於使用執照核發之日97年12月5日起4個月內即98年4月25日前通知交屋，卻遲至98年11月30日始完成交屋，遲延219天，依房屋預售合約第18條第2項約定，上訴人北大興公司、被上訴人應給付按已交價款每日萬分之5計算之懲罰性違約金，即房屋部分為41萬4,900元、土地部分為96萬6,405元。另依據內政部編印之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中應記載事項第19條第3項規定，上訴人北大興公司遲延交屋期間，伊貸款1,004萬元之利息應按房屋、土地貸款比例(房屋占300/1004)，分別由上訴人北大興公司、被上訴人負擔，即上訴人北大興公司應給付2萬8,425元、被上訴人應給付伊6萬6,704元；又內政部編印之預售屋買賣契約書範本第22條及房屋預售合約第14條第5款約定，稅捐、管理費及水電費之負擔，均應以「交屋日」為基準，故上訴人北大興公司應賠償伊於98年11月30日交屋前已繳之地價稅7,806元、電費365元、水費117元及管理費1萬2,800元等損失。此外，被上訴人出售予伊之系爭土地於98年9月因地籍圖重測，面積由5,922平方公尺減為5,673.88平方公尺，按系爭土地價款986萬元計算，伊應僅須付944萬6,885元（9,860,000×5,673.88÷5,922=9,446,885），即溢付41萬3,115元，爰依民法第359條規定請求減少價金，就此41萬3,115元部分，被上訴人係無法律上之原因受有利益致伊受有損害，伊亦依民法第179條規定，請求被上訴人返還。求為命上訴人北大興公司給付伊53萬9,334元，被上訴人給付伊160萬7,399元，及均自起訴狀繕本送達翌日加計法定利息之判決。原審判決：上訴人北大興公司應給付上訴人胡玉枝46萬1,749元，及其中45萬9,390元部分自99年3月15日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；駁回上訴人胡玉枝其餘之訴。上訴人胡玉枝就原審駁回部分提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡、㈢之訴部分廢棄。㈡上訴人北大興公司應再給付上訴人胡玉枝7萬7,585元，及自99年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應給付上訴人胡玉枝160萬7,399元，及自99年3月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣追加部分：上訴人北大興公司應就前開㈢聲明部分與被上訴人負連帶責任。㈤願供擔保請准宣告假執行。另就上訴人北大興公司之上訴，則答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人北大興公司、被上訴人則以：關於系爭房地買賣糾紛，兩造業於98年11月30日簽立和解書，上訴人胡玉枝已在上訴人北大興公司當日交付之環球薈舘新建工程應納應退費結算表上簽名同意「…無其他違約爭議」，顯見已就遲延交屋及土地面積短少部分達成和解，並表明無其他違約爭議，上訴人北大興公司嗣已如數支付和解金額，上訴人胡玉枝竟起訴請求遲延賠償，違背和解內容。關於房屋開工、領取使用執照、交屋等遲延爭議，俱與出售土地之被上訴人無關，上訴人胡玉枝不得以房屋預售契約之約定，對非該契約當事人之被上訴人為請求。系爭房屋預售合約第11條約定，所謂「申報開工」僅須上訴人北大興公司提出申報即可，非以工務局核准日為時點，上訴人北大興公司業於95年1月17日向工務局申報開工，並未遲延。又上訴人胡玉枝前曾要求上訴人北大興公司變更室內工程，致增加工期約40天，此不可歸責於伊；且本件於95、96年間曾與鄰地發生界址糾紛，於96年12月20日至中和市調解委員會調解，嗣後雙方將地界退讓至無爭議之界線，導致使用執照取得時間延宕近90天，依系爭房屋預售合約第11條第2項但書約定，上訴人北大興公司不負遲延責任。又系爭房屋坐落基地原係以工業區用地向工務局請領使用執照，嗣因協調地目變更為住宅區之事項，上訴人北大興公司依新北巿政府之要求，於97年10月28日召開都市計畫使用分區變更協調會迄至97年12月29日繳納保證金，上開期間應予扣除。從而，上述非可歸責於上訴人北大興公司之事由，至少可增加7個半月工期，並無上訴人胡玉枝指訴之遲誤取得使用執照101天之情事。上訴人北大興公司於98年2月6日以信函通知上訴人胡玉枝於98年3月9日至工地辦理驗屋手續，亦經上訴人胡玉枝於驗屋確認單所載內容缺失並經修繕完成；嗣上訴人北大興公司於98年4月8日以存證信函通知上訴人胡玉枝交屋，故無交屋遲延。至於上訴人胡玉枝主張系爭房屋有諸多瑕疵，屬瑕疵擔保責任事項，尚不得以瑕疵存在而否定已完成之交屋事實，故上訴人胡玉枝要求上訴人北大興公司負擔房貸利息，並無理由。至於房屋稅、地價稅部分，依房屋預售合約第14條第1款及土地預售合約第6條第1款之約定，依「產權登記日」為準分別核算，非以「完成交屋日」為核算基準，上訴人北大興公司於98年4月8日通知交屋，依房屋預售合約第15條第7、8項約定，自該時起相關費用皆應由上訴人胡玉枝自行負擔。且依系爭土地預售合約第1條第4項約定「如因土地分割、合併或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產權登記」，系爭土地縱因重測而有面積短少情事，亦應以重測的面積作為產權登記登記之範圍，故被上訴人移轉予上訴人胡玉枝之土地面積並無短少。被上訴人非房屋興建者，更非代表上訴人北大興公司出售土地，且未明示與上訴人北大興公司就違約事項連帶責任，則上訴人胡玉枝請求上訴人北大興公司就被上訴人之給付義務負連帶責任，依法無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關命上訴人北大興公司給付部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人胡玉枝在第一審之訴駁回。另就上訴人胡玉枝上訴及追加之訴，答辯聲明：㈠上訴人胡玉枝上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、上訴人胡玉枝主張其於96年7月23日向訴外人杜淑美承受其購買坐落臺北縣中和市（現改制為新北○○○區○○○○段○○○○○○號土地上興建之環球薈舘透天麗舍區B12棟預售房地一戶之權利，並於當日與上訴人北大興公司簽訂系爭房屋預售合約，與被上訴人簽訂系爭土地預售合約。約定房屋及車位總價款423萬元，土地價款986萬元等語，為上訴人北大興公司、被上訴人所不爭（見本院卷一第156頁至背面），堪信為真實。
五、上訴人胡玉枝主張上訴人北大興公司逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋，應給付違約金罰款及其因此受有損害等語，上訴人北大興公司及被上訴人雖辯稱：上訴人胡玉枝已於98年11月30日與上訴人北大興公司以10萬元達成和解，上訴人胡玉枝不得再為請求云云，並據提出和解書為證（見原審卷一第66頁），惟觀諸上開和解書記載「立書人胡玉枝（以下簡稱甲方），向北大興建設股份有限公司（以下簡稱乙方）預定購買『環球薈舘』麗舍透天區B12計一戶，因甲方（即上訴人胡玉枝）對室內工程變更作業糾紛，致向台北縣政府法制局及財團法人中華民國消費者文教基金會申訴購屋糾紛等事宜，經買賣雙方充分溝通，甲方接受乙方之工程變更作業缺失改善補償金計新台幣壹拾伍萬壹仟伍佰伍拾玖元整，自乙方給付日起由甲方自行負責修繕，爾後若再有任何缺失概與乙方無關」等語（見原審卷一第66頁），可知上訴人胡玉枝與上訴人北大興公司係針對室內工程變更及施工缺失達成和解。參之上訴人胡玉枝於達成上開和解前，係以房屋之工程缺失、變更工程之範圍及上訴人北大興公司未予改善仍通知交屋等爭議，向臺北縣政府法制局及財團法人消費者文教基金會提出申訴等情，有臺北縣政府消保官受理消費者申訴協調紀錄書、財團法人消費者文教基金會98年9月30日98申字第8098A080190號函附卷可稽（見原審卷一第125至127頁），則系爭土地是否因重測致面積短少、系爭房屋有無遲延交屋之問題，非屬上訴人胡玉枝向臺北縣政府法制局及財團法人消費者文教基金會提出申訴之事項，故和解書另載「甲方前曾質疑土地重測面積短少及延遲交屋等事宜，甲方保證今後不再煽動其他住戶或於網路家族議論該事件」，要僅係上訴人胡玉枝保證此後不於網路上討論之意。且依證人即原任上訴人北大興公司業務經理梁耀東證稱：「我有看過此份和解書，當時我是在上訴人北大興公司工作，當時職務是業務經理，我負責交屋之工作。交屋當天我代表上訴人北大興公司與證人張冠南（上訴人胡玉枝之夫即其代理人）談的，但證人張冠南不同意，有修改，之後我有與總經理洽談，之後才簽立和解書」「當時是因為交屋客變、屋況瑕疵原因，我當時和張冠南談一談，當時另有上訴人北大興公司業務夏小姐也有在場，同意補金額給張先生。和解之後所補金額是要張先生自己去瑕疵去修補」「當時張冠南代理上訴人胡玉枝只是承諾不在網路上討論這件事情，我和對造沒有討論對造是否針對這二項不請求賠償，且簽署和解書之後，就辦理交屋」「當時協商時只是就辦理交屋來協商」等語（見本院卷三第4頁背面、第5頁正背面、第6頁正背面），足見上訴人胡玉枝與北大興公司代理人僅就房屋之工程缺失、變更工程之範圍兩項爭議，達成由上訴人北大興公司給付15萬1,559元予上訴人胡玉枝，上訴人胡玉枝同意完成交屋程序，及承諾不再煽動其他住戶及網路家族討論土地面積短少及遲延交屋等事項之和解，不及於其他土地面積短少、遲延交屋損害賠償等事項，則環球薈舘新建工程應納應退費結算表上載明「無其他違約之爭議」云云，自難認上訴人胡玉枝有拋棄針對土地重測面積短少及延遲交屋所生之損害賠償請求權，況依證人夏惠娜證稱：「（提示原審卷第67頁，法官問：有無處理過？有無看過此份文件？當時在上訴人北大興公司擔任何職務？交屋文件是你蓋章？）有看過，我是負責客服及交屋事宜。是的，結算表所載項目也是其中一環，另如客變等，會牽涉到交屋事項，做最後的確認，另外地價稅及房屋稅部分，我記得當時公司財務會另外作一張表格，因不牽涉交屋，所以沒有列在退費結算表內」等語（見本院卷三第8頁），而環球薈舘新建工程應納應退費結算表記載結算之項目計有「交屋款、工程變更施工費、工程追減、契稅、印花稅、登記規費、謄本費、代書費、管理基金、管理費」，係與辦理交屋手續相關之費用，益見該結算表上戳章所載「買方業已繳清交屋帳款，賣方同時交付權狀，雙方已盡履約責任，無其他違約之爭議」（見原審卷一第167頁），僅係針對上開與辦理交屋手續相關費用項目業已結清而言，並不包括該結算表所載以外之事項。亦即，環球薈舘新建工程應納應退費結算表所載項目僅係就交屋所為結算，用供買賣雙方於辦理交屋時一併確認，故該結算表所載「無其他違約之爭議」僅指該表其上所載項目已無違約爭議而言，故上訴人北大興公司上開辯稱，應無可採。
六、上訴人胡玉枝主張上訴人北大興公司有逾期開工、逾期取得使用執照、逾期交屋之違約情事，上訴人北大興公司及被上訴人應負擔害賠償責任等情，業據後者否認。經查：
㈠就逾期開工而言：
上訴人胡玉枝主張以工務局核准開工日作為系爭房屋預售合約第11條第1項之申報開工日，上訴人北大興公司有逾期申報開工云云。經查：
⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。查系爭房屋預售合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工，自工務局核准開工日起算三十個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以工務局核發使用執照為完工日」，自上開約定中將「向工務局申報開工」與「工務局核准開工日」分列，可見「申報開工」與「核准開工」係屬二事。且申報開工之主動權在上訴人北大興公司，至於核准開工則屬臺北縣政府工務局之職權，非上訴人北大興公司所得掌控，自無將非屬上訴人北大興公司所得掌控之核准開工日作為申報開工日之可能，上開第11條第1項應係約定系爭預售屋工程應於95年1月15日前向工務局申報開工即可。至於內政部編印之預售屋買賣契約書範本僅供買賣雙方訂約時參考之用，並無拘束當事人之效力，房屋預售合約第11條第1項既明白約定以95年1月15日為最遲申報開工之日期，則上訴人胡玉枝主張：應以工務局核准開工日作為此約定之申報開工日云云，應無可採。
⒉再依系爭房屋預售合約第11條第2項約定「賣方如逾期未申
報開工或未取得使用執照者，每逾一日應給付買方已付之本約價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方」，本件上訴人北大興公司向工務局第一次申報開工之日為95年1月17日（見原審卷一第69頁），而工務局核准開工日為95年3月15日，為兩造所不爭，是上訴人北大興公司申報開工逾越約定之申報日95年1月15日有2日，上訴人胡玉枝於其時已繳付房屋之訂金10萬元及簽約金29萬元，合計39萬元，有房屋（法定汽車停車位）付款明細表附卷可參（見原審卷一第33頁），是上訴人胡玉枝得依上開約款，請求上訴人北大興公司給付罰款390元（390,000x0.0005x2=390）。至於請求被上訴人給付1萬1505元，核屬無據。
㈡就逾期取得使用執照而言：
上訴人北大興公司於95年3月15日經工務局核准開工，至97年12月25日取得使用執照，為兩造所不爭執。依系爭房屋預售合約第11條第1項約定「本建築工程賣方最遲應於民國95年1月15日以前向工務局申報開工，自工務局核准開工日起算三十個月以內完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以工務局核發使用執照為完工日」（見原審卷一第13頁），則上訴人北大興公司本應於97年9月14日取得使用執照，然其至97年12月25日始取得使用執照，而足認定有遲延之情事。上訴人北大興公司辯稱：係因上訴人胡玉枝申請變更工程，系爭社區之客變量大，法令變更致影響工期，界址發爭議致遭鄰房阻止施作，另須花費時間備足新北巿政府要求繳納之保證金等不可歸責於己之事由，故應增加合理工期，不應認其遲延取得使用執照云云。
⒈就上訴人胡玉枝變更工程而言：
⑴依系爭房屋預售合約第11條第2項但書約定「…但有下列情
事之一者，賣方不負遲延完工之責…㈢因買方要求辦理室內工程變更，致影響工程進度。㈣因政府法令變更、天災地變、鄰房抗爭或其他不可歸責賣方之事由，致不能如期完工」（見原審卷一第70頁），是買方要求室內工程變更，致影響工程進度者，上訴人北大興公司不負遲延完工責任。查上訴人胡玉枝雖變更室內工程，惟營建工程之追加金額3萬5,024元，追減金額4萬1,532元；機電工程之追加金額4萬7,775元，追減金額1萬元；設備工程之追減金額2萬9,522元，共計追加減工程金額為2萬7,639元（含營業稅），有環球薈舘工程變更費用明細表附卷可稽（見原審卷一第70頁），上開追加減金額不大，變更工程之範圍顯非浩大。且依證人即負責系爭建案設計、監造之建築師郭長庚證稱：「本件是否有客戶變更，影響到使照核發我不確定，有些室內變更，我們認為不會影響公共安全，但是工務局查驗的人員認為會影響公共安全，則會要求業主申請變更設計，我記得本件施作之雨遮形狀，客戶有意見，依照客戶配合瓦斯管線之配置美觀要求雨遮作調整，而工務局則認為是否因認定為雨遮或花台有意見，所以要求我們去做變更，之後認為法令當時審照已經核准，所以沒有變更，工務局後來也同意，我記得因為這樣，所以使照申請核准時間延後2星期」等語（見本院卷一第228頁正背面），足見買方要求變更室內設計，致影響公共安全時，建商始須辦理變更設計，本件建物之雨遮或花台及瓦斯管線配置迄未辦理變更設計。再者，客戶變更室內設計乙項非證人郭長庚所承辦，其僅就上訴人北大興公司委託修改更正部分，辦理圖說修改及變更設計申請等情，亦據郭長庚建築師事務所函覆本院明確，有該所100年8月29日桃建庚字第1000802號函附卷可稽（見本院卷二第49頁）。可見證人郭長庚建築師於申請工務局核發使用執照之過程中辦理變更設計，與買方客戶申請變更室內設計無關，故上訴人胡玉枝申請變更室內之隔間、磁磚、門窗及電源迴路等項目，固有上訴人北大興公司提出之RC前追加減帳估價單在卷（見原審卷一第72至75頁），另上訴人胡玉枝於環球薈舘工程變更費用明細表說明欄書立：「本人願承接原承購戶杜淑美已變更之項目，惟變更之部分以本人和工務所協商變更為主，特此切結無誤。上訴人胡玉枝7/25客戶要求按摩浴缸要裝，另行辦理追加」云云（見原審卷一第70頁），而得見上訴人胡玉枝加裝按摩浴缸，然範圍仍屬微小，綜上所述，仍不足證明上訴人胡玉枝申請變更之工程項目已影響公共安全及工期。
⑵又台鼎營造工程股份有限公司（下稱台鼎公司）雖於97年9
月16日以鼎環00000000號發函予上訴人北大興公司：「本公司承攬貴公司環球薈舘建案，使照申請經縣府施工課派員查驗、要求樓梯構造改變、隔間改變、樓梯踏數及位置調整…等併同使照併案辦理設計變更。該變更設計所增加時程後屬貴公司同意跟客戶變更所致，非本公司造成，請准予展延工期40天」等語（見本院卷一第79-4頁），仍無得據以證明函內所述之變更設計致展延工期，係因上訴人胡玉枝申請變更工程項目所致。
⒉就系爭社區客變量大而言：
上訴人北大興公司辯稱：環球薈舘社區總戶數為312戶，其中220戶辦理客變，數量多且客變內容繁雜多樣，部分客變戶涉有RC樓梯改變構造為型鋼構造須結構技師補圖並簽證送審；使用執照核發係整個社區、整個建案一併核發，須在所有客戶變更確認施工內容後，一併送審後始能取得使用執談等節，雖據提出環球薈舘客變加減帳明細表、環球薈舘客戶選材選色表、追加減帳估價單為憑（見本院卷一第63至69、215至224頁；本院卷二第143至148頁）。惟依系爭房屋預售合約第12條「變更工程處理」約定「一、本約房屋之室內隔間、裝修及設備工程，買方如需辦理室內局部變更，或增減設備裝修工程等，應依『房屋室內局部變更處理辦法』之規定辦理（如附件六），並且以申請壹次為限。二、建物外觀、主要構造、管道間、消防設備及公共設施部份，係屬整體裝置，為免影響整體用戶權益，不得要求增減或變更。其他有妨礙第三人權益之虞或變更後影響本房屋結構安全，買方亦不得要求變更」（見原審卷一第13頁背面），可見本件預售屋買受人申請變更之工程項目，如有影響其他買受人權益之虞或結構安全時，上訴人北大興公司依約得拒絕客戶變更工程項目之申請，況依上訴人北大興公司所稱系爭建案客變量有220戶，以每戶客變作業加上施作須0.5天計，影響天數達110天之情，其本得依約拒絕變更工程項目之申請，抑或與買受人協議延長工期，茲上訴人北大興公司既未拒絕上訴人胡玉枝申請變更工程項目，復從未與包括上訴人胡玉枝在內之買戶協議延長工期，則其辯稱因整個建案之買戶220人，客變而需延長工期乙節，即無可採。
⒊就法令變更影響工期而言：
上訴人北大興公司另辯稱：臺北縣政府工務局審查意見：「透天區各戶大門外開迴轉半徑不得超出門前私設道路及陽台開口寬度檢討不得小於1/2法令更正為不得小於3/4)」，要求本建案進行變更設計作業云云，雖據提出郭長庚建築師事務所函、臺北縣政府函、上訴人北大興公司客服組通知為證（見本院卷一第70至73頁）。依系爭房屋預售合約第11條第2項第4款約定：因政府法令變更，致不能如期完工時，上訴人北大興公司固不負遲延完工之責任（見原審卷一第13頁正背面），然本件建案關於陽台開口變更部分，依臺北縣政府建築單行法規規定陽台開口寬度需大於3/4陽台寬度，本案於建照取得時未被要求檢討，但於取得建照後抽查時，要求依單行法規檢討之；另入口大門開啟時之迴轉半徑不可與基地內通路重疊，以確保消防安全，就此臺北縣政府曾函覆郭長庚建築師事務所：「有關避難層大門開向基地內通路之法規疑義乙節，為維護基地內人行安全，避難層開啟門扇之迴轉半徑，仍不宜與基地內通路相交」（見本院卷一第70、72頁），足見上開變更設計僅涉及適用法規之疑義，非因法令變更致影響工期，是北大興公司以此為由，辯稱本件應延長工期13天云云，尚非可採。
⒋就界址爭議而言：
上訴人北大興公司另以：因鄰地界址發生糾紛，水溝及圍牆無法施工，遲延申請使用執照云云，並提出台鼎公司函文、臺北縣政府99年11月3日北地測字第0991055874號函、地界爭議處理紀要、複丈成果圖、德峰營造股份有限公司函、臺北縣中和地政事務所函、調解通知書為據（見原審卷一第84頁、本院卷一第74至79-3、79-5至82頁；本院卷二第149至159頁）。惟上開台鼎公司係於96年10月3日致函上訴人北大興公司，表示因受鄰房承包商德峰營造股份有限公司以地界存有爭議尚未釐清，阻止其施作地界水溝及圍牆等工程，乃請求延長工期90天（即至97年1月初），而上訴人北大興公司遲至97年6月11日始提出第一次掛件申請使用執照，且因文件不合規定而遭退件補正，第二次申請使用執照係於97年7月3日掛件，新北巿政府工務局通知訂於97年7月15日辦理竣工查驗，第三次掛號係97年12月5日，於97年12月25日核發使用執照等情，有新北巿政府工務局98年9月22日北工施字第0980785617號函在卷足佐（見原原卷一第166頁），則台鼎公司於96年10月3日函文所述其遭阻止施作之地界水溝及圍牆等工程，非本件建案之要徑工程，是上訴人北大興公司就其所辯：界址爭議而應增加合理工期60天云云，並未舉證以實其說，而無足採。
⒌就備足保證金而言：
⑴上訴人北大興公司辯稱：上訴人胡玉枝煽動聯合住戶（網路
家族），向新北巿政府陳情系爭土地乙種工業區地目應變更為住宅區，從97年7月2日上訴人北大興公司召開地目說明會至97年12月29日湊足保證金繳納，此期間應予扣除等語。上訴人胡玉枝則陳述以北大興公司明知建物基地為工業用地，猶向其承諾取得使用執照之期限，自應承擔以工業用地興建住宅，在取得使用執照之風險之困難云云。
⑵經查，本件建案之銷售廣告雖以「居家辦公化」「光纖網路
實現未來不是夢」「環球薈館住戶率先圓夢」作為題材（見本院卷二第37、38頁），惟觀諸系爭土地預售合約第1條第1項「土地標示」載明「台北縣中和巿外員山段158-5地號，土地面積共計伍仟玖佰貳拾貳平方公尺【麗舍區基地，使用分區為中程巿都巿計畫乙種工業區】」；系爭房屋預售契約第2條本社區規劃說明「一、本社區坐落基地使用分區屬『中和市都市計畫乙種工業區』，經獲准依『都市計畫法台灣省施行細則第十八條』暨『台北縣都市計畫甲、乙種工業區申請設置公共服務設施，公用事業設施暨一般商業設施總量管制作業要點」規定，特許按一般商業設施（一般零售業、一般事務所、自由職業事務所）總量管制使用…二、本社區分為…及【麗舍區】：即坐落台北縣中和巿外員山段一五八－五地號土地上，領有台北縣政府玖肆中建字第參玖捌號建造執照（建照影本詳如附件一）」；臺北縣政府玖肆中建字第叁玖捌號建造執照「建築年各層用途」載明「一般商業設施（一般零售業、一般事務所）自由職業事務所」，有系爭房屋預售合約、系爭土地預售合約、建造執照附卷可稽（見原審卷一第7頁正背面、第21頁背面、第24頁背面），是上訴人胡玉枝簽立該合約時，業已知悉系爭土地之使用分區為都市計劃乙種工業區，上訴人北大興公司所建預售屋於用途上則係特許按一般商業設施（一般零售業、一般事務所、自由職業事務所）總量管制使用，是上訴人北大興公司並無請領乙種住宅區、用途為住宅之使用執照的契約義務。而新北巿政府針對轄內使用分區工業區內以一般商業設施登錄總量管制之建照工程，依其設計圖說、隔間及衛浴設備判斷，為免日後違反都市計劃法臺灣省施行細則第18條規定擅自轉作住宅及其他違反工業區土地使用管制之行為，於請領使用執照時應檢附切結書及繳納保證金後，方得以核發使用執照，並應於領得使用執照後六個月內循都市計畫變更程序辦理使用分區為住宅區等情，亦有新北巿政府工務局99年8月17日北工施字第0990684342號函在卷足憑（見原卷二第19頁）。
是上訴人北大興公司雖於97年7月3日雖掛號請領使用執照，惟因文件未附齊全，並因眾多買戶之要求，而於97年10月28日召開都巿計劃使用分區變更協調會，並於97年12月5日補正再次掛件申請，後於97年12月16日出具切結書及繳納保證金1,166萬5,156元，終經新北巿政府工務局於97年12月25日核發使用執照，有新北巿政府工務局99年8月2日北工施字第0990684415號函、99年8月17日北工施字第0990684342號函、協調會會議記錄附卷可參（見原審卷二第8、17頁；本院卷二第14至30頁），並依證人即新北巿政府工務局使照股職員潘仕傑證稱「該業務是由城鄉局承辦，申請建造執照時，會簽城鄉局的意見，是否符合管制的規定，使用執照是依照建造執照核准圖說來做審查，所以不會有管制總量處理的問題。本件申請建築執照時，使用分區為乙種工業區，主要用途為一般商業設施，只能作為一般零售業及一般事務所之用，所以使用執照及建築執照都不會有所謂乙種工業區住宅」「要求業主繳納保證金或回饋金是怕工業區商業設施作為住宅之違規使用所繳納保證金，執照是北大興公司提出申請，法源依據是因工務局局長怕會違規使用，所以開會，這個會議不是依上訴人北大興公司這個案子而來，而是通案而來，開會決定。依申請執照核准之圖說來判斷如果有變更有住宅之虞，要求業主繳納保證金、切結書（要求業主領得使用執照後6個月內作都市計劃變更為住宅區）。業主如果申請都市計劃變更為住宅區時，該建物就會成為住宅區之住宅。本件有檢附切結書及繳納保證金保証書（銀行出具），本件建物所在都市計劃現在申請變更，尚未變更完成，詳細程序要問城鄉局」「本案必須要繳交切結書及保證金，本件是因依照圖說隔間及衛浴設備擺設判斷可能作為住宅使用，所以要求上訴人北大興公司提出切結書及保證金保證書，切結書與保證金繳納是會影響使用執照核發」「乙種工業區作為住宅使用之疑問是依97年10月23日之會議結論辦理，所以96年之前應不需要召開說明會，現在假設有乙種工業區作為住宅區使用之疑慮時，再要求業主提出切結書及保證金時，會召開說明會，但沒有規定一定要召開說明會」等語（見本院卷一第230頁正背面、第231頁）；另證人即新北巿議會議員江永昌亦證稱「…因為2、3年當中，台北縣政府對於以往違反都市計劃乙種工業區作為住宅使用，認需要嚴格管制，對於乙種工業區一般事務所的建案，如違反分區使用，一般住戶則會處罰6-30萬元，本建案住戶因為怕入住後被開罰，故要求我請台北縣政府轉請上訴人北大興公司召開協調會。辦理都市計劃使用分區變更，工業區土地變更為住宅區土地，須繳納回饋金及提出公共設施保留地。本建案住戶希望以不要繳納回饋金或代金方式將坐落工業區變更為住宅區，此為協調會目的」「上訴人北大興公司說他是在蓋乙種工業區一般事務所，而台北縣政府告訴住戶如果入住，就要開罰，據我所知，議會吵鬧很久，建案沒有被列管到，則會取得使用執照，但是被列管之建案就無法取得使用執照，本件環球薈舘建案也是列管當中，所以無法按照一般正常審查程序取得使用執照，四季紐約及元氣大鎮也是如此」等語明確（見本院卷二第75頁背面、第76頁），足見上訴人北大興公司為使建案坐落土地之都巿計劃使用分區變更為住宅區，就此因而延誤使用執照核發日期，應非可歸責於上訴人北大興公司，故自97年12月5日起至同年12月25日止之期間（21天），應屬房屋預售合約第11條第2項第4款所稱「其他不可歸責於賣方之事由，致不能如期完工」之情形。
⑶又上訴人北大興公司依約本應於97年9月14日取得使用執照
，茲於97年10月8日有申請書文件等修正並用印等9項缺失，於97年11月3日有綠化照片改正等7項缺失，於97年12月2日始完成現場查驗缺失改善，但仍有綠化照片等3項缺失，此觀諸臺北縣政府工務局99年8月2日北工施字第0990684415號函（見原審卷二第8頁）至明。是其就97年9月15日起至同年12月4日止（計81日）之遲延情事，仍屬可歸責於己之情形。
⒍承上開說明，上訴人北大興公司有逾期取得使用執照81天之
情事，則依系爭房屋預售合約第11條第2項約定「賣方如逾期未申報開或未取得執照者，每逾一日應給付買方已付之本約價款萬分之五單利計算之遲延利息予買方」（見原審卷一第13頁），而上訴人胡玉枝主張其於當時已繳房屋款為117萬元，為上訴人北大興公司所不爭，則上訴人胡玉枝得請求北大興公司給付關於逾期取得使用執照之違約金為4萬7,385元（1,170,000x0.0005x81= 47,385）。至於請求被上訴人給付違約13萬4,330元，則乏其契約上之依據。
㈢就逾期交屋而言：
上訴人胡玉枝主張：依約上訴人北大興公司應於98年4月25日前通知交屋，卻至98年11月30日始完成交屋乙節；上訴人北大興公司則辯稱：其公司已於98年4月8日間以存證信函通知上訴人胡玉枝交屋，並無交屋遲延之問題云云。經查，⒈依系爭房屋預售合約第15條「驗屋及交屋手續」約定：「一
、賣方於領取使用執照後，得通知買方辦理驗屋，且雙方並應依下列規定辦理：㈠買方得就本約第五條所載房屋標的物之瑕疵或未盡事宜，一次載明於驗收單上由賣方於約定期限內完成修繕，買方並得以分期付款表之交屋款作為交屋保留款，於賣方通知交屋時付清；賣方於完成修繕後，應即通知買方辦理交屋手續…㈡買方未於通知期限內前往辦理驗屋或賣方依本契約，所約定之通訊地址無法送達驗屋通知者，視為買方驗屋完成，賣方得逕行通知買方辦理交屋。二、賣方應於使用執照核發之日起四個月內通知交屋，買方同意於賣方通知交屋日起七日內，不論是否欲行遷入，均須辦妥一切交屋手續」（見原審卷一第15頁正背面），可知上訴人北大興公司於領取使用執照後，應通知上訴人胡玉枝進行驗屋手續，上訴人胡玉枝得在驗收單上載明系爭房屋之瑕疵或未盡事宜，限期上訴人北大興公司完成修繕。上開第1項第1款之約定，僅屬驗屋程序之權利義務，充其量僅於上訴人胡玉枝未驗收時，發生視同驗收完成之效果。又上訴人胡玉枝依上開第2項之約定，應於收到交屋通知起7日內配合辦理交屋手續，有關買方「七日內辦理交屋手續」之約定，係買方之配合期限，無法作為上訴人北大興公司遲延交屋之寬限期。上開約定雖未限制驗收與交屋手續不得同時進行，惟系爭房屋於驗屋時如有瑕疵，上訴人北大興公司應於完成修繕後，再通知辦理交屋手續，是上訴人北大興公司於驗屋過程所發現之瑕疵在未修繕完成前，並無要求上訴人胡玉枝配合交屋之權利。
⒉上訴人北大興公司辯稱：上訴人胡玉枝未配合對保延誤190
天，產權移轉及撥款作業手續致遲誤交屋，總計254天應於延遲交屋天數扣除云云，雖據提出對保通知函、撥款委託書為證（見本院卷一第88、89、91頁）。惟依系爭房屋預售合約第18條第9項約定：「買方於完成交屋手續時，得憑本人印憑向賣方請求交付房屋所有權狀，但辦理銀行貸款者，應俟貸款撥付賣方後始得請求交付所有權狀」（見原審卷一第16頁），是上訴人胡玉枝依該合約15條第2項第1款、第2款之約定，於辦理交屋手續時，固應付清房屋及法定汽車停車位買賣總價款及因逾期繳款產生之延利息及交屋款，如有代辦貸款者，應將銀行貸款手續全部完成及交付有關證件、取款憑條將金融機構貸款撥付予上訴人北大興公司，惟北大興公司於交屋時僅得拒絕交付系爭房屋之所有權狀予上訴人胡玉枝，不得拒絕交屋，亦即，上訴人胡玉枝縱於98年5月4日始辦理銀行之撥款而遲誤撥款作業手續，亦不致影響北大興之交屋時程，上訴人北大興公司上開所辯，委無足採。
⒊系爭房屋預售合約第18條第2項約定「賣方除因本約第十一
條第二款一至五目及不可歸責或不可抗力之事由外，其逾越完工交屋期限時，每逾一日（自逾期日起至完全交付日止），賣方應按買方已繳之房屋價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方」（見原審卷一第16頁背面、第17頁）；土地預售合約第9條第2項約定：「賣方除因不可歸責或不可抗力之事由外，其逾越完工交屋期限時，每逾一日（自逾期日起至完全交付日止）賣方應按買方已繳之土地價款萬分之五計算懲罰性違約金予買方」（見原審卷一第29頁），是逾期交屋之違約金，係自逾期日起算至「完工交屋日」為止，可知關於交屋逾期之違約金，係以系爭房屋有無實際點交為準，北大興公司以其在98年4月8日通知交屋，辯稱已完成交付云云，核與契約約定內容不符，自不可採。本件使用執照於97年12月
25 日核發，上訴人北大興公司依約本應於98年4月25日前通知交屋，茲遲至98年11月30日始就系爭房屋瑕疵，與上訴人胡玉枝達成和解完成交屋，是自98年4月26日起至98年11月
30 日止，共計遲延219天。⑴依房屋預售合約第18條第2項約定，按上訴人胡玉枝當時已
繳之房屋價款萬分之五計算違約金，上訴人胡玉枝於98年5月24日以前已繳房屋價款120萬元（見原審卷一第33頁），自98年4月26日起至同年5月24日止29天，此期間之違約金為1萬7,400元（0000000x0.0005x29= 17400）；98年5月25日另有銀行撥款300萬元，則上訴人胡玉枝其繳納房屋價金共420萬元，故自98年5月25日起至98年11月30日止190天，違約金為39萬9,000元（0000000x0.0005x190=399000），共計上訴人胡玉枝就逾期交屋得請求上訴人北大興公司給付41萬6,400元（17,400+399,000=416,400）之違約金，惟其僅請求上訴人北大興公司給付違約金41萬4,900元，洵屬有據。
⑵依土地預售合約第9條第2項約定，按上訴人胡玉枝當時已繳
之土地價款萬分之五計算違約金，上訴人胡玉枝於98年5月24日以前已繳土地價款275萬元（見原審卷一第31頁背面、第32頁），自98年4月26日起至同年5月24日止29天，此期間之違約金為3萬9,875元（0000000x0.0005x29=39875）；98年5月25日另有銀行撥款704萬元，則上訴人胡玉枝其繳納土地價金共979萬元，故自98年5月25日起至98年11月30日止190天，違約金為93萬50元（0000000x0.0005x190=930050），共計上訴人胡玉枝就逾期交屋得請求被上訴人給付96萬9,925元（39,875+930,050=969,925）之違約金，惟其僅請求上訴人北大興公司請求違約金96萬6,405元，亦屬有據。
⒋上訴人胡玉枝雖主張：依內政部編印之「預售屋買賣定型化
契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第19條第3項規定，交屋前之房貸利息2萬8,425元，應由上訴人北大興公司負擔云云，惟內政部編印之預售屋買賣契約書範本僅供買賣雙方訂約時參考之用，是否具有拘束當事人之效力，非無疑問；且依上開第19條第3項係規定「有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」，既已明載房屋貸款於賣方「通知交屋日」前所生之利息，由賣方負擔，並非以「完成交屋日」為其負擔之基準，故上訴人胡王枝主張上訴人北大興公司、被上訴人應負擔交屋前之貸款利息云云，要無足取。
⒌按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提
出時起，負遲延責任，民法第234條定有明文。是債權人領受遲延時，債務人始可不負遲延利息之責（最高法院18年上字第2060號判例可資參照）。債權人遲延後，須再表示受領之意思，或為受領給付作必要之協力，催告債務人給付時，受領遲延之狀態，始因滌除而告終了。本件上訴人胡玉枝雖主張：交屋日前之地價稅7,8 06元、房屋稅4,331元、電費365元、水費117元、管理費1萬2,800元應由對造負擔云云。
惟依系爭土地預售合約第6條第1款約定：「地價稅以產權移登記日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔」（見原審卷一第28頁）；系爭房屋預售合約第14條第1款：「房屋稅以產權登記日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔」，是地價稅、房屋稅均以產權登記日為準，上訴人胡玉枝復未舉證證明買賣雙方就地價稅、房屋稅之負擔，變更改採以交屋日為基準日之協議存在，自應以上開約定為地價稅、房屋稅負擔之依據。再者，上訴人北大興公司委託地政士以「產權登記日」為準分別核算之結果，地價稅部分，上訴人北大興公司應補貼上訴人胡玉枝地價稅稅款3,399元；另房屋稅部分，上訴人胡玉枝則應補貼上訴人北大興公司1,040元，經相互找補，上訴人北大興公司應給付上訴人胡玉枝2,359元，上訴人北大興公司之客服組因而於98年12月12日寄發函文通知上訴人胡玉枝於99年1月15日至上訴人北大興公司辦理退費等情，有上訴人北大興公司退費函文、交屋稅費分算表附卷可稽（見卷一第117、118頁），上訴人胡玉枝亦不爭執已收受上開北大興公司退費函文，僅以「完成交屋日」為基準而拒絕受領，亦據其自認無誤（見原審卷一第180頁背面），則上訴人胡玉枝對於上訴人北大興公司提出此部分之給付為受領遲延之情事。然上訴人北大興公司亦未如數提存，是債務尚未清償，上訴人胡玉枝固得訴請上訴人北大興公司給付2,359元，然上訴人北大興公司依民法第238條規定無須支付利息。從而，上訴人胡玉枝以交屋日為基準，主張上訴人北大興公司應負擔98年1月1日起至98年11月30日止之地稅價7,806元；98年7月1日起至98年11月30日止之房屋稅4,331元云云，委無可採。至於水電費、管理費部分，依系爭房屋預售合約第14條第5項約定「自通知交屋日起，本房屋及法定汽車停車位之水電費、公共水電分攤費及社區管理費由買方負擔」（見原審卷一第15頁），是水電費及管理費應自上訴人北大興公司通知交屋日起依約由上訴人胡玉枝負擔，非以完成交屋日為基準，上訴人胡玉枝主張應以完成交屋日為時點，與契約約定不符，應無可採。本件上訴人北大興公司已於98年4月8日通知交屋，是自該時起水電費用、管理費即應由上訴人胡玉枝負擔，故其主張上訴人北大興公司應負擔分別自98年7月3日、同年8月18日、98年8月起之水費117元、電費365元、管理費1萬2,800元云云，亦非可採。
七、上訴人胡玉枝主張：被上訴人移轉登記之土地面積短少，應減少價金41萬3,115元，被上訴人就此受領此金額，係無法律上之原因受有利益，致上訴人胡玉枝受有損害云云，已據被上訴人否認，辯稱：其交付予買方之土地產權登記面積並無短少等語。經查，系爭158-5地號土地於98年9月因地籍圖重測，面積由5922平方公尺減為5673.88平方公尺（見原審卷一第120頁），為兩造是認之事實，惟上訴人北大興公司與上訴人胡玉枝之前手杜淑美合意以每坪17萬元作為房地合計成交價，乘以房屋坪數82.9坪，得到1409萬元為房地總價，再按房屋分配總價金30%，土地70%之比例，故房屋價款為423萬元（1409萬元x30%=423萬元），土地價款為986萬元（1409萬元x70%=986萬元），分別由上訴人北大興公司、被上訴人各自以上開金額與杜淑美簽約，嗣上訴人胡玉枝受讓杜淑美之買受人資格，再與上訴人北大興公司及被上訴人依相同買賣條件分別簽立書面契約等情，業據證人黃金生即北大興公司總經理證述在卷（見原審卷二第22頁背面、第23頁）。又系爭土地預售合約中僅記載坐落土地之面積、權利範圍之計算方式，並未載明被上訴人應移轉之具體面積數額，此參系爭土地預售合約第1條約定即明。再查系爭土地預售合約第1條第4項約明：「如因土地分割、合或地籍圖重測，則依新地號、新面積辦理產權登記」（見原審卷一第25頁），被上訴人按系爭土地之重測後面積據以計算權利範圍後移轉登記予上訴人胡玉枝，而上訴人胡玉枝自認：權利範圍並未減少（見本院卷三第48頁），且關於地籍圖重測後土地面積發生增減，係因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，是系爭土地重測後面積減少，自非可歸責於被上訴人。依上所述，兩造既約定上訴人胡玉枝之買受土地面積係按系爭土地之權利範圍據以計算，被上訴人確按上開計算方式移轉登記予上訴人胡玉枝，並無未依約定履行之情事；又買賣價金計算方式，係以每坪17萬元為計算基礎，按房屋坪數計算總價，依比例分配房屋、土地價格，是依上計算之過程，系爭土地因重測後減少面積乙事，並不影響土地之價格，故上訴人胡玉枝主張溢付41萬3,115元土地價金，依不當得利規定，請求被上訴人給付41萬3,115元及其遲延利息，自屬無據，不應准許，其並進而主張上訴人北大興公司負連帶責任部分，亦難採取。
八、按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。民法第272條第1項定有明文。而明示之意思表示，得以契約或單獨行為為之。本件上訴人胡玉枝主張：上訴人北大興公司應對被上訴人之契約義務負擔連帶責任等語，上訴人北大興公司則辯稱：被上訴人無「完工交屋」之義務，自無因逾越完工交屋期限而有違約責任。且其未明示同意北大興公司就林益民之契約義務應負連帶責任云云。經查，房屋預售合約第20條第3項約定：「賣方（即上訴人北大興公司）同意對本契約房屋之基地所有權人，依『土地預定買賣契約書』所應履行之義務負連帶責任」（見原審卷一第17頁背面），是上訴人北大興公司以契約約款明示就被上訴人依土地預售契約對於上訴人胡玉枝所負債務負連帶責任，上訴人北大興公司上開所辯，應無可採。上訴人胡玉枝就逾期交屋得請求被上訴人給付96萬6,405元之違約金，業如前述，則上訴人胡玉枝依房屋預售合約第20條第3項約定，請求上訴人北大興公司就上開金額部分負連帶給付責任，洵屬有據。
九、綜上所述，上訴人胡玉枝主張上訴人北大興公司依契約法律關係應給付逾期申報開工違約金390元、逾期取得使用執照違約金4萬7,385元、逾期交屋違約金41萬4,900元，地價稅房屋稅補貼款2,359元，共計46萬5,034元；被上訴人則應給付逾期交屋違約金96萬6,405元，上訴人北大興公司就此債務應負連帶給付責任等語為可採，上訴人北大興公司就其中2,359元無須支付遲延利息，已如前述。從而，上訴人胡玉枝請求上訴人北大興公司給付46萬5,034元，及其中46萬2,675元部分自99年3月15日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息；被上訴人應給付上訴人胡玉枝96萬6,405元，及自99年3月15日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。至其敗訴部分，假執行之聲請亦失依附，應併予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人胡玉枝敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴人胡玉枝上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項、第三項所示。上訴人胡玉枝追加請求上訴人北大興公司就上開判命被上訴人給付違約金債務負連帶責任，為有理由，應予准許，判決如主文第四項所示；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至於上訴人胡玉枝之請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴人胡玉枝仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。上訴人北大興公司就原審判命給付部分，仍執陳詞提起上訴，為無理由，應予駁回。另本判決所命給付部分，未逾150萬元，不得上訴第三審，本院判決後即行確定，故無依兩造聲請宣告准免假執行之必要，併予敘明。
十、據上論結：上訴人胡玉枝之上訴及追加之訴均為一部有理由，一部無理由；上訴人北大興公司之上訴，為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 7 日
民事第十一庭
審判長法 官 林金吾
法 官 蕭胤瑮法 官 徐福晉正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 9 日
書記官 秦仲芳