臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第31號上 訴 人 馬 峯訴訟代理人 姜明遠律師被 上訴 人 蔡誼璉上列當事人間請求移轉房地所有權登記等事件，上訴人對於中華民國98年11月24日臺灣板橋地方法院98年度重訴字第 375號第一審判決提起上訴，經本院於99年12月 7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北縣新莊市○○段○○○○號土地所有權應有部分10,000分之33及其地上建物即門牌號台北縣新莊市○○路○○○號8樓房屋所有權全部(含 6號停車位)(下稱系爭房地)移轉登記與上訴人。㈢被上訴人應自民國(下同)98年 8月11日起，至完成移轉登記之日止，按日給付上訴人新台幣(下同) 3,750元。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：如主文所示。
二、上訴人起訴主張：伊於98年 6月28日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約書)，向被上訴人買受其所有系爭房地，約定買賣總價金為 750萬，並約定第一期簽約款為75萬、尾款為675萬元。伊已分別於98年6月29日將第一期簽約款75萬元及於98年 8月11日將尾款之其中貸款差額15萬元，共計90萬元匯入所約定僑馥建築經理股份有限公司 (下稱僑馥公司) 不動產價金信託專戶，並已向陽信商業銀行永和分行(下稱陽信銀行永和分行)准予貸款 660萬元。惟伊於
98 年8月10日向台北縣新莊地政事務所申請辦理系爭房地所有權移轉登記時，竟遭被上訴人聲明異議而被駁回，致無法設定抵押權予陽信銀行永和分行而完成核貸 660萬元，用以支付其餘尾款，自屬應可歸責於被上訴人之事由，伊自得請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊，並得依系爭買賣契約書第9條第5款後段約定，請求被上訴人自98年 8月11日起，至完成移轉登記之日止，按日賠償 3,750元違約金等情，爰依據系爭買賣契約書之約定，求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊，並自98年 8月11日起，至完成移轉登記之日止，按日給付 3,750元之判決。
被上訴人則以：上訴人係約定須以系爭房地向銀行辦理貸款以支付尾款，依系爭買賣契約書第6條第5款約定，應於98年
6月28日在產權移轉登記所需文件用印後10日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續，並同時辦理產權移轉與抵押權設定；又依系爭買賣契約書第6條第4款約定，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同簽發與尾款同額之本票，以僑馥公司為受款人，作為給付尾款之擔保，由特約代書收執交付僑馥公司保管。惟上訴人並未依約履行，經伊多次以口頭催告，仍不履行。又依系爭買賣契約書第9條第5款前段約定，上訴人最遲不得逾98年 8月10日付清全部價金，惟上訴人於是日尚有尾款675萬元未付清，竟於是日下午3時，向新莊地政事務所送件申請辦理將系爭房地所有權移轉登記與訴外人張伯鈿，伊始提出異議，阻止辦理，並委請律師於98年9月3日致函向上訴人表示解除系爭買賣契約。又系爭買賣契約書第
9 條第5款前段既明訂98年8月10日係上訴人付清價金之最後期限，上訴人自應於是日付清全部價金，使伊達成出賣系爭房地取得價金所作時間上安排之目的，惟上訴人竟不依限付清全部價金，伊亦得依民法第 255條規定，不為催告，逕行解除系爭買賣契約。又依系爭買賣契約書第11條第 4款約定，上訴人若遲延或拒絕給付價金，於依約履行前，應停止辦理產權移轉登記。上訴人未於最後期限之98年 8月10日付清全部價金，伊自亦得依該項約定，拒絕上訴人送件辦理產權移轉登記，是上訴人所為之本件請求，應屬無據等語，資為抗辯。
三、經查上訴人主張伊於98年 6月28日與被上訴人簽訂系爭買賣契約書，向被上訴人買受其所有系爭房地，約定買賣總價金為750萬元，並約定第一期簽約款為75萬元、尾款為675萬元。伊已分別於98年6月29日將第一期簽約款75萬元及於98年8月11日將15萬元匯入所約定僑馥公司不動產價金信託專戶，並已以指定登記名義人張伯鈿名義向陽信銀行永和分行申請核准通過貸款660萬。惟伊於98年8月10日向新莊地政事務所送件申請辦理將系爭房地所有權移轉登記與張伯鈿時，為被上訴人提出異議而被駁回之事實，為被上訴人所不爭執，並有系爭買賣契約書、僑馥公司不動產價金履約保證系統、建物所有權狀、建物登記謄本、土地登記謄本、陽信銀行永和分行99年6月3日陽信永和字第990022號函及新莊地政事務所99年8月6日北縣莊地登字第0990014479號函可稽 (見原審卷第7頁至第11頁及本院卷第40、145至150、95、152至160頁)，固堪認為真實。
四、被上訴人抗辯上訴人係約定須以系爭房地向銀行辦理貸款以支付尾款，依系爭買責契約書第6條第5款約定，應於98年6月28日在產權移轉登記所需文件用印後，10日內確認貸款額度及辦妥相關之對保借款手續，並同時辦理產權移轉與抵押權設定；又依系爭買賣契約書第6條第4款約定，最遲應於繳稅前，與登記名義人共同簽發與尾款同額之本票，以僑馥公司為受款人，作為給付尾款之擔保，由特約代書收執交付僑馥公司保管。惟上訴人並未依約履行，伊已委請律師於98年9月3日致函向上訴人表示解除系爭買賣契約等情，雖已據其提出系爭買賣契約書、陳信亮律師事務所函及掛號郵件收件回執為證 (見原審卷第8頁背面、第29、56、57頁)；且陽信銀行永和分行99年 2月22日陽信永和字第990005號函亦載明：「…另依貴院所檢附之土地、建築改良物抵押權設定契約書清查後，知該標的物(指系爭房地)原係由張伯鈿君(ID：Z000000000)於98年 8月持來本銀行辦理房屋貸款相關事宜，目前為待地政設定抵押權階段，尚未與張君辦理對保，撥款等後續作業，…」(見本院卷第35頁)，復經核該行所函送之張伯鈿所書立之房屋貸款申請書及自然人授信貸款申請書，其上均未記載日期，亦未經由對保人簽名或蓋章 (見本院卷第72頁至第74頁)；又上訴人簽發與尾款同額675萬元之本票，並未與指定登記名義人張伯鈿共同簽發(見原審卷第45頁)，而上訴人復自認並未交付僑馥公司保管(見本院卷第192頁
)，而有違約情事，但依系爭買賣契約書第6條第6款約定，被上訴人須定期限催告上訴人後，仍不履行，始得解除契約。雖被上訴人抗辯伊曾多次以口頭催告上訴人履約云云，然為上訴人所否認，而被上訴人所提出之特約代書顏秀姍致兩造之存證信函，亦僅能據為證明其有向該代書急催本案要辦快而已(見本院卷第21頁)。是被上訴人抗辯系爭買賣契約已因上訴人有上開違約情事，經伊合法解除云云，固不足取。
五、兩造已於系爭買賣契約第9條第5款約定：「本約買賣標的甲(指上訴人)乙(指被上訴人)雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交 (若因相關作業遲延者，最遲不得逾98年8月10日)，同時甲方應履行全部價金之給付 (包括貸款核撥入信託專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶) ，如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾壹日按買賣總價金萬分之五計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間仍不履行時，甲方有權解除本約」(見原審卷第9頁正面)。依前開約定，上訴人應履行全部價金給付之最後期限為98年 8月10日。惟上訴人於是日尚有尾款
675萬元未付清，而上訴人以張伯鈿名義向陽信銀行永和分行申請貸款，亦直至98年8月10日始經核准通過貸款660萬元，並未完成設定抵押權及動撥，有陽信銀行永和分行99年6月 3日陽信永和字第990022號函足稽(見本院卷第95頁)，且為上訴人所不爭執，又上訴人係98年8月10日下午3時向新莊地政事務所送件申請辦理將系爭房地所有權移轉登記與張伯鈿，有該所99年8月6日北縣莊地登字第0990014479號函送之土地登記案件駁回通知書可稽(見本院卷第152、153頁)，再依其所自認依地政登記實務而言，所有權移轉登記需時2－3天，而抵押權設定登記僅需 1天即可完成(見原審卷第63頁)，顯見上訴人於98年 8月13日以前根本不可能取得貸款付清全部價金。雖特約代書顏秀姍係兩造所共同委任代理人，惟支付價金於出賣人之被上訴人，乃買受人之上訴人所應負之義務，是特約代書顏秀姍自僅係代理上訴人辦理貸款，其辦理過程中所生遲延，依民法第 224條前段規定，上訴人應負同一責任。上訴人固未於最後期限之98年 8月10日付清全部價金，而有遲延給付價金之情事，惟依系爭買賣契約書第11條第 3款約定，須上訴人逾10日仍未履行，再經被上訴人定期間催告仍不履行時，被上訴人始得解除系爭買賣契約 (見原審卷第9頁背面)，並無民法第 255條規定之適用。是被上訴人抗辯上訴人未於最後期限之98年 8月10日付清全部價金而有遲延給付價金之情事，伊亦得依民法第 255條規定，逕予解除系爭買賣契約云云，亦不可取。
六、雖系爭買賣契約並未經被上訴人合法解除。惟依系爭買賣契約書第11條第4款約定：「本契約簽訂後，甲方(指上訴人)若遲延或拒絕給付價金、不依約開具擔保尾款之本票、怠於辦理對保借款手續、借款資格不符合之情事，於甲方依約履行或補正前，應停止辦理繳稅、產權移轉登記等作業。乙方( 指被上訴人) 若就買賣標的所設定或負擔之債務未確定可行之清償方式者，亦同」(見原審卷第9頁背面) 。本件上訴人於98年 8月13日以前根本不可能取得貸款付清全部價金，已如前述。上訴人既不能於最後期限之98年 8月10日付清全部價金而有遲延給付價金之情事，竟於當日下午 3時向新莊地政事務所送件申請辦理將系爭房地所有權移轉登記與指定登記名義人張伯鈿，則被上訴人於當日提出異議，阻止辦理該項產權移轉登記，有新莊地政事務所99年8月6日北縣莊地登字第0990014479號函及土地登記案件駁回通知書可稽 (見本院卷第152、153頁 )，依前開約定，應屬有據。上訴人迄今仍未付清全部價金，竟請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊 (見本院卷第220頁背面)，被上訴人自得依前開約定，拒絕上訴人之請求。又迄今尚未辦畢產權移轉登記，且全係因可歸責於上訴人之事由所致，已如前述，依系爭買賣契約書第9條第5款前段約定 (見原審卷第9頁正面)，被上訴人尚不負辦理點交之義務，自無何違約之可言，是上訴人亦不得依系爭買賣契約書第9條第5款後段約定，併請求被上訴人賠償自98年 8月11日起，至完成移轉登記之日止，按日以3,750元計算之違約金。
七、綜上所述，上訴人依據系爭買賣契約書之約定，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記與伊 (見本院卷第220頁)，並自98年8月11日起，至完成移轉登記之日止，按日給付伊3,750元，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，但其結果並無二致，仍應維持。上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，應認為無理由。
八、至兩造之其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據以及上訴人所聲請訊問之證人顏秀姍、徐芷瑄(見本院卷117、134、135頁 )，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴應認為無理由，依民事訴訟法第 449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬法 官 曾部倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第 466條之1第1項但書或第 2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 29 日
書記官 詹麗珠附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。