臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第401號上 訴 人 朱海堂訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師王東山律師複 代理人 李美寬律師
許富雄律師上 訴 人 王貴雲
王雪紅王雪齡上三人共同訴訟代理人 廖振洲律師複 代理人 袁啟恩律師
邱湘筠被 上訴人 賴建文訴訟代理人 郭芳宜律師
莊秀銘律師林殷廷律師楊鎮宇律師上列當事人間給付補償費事件，上訴人對於中華民國99年6月3日臺灣士林地院方法院98 年度重訴字第361號第一審判決提起上訴，經本院於100年6月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。
五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之，民事訴訟法第447條第1項定有明文。本件被上訴人抗辯上訴人迄至本院始提出被上訴人不自任耕作之新攻擊防禦方法，有違上開規定，依同法條第3 項規定，是項攻擊防禦方法應予駁回云云。查上訴人雖係於上訴本院後始提出被上訴人未自任耕作，耕地租約應屬無效之抗辯，然查被上訴人以同一租約另案訴請他地主給付補償金事件（即原審法院99年度重訴字第38號）係於本案第一審言詞辯論終結後以被上訴人未自任耕作為由而駁回被上訴人之訴，其所憑藉之訴訟資料，包括台北市士林地政事務所99 年7月19日北市士地二字第09931450900號函、台北市政府都市發展局99年7月20日北市都測字第09935314200號函（見本院卷一第72、81頁）均係在本件原審99年5月13日言詞辯論終結日以後始存在，而依據前開函文內容均明示同一租約之另筆土地上有臨時性建物或供停車使用，此項資料就被上訴人是否未自任耕地，租約是否無效，具有重要之價值，上訴人未能於原審言詞辯論期日時提出尚難認屬可歸責事由，且本院審酌如否准上訴人之上開主張將顯失公平，依前揭說明，上訴人於本院所提出之新攻擊防禦方法，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人朱海堂聲明求為判決：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡聲明求為判決：
（一）原判決除免假執行部分外均廢棄。
（二）前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（四）如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。被上訴人聲明求為判決：
（一）上訴駁回。
（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人起訴主張：坐落於台北市○○區○○段2小段339地號土地（面積1259平方公尺），於民國（下同）77 年5月17日起由當時之土地所有權人張楊寶蓮出租予伊耕作，訂有不定期租賃契約，上開土地嗣後於96 年4月17日由原審受告知訴訟人林天佑（下稱林天佑）向法院拍定買受取得所有權，並於96 年4月30日分割登記為339地號及339-1地號土地（面積分別為661.61平方公尺、597.84平方公尺，以下合稱系爭土地，分列時則各稱339地號土地及339-1地號土地），其中339-1地號土地於96年7月17日由上訴人朱海堂向林天佑買受取得所有權，339地號土地於96年6月25日由上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡（與上訴人朱海堂合稱上訴人）向林天佑購買取得所有權，並已於98 年7月14日為臺北市政府徵收為其所有。林天佑雖曾另案起訴請求確認伊之優先承買權不存在，然經原審法院以95 年度訴字第634號判決認定伊與張楊寶蓮間確有不定期租賃關係存在而判決林天佑敗訴確定，依據修正前民法第425 條之規定，縱使系爭土地之所有權轉讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在，則上訴人就系爭土地自應繼受原租賃契約出租人之權利義務，伊已履行給付租金義務將96、97年之租金提存於法院。按依法徵收或照價收買之土地為出租耕地，除由政府補償承租人為改良土地所支付費用及尚未收獲之農作改良物外，並應由土地所有人以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償耕地承租人，平均地權條例第11條第1 項定有明文。系爭土地經臺北市政府徵收後，上訴人已領取土地徵收補償費，惟未依上開規定給付補償地價餘額三分之一予伊，茲以系爭土地被徵收時之98年公告現值計算上訴人應給付之補償費，聲明求為判決命上訴人朱海堂應給付伊新台幣（下同）496萬6,655元；上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡應各給付183萬7,731元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。
三、上訴人則以：
（一）被上訴人與張楊寶蓮間並無耕地租約存在，此觀被上訴人、證人張朝國、張楊寶蓮及律師趙國生就系爭土地訂立租賃契約之過程所述前後不一，且就支付租金之情形及總額，所述亦不相同，足以證明耕地租約係屬虛偽。再者，張楊寶蓮於78年11月27日曾就系爭土地簽立「無訂立租約切結書」予西螺鎮農會，內容記載：「立切結書人張楊寶蓮（以下簡稱本人）為擔保本人（擔保借款人）張朝國等在貴會所負一切債務之清償，曾將後開本人所有土地抵押與貴會，並辦妥抵押權設定登記手續在案。本人茲再向貴會聲明該項土地於提供抵押權之時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在恐口無憑，特立本書為證」，益可證系爭土地於78年11月27日時無任何租賃關係存在，被上訴人辯稱其於77 年5月間即已向張楊寶蓮承租系爭土地云云，顯屬不實。
（二）又縱認被上訴人與張楊寶蓮就系爭土地有租賃關係，亦因系爭土地實係由訴外人陳坤江長期實際耕作，陳坤江復轉借予訴外人徐永石耕作，被上訴人並未自任耕作，且同一租約內之另筆台北市○○區○○段2小段109地號土地（下稱109 地號土地）有部分土地長期供停車使用，並搭蓋建物，未作耕地使用，顯有未自任耕作之情事，應構成耕地三七五減租條例第16條第2 項租約無效之原因，且一部不自任耕作，全部租約均歸無效。故被上訴人不得依平均地權條例第11條第1項、第55條之1規定請求伊給付補償費等語，資為抗辯。
四、經查，系爭土地及109 地號土地原為訴外人賴天龍、賴榮裕所有，於77 年5月16日由張楊寶蓮買受取得所有權，日後系爭土地遭債權人雲林縣西螺鎮農會聲請拍賣抵押物經原審法院以94 年度執字第21380號拍賣抵押物強制執行事件拍賣，於96年4月17日由林天佑拍定買受，林天佑並於96年4月30日分割登記為339地號及339-1 地號土地，其中339-1地號土地由上訴人朱海堂於96年7月17日向林天佑購買取得所有權，339地號土地則由上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡向林天佑購買取得所有權，並均已於98 年7月14日為臺北市政府徵收為其所有，有系爭土地登記第二類謄本、土地異動索引足稽（見原審卷第15-23 頁）。又訴外人林天佑買受系爭土地時，被上訴人曾主張優先承買權，林天佑乃起訴請求確認被上訴人之優先承買權不存在，經原審法院以95 年訴字第634號判決以被上訴人與張楊寶蓮間有耕地租賃關係存在，被上訴人有優先承買權為由而駁回林天佑之起訴，該案並已於96 年1月31 日確定在案，有原審95年度訴字第634號民事判決及確定證明書在卷（見原審卷第11-14 頁）。上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡於買受339 地號土地時曾以存證信函催告被上訴人行使優先承買權，亦有97年12月24日存證信函足憑（見原審卷第28、29頁）。而被上訴人依約履行給付96年、97年之租金提存於原審法院提存所及台灣台北地方法院提存所（下稱台北地院提存所），亦有原審法院97年度存字第0246號，98年度存字第0177號提存書、台北地院提存所98年度存字第410、411、412號提存書在卷可資佐證（見原審卷第24-27頁、30-35 頁）。又系爭土地經台北市政府辦畢徵收後，上訴人朱海堂應受領補償費1,489萬9,966元，上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡原各應受領補償費551萬3,193元，因上訴人於區段徵收公告期間依土地徵收條例第40條規定，申請以徵收後可供建築之抵價地折算抵付地價補償費，經臺北市政府審查准予於98 年2月17日、23日、27日及4月2日核定發給抵價地，亦有臺北市政府98年10月20日府授地發字第09804584000號函可稽（見原審卷第56 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人主張伊自77 年5月17日起向當時系爭土地之所有權人張楊寶蓮承租耕作，雙方訂有耕地租賃契約，由伊承租系爭土地等語，已據其提出耕地租賃契約影本一紙為證（見本院卷一第56頁），上訴人雖否認系爭耕地租賃契約為真正，然查：
（一）有關被上訴人向張楊寶蓮承租系爭土地之事實，已據訴外人林天佑與被上訴人間另案確認優先承買權不存在事件中查證確認屬實，有原審法院95 年度訴字第634號民事判決影本在卷可參（見原審卷第11-14 頁）。證人趙國生在該案審理中已到庭證明確有替張楊寶蓮之夫張朝國草擬系爭租賃契約，並與張朝國、張楊寶蓮一同去被上訴人家中說明等情（見原審法院95 年度訴字第634號判決理由四㈠），而被上訴人在原審法院已證稱：「一、我們77 年5月向證人張楊寶蓮承租，約定一分地租金500 斤稻米，有寫契約，但沒有向農會登記。二、我每年都有付租金給證人張楊寶蓮」、「一個律師、證人張朝國、證人張楊寶蓮、我太太」，「字是律師寫的，律師是證人張楊寶蓮、證人張朝國帶來的，契約書是他們來我這邊寫的，我忘記律師叫什麼姓名，只知道他姓趙」、「是證人張楊寶蓮到我家來收稻穀依行情折抵的現金，1年收1次，後來改為收現金，還是1年收1次」等語（見原審卷第179頁反面、180頁）。
復經證人張楊寶蓮於原審審理中結證稱：「（問：契約書是事先寫好？還是到被上訴人家裡才寫寫好後你再簽名？）是在原告家中，我與證人張朝國、原告及律師在場，當場寫的」，「（問：契約書的字是誰寫的？）律師寫的，但我不知道是原告還是證人張朝國請律師來寫的」等語（見原審卷第181、182頁）。證人張朝國結證稱：「（問：
訂約之過程？）一、當時是原告介紹我們買的，土地在原告旁邊，原告問我們要不要將土地租給他，我就答應，就約定1分地500斤稻米。二、我就請趙國生律師幫我擬稿，我將我與原告的意思告訴趙律師，趙律師傳真給我看，我看可以，我們就到原告家裡簽約」，「（問：契約書是律師寫好後，帶到原告家中簽約還是律師在原告家中所寫？）我只記得在原告家中簽約」，「（問：你有向原告收過租金嗎？）有，我們約好時間，我就與證人張楊寶蓮到原告家中收，因為稻子很難算，換算現金也很難算，所以就說好1年2萬元」等語在卷（見原審卷第183頁背面、184頁），足見雙方確有在被上訴人家中訂立系爭租約之事實。
（二）債權人雲林縣西螺鎮農會聲請拍賣系爭土地，經原審法院以94 年度執字第21380號拍賣抵押物強制執行事件執行拍賣，於94 年11月1日執行查封時，被上訴人已向執行法院陳報與債務人張楊寶蓮間就系爭土地有租賃關係，有當日之查封筆錄在卷可按（見本院卷一第85頁），而執行法院之拍賣公告備註欄亦已標明「 ...五、耕地承租人賴建文依民法第460條之1 有優先承買權。...七、拍定後不點交（94 年11月1日現場查封時發現，土地上有竹林及貨櫃、第三人賴建文94 年11月7日具狀陳報係基於未定期限耕地租賃關係占有使用系爭土地... 」等情，有原審法院民事執行處95 年1月9日士院鎮94執夏字第21380號通知函足稽（見原審卷第216 頁），債權人雲林縣西螺鎮農會亦陳報經其徵詢被上訴人確為土地作物之收取人（見原審卷第217頁）。足認被上訴人早於94 年間系爭土地遭抵押權人聲請拍賣時，已出面主張承租使用系爭土地之事實。
（三）上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡於買受系爭339 地號土地時，尚且於97 年7月22日以存證信函催告被上訴人行使優先承買權，亦有被上訴人所提出上訴人王貴雲等三人不爭執之存證信函可證（見原審卷第28、29頁）。亦可見上訴人王貴雲等人於買受系爭土地時即已知悉被上訴人承租之事實。
（四）系爭土地於98 年7月14日經台北市政府徵收時，就系爭土地上之農作改良物已核發補償費280665元之事實，有台北市政府地政處土地開發總隊98年8月26日北市地發五字第09831241100號函、被上訴人所出據之收據及匯款記錄可憑（見原審卷第36-38 頁），亦堪認系爭土地上有栽植農作改良物屬實。則上訴人以被上訴人與張楊寶蓮等人就系爭租約之訂立經過、租金收取方式、租賃期限未定、及未向當地區公所辦理耕地租約之登記等情，而認被上訴人與張楊寶蓮間並無租賃關係，系爭租賃契約係屬虛偽云云，尚非可取。
（五）至於張楊寶蓮於78年11月27日固曾就系爭土地簽立「無訂立租約切結書」予西螺鎮農會，內容記載：「立切結書人張楊寶蓮（以下簡稱本人）為擔保本人（擔保借款人）張朝國等在貴會所負一切債務之清償，曾將後開本人所有土地抵押與貴會，並辦妥抵押權設定登記手續在案。本人茲再向貴會聲明該項土地於提供抵押權之時，確屬自用地，並未與他人訂立三七五減租條例租約，亦無任何租賃關係存在恐口無憑，特立本書為證」之事實，固據上訴人提出無訂立租約切結書為證（見原審卷第117 頁）。然張楊寶蓮係為了要向農會貸款，而依農會之要求提出上開內容之切結書，顯然係在明知該切結書之內容不實而仍出據等情，亦經張楊寶蓮在原審證明在卷（見原審卷第181 頁），足見張楊寶蓮所出具之上開切結書內容虛偽不實，則上訴人以上開切結書內容反證當時系爭土地無租賃關係存在，尚不足取。是被上訴人與張楊寶蓮間確有訂立系爭租約應堪認定。
（六）按在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓與第三人，，其租佃契約對於受讓人仍繼續有效。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，耕地三七五減租條例第25 條前段及民法第425條分別定有明文。而基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第425條第2項規定之餘地（最高法院98年度第2次民事庭會議參照）。本件系爭土地於96年4月17日由林天佑於原審法院94 年執字第21380號張楊寶蓮為債務人之拍賣抵押物執行事件中拍定取得所有權，於同年月30日分割為339、339-1地號，系爭339地號土地於97年7月22日出賣予上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡，並為移轉登記取得所有權；系爭339-1地號土地於96年7月17日出賣予上訴人朱海堂，已如上述，參照前揭規定意旨，被上訴人與張楊寶蓮之系爭租賃契約對於受讓系爭土地所有權之上訴人仍繼續存在。
（七）再按耕地三七五減租條例第6條第1項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，然此規定係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（參見最高法院
51 年度台上字第2629號判例）。查109地號土地依都市計劃現行土地使用分區為農業區，與系爭土地均屬農業發展條例第3條第11款所謂之耕地（見原審卷第216頁所附94年度執字第21380號執行拍賣公告、本院卷第74頁所附94 年度執字第21381 號執行拍賣公告），為兩造所不爭，並經證人張朝國於審理中證稱為取得系爭土地所有權，尚須耕作給區公所看，取得自耕能力始可取得所有權等語綦詳（見原審卷第18 4頁）。次觀之系爭租賃契約內容，載明係出租耕地，包括系爭土地及109 地號土地二筆，租金依正產品稻榖每分地每年五百台斤以實物折市價繳納代金，並約定承租人不自耕作或全部、一部轉租時，租約無效（見本院卷第56頁），顯係就耕地使用收益而訂立租約，自應屬耕地三七五減租條例所稱之耕地租約，依上開說明，系爭租賃契約雖未經登記，應不妨礙其屬耕地租約之效力。
六、查，依據耕地三七五減租條例第1 條明定耕地租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。
次查耕地之承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人，否則原訂租約應屬無效，此觀耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定至明。所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用。交換耕作，即未自任耕其承租之耕地，亦與轉租無異（參見最高法院56年台上字第1520號判例、63年台上字第599 號判例要旨）。上訴人抗辯被上訴人就系爭土地未自任耕作，而係由陳坤江實際耕作，就同一租約之另筆109 地號土地則有部分土地上有搭建臨時建物，有部分土地長期供停車用，未作耕地使用，系爭租賃契約應屬無效等語，雖為被上訴人所否認，然查：
（一）系爭土地及109 地號土地實際上係由陳坤江耕作、陳坤江再轉借徐永石及其他人耕作，被上訴人並未自任耕作：
1、被上訴人雖主張系爭土地自77年訂立租約後即始終由伊耕作，僅在農忙時期或身體不適時，請陳坤江幫忙，尚無不自任耕作之情形，並舉證人張朝國在本院另案即99年度重上字第586號案中所為之證言為證（見本院卷一第246頁、248頁、292 頁）。然查陳坤江是張朝國的同鄉，109地號土地是張朝國無條件讓陳坤江耕作，而陳坤江因年紀大，又再分給其他朋友種植，陳坤江起初耕作時不認識被上訴人，是後來經張朝國介紹才認識被上訴人，是張朝國叫陳坤江說是幫被上訴人耕作，陳坤江耕作並沒有付租金，僅有時會送一些菜給張朝國及被上訴人，被上訴人之職業是土地買賣仲介，一年大約至耕地四次，如沒有摘菜， 約4、5 分鐘就走了，如有等伊摘菜，就大約20分鐘才走，陳坤江原本不知道被上訴人與張朝國間有簽租約，是張朝國帶被上訴人來告訴伊，他們有簽三七五租約，要陳坤江從此後當作幫被上訴人耕作，才知道有簽約事，陳坤江曾經將上開土地填土至與路面一樣的高度，因無法引水灌溉，復請挖土機在土地內挖一個小水池引水，再用抽水馬達抽水，用自動噴灑設備來澆菜，均係由陳坤江支付費用，因為張朝國將土地給陳坤江種植，已經很好了，並未再要求其付錢等情，業據陳坤江於100年4月19日本院99年度重上字第586號案中到庭證述甚詳（見本院卷一第287-290頁），足見109 地號土地是由張朝國出面找陳坤江耕作，嗣後才經張朝國告知與被上訴人間有簽三七五租約，而介紹被上訴人與陳坤江認識，再參諸證人翁秋風、徐永石、黃呂連妹、鄭天勝、朱清秀等人在本院99 年度重上字第586號案中所證稱109 地號土地係由陳坤江管理耕作，非被上訴人耕作，伊等人均係由陳坤江分地給伊耕作，並未看見被上訴人在該地耕作等情在卷（見本院卷一第277-1 頁反面、280頁、282頁反面、285頁、285頁反面），足證109 地號土地是由張朝國找陳坤江耕作，陳坤江再分給翁秋風等人耕作，被上訴人並未在109地號土地耕作甚明。
2、至於就系爭土地部分，陳坤江固在本院審理時到庭證稱「是被上訴人身體不好無法種植，叫我去幫他種」，「沒有付租金」等語在卷（見本院卷一第99頁），然陳坤江對於收成後之作物表明「我自己所有，我自己決定」、 「...竹筍會有人盜挖，其中有一年伊去復建，請徐永石來幫伊圍籬， ...我沒有付工錢，只要有竹筍他們要就拿走」等語（見本院卷一第99頁反面、第100 頁），復參諸證人徐永石所證稱「...94 年陳坤江叫我去幫忙他管理一半的竹筍，管理的話竹筍就讓我收成。94年我把竹子砍掉把土地圍起來，95年種了一年沒有什麼竹筍，想可能有人來偷，96年我就棄權沒有種了」等語（見本院卷一第98頁），顯然陳坤江係為自己之利益在系爭土地上耕作，且免付租金，而後陳坤江再找徐永石耕作，收成亦係由徐永石取得，核其情形顯然非屬農忙時期或被上訴人偶然身體不適之暫時性幫忙，故此部分被上訴人之主張，不足採信。系爭土地應係由陳坤江、徐永石實際耕作，被上訴人並未在系爭土地上自任耕作甚明。
3、至被上訴人另以系爭土地上農作改良物補償費，已由台北市政府地政處開發總處核發給伊；109 地號土地上之農作改良物補償費，亦經被上訴人與陳坤江協議以被上訴人名義領取後，再給付陳坤江所領取金額之2/3 作為多年來協助被上訴人種植之辛勞補償，並提出97年12月23日之補償費匯入證明、收據及99年7月6日協議書一紙為證（見原審卷第37、38頁，本院卷一第191 頁），而主張陳坤江僅係協助伊耕作之僱農，雙方間並無租賃或借用土地之關係，伊並無不自任耕作之事實云云。然查，陳坤江在上開協議書上簽名後曾提出書面向台北市政府地政處土地開發總隊陳情，表示109 地號土地上之農作改良物均係由陳坤江耕作，簽立協議書當時未帶眼鏡，不知協議書內容為何（見本院卷一第300 頁），自難依該協議書而為有利被上訴人之認定。再參諸證人翁秋風、徐永石、黃呂連妹、鄭天勝、朱清秀等人在本院99 年度重上字第586號案中所為之證言，均已表明109 地號土地是陳坤江在耕作，並再分給伊等人耕作，而非被上訴人耕作，而台北市政府地政處土地開發總隊亦認定109 地號土地上之農作改良物多為陳坤江所種植，至於應由何人領取，需待判決確定後憑確定判決辦理補償事宜，亦有該隊99年11月30日北市地發五字第09931566700號函足稽（見本院卷一第301頁），據此亦堪認被上訴人主張有自任耕作非屬事實。
（二）就109 地號土地，確有部分土地長期供停車使用及搭蓋臨時建物，而未作耕地使用：
1、被上訴人雖主張依據林務局農林航空測量所於77年至93年、97年12月1日、98年11月5日所拍攝之空照圖（見本院卷一第131-149頁）所示，109地號多年來均未見車輛停放，上訴人僅憑少數幾日有不明車輛停放即認伊係長期將 109地號土地供停車場之用，自嫌不足，且109 地號在原審97年度聲字第425 號保全證據案件中，僅見一廢棄車體，並無供停車場使用之情，並提出原審97 年度聲字第425號保全證據勘驗筆測量筆錄為憑據（見本院卷一第150-154 頁）。
2、然查，依據林務局農林航空測量所94年11月2日、95 年12月24日、96 年3月4日所拍攝之空照圖所示，109地號土地臨接110 地號土地之處所，顯示於西南方之特定區塊停放有數量車輛（下稱B 區停車場），在西北方則存在有建物（下稱A 區建物），此有空照圖及地籍圖可資佐證（見本院卷一第65-68頁、231-233頁）。而原審法院於另案即99年度重訴字第38號審理中曾將上開空照圖所標示停車場及建物部分，函請台北市士林地政事務所（下稱士林地政事務所）判讀其位置，經士林地政事務所套疊研判應係坐落在109地號上，亦有該所99年7月19日北市士地二字第09931450900號函在卷（見本院卷二第72 頁），並經台北市政府都市發展局以99年7月20日北市都測字第09935314200號函覆原審法院稱依該局93年、95年、97年之地形圖資料皆顯示為臨時性建物（見本院卷一第81、82頁）。再依原審法院94 年度執字第21381號執行程序，由景陽不動產估價師事務所於94 年11月間就109地號土地所製作之不動產鑑定報告所附之標的物現況照片，亦確有停車之事實（見本院卷一第72、73 頁）。另外原審法院執行處就109地號土地查勘現場時，亦發現其上有部分土地供作停車使用及擺放廢棄物，並經註記於第一次拍賣公告之備註欄，此亦有95年1月19日士院鎮94執富字第21381號執行通知函可證（見本院卷一第74-75頁），則依上開證據已足證明109地號土地自94年至96年間，有長達數年之時間，有部分土地係供停車使用，有部分土地係搭建臨時建物用，而非作耕地使用。
3、再依據曾在109 地號土地附近耕作之證人翁秋風在本院另案（即99 年度重上字第586號案）到庭所證稱：「（法官問：你在陳坤江土地耕作時間，有無看到有車子停在那裡？答：）大約看到幾次，有時候我兒子來找我，沒有地方停車，也會停在那裡，我的摩托車也會停在那裡」、「（訟訴代理人問：車行後面的土地內靠近門口的柏油路面，是都作停車使用，還是也有種東西？答：）靠門口那柏油路面沒有多大，那個地方沒有種植」、「（訴訟代理人問：你是否知道車行的人有無停在後面的空地？答：）有時候有，我是聽說空地前面原來有一堆垃圾，車行幫忙清，所以會讓車行的人偶爾來停車」、「（訴訟代理人問：大門進去有鋪柏油渣的地，普通時候有何人在那裡停車？答：）鄭先生、我、徐先生、賣車的人、陳坤江和他兒子都有來停過」、「（訴訟代理人問：你是否知道車行後面停車的柏油是誰鋪的？答：）那是路面的柏油刨起來不要的，土地前面車行的人把它拿來鋪的，我只知道是這樣」（見本院卷一第277頁、277-1頁、278頁）。
4、證人徐永石在該案證稱：「（法官問：...你在109土地內耕作的期間，有無看到109 土地裡面有供應別人停車的地方？答：）我知道有人停車，但我沒有注意車牌」、「（法官問：是每天都有固定在那裡停車？答：）每天都有人停，賣車的看到我們幾個在那裡耕作的人沒停，他們就會停進來」、「（法官問：通常你看到平常那塊停車的地方大約都停多少車在那裡？答：）不多，大概五、六台，我沒有停，我是騎腳踏車，我的朋友來找我，會停在那裡」（見本院卷一第280頁）。
5、證人黃呂連妹在該案證稱：「（法官問：在你耕作期間，這塊地裡面有沒有平常讓人停車的地方？答：）很少，陳坤江自己的車有停放」、「（法官問：你還有看過誰的車停進去？答：）有一些，但我不認識」、「（法官問：你平常看到裡面停幾台車？答：）差不多只有三、四台、四、五台，我認不出來是誰的車」、「（法官問：你有無看過陳坤江耕作地前面的賣車的車商他們的車有停到陳坤江的地?答：）有，就是幾台而已，...」、「（訴訟代理人問：前面車商他們的車是天天固定停在那裡？答：）每天固定有幾台，...」（見本院卷一第282頁、283頁）。
6、證人朱清秀在該案證稱：「（法官問：你有無看過陳坤江耕作的土地有人在裡面停車？答：）我有看過有人開車進去，...」（見本院卷一第286頁）。
7、證人陳坤江在該案證稱：「（法官問：你在109 地號耕作期間，這塊地門口有無讓人停車？答：）讓人停車是隔壁賣車的車行洪太太說那地方本來是丟垃圾的，他說他整理後讓他停，... 」、「（法官問：洪太太車商有無固定停在109地號土地裡面?答：）不固定，有位置他們會來停，...」、「（法官問：109地號土地裡面是誰鋪的？答：）通到裡面的路是我鋪的，門進去左邊是洪太太鋪的，差不多二丈平方」、「（法官問：洪太太和你是何人先鋪設？答：）是我先鋪設的，洪太太是後來才鋪設的，我不讓洪太太停車會不好意思，因為我們泡茶的水都向他拿的，一直到張朝國告訴我那裡不能停車，我才告訴洪太太地主說不能再停」等語（見本院卷一第287 頁背面），據此足認陳坤江及車商洪太太在109 地號土地上鋪設道路並長期停車係屬事實，此部分被上訴人之主張自不足採信。
8、再查109 地號土地西北側緊鄰釣蝦場處，係由釣蝦場占用部分109 地號土地搭蓋臨時建物使用之事實，亦經證人陳坤江在本院另案（即99 年度重上字第586號案）到庭證明：「（法官問：你是否知道釣蝦場有建物占用109地號?答：）我知道，他只佔用一點點，我澆菜要用馬達，馬達的電是從釣蝦場接過來」、「（法官問：馬達的電是從釣蝦場接過來，要蓋房子是否有告訴你？答：）釣蝦場蓋房子時侯沒有告訴我，是我去阻擋，告訴他們占用到我的土地，釣蝦場就說不然電讓我用，所以我就同意他們蓋在我土地上」（見本院卷一第289頁背面、第290頁），據此亦堪認釣蝦場占用109地號土地搭建臨時建物已得109地號土地實際耕作者陳坤江之同意，再對照99 年12月2日本院99年度重上字第586 號案承辦法官至現場履勘時之勘驗筆錄及現場照片所示（見本院卷第206-210頁、215頁），釣蝦場所搭之臨時建物仍然存在，顯然已存在多年而無法供耕作使用。縱令鄰地越界建築係陳坤江擅自同意，以便利其耕作，然陳坤江已陳明耕作所需之支出均係由伊自己支出，耕作之收成亦係由伊自己取得，且無用給付租金，顯然陳坤江是為自己利益而耕作，而非替被上訴人耕作，則即使鄰地越界建築未得被上訴人同意，仍應構成被上訴人不自任耕作（參見最高法院67年7月11日第7次民事庭庭推總會會議決議）。
9、末查，系爭耕地租賃契約就出租之耕地載明為系爭土地及
109 地號土地，而租金係依正產品稻穀每分地每年五百台斤以實物折市價繳納，顯然無從將系爭土地與109 地號土地區分為各自獨立可分之租賃租約，系爭耕地租賃契約中之109 地號土地，既有部分未作耕地使用，即應屬被上訴人未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，耕地租賃契約應屬全部無效，被上訴人主張僅109 地號土地之租賃契約無效，系爭土地之租賃契約仍應有效，應非可取。
七、綜上所述，系爭土地既未由被上訴人自任耕作，且109 地號土地有部分自94年起至97年止，均未作耕地使用，則依上開說明，系爭租約早應自94年起即全部歸於無效，則被上訴人主張依據平均地權條例第11條第1 項請求給付補償費，即屬無據。
八、從而，被上訴人依據平均地權條例第11條第1 項請求上訴人朱海堂應給付伊496萬6,655元；上訴人王貴雲、王雪紅、王雪齡應各給付伊183萬7,731元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，為無理由，不應准許，原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。
九、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78 條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
民事第二十庭
審判長法 官 張 蘭
法 官 黃莉雲法 官 王漢章正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附註：
中 華 民 國 100 年 6 月 23 日
書記官 周淑靜民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。