臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第444號上 訴 人 凱倫金屬有限公司法定代理人 張聰明訴訟代理人 周珮琦律師被上訴人 梁聰明
段440號訴訟代理人 邱秀珠律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國99年5月28日臺灣桃園地方法院98年度重訴字第319號第一審判決提起上訴，本院於100年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國97年4月15日向被上訴人購買坐落桃園縣○○鄉○○區○○段○○○○○號土地其中之2500坪（下稱系爭土地）暨其地上物即門牌號碼為桃園縣○○鄉○○○路○○號廠房（下稱系爭廠房），並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其第4條第4項約定：「尾款新台幣（下同）6250萬元正（本金額係暫定，實際以坪數計算），於本件產權過戶甲方（即上訴人）名義取得，並向金融機關貸款核准請領出來一次付清，貸款不足，以現金補足。」，復於該契約書末頁買賣不動產標示部分加註：「本件土地乙方（即被上訴人）負責分割完成，並支付全部土地分割費用。」，即兩造係約定於系爭土地分割完成且得辦理過戶時，伊始有一次付清尾款之義務。又系爭買賣契約第8條第3項約定：
「乙方不願或不履行時，乙方除應交還已收全部價款外，並應賠償與所收全部價款同額之損害金」。嗣伊陸續給付被上訴人價金計3000萬元，並另投資400萬元著手進行整地、修繕廠房等事宜。雙方並於97年6月25日協商，被上訴人保證將於97年9月30日完成土地分割，伊乃簽發到期日為97年9月30日、面額7000萬元之本票交付被上訴人收執以擔保價金尾款之給付。詎被上訴人身為專業土地投資人就土地分割事宜知之甚詳，且明知於系爭買賣契約簽訂前系爭房地曾發生火災，竟以分割手續繁雜、伊原所委託之代書無法辦理作為遲延之藉口，逾期未完成辦理系爭土地分割及其所有權移轉登記，屢經催詢亦遲無具體回應。伊於97年12月12日以桃園府前郵局第2310號存證信函向被上訴人表示解除系爭買賣契約，經其於同年12月15日收受，系爭買賣契約業已合法解除。
兩造於97年12月31日再次協商，並書立協議書（下稱系爭協議書），而就系爭協議書第3條、第4條約定文義合併觀之，被上訴人已承認伊為修繕系爭廠房花費400萬元，並承諾於98年6月30日前（即系爭協議書簽訂日後6個月）若系爭土地每坪價格賣得高於4萬2500元即全額退還400萬元。因系爭協議書未約定倘逾期賣出於第三人或未賣得前開價額無庸退還，足見於此情形下被上訴人仍應按出售價格比例賠償伊。其後，被上訴人並返還伊已給付價金3,000萬元，然遲至98年7月7日始賣出系爭土地，迄今仍未賠償伊因被上訴人違約所受之損害（即違約之損害賠償500萬元及廠房修繕費用400萬元），伊業於98年7月29日寄發臺北古亭郵局第01540號存證信函請求被上訴人賠償上開損害，未獲置理。爰依民法第249條第3款、系爭買賣契約第8條請求被上訴人賠償500萬元；依民法第179條、第181條、第259條第5款、協議書第4條約定請求被上訴人給付400萬元，合計請求被上訴人應給付伊900萬元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並表明就前開500萬元部分僅依據買賣契約書第8條第3項請求，前開400萬元部分則依民法第179條、第181條、協議書第4條約定請求，不再主張民法第249條第3款、第5款規定等語（見本院卷第32、71頁）。其上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人900萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：因本件買賣土地應先經分割始得移轉，且分割手續何時完成無法確定，故系爭買賣契約未約定完成移轉登記之期限及給付尾款之期限。而系爭買賣契約第4條第4項僅係約定須俟完成土地分割辦妥所有權移轉登記，且貸款核撥後，上訴人始須給付尾款；至上訴人所交付之面額7000萬元本票乃為擔保尾款之交付；兩造並未約定以該本票到期日97年9月30日為本件分割土地及辦理過戶之最後期限，上訴人逕以97年12月12日存證信函主張解除契約，於法不合。退步言，縱認伊有所遲延，惟本件並無依契約性質或當事人之意思表示，非於97年9月30日前完成土地分割及過戶手續不能達成買賣契約目的之情事，依民法第254條規定，上訴人未定相當期限催告逕予解除契約，亦不合法。而系爭土地已於97年12月22日完成土地分割，上訴人卻因聽聞風水師意見，堅持不願購買，兩造乃於97年12月31日合意解除系爭買賣契約，另訂系爭協議書，是雙方權利義務即應按系爭協議書履行。至系爭協議書約定上訴人之廠房修繕費400萬元必須在伊重行出售系爭土地且每坪須高於4萬2500元以上才退還上訴人，此乃因系爭土地售價每坪為4萬1000元，伊再度出售時，必須售價超過每坪4萬2500元時，伊始會多賺400萬元，如此才有返還廠房修繕費400萬元予上訴人之義務。伊雖於98年7月7日將上開分割後之3筆土地全部出售予訴外人紘瑋科技股份有限公司（下稱紘瑋公司），惟價金總額為2億2380萬元，折合每坪單價3萬6335元，低於系爭協議書約定價格每坪4萬2500元，伊即無庸退還上訴人廠房修繕費用。
又系爭協議書並無按比例退還之約定，上訴人主張即令二度出售價格未達每坪4萬2500元仍應按比例退還廠房修繕費，與協議書約定不合，自無理由。另系爭協議書第3條與第4條為各自獨立之約定，其第3條固約定伊於6個月內出售系爭土地及廠房，惟兩造並未約定逾期出售之法律效果，足見該約定類似法律之訓示規定，雖伊逾期7日完成出售，亦不能據此即謂伊須退還廠房修繕費400萬元予上訴人。再者，系爭買賣契約業已解除，上訴人本不得依買賣契約書第8條請求給付違約金，況伊並無不願或不履行契約，亦無其他違約情事，上訴人依系爭買賣契約書第8條約定請求伊賠付500萬元違約金，顯無理由等語，資為抗辯。其答辯聲明：⑴上訴駁回。⑵如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造前於97年4月15日簽立不動產買賣契約書，約定自桃園縣
○○鄉○○區段5小段27-6號土地分割出約2500坪特定位置之土地暨其上地上物，由被上訴人以每坪4萬1000元之價格售與上訴人。
㈡兩造於系爭買賣契約第4條約定：「付款方法：㈠本買賣契約
簽定時，甲方（即上訴人）給付乙方（即被上訴人）訂金500萬元（不另立收據）。㈡於乙方前手登記取得名義之時，再由甲方給付乙方2500萬元…。㈣尾款6250萬元（本金額係暫訂，實際以坪數計算），於本件產權過戶予甲方名義取得，並向金融機關貸款核准請領出來一次付清，貸款不足，以現金補足。」。又於系爭契約第8條約定：「違約處罰：…㈢本買賣契約成立後，…乙方（即被上訴人）不願或不履行時，乙方除應交還已收全部價款外，並應賠償與所收全部價款同額之損害金。」。兩造於系爭契約書末頁買賣不動產標示部分批明：「本件土地乙方（即被上訴人）負責分割完成，並支付全部土地分割費用。未保存719建號地上物按現況點交。」。
㈢上訴人於97年4月15日簽立系爭買賣契約時交付面額500萬元之
支票予被上訴人，再於同年5月2日交付面額2500萬元支票予被上訴人，均已兌領。上訴人總計交付價金3000萬元。上訴人另於97年6月25日簽發票號355366、到期日為同年9月30日、票面金額7000萬元之本票乙紙交付被上訴人收執，其上並註記：「本本票○○○鄉○○○路○○號土地尾款保證之用」。
㈣上訴人於97年12月12日寄發桃園府前郵局第2310號存證信函予
被上訴人，以被上訴人延宕近8個月、迄未完成系爭土地分割為由主張解除系爭契約，並請求被上訴人於文到5日內返還價金3000萬元及違約金，暨賠償廠房修繕費用400萬元。該函於97年12月15日送達被上訴人。被上訴人於97年12月17日以臺北中山郵局第2086號存證信函覆上訴人其主張解除契約於法無據，伊並未延宕分割等語。
㈤原桃園縣○○鄉○○區段5小段27-6地號土地面積為20361.39
平方公尺，該土地於97年12月22日辦理分割完成，計分割為桃園縣○○鄉○○區○○段○○○○○號（面積8790.29平方公尺）、27-9地號（面積6611.65平方公尺）、27-10地號（面積4959.45平方公尺）等土地三筆。
㈥上訴人於97年12月31日委託訴外人張雅惠代理與被上訴人簽立
協議書，協議換地條件如下：①如果換地成功時，3400萬元將退回2000萬元，剩餘1400萬元轉成價金。②如換地不成時，購地金3000萬元將全數退回。③原○○○鄉○○○路○○ 號廠房約2673坪左右，給被上訴人六個月時間處理。④廠房修繕費
400 萬元，將視將來廠房出售時價格，每坪需高於4萬2500元以上，全數退回。
㈦被上訴人已依系爭協議書約定返還上訴人已付價金3000萬元，並於98年7月24日返還上開面額7000萬元本票予上訴人。
㈧被上訴人於98年7月7日將分割後之27-6、27-9、27-10地號三
筆土地，合計6159.32坪，全部售與訴外人紘瑋公司，總價2億2380萬元，每坪單價約為3萬6335元。
㈨上開各情為兩造所不爭執（見本院卷第31頁），並有不動產買
賣契約書、支票、存證信函、回執、協議書、土地登記謄本為證（見原審卷第7至23、30至44頁）。
四、上訴人主張被上訴人違約未依限於97年9月30日完成土地分割及所有權移轉登記，伊業於97年12月12日發函解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第8條請求被上訴人賠償違約金500萬元；依民法第179條、第181條、協議書第4條約定請求被上訴人給付400萬元，合計請求被上訴人應給付上訴人900萬元並加計法定遲延利息云云。被上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠查系爭買賣契約書僅於第4條第4項約定：「尾款6250萬元（本
金額係暫訂，實際以坪數計算），於本件產權過戶予甲方名義取得，並向金融機關貸款核准請領出來一次付清，貸款不足，以現金補足。」（見原審卷第8頁），並於契約末頁註明：「本件土地乙方（即被上訴人）負責分割完成，並支付全部土地分割費用。未保存719建號地上物按現況點交。」（見原審卷第10頁），並無明文約定土地分割完成或辦理所有權移轉登記之期限或日期，惟上訴人於97年6月25日簽發交付到期日為97年9月30日，面額7000萬元之本票予被上訴人，其上註記：「本本票○○○鄉○○○路○○號土地尾款保證之用」（見原審卷第16頁），此為兩造所不爭執；證人即代書盧東逸復結證稱:
兩造於97年4月15日簽約後，原本是由上訴人請代書要進行分割，但因系爭廠房發生火災，須辦理執照滅失，並涉及廢棄物清運，建築師開價要120萬元，被上訴人認為費用太高，便說改由伊負責辦理土地分割手續，伊有問被上訴人何時可完成土地分割程序，再交由伊辦理過戶，被上訴人承諾在97年9月30日前辦妥。而7000萬本票所載之97年9月30日是約定點交日期，即分割程序要完成之日期等語（見原審卷第86、87頁）。足認兩造於訂立系爭買賣契約後，確另有約定被上訴人應於97年9月30日前完成土地分割程序。
㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催
告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。故契約當事人之一方遲延給付者，除當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外，必經他方當事人定相當期限催告其履行而不於期限內履行時，始得解除其契約（最高法院31年上字第2840號判例、86年度台上字第3105號裁判意旨參照）。
㈢查系爭土地係於97年12月22日完成土地分割，增列27-9、27-
10二筆地號土地，有土地登記謄本可稽（見原審卷第34至39頁）。被上訴人未依約於97年9月30日辦妥土地分割手續，固應負遲延責任。然系爭買賣契約中並無約定須於97年9月30日完成土地分割或如未依限完成即得解除契約之特別約定，證人盧東逸並證稱兩造未約定若97年9月30日未完成土地分割程序之法律效果等語（見原審卷第88頁），上訴人復未舉證證明兩造就此履行期限有特別重要之合意表示或如不於該日前完成土地分割即不能達買賣之目的，揆諸前揭說明，系爭買賣契約應先經定期催告，始得予以解除。查上訴人僅主張其屢次催詢，被上訴人均無具體回應（見原審卷第4頁），並未提出任何定期催告之證據資料，證人盧東逸亦證稱97年9月30日問被上訴人，被上訴人說還沒有辦好，伊等問被上訴人何時可辦好，被上訴人答稱97年10月底，但仍未如期完成等語（見原審卷第87頁）。顯見上訴人確僅有詢問被上訴人，而未定相當期限催告被上訴人履行，則上訴人逕於97年12月12日寄發存證信函以被上訴人遲延給付為由，解除系爭買賣契約，揆諸前揭說明，於法即有未合，尚不生解除契約之效力。至證人盧東逸證稱上訴人公司股東曾在97年12月間與被上訴人協議無結果後，決定解約乙節，為被上訴人否認，辯稱97年12月間兩造協議結果即是共同簽立系爭協議書等語。衡酌系爭協議書簽立協議書日期為97年12月31日，且系爭協議書內容即為解決兩造就系爭買賣所生爭議及相關換地、退款事宜，足徵被上訴人所辯非虛，堪予採信。
㈣次查，系爭協議書約定：「凱倫金屬有限公司（張雅惠）向梁
聰明先生購○○○鄉○○○路○○號，因買方〈凱倫公司〉及賣方梁聰明先生協議換地條件如下：①如果換地成功時，3400萬元將退回2000萬元，剩餘1400萬元轉成價金。②如換地不成時，購地金3000萬元將全數退回。③原○○○鄉○○○路○○號廠房約2673坪左右，給被上訴人六個月時間處理。④廠房修繕費400萬元，將視將來廠房出售時價格，每坪需高於4萬2500元以上，全數退回。」（見原審卷第23頁）。顯見兩造已合意解除系爭買賣契約，而以系爭協議書另訂新約，約定換地成否之價金轉換、退回及廠房修繕費用返還標準等事項。
㈤上訴人雖主張被上訴人違約遲延給付，依系爭買賣契約書第8
條第3項約定應賠償500萬元云云。查系爭買賣契約書第8條第3項固約定：「本買賣契約成立後，…乙方（即被上訴人）不願或不履行時，乙方除應交還已收全部價款外，並應賠償與所收全部價款同額之損害金。」（見原審卷第9頁），惟系爭買賣契約既經兩造合意解除，兩造並已另訂系爭協議書，雙方權利義務即應依協議書定之，上訴人自不得再依系爭買賣契約為請求。
㈥上訴人另主張被上訴人應依系爭協議書第4條約定返還廠房修
繕費用400萬元云云。查系爭協議書第4條係約定：「廠房修繕費400萬元，將視將來廠房出售時價格，每坪需高於4萬2500元以上，全數退回。」（見原審卷第23頁），惟被上訴人嗣於98年7月7日將分割後之27-6、27-9、27-10地號三筆土地，合計6159.32坪，全部售與訴外人紘瑋公司，總價2億2380萬元，每坪單價約為3萬6335元，有買賣契約書可稽（見原審卷第40至44頁）。是被上訴人重行出售系爭土地及地上物之價格顯未高於協議書所訂每坪4萬2500元之標準，自不符該條退回400萬元之要件。上訴人雖謂重行出售價格縱令未達每坪4萬2500元，被上訴人亦應按比例退還廠房修繕費用云云，證人張雅惠亦附和其詞（見原審卷第150至151頁）。然系爭協議書並無比例退還之約定，且考諸系爭協議書就換地成否之價金償還或轉作價金均有明文約定，復就廠房修繕費用明訂以每坪4萬2500元為應否退還之標準，堪認兩造就上開各節均有討論協商，系爭協議書未記載比例退還乃因兩造無此合意，而非一時疏漏。況證人所指比例退還乙節，究應以何數額及比例為基準，亦無任何資料可供佐證，是證人張雅惠所言與契約文義明顯不符，尚無可採。參以系爭協議書第3條記載原○○○鄉○○○路○○號廠房約2673坪，而系爭買賣契約原出售價格為每坪4萬1000元，故被上訴人須俟重行出售價格高於每坪4萬2500元，其所得價金始會較系爭買賣契約售價多出400萬元（計算式：（00000-00000）×2673＝0000000），由此益徵被上訴人辯稱兩造協議時，已就上開價格有所考量，方始合意以每坪4萬2500元為返還400萬元與否之標準等語，堪予信實。
㈦上訴人復謂系爭協議書第3條、第4條應合併觀之，故倘被上訴
人能於98年6月30日前將系爭標的出售，且出售價格高於每坪4萬2500元，則應全數退還廠房修繕費用，惟被上訴人遲至98年7月7日始將系爭土地出售予訴外人紘瑋公司，即無協議書第4條之適用，而伊確有修繕廠房，被上訴人無法律上原因受有利益，爰依不當得利法律關係請求被上訴人返還廠房修繕費用400萬元云云。查系爭協議書第3條係約定：「原○○○鄉○○○路○○號廠房約2673坪左右，給被上訴人六個月時間處理。」，其與協議書第4條應屬各自獨立之約定，觀其文義，僅是約定被上訴人應於6個月內出售系爭土地及廠房，尚難認被上訴人未依限出售，兩造即無協議書第4條之適用。又承前述，兩造已就廠房修繕費用之返還標準於協議書為明文約定，雙方均應同受拘束。被上訴人既係依協議書約定而無庸返還廠房修繕費用400萬元，即無不當得利可言。
五、從而，上訴人依系爭買賣契約第8條約定請求被上訴人賠償違約金500萬元；依協議書第4條約定、不當得利法律關係請求被上訴人給付廠房修繕費用400萬元，合計900萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，洵屬無據，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，理由雖有不同，結論則無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 張耀彩
法 官 林金吾法 官 盧彥如正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 鄭兆璋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。