臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第511號上 訴 人 兆明實業股份有限公司法定代理人 郭兆東訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師上 訴 人 俊端科技股份有限公司法定代理人 顏宏志訴訟代理人 許志明
張靜怡律師上列當事人間返還房屋等事件，兩造對於中華民國99年6月30日臺灣桃園地方法院98年度重訴字第403號第一審判決提起上訴，本院於民國99年12月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人兆明實業股份有限公司（下稱兆明公司）主張：被上訴人即上訴人俊端科技股份有限公司（下稱俊端公司）於民國（下同）89年6月30日向伊承租桃園縣○○鎮○○路○○○號房屋前、後棟之1、2樓面積約984.64坪（下稱系爭1、2樓房屋，門牌號碼因分戶而變更為秀才路968之1號），租期自89年8月1日起至94年7月31日止計5年，每月租金新台幣（下同）48萬元，兩造並簽立房屋租賃契約書1份。嗣兩造就系爭1、2樓房屋分別於94年7月間、95年7月間、96年7月31日、97年7月25日分別續約或展延租約，每次續約或展延租期均1年，至97年7月31日止；俊端公司另於92年10月1日向伊承租同址3樓（下稱系爭3樓）房屋，面積約為357坪，每月租金11萬2,500元，租期自92年10月1日起至94年7月31日止，有房屋租賃契約書1份可證。嗣兩造就系爭3樓房屋於94年7月27日續訂租賃契約書，承租面積約增加為417坪，每月租金調高為13萬5千元，租期1年。並於95年7月26日續訂租約租期1年。再於96年7月31日、97年7月25日續訂租約展延協議書，租期均展延1年至97年7月31日止。茲俊端公司承租之系爭房屋租約已於98年7月31日租期屆滿，未另訂新租約，且兩造於97年7月25日所簽訂系爭1、2樓及系爭3樓房屋租約展延協議書第2條均明訂：「租賃條款依照94年7月27日雙方所簽訂之租賃契約書為準」，而依據94年7月27日兩造系爭1、2樓及系爭3樓房屋租賃契約書均約定：「乙方（即俊端公司）於租賃期滿或租約終止時，應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方（即兆明公司）請求遷移費或其他任何費用。」；另依民法第455條規定承租人於租賃關係終止後，有返還租賃物之義務，詎俊端公司並未依約遷讓返還系爭房屋，伊分別於98年8月10日、98年10月5日發函要求限期騰空返還租賃物，清償逾期違約金，將公司登記遷移他處，並沒收已付之保證金，惟俊端公司收受信函後仍置之不理，遲至99年2月8日始將系爭房屋遷讓交還。是兩造租約於98年7月31日屆滿後，俊端公司仍無權繼續占有系爭房屋，伊依民法第179條規定，請求俊端公司返還自98年7月31日租期屆滿之翌日起至返還系爭房屋之日止（即自98年8月1日起至99年2月8日止共計192日），就系爭1、2樓房屋應按日給付1萬6千元、就系爭3樓房屋應按日給付4,500元相當於租金之不當得利共計393萬6千元（計算式：(1萬6,000元＋4,500元)×192日）；又兩造於94年7月27日就系爭1、2樓及系爭3樓所簽立之租賃契約書第7條第2項約定：租賃期滿不交還租賃物，自租賃期滿之翌日起，應支付按每日租金3倍計算之懲罰性違約金等語，俊端公司違約遲至99年2月8日始將系爭房屋遷讓交還，無權占用系爭房屋共計192日，就系爭1、2樓房屋應按日給付租金3倍即4萬8千元，就系爭3樓房屋應按日給付1萬3,500元，核計應付1,180萬8,000元懲罰性違約金【計算式：（4萬8,000元＋1萬3,500元）×192日】。爰依不當得利及租賃契約之法律關係，請求俊端公司給付相當於租金之不當得利393萬6,000元及懲罰性違約金1,180萬8,000元及法定遲延利息等情，求為命俊端公司給付1,574萬4,000元（393萬6,000元＋1,180萬8,000元），及自伊辯論意旨狀繕本送達之翌日（即99年3月2日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人即上訴人俊端公司則以：伊承租系爭房屋用充廠房，當初考慮將來如欲遷廠，所費金錢、人力龐大，僅遷廠費用粗估即高達1、2千萬元，故兩造簽訂租約時即約定雙方應於期滿前6個月書面通知是否繼續出租或承租，有兩造94年租約第10條可證。兩造最後1次租約屆滿前約6個月，伊有意續租，但恐無法負擔每月61萬5,000元之高額租金，遂於98年2月9日函知兆明公司，謂伊有意續租並請求調降租金。雖兆明公司於98年2月13日以電子郵件拒絕調降租金，但並無明示租約期滿後是否繼續出租或不再出租，已違反上開租約第10條提前6個月通知之契約義務在先，且其法定代理人郭兆東於98年2月下旬，就調降租金乙事曾向伊公司總經理黃世經表示：會有善意回應，將於98年6月間召開董事會討論等語；亦曾向伊公司會計謝美惠表示：每坪300元不可能，但會朝短期租金調降方向去想，確定後再通知等語。伊因認兆明公司有調降租金及續約之高度可能性，迨至5個月後即98年7月間租期將屆前，兆明公司才突然回覆租金照舊否則不續約等語，致伊搬遷不及，無法於98年7月31日租期屆滿同時交還房屋。足見伊未能於租期屆滿後即返還房屋，應歸責於兆明公司未依約提前告知所致，是兆明公司無由請求伊賠償懲罰性違約金。況且兆明公司於98年7月31日租期屆滿時未即時表示反對伊繼續使用系爭房屋，依民法第451條規定，已構成不定期租賃；又「土地法第97條第1項所定，『城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限』，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。最高法院43年台上字第392號判例闡釋在案。系爭房屋現值共計791萬5千元，坐落桃園縣○○鎮○○○段142之7、142之8地號（下稱142之7、142之8地號）土地上，面積分別為3,549平方公尺、1,998平方公尺，96年申報地價分別為每平方公尺859.2元、853元，申報總價依序共為304萬9,301元（859.2元×3,549，元以下四捨五入）、170萬4,294元（853元×1,998）。是系爭房屋每日租金不應超過3,471元 【以土地及房屋申報總價額年息百分之10計算，（791萬5千元＋304萬9,301元＋170萬4,294元）×10％÷365日】 。兆明公司請求按原訂租金折算每日2萬500元之相當於租金之不當得利，顯屬過鉅；另兆明公司主張伊租期屆滿未交還房屋，於98年8月10日發函通知「沒收保證金」作為懲罰。復以相同事由，依租約第7條第2項約定，請求伊按日給付6萬1,500元之懲罰性違約金，衡情不僅過鉅，且就相同事由重複懲罰。況兆明公司因伊未立即交還房屋所受之損害，業經請求按日給付相當於租金之不當得利獲得彌補，客觀上應已無損害。此外，系爭房屋面積極大共約1,402坪，除出售、出租用充廠房外，別無其他獲利方式。且租期屆滿當時，兆明公司並未覓得有意購買或承租者，其出售、出租機會並非唾手可得，何時能再出租亦屬未知，其主張沒收237萬元保證金（即押租金）、請求按日賠償6萬1,500元違約金作為懲罰，並請求按日給付2萬500元相當於租金之不當得利，與其可能遭受損失相差懸殊，爰請求酌減違約金；至兩造租賃關係既因租期屆滿消滅，且系爭房屋業已交還兆明公司，依系爭租約第4條第2項，兆明公司即負有返還237萬元保證金之債務。若伊積欠相當於租金之不當得利等債務，亦應與兆明公司應返還之237萬元保證金抵銷等情，資為抗辯。
三、原審就兆明公司之請求，為其一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命俊端公司給付570萬7,200元及自99年3月2日起算之遲延利息，並以供擔保為條件，准免假執行之宣告，而駁回兆明公司其餘部分之請求及假執行之聲請。兩造均不服，分別提起上訴。兆明公司上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第二項其於原審之請求部分廢棄。㈡俊端公司應再給付5,313,600元，及自99年3月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由對造負擔；對俊端公司上訴之答辯聲明：對造之上訴駁回；俊端公司上訴聲明：㈠原判決對其不利部分廢棄。㈡上廢棄部分對造在原審之訴駁回。㈢訴訟費用由對造負擔；對兆明公司上訴之答辯聲明：對造上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條、第270條之1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為：
㈠兩造不爭執事項：
⒈俊端公司於89年6月3日向兆明公司承租系爭1、2樓房屋面
積約984.64坪，租賃期間自89年8月1日起至94年7月31日止計5年，每月租金48萬元，俊端公司並交付兆明公司192萬元押租金，有租賃契約影本1份在卷可稽（見原審卷第12頁至23頁）。
⒉俊端公司於92年10月1日向兆明公司承租系爭3樓房屋面積
約為357坪，每月租金11萬2,500元，租賃期間自92年10月1日起至94年7月31日止，俊端公司並交付兆明公司45萬元押租金，有租賃契約影本1份在卷為證（見原審卷第39頁至46頁）。嗣94年7月27日俊端公司增加承租面積為417坪，租金增加為13萬5,000元，有租賃契約書影本1份可證（見原審卷第48頁至第53頁）。
⒊前兩項租賃契約，自94年7月31日屆期後，分別於94年7月
間、95年7月間、96年7月間、97年7月間均續約或展延1年，有兩造租賃契約、展延租約協議書在卷供參（分別見原審第24頁至37頁；第47頁至53頁）。
⒋俊端公司於98年2月9日以書面向兆明公司表示98年7月31
日租期屆滿後，如續訂租賃契約請求調降租金，有通知書影本1份在卷可證（見原審卷第83頁）；兆明公司嗣於98年2月13日以書面函覆不同意調降租金（見原審卷第129頁、第130頁），又於98年7月6日再次通知俊端公司拒絕調降租金之請求（見原審卷第114頁背面）。
⒌兆明公司於98年8月10日、同年10月5日通知俊端公司系爭
房屋之租期已屆滿，應遷讓系爭房屋，沒收保證金（計237萬元），及按系爭1、2樓及3樓房屋每日租金3倍計算之懲罰性違約金，有存證信函影本2份在卷可證（見原審卷第60頁至67頁）。
⒍俊端公司已於99年2月8日將系爭房屋交還兆明公司，有交付證明書影本可證（見原審卷第131頁）。
㈡兩造爭點：
兆明公司主張兩造租約已於98年7月31日租期屆滿，俊端公司未依約交還租賃的房屋，即已違約，伊得依約沒收保證金，並請求俊端公司給付不當得利及懲罰性違約金，原審核減違約金過鉅等語；俊端公司則以：兩造已成立不定期租賃契約，且伊已於99年2月8日遷讓交還租賃房屋，並無違約，兆明公司不得沒收保證金（即押租金），亦不得請求不當得利及懲罰性之違約金，縱認伊違約，原審所命給付之違約金，亦屬過高，請予核減等情，資為抗辯。經本院整理並協議兩造簡化爭點為：⒈兩造是否成立不定期限繼續契約？俊端公司於99年2月8日始將租賃標的房屋交還，是否違約？⒉俊端公司於99年2月8日始將租賃標的房屋交還，兆明公司得否請求相當租金之不當得利？金額若干？⒊兆明公司得否請求懲罰性之違約金？共金額若干？⒋俊端公司抗辯以其保證金237萬元為抵銷，可否准許？
五、茲將兩造爭點，分述如下：㈠兩造是否成立不定期限繼續契約？俊端公司於99年2月8日始
將租賃標的房屋交還，是否違約？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。又民法第451條所定：「出租人於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，須出租人於租期屆滿後未即時表示反對承租人繼續使用租賃物之意思，始能成立不定期限繼續契約，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非限制出租人必須於租期屆滿時，始得表示反對之意思。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例參照）。又該法條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。若出租人表示反對續租之意思與租期屆滿日之相距期日，係在吾人社會生活經驗所認之相當期間內，自難依民法第451條規定指為以不定期限繼續租賃契約。本件兩造就系爭房屋所簽訂租賃契約展延協議書第2條均約定：「．．．租賃條款依照民國94年7月27日甲、乙雙方所簽訂之租賃契約書為準」，有展延協議書二件在卷可稽（見原審卷第33頁至第37頁；第55頁至第59頁），足見兩造展延後租賃關係之權利義務，係以94年7月27日所簽立之租賃契約（下稱94年租賃契約）條款內容為依據。而94年租賃契約書第5條第3項約定：「租賃期滿，應即將租賃物遷讓交還，不得向甲方請求遷移費或其他任何費用。」；另第9條約定：「租期屆滿時，除經雙方另以書面訂立租約，否則縱乙方繼續使用租賃物，亦不視為有租約存續或雙方默示訂立租約之情事。」，且系爭3樓房屋94年租賃契約書第5條第4項及第9條亦均有相同之約定，此有94年租賃契約書影本在卷足憑（見原審卷第24頁至第31頁；第50頁至51頁）。準此，兩造系爭房屋租約於租期屆滿後，除另行訂立書面租約外，其租賃關係自期限屆滿時起即為消滅，殊無疑義。而兩造並未再訂租約，為俊端公司所不爭執，則98年7月31日租期屆滿後，俊端公司仍為租賃物之使用收益，亦不得視為以不定期限繼續契約，俊端公司此部分抗辯，尚不足採。是俊端公司遲至99年2月8日始將租賃標的房屋交還兆明公司，即屬違約，兆明公司據以沒收保證金，並請求俊端公司給付相當租金之不當得利及懲罰性之違約金，即屬有據。
⒉雖俊端公司抗辯：98年7月31日租期屆滿，兆明公司未即
時表示反對伊繼續使用收益租賃標的房屋，延至98年8月10日兆明公司始以郵局存證信函通知終止租約，依民法第451條規定，兩造已成立不定期限繼續契約乙節，第以反對繼續租賃契約之意思表示，以口頭或書面為之，均無不可，而兆明公司於98年7月6日即以口頭通知俊端公司拒絕調降租金之請求（見不爭執事項⒋），況俊端公司於原審亦具狀自承：「原告（即兆明公司）已通知租金照舊，否則不續租」（見原審卷第135頁），足見兆明公司於租期屆滿前即已為調降租金即不繼續租約之意思表示，且兆明公司主張兩造系爭房屋租約租期均已屆滿而未另訂新租約乙節，亦為俊端公司所不爭執（見原審卷第113頁背面至第114頁），再者，兆明公司於98年7月31日租期屆滿後10日即98年8月10日即以存證信函再通知俊端公司謂兩造租約已屆滿，俊端公司應遷讓返還房屋，亦有存證信函在卷可考（見原審卷第60頁至63頁），則租約屆滿日與兆明公司為反對繼續出租之意思相距約僅10日，尚符社會通念所認之相當期間，揆諸最高法院43年台上字第367號判例意旨，兩造系爭房屋租約於98年7月31日租期屆滿時起即歸消滅，俊端公司依法自負有返還租賃物之義務，其所為上開抗辯，尚不足採。
㈡俊端公司於99年2月8日始將租賃標的房屋交還，兆明公司得
否請求相當租金之不當得利？金額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。民法第179 條定有明文。故其得請求之範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
本件兩造租約業已於98年7月31日租期屆滿時起因租期屆滿而消滅，俊端公司自翌日即98年8月1日起即屬無權占有系爭房屋，參酌兩造原約定系爭1、2樓房屋每月租金48萬元，系爭3樓房屋每月租金13萬5,000元，為兩造所不爭執。經核計結果，系爭1、2樓，每日租金分別為1萬6,000元（48萬元÷30日）；而系爭3樓房屋每日租金為4,500元（13萬5,000元÷30日），顯然兩造均同意使用系爭房屋之對價為上開金額。故據此計算俊端公司無權占有系爭房屋每月所獲得之利益，應屬合理。從而，兆明公司請求俊端公司自98年8月1日起至99年2月8日交還房屋之日止共計無權占用192日相當於租金之不當得利，金額共計393萬6000元，洵屬有據（計算式：(1萬6,000元＋4,500元)×192日＝393萬6,000元），應予准許。
⒉至俊端公司抗辯依土地法規定兆明公司僅得在系爭房屋及
坐落基地申報地價按年息10％計算之範圍內請求不當得利，其依兩造原訂租金請求，自有過高云云。惟按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年台上字第1718號判決同此見解，另54年台上字第1528號判例參照）。本件俊端公司無權占有系爭房屋係作廠房供營業使用，為兩造所不爭執，依上開最高法院判決及判例意旨，俊端公司無權占有系爭房屋所可能獲得相當於租金之利益，自不受土地法第97條規定之限制，而應以其實際獲得之利益決定其應償還之價額，俊端公司此部分抗辯，要無可採。
㈢兆明公司得否請求懲罰性之違約金？其金額若干？
⒈承前所述，兩造94年租賃契約書第10條約定：「甲乙雙方
期約滿前，雙方是否繼續出（承）租本標的物，雙方皆需提前6個月以書面通知對方，始生效」；另第9條約定：「租期屆滿，除雙方另以書面續定租約，否則縱乙方繼續使用租賃物，亦不視為有租約…」。依各該約定，兩造如無繼續出租或承租系爭房屋，均有於6個月前以書面通知對方，並與之續訂書面租約。俊端公司抗辯兆明公司於98年7月間始通知其無法調降租金，致伊措手不及，無法於期滿後立即返還房屋，係可歸責於兆明公司未依約提前告知所致云云。惟查，俊端公司曾於98年2月9日以書面向兆明公司表示94年7月31日租期屆滿後，如欲續訂租賃契約請求兆明公司調降租金，而兆明公司隨即於98年2月13日以書面函覆不同意調降租金（見不爭執事項⒋），顯見兆明公司已依約於事前即通知俊端公司如欲繼續承租，應依原訂租金標準，否則即不續租。而自98年2月13日俊端公司函覆兆明公司，以迄於同年7月31日租期屆滿前，長達近六個月期間。是俊端公司抗辯兆明公司未提前通知云云，委無可採。
⒉至俊端公司於原審所舉證人黃世經雖證稱：「我在（98年
）2月下旬到原告（即兆明公司）法定代理人郭的辦公室談調降租金一事，．．．當時原告法定代理人郭說：『會有善意的回應，並於98年6月間召開董事會討論後再回覆我們』。．．．」等語（見原審卷第115頁）；另證人謝美惠證稱：「原告法定代理人郭當面跟我說：『每坪300元不可能』但會以短期（即一到三個月不一定的期間）調降，會朝這個方向去想，確定後再通知我們．．．」等語（見原審卷第116頁）；惟兆明公司之法定代理人郭兆東則陳稱：「未承諾調降租金，僅告知會提請董事會討論，但董事會不同意調降租金」等語（見原審卷第114頁）；姑不論該兩名證人均為兆端公司之總經理或受僱人，其證言難免偏頗，縱令證言為真，惟證人黃世經既證稱：「原告法定代理人告知召開董事會討論」，足見俊端公司亦知悉有關是否調降租金，係屬兆明公司董事會職權，並非其法定代理人所得決定，自難認其法定代理人郭兆東有承諾調降租金之事。且兆明公司既已於98年2月13日、同年7月6日分別以書面或口頭通知不同意調降租金，亦難僅憑兩造於口頭探詢過程所為之詢問及回答等片語隻言，即據以認定兆明公司有承諾調降租金，俊端公司此部分抗辯，委無可採。是兆明公司據以請求懲罰性違約金，即屬正當。⒊依兩造所訂租賃契約約定：「乙方（按即俊端公司）違反
本租約第5 條．．．甲方得終止租約，並沒收保證金，做為懲罰性違約金。」；「乙方於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按每日租金3倍計算之懲罰性違約金。」。兩造系爭94年租賃契約書第5條第3項、第7條第1項、第2項有明文約定。可知若俊端公司逾期未依約遷讓交還系爭房屋，兆明公司除得沒收保證金作為懲罰性違約金外，尚得請求自租賃期滿之翌日起按每日租金3倍即6萬1500元（1萬6,000元＋4,500元）計算之懲罰性違約金。而俊端公司既逾期至99年2月8日始遷讓交還系爭房屋，則兆明公司據以請求違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且上開核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1612號判例及82年台上字第2529號判決參照）。第以懲罰性違約金之目的在於督促當事人履約及填補相對人所受損害等一切狀況以為衡平。本件俊端公司遲延遷讓交還系爭房屋，固造成兆明公司待租期間增長，而減損租金收入，但兆明公司已以俊端公司遲延遷讓交還系爭房屋違約為由，沒收保證金計237萬元作為懲罰性違約金，其再請求按每日租金3倍計算共1,180萬8,000元（計算式：6萬1,500元×192日）之懲罰性違約金顯然過高，本院斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及兆明公司所受損害等各種情況，認應予核減至百分之15％即177萬1,200元為適當（1,180萬8,000元×15％）。其逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。至兆明公司抗辯此種比例之核減，顯屬過鉅，至少應按每日租金1.8倍計算計7,084,800元云云，尚不可採。
㈣俊端公司所為抵銷抗辯，可否准許？
承前所述，兩造94年租賃契約書第7條第1、2項，第4條第2項約定：「乙方（即俊端公司）違反本租約第5條．．．甲方（即兆明公司）得終止租約，並沒收保證金，做為懲罰性違約金。」；「．．．此項保證金不得主張抵償租金使用。
」各該約定縱係兆明公司繕寫後由俊端公司簽章，然既為兩造自由意志下簽立，且已約定援用多年，俊端公司從未異議，尚難以該約定係兆明公司繕寫即認為無效，當有拘束兩造之效力。而俊端公司既於租期屆滿後逾期未遷讓系爭房屋，兆明公司依上開約定沒收保證金作為懲罰性違約金，洵屬有據。雖俊端公司抗辯該保證金係押租金之性質，應回歸一般押租金之規定，在未有增加出租人回復原狀費用之前提下，應無息返還俊端公司云云。本院查，兩造就系爭房屋所簽訂之租賃契約展延協議書第2條均約定：「．．．租賃條款依照民國94年7月27日甲、乙雙方所簽訂之租賃契約書為準．
．．」（見原審卷第33至37頁、第55至59頁），而94年租賃契約第4條之條目記載為「保證金」，其第二項更明確約定「．．．此項保證金乙方（按即俊端公司）不得主張抵償租金使用。」（見原審卷第26頁），則該保證金自非俊端公司所主張之「一般押租金」，兆明公司於俊端公司違約時，自得依約沒收，俊端公司此部分之抗辯，尚不足採，其主張以該保證金為抵銷之抗辯，自屬無從准許。
六、綜上所述，兆明公司依據不當得利及系爭房屋租賃契約之法律關係，請求俊端公司給付相當租金之不當得利及違約金金額共計570萬7,200元（393萬6,000元＋177萬1,200元），及自其於原審辯論意旨狀繕本送達俊端公司之翌日（即99年3月2日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，尚乏所據，不應准許。原審就上開應准許部分為兆明公司勝訴之判決，命俊端公司為給付，並以供擔保為條件，准免假執行之宣告，並無不合；至上開不應准許部分，原審駁回兆明公司之請求及假執行之聲明，亦無違誤，兩造上訴意旨分別指摘原判決對其不利部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予論述，併此敘明。
八、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
民事第三庭
審判長法 官 林敬修
法 官 黃豐澤法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 18 日
書記官 林麗觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。