臺灣高等法院民事判決 99年度重上字第524號上 訴 人 高賢隆訴訟代理人 劉嘉堯律師被上訴人 高珮容（即高堯燦之繼承人）法定代理人 溫蓁妘被上訴人 高春陽（即高堯燦之繼承人）
高仟容（即高堯燦之繼承人）高淑貞（即高堯燦之繼承人）高淑玲（即高堯燦之繼承人）高淑華（即高堯燦之繼承人）高淑環（即高堯燦之繼承人）高淑敏（即高堯燦之繼承人）高淑芳（即高堯燦之繼承人）上列當事人間請求確認土地使用權之事實存在事件，上訴人對於中華民國99年7 月28日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第268 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國101 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項準用第255 條第1 項第2 款定有明文。本件上訴人起訴時，原未聲明請求：「被上訴人不得就坐落臺北市○○區○○段
5 小段178 、179 、180 地號土地坐落位置及面積詳如卷附臺北市古亭地政事務所98年11月26日土地複丈成果圖所示為移轉所有權、讓與、設定抵押、出租及其他一切處分行為」、「被上訴人應就渠等被繼承人高堯燦所有坐落臺北市○○區○○段5 小段178 地號土地、地目建、面積523 平方公尺，同段179 地號土地、地目道、面積16平方公尺及同段180地號土地、地目道、面積74平方公尺等3 筆土地，辦理繼承登記」。嗣於本院追加上開聲明（見本院卷第69頁正面民事追加訴之聲明狀），經查上訴人據以追加所主張者，與原訴同為兩造間關於上開土地使用權存否之事實上爭議，相關爭點有共同性，得在同一程序加以解決，堪認兩訴基礎事實同一，上訴人之追加應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○段5 小段第178 、
179 、180 地號土地（下稱系爭178 、179 、180 地號土地，合稱時稱系爭土地）原為被上訴人之被繼承人高堯燦所有，其上門牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○ 巷22、24、26號房屋（下稱22、24、26號房屋）為上訴人父親高石松於民國（下同）46至49年間所建，並以其中26號房屋歸高堯燦所有，作為使用22、24號房屋基地（如原判決附圖所示ａ至ｊ部分土地）之對價，高堯燦復於57年間出具土地使用權證明書，供高石松申請增改建永久式房屋。高堯燦係以22、24號房屋基地之永久使用權與高石松交換26號房屋，其已喪失該基地之處分權，詎其於上訴人繼受取得22、24號房屋所有權後，在上訴人不知情下，於94年間提供系爭178 地號土地參與「臺北市○○區○○段五小段178 地號等5 筆土地（羅斯福路市有眷舍及毗鄰）土地都市更新案」，並經臺北市政府於95年間核定納入更新範圍，致上訴人對系爭178 地號土地之永久使用權陷於不安狀態。又上訴人對系爭土地既有永久使用權，權利更大於地上權及租賃權人。而高堯燦提供系爭土地參與都市更新，與都市更新事業實施者華非建設股份有限公司（下稱華非公司）互約完工後，由華非公司分得包含系爭
178 地號土地所有權及地上建物各46.88%之買賣、移轉權益，其情形類似買賣，自應類推適用土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 關於優先承買權規定，故上訴人對系爭土地有優先承買權，惟被上訴人否認之，爰提起本訴，請求確認上訴人對系爭178 、179 、180 地號土地如原判決附圖ａ至ｊ所示部分有永久使用權存在，及對於系爭178 、179 、
180 地號土地有優先購買權。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並以「為使當事人適格」及「禁止被上訴人處分系爭土地」為由，為訴之追加，其上訴及追加之聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應就其被繼承人高堯燦所有之系爭178 地號土地、地目建、面積523 平方公尺，系爭179 地號土地、地目道、面積16平方公尺及系爭180地號土地、地目道、面積74平方公尺等3 筆土地，辦理繼承登記；㈢確認上訴人對於被上訴人所有之系爭178 、179 、
180 地號土地有永久使用權存在。坐落位置及面積如臺北市古亭地政事務所98年11月26日土地複丈成果圖所示；㈣確認上訴人對被上訴人所有之系爭178 、179 、180 地號土地有優先購買權存在；㈤被上訴人不得就系爭178 、179 、180地號土地（坐落位置及面積詳如卷附臺北市古亭地政事務所98年11月26日土地複丈成果圖所示）為移轉所有權、讓與、設定抵押、出租及其他一切處分行為。
二、被上訴人則以：高堯燦並無以22、24號房屋基地之使用權與高石松交換26號房屋，亦未同意高石松永久使用該基地，57年間出具土地使用權同意書，僅供高石松在原為1 層臨時停車空間之22號房屋上增建2 、3 層之用。高石松使用22、24號房屋基地，係本於與高堯燦間之使用借貸關係。高石松於88年間將22、24號房屋贈與上訴人，依最高法院裁判意旨，該房屋基地之使用借貸關係並不隨同移轉於上訴人。高石松於95年間死亡後，該房屋基地之使用借貸關係即得終止，被上訴人已以101 年3 月7 日所提答辯五狀繕本之送達，向上訴人為終止使用借貸之表示。縱認高石松之使用借貸關係已隨22、24號房屋之贈與而移轉於上訴人，然該使用借貸既未定期限，亦應於22、24號房屋99年6 月19日拆除滅失時使用完畢，被上訴人併以上開書狀之送達向上訴人請求返還該基地。上訴人訴請確認對系爭土地有永久使用權自屬無據。上訴人另請求確認對系爭土地有優先承買權，係以將來之事項為確認訴訟之標的，顯不符提起確認之訴要件。且高石松與上訴人均非基於地上權人之地位占有22、24號房屋基地，亦非該基地之承租人，無從主張土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 所定之優先承買權，上訴人訴請確認對系爭土地有優先承買權亦無理由等語，資為抗辯，並於本院答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、經查，上訴人之父高石松於46至49年間經系爭178 、179 、
180 地號土地所有權人高堯燦同意，於其上興建22號、24號房屋，復於57年間得高堯燦同意，出具土地使用同意書供高石松增、改建房屋，而22號、24號房屋係占用如原判決附圖所示編號ａ至ｊ部分土地，又22、24、26號房屋均已於99年
6 月19日拆除等事實，為兩造所不爭（見本院卷第238 頁背面，101 年7 月18日言詞辯論筆錄) ，並有土地使用同意書、複丈成果圖、原審法院77年度訴字第2041號及本院81年度上更㈠第59號民事判決等影本在卷可證（見原審重訴字卷第
60 -66頁、第70-79 頁、第105 頁），堪信為真實。
四、上訴人主張：高石松於46至49年間在高堯燦所有之系爭土地上，興建22、24、26號房屋，並以其中26號房屋歸高堯燦所有，作為高石松使用22、24號房屋基地之對價等情，雖為被上訴人否認，惟查高石松曾於79年間對高堯燦起訴，請求確認伊對22、24號房屋基地有地上權登記請求權存在，高石松與高堯燦在該事件審理中，對於「22、24、26號房屋係高石松所建，其中26號房屋一棟歸高堯燦所有，作為高石松使用
22、24號房屋基地之對價，於50、51年分別完成保存登記，57年高堯燦更出具土地使用同意書供高石松增改建房屋使用之事實」並無爭執等情，業經載明於上開事件之本院81年度上更㈠字第59號民事判決，有該判決書影本在卷可證（見原審店調字卷第23頁），而高石松、高堯燦係親身經歷22、24、26號房屋興建、分屋及使用基地等事件之當事人，渠等在訴訟中立場敵對仍對上開事實未為爭執，自堪信上訴人主張高石松前以26號房屋與高堯燦交換22、24號房屋基地使用權等情，應屬非虛，而可採信。被上訴人空言否認，並不足取。
五、按當事人一方以不動產交付他方使用收益，他方支付租金者，為不動產租賃契約，此觀民法第421 條第1 項規定甚明。
又因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問，最高法院著有46年台上字第519 號判例可稽。在當事人互換土地使用之場合，實務見解向來認為係一方以土地交付他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，既屬有償，性質即屬互為租賃關係（參最高法院70年度台上字第929 號、75年度台上字第1594號、82年度台上字第1357號、83年度台上字第2544號、88年度台上字第2805號判決意旨），同理，當事人一方以移轉不動產所有權予他方為對價，而使用向他方換來之土地，亦應成立租賃關係。本件高石松既以自己興建之26號房屋歸高堯燦所有，作為使用高堯燦所有土地之對價，高石松、高堯燦間就該土地即已成立租賃關係。而此亦為上訴人於原審所主張之事實（見原審卷第55頁）。又上開22、24號房屋係坐落於原判決附圖所示編號ａ至ｊ部分之土地一節，業經原審勘驗明確，並囑託臺北市古亭地政事務所現場測量製有複丈成果圖附卷可稽（見原審重訴卷第101 頁、104-105 頁），自堪認高石松與高堯燦就系爭土地如原判決附圖所示編號ａ至ｊ之範圍存有租賃關係。被上訴人辯稱高石松與高堯燦就上開土地係成立使用借貸云云，顯忽略高堯燦受領26號房屋作為對價之事實，自不足採。
六、上訴人另主張：高石松對22、24號房屋基地有「永久」使用權，並以高石松於57年間出具之土地使用權證明書記載同意高堯燦改築永久式房屋，且高石松用以交換該基地使用權之26號房屋，當時之價格遠超過22、24號房屋基地之地價，可見高堯燦係讓與高石松22、24號房屋基地之永久使用權云云，為其論據，惟為被上訴人所否認。經查，高堯燦57年出具之土地使用權證明書全文僅記載：「茲有高石松擬在本縣景美鎮本人所有溪子口小段472 地號（即系爭土地原來地號）之內面積87.20 平方公尺之土地改築永久式房屋，業經本人完全認可茲為申請營造執照特予證明」等語（見原審店調字卷第14頁），並無表明所同意提供土地之期限為何，至於所載「永久式房屋」僅為房屋樣式之指定，目的應在區分所同意興建者係長期定著或短暫臨時搭建性質之建物而已，並非土地使用期限之表示，且高石松所興建之22、24、26號房屋均為磚造，有建物登記謄本及照片可證（見本院卷第85 -88、95-96 頁），亦無可能係永久存在之房屋，足見上訴人以上開土地使用權證明書證明高堯燦同意高石松永久使用土地云云，並不可採。又本院依上訴人聲請囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定22、24號房屋之基地，及26號房屋，於51、57年間之價格，鑑定結果雖認51年之價格，基地部分為10萬9,463 元、26號房屋為47萬2,983 元；57年之基地價格為46萬700 元、26號房屋為48萬633 元，固顯示26號房屋價格皆高於22、24號房屋基地之地價，有估價報告書及修正之鑑定報告書可稽（見外置證物及本院卷第161 頁）。然上開鑑定原將26號房屋51年、57年間之價格鑑定為314 萬1,077 元、275 萬3,542 元（見外置估價報告書第3 頁），而該26號房屋僅係占地約17坪之三層磚造房屋（見本院卷第85頁登記謄本，一層面積56.81 平方公尺，折合約17.18 坪[56.81×
0.3025＝17.18]），衡情於51年、57年間之價格依當時之幣值應無可能高達2 、3 百萬元，足見該鑑定結果顯不正確。
嗣該鑑定機關雖將前揭鑑定結果修正為：26號房屋51年、57年價格各為47萬2,983 元、48萬633 元（見本院卷第161 頁），惟其鑑定方法係先鑑出26號房屋於鑑定時即100 年5 月之市價，再按照歷年物價指數反推，及扣除折舊額，此經實際執行估價之鑑定人洪振剛到庭陳述明確（見本院卷第36頁背面至37頁）。然同一地段影響房屋市價之因素，例如交通、公共設施、商場之增設等，可能隨時間不同而異，該26號房屋在100 年5 月間鑑定時，附近有新店捷運線通過，並有多所學校、醫院、金融機構及百貨公司（見外置鑑定報告第
9 頁），諸此有助提升房價之因素，顯非51年、57年間當地之環境所可比擬，鑑定人僅以物價指數之變動反推，未考慮鑑定時與51、57年當時影響房價因素之差異，所為鑑定之結果自難逕採。而上訴人復未舉其他證據證明該26號房屋在51年或57年間之價值，確已高於或相當於22、24號房屋基地當時之價值，則其所稱「26號房屋當時之價格遠超過22、24號房屋基地之地價，可見高堯燦係讓與高石松22、24號房屋基地之永久使用權」云云，自非有據。況高堯燦若提供22、24號房屋之基地予高石松「永久」使用，其結果與將土地所有權移轉於高石松無異，高堯燦果願為之，何不逕將土地所有權移轉登記於高石松，或由高石松加入為土地共有人，以使權利狀態明確，豈須以所謂「讓與永久使用權」之權義不明方式，使高石松永久使用該基地。是上訴人依上開情詞主張高石松對22、24號房屋基地有「永久」使用權云云，並無可取。
七、高石松與高堯燦就22、24號房屋之基地即原判決附圖所示編號ａ至ｊ範圍之土地存有租賃關係，既如前述，而其租賃關係並無事證可認期限為何，考諸高堯燦出租土地供作22、24號房屋基地之租賃目的，在其與高石松別無約定情況下，衡情其租賃期限應係租至22、24號房屋不堪使用時為止。而民法第450 條第1 項規定：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。同法第449 條規定：不動產租賃契約之期限，不得逾20年。逾20年者，縮短為20年。前項期限，當事人得更新之。雖同條第3 項規定：「租用基地建築房屋者，不適用第1 項之規定」，即不受租期最長20年之限制，然依該第3 項於88年4 月21日修正增訂時之立法理由謂：「現代建築技術發達，房屋之使用期限一般超過20年。如出租人與承租人於租賃契約滿20年時未達更新契約之合致，契約即行消滅，對承租人之保障欠週，且有礙社會經濟利益，為袪除此弊端，並配合第425 條之1 之增訂，爰增訂第3 項，使租用基地建築房屋者，不適用20年租賃期限」等語，可知新增之規定係為因應現代建築技術之發展，建築物之使用年限在通常情形下均可能超過同條第1 項所規定之20年期限，為確保建築物之利用價值，避免社會資源之浪費，並避免土地所有權人利用租賃期限之規定干擾建築物之利用，乃加以修訂該項規定。但由其立法意旨，並不能推論出：凡租用基地建築房屋者，因不適用第1 項最長20年期限之規定，故為無限期租賃法律關係之結論。況以民法保護所有權之立法原則，當無可能使土地所有權人一旦同意出租他人建築房屋，即陷於無從請求返還土地之窘境，或使承租人承租土地建築房屋後，於所建房屋已經滅失後，仍可無限期地使用土地。且在建築物已經滅失，原租賃契約之目的已經完成之際，倘仍以法律強制規定承租人須繼續繳納租金，而出租人仍無法使用土地，亦顯非該條項修訂之意旨，更不符契約當事人之利益與期待。是在土地之租賃契約，以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院78年度台上字第1408號裁判意旨參照）。準此，本件高石松與高堯燦就22、24號房屋基地之租賃期限，應至該22、24號房屋滅失時終竣。而高石松於95年死亡後，上訴人固得繼承其對
22、24號房屋基地之租賃契約地位，然22、24號房屋已於99年6 月19日拆除滅失，並已為滅失登記，有異動索引表在卷可證（見本院卷89-92 頁，建號參照本院卷第85-88 頁），依上開說明，自應認上訴人之租賃權已隨22、24號房屋之滅失而終了。
八、至於上訴人另指稱被上訴人擅自提供22、24號房屋基地參與都市更新係權利濫用云云，然上訴人縱有租賃權，被上訴人處分該租賃物亦無應受限制之法律上理由。被上訴人以該基地參與都市更新要屬管理或處分自己財產行為，難認有何權利濫用之情事。
九、綜上所述，上訴人主張伊對系爭土地如原判附圖所示編號ａ至ｊ之範圍有永久使用權云云，並非有據；又上訴人對系爭土地之租賃關係既已於99年6 月19日消滅，所為對系爭土地有永久使用權之主張亦非可取，復不屬於系爭土地之地上權人或其他權利人，其對系爭土地自無土地法第104 條第1 項或民法第426 條之2 所定之優先承買權。從而，上訴人求為確認其對系爭178 、179 、180 地號土地如原判決附圖ａ至ｊ所示部分有永久使用權存在，及對於系爭土地有優先購買權之判決，並無理由，不能准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又上訴人所主張之永久使用權及優先承買權既不存在，其本於該主張，追加請求被上訴人辦理系爭土地之繼承登記，及禁止被上訴人就原判決附圖ａ至ｊ所示之系爭土地範圍為移轉所有權、讓與、設定抵押、出租及其他一切處分行為，亦無理由，應併予駁回其追加之訴。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
民事第十九庭
審判長 法 官 魏麗娟
法 官 吳麗惠法 官 黃明發正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 23 日
書記官 顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466 條之 1（第1 項、第2 項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。